Vivienda en España en España en España

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Vivienda

Para más información sobre Vivienda puede acudirse a la Enciclopedia jurídica general.

Concepto de Vivienda

El tratamiento que da el Diccionario Jurídico Elemental de Guillermo Cabanellas de Torres sobre Vivienda es el siguiente:

Habitación. | Casa, morada. | Lugar habitado o habitable. | Manera de vivir. | Género de vida.

Vivienda (Legislación) (Contenido)

En este pórtico legal, una parte del material disponible en relación a vivienda (legislación) es el que se irá incorporando en esta sección.

Artículo 47 de la Constitución

Nota: véase también, en el texto constitucional, los siguientes artículos: Artículos 50, 53.2, 148.1.3ª.

Observaciones

Correlativos de los derechos de las personas son los deberes básicos de las Administraciones Públicas con que el Real Decreto Legislativo abre su Título II, entre los que destaca la urbanización, que supone la inclusión en la ordenación territorial y urbanística de un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado; del suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural. En este sentido la Ley mantiene las dos situaciones básicas del suelo: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Mención especial merece también la reserva de suelo residencial para vivienda protegida, ya que la propia Constitución vincula la ordenación de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. La importancia de todas estas operaciones determina que en el referido Título se incluyan reglas precisas que aseguren unos estándares mínimos de transparencia, de participación ciudadana real y no meramente formal, y de evaluación y seguimiento de los efectos que las actuaciones urbanísticas tienen sobre la economía y el medio ambiente.

Los nuevos Títulos III y IV abordan, respectivamente, la regulación del Informe de Evaluación de los Edificios, que tiene por objeto examinar el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad y la eficiencia energética de los inmuebles ubicados en edificios residenciales de vivienda colectiva; y la cooperación y colaboración interadministrativa en materia urbanística, que se canaliza fundamentalmente a través de la suscripción de los correspondientes convenios, incluyendo los de financiación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas.

Algunos Aspectos del Artículo 47 de la Constitución Española

El Título V contiene los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. La Ley parte de las dos situaciones básicas mencionadas en el Título II: suelo rural y suelo urbanizado. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación. En el suelo rural, se adopta el método de la capitalización de rentas, sin olvidar que la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoración que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles. En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando éste está sometido a una transformación urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido. En los casos en los que una decisión administrativa impide participar en la ejecución de una actuación de urbanización, o altera las condiciones de ésta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se valora la privación de dicha facultad en sí misma. En definitiva, un régimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa de ordenación de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aquélla y de la función social de la propiedad.

El Título VI se ocupa, en términos idénticos a los del Texto Refundido de 2008, de las instituciones de garantía de la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad patrimonial.

El Título VII contiene diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Así, el reconocimiento de la capacidad de obrar de los diversos agentes que intervienen en las actuaciones urbanísticas se acompaña de la garantía de que la misma se ejerza efectivamente para cumplir con la función social de la propiedad y con el destino urbanístico del suelo que aquélla tiene por objeto, ya sea público o privado su titular. A tal efecto, la Ley se ocupa de articular esa capacidad al servicio del interés general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos en los procedimientos de ordenación urbanística, a la posibilidad de sustituir forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecución, el mayor rigor en la determinación de los destinos de los patrimonios públicos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo. El Título se cierra con una regulación del régimen del derecho de superficie dirigida a favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.

Desarrollo del Comentario sobre el Artículo 47 de la Constitución Española

Por último, el Título VIII contiene una serie de preceptos que, agrupados bajo la denominación de «Régimen Jurídico», contemplan la nulidad de pleno derecho de los actos dictados con infracción de la ordenación urbanística, las actuaciones con el Ministerio Fiscal en los supuestos de infracciones constitutivas de delito, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las posibles acciones y recursos pertinentes, y las normas atinentes al Registro de la Propiedad.

Como se ha indicado, toda esta normativa parte de la consideración del sector edificación como uno de los principales sectores económicos por lo que la regulación de las condiciones de la misma incluye tanto el elemento sustantivo de la planificación como la de los requisitos básicos que garanticen la creciente demanda de seguridad en ella, que incluye tanto la seguridad estructural cuanto la protección contra el ruido (vid. SSTC 119/2001 de 29 de mayo y 16/2004 de 23 de febrero), el aislamiento térmico de las edificaciones, etc. A ello responden, aparte de las normas a las que ya hemos hecho mención, la Ley 38/ 1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, que regula el conjunto del proceso edificatorio, los agentes que intervienen en él, las garantías de los usuarios, así como la exigencia de responsabilidades, así como el Código Técnico de la Edificación aprobado por Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, modificado entre otros por Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.

La situación del Derecho urbanístico en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla tiene una entidad propia que conviene tener en cuenta. Desde el momento en que ambas Ciudades carecen de potestad legislativa, la aplicación en su caso de la doctrina del Tribunal Constitucional derivada de la STC 61/ 1997 implicaría la congelación de su ordenamiento en esta materia; para evitar esta situación la Disposición final segunda del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que su contenido íntegro es de aplicación directa en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla, correspondiendo a la Administración General del Estado la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas ciudades y sus revisiones (Disposición adicional tercera).

Otras Cuestiones del Artículo 47 de la Constitución Española

En otro orden de cuestiones, la política social en relación con la vivienda se centra en la intervención de las distintas Administraciones competentes para configurar un sistema que permita el acceso a la vivienda, en régimen de propiedad o de arrendamientos, de los sectores con escaso poder adquisitivo. La normativa en cuestión gira en torno a las viviendas de protección oficial reguladas en principio por la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, Texto Refundido aprobado por los Decretos 2131/ 1963, de 24 de julio y 3964/ 1964, de 3 de diciembre (el Reglamento para la aplicación de esta Ley es aprobado por el Decreto 2114/ 1961, de 24 de julio). El Real Decreto 2960/ 1976, de 12 de noviembre, aprobó el Texto Refundido de la legislación de Viviendas protegidas, pero el deterioro progresivo de la oferta de viviendas de protección oficial debido, en parte al menos, a la multiplicidad de los regímenes aplicables y a la ausencia de un sistema financiero capaz de respaldar las propuestas legislativas, será la causa de la publicación del Real Decreto Ley 31/ 1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial, desarrollado por el Real Decreto 3148/ 1978, de 10 de noviembre.

Sin embargo, en la medida en que las Comunidades Autónomas han desarrollado sus competencias exclusivas en materia de vivienda aprobando específicamente normativa sobre vivienda de protección oficial hay que tener en cuenta que, lo mismo que en la materia de urbanismo, en este ámbito buena parte de las disposiciones estatales rigen exclusivamente con carácter supletorio.

Por otra parte, dado que el concepto de «vivienda digna y adecuada» que proclama el art. 47 CE no es solo predicable de la vivienda en propiedad, hay que considerar la acción de los poderes públicos en relación con las viviendas en alquiler, acción plasmada básicamente en la Ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada de forma sustancial en este punto por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. También puede citarse el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, prorrogado para el año 2017 por 637/2016, de 9 de diciembre.

Finalmente, no pueden dejar de mencionarse en el ámbito de las políticas públicas sobre vivienda las medidas de protección de los deudores hipotecarios, que han adquirido especial relevancia tras la crisis económica y financiera de 2008. Entre las contempladas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, cabe referirse especialmente a la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, o la limitación de los intereses de demora que pueden devengar las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual.

[[derecho-constitucional]]Fuente: Sinopsis realizada por:

Asunción García Martínez. Profesora Titular. Universidad Complutense. Diciembre 2003. Actualizada por Sara Sieira. Letrada de las Cortes Generales. 2011 Actualizada por Alejandro Rastrollo. Letrado de las Cortes Generales. Diciembre 2017.