Características del Departamento Procomunal en España en España

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Características del Departamento Procomunal

Características del Departamento Procomunal en el Derecho Civil español

En el Diccionario Jurídico Espasa (2001), Características del Departamento Procomunal es descrito de la siguiente forma: Sobre ellas ha existido discusión doctrinal: partiremos de ellas para acabar dando un concepto de la figura.

a) Departamento independiente.

El propio artículo 4 L.P.H. nos inclina a pensar que estamos ante un elemento privativo al referirse a un piso o local determinado que es la forma en que la ley se expresa siempre que se quiere referir a otros elementos (art. 396.1 Código Civil).

Por otro lado, si fuese un elemento común, el artículo 4 L.P.H. sería repetitivo, pues basta con el artículo 396 Código Civil para mantener la indivisión y además por ser elemento común ya sería indivisible, por lo que no cabría excepcionar la norma del citado artículo 4.

Considerando la atribución procomunal como elemento privativo, la consecuencia que se deriva es que tiene que describirse en el título constitutivo conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y la Legislación Hipotecaria, y además hay que señalarle cuota. (Resoluciones Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de noviembre de 1968, 20 de diciembre de 1973 y 19 de diciembre de 1974).

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Frente a esta postura, otro sector doctrinal caracteriza al departamento procomunal como un elemento común accidental que está caracterizado por su destino. Para ello se apoya en los antecedentes legislativos, así como en que el artículo 4 L.P.H. se está refiriendo a un piso o local configurado como elemento común accidental, lo que no está excluido por la ley, y que el artículo 396 Código Civil contempla los elementos comunes y esenciales y no accidentales. Consecuencia de esta postura es la no fijación de cuota en el título constitutivo.

Ahora bien, esa no fijación de cuota va a suponer, cuando el elemento procomunal pierda su utilidad común y se tenga que desafectar, una modificación, por reducción de las cuotas, lo que va a suponer una minoración de los derechos de los interesados sobre el solar, lo cual es importante, por ejemplo, en el hipotético caso de destrucción del edificio (art. 23 L.P.H.).

b) En pro indivisión de varios titulares.

Estos cotitulares, ¿tienen que ser todos los del edificio o pueden ser solamente algunos? Parece que se puede resolver el problema en este último sentido, pues el artículo 4 L.P.H. al hablar de todos los propietarios se refiere a todos los propietarios pro indiviso del departamento procomunal con independencia de que sean o no todos los del edificio. Además, hay que tener en cuenta la posibilidad de que existan elementos comunes de uso parcial de varios propietarios, y si se consiente para aquéllos lo mismo se puede decir para estos elementos.

Otros Detalles

¿Debe ir ligada la titularidad de la atribución procomunal a la de un elemento privativo? Nada dice la ley sobre esa materia, lo que permite pensar que serán los interesados los que le darán una u otra configuración, vinculándolo o no ob rem con la titularidad de un elemento privativo. En todo caso, y si ello es así, la vinculación no es esencial a la figura (resoluciones Dirección General de los Registros y del Notariado citadas en la característica anterior).

En contra se han manifestado quienes configuran la atribución procomunal como un elemento común accidental que tendrá que ir ligado obligatoriamente ob rem con la titularidad de un piso o local en la proporción señalada por la cuota de estos últimos.

Tampoco respecto de esta asimilación de cuotas entre elementos privativos y procomunal la doctrina está de acuerdo, pues frente a la postura señalada en el párrafo anterior, cabe sostener la no equivalencia entre ambos tipos de cuota (partiendo de configurar el elemento procomunal como privativo), puesto que la materia se configura en la L.P.H. con criterios orientativos (art. 5), idea ésta que también debe regir en este campo.

c) Para el servicio y utilidad común.

Es éste un requisito esencial de esta figura, debiendo este carácter figurar en los estatutos, así como el que es un elemento procomunal, conforme sostiene la Dirección General de los Registros y del Notariado Tan es así que hay que entender que una vez desaparecido este servicio común también desaparece la configuración como elemento procomunal.

Desarrollo

d) Sin que se pueda dividir.

Es éste uno de los escasos caracteres que se derivan de la regulación legal de esta figura y parece que tiene carácter esencial por lo que no se podrá admitir pacto en contrario.

De acuerdo con estas características se puede definir el departamento procomunal como aquel piso o local que integrado en una propiedad horizontal y perteneciendo a varios titulares pro indiviso es indivisible por haberse establecido la pro indivisión de intento para el servicio o utilidad común de aquéllos.

Por otro lado, y de acuerdo con lo dicho hasta aquí, el régimen de la figura será el que se derive de los estatutos, sin olvidar el respeto a las disposiciones imperativas de la Ley y complementados por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, en las disposiciones relativas al condominio, siempre que no contraríen la naturaleza peculiar de la figura que nos ocupa.