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Deducción de Derrama de la Comunidad de Propietarios

En el ámbito estatal ha desaparecido hace tiempo la deducción por rehabilitación de vivienda salvo casos muy especiales, por lo que solo existirá tal posibilidad en las Comunidades Autónomas en las que se haya establecido.

Momento de Deducción

En relación al tiempo en que los propietarios pueden practicar la deducción, ésta se practicará cuando se pague al contratista, lo que puede trasladar la deducción a la renta del año siguiente.

En este sentido, véase la consulta del INFORMA de la AEAT 136701-DERRAMAS PARA REHABILITACION: MOMENTO DE DEDUCCIÓN:

«Pregunta. Comunidad de Propietarios que va a realizar la rehabilitación del edificio. Para afrontar el pago de las obras los vecinos han efectuado una derrama, próxima al coste estimado de las obras y en función del coeficiente de propiedad, en concepto de provisión de fondos ingresándose en la cuenta de la Comunidad.

¿Son deducibles los gastos por las obras en concepto de rehabilitación, al efectuar la derrama o a medida que se satisfacen los pagos a la empresa constructora? ¿En qué momento?

Las derramas que los copropietarios pudieran efectuar para realizar las obras, ingresando su importe en una cuenta a nombre de la comunidad de propietarios, no serán objeto de deducción en tanto no sean destinadas a satisfacer el pago de las que tengan la consideración de rehabilitación, con independencia del momento en el que se efectuaron aquellas. La justificación de los gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por el empresario o profesional que realice las obras, conforme con los requisitos exigidos que regula las obligaciones de facturación que incumbe a los empresarios y profesionales.»

También habría que considerar la consulta del INFORMA de la AEAT 131251 – PAGOS REALIZADOS MEDIANTE DERRAMAS: MOMENTO DE DEDUCCIÓN:

«Pregunta. Comunidad de propietarios que va a realizar en los próximos años obras de mejora en el edificio, para lo cual ha aprobado derramas para cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble ¿Pueden aplicar los propietarios la deducción por obras de mejora por las derramas satisfechas en ejercicios anteriores al de realización de las obras?

Respuesta. No. La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración.

La deducción se aplicará cuando la comunidad de propietarios satisfaga el importe de las obras de mejora realizadas, por lo que será en ese momento cuando cada uno de los propietarios de las viviendas podrá aplicar la deducción sobre la parte del importe satisfecho que le corresponda, siempre que se cumplan el resto de los requisitos exigidos.»

Un año antes, la Consulta 129822 de la AEAT sostenía que «será necesario que la vivienda tenga la consideración de habitual para el contribuyente comunero y, a su vez, concurra cualquiera de los dos requisitos contemplados en la normativa para tener derecho a la deducción por las obras de rehabilitación.

Dándose dichas circunstancias, la cuantía susceptible de formar la base de la deducción de cada propietario, vendrá determinada por los importes satisfechos del coste de las obras consideradas de rehabilitación, aplicando el coeficiente de participación que tuviese en la Comunidad, siendo exigible además, si se trata de actuación protegida el que las obras hayan obtenido la calificación, provisional o definitiva, en materia de rehabilitación de viviendas, no siendo suficiente el disponer de la mera solicitud de la misma.»

Cobro y Deducción por Rehabilitación

En relación a si los propietarios deben esperar a cobrar la subvención para practicar la deducción por rehabilitación, en la consulta V3713-16 de la Dirección General de Tributos se señala lo siguiente:

«En los años 2009, 2010 y 2011, los propietarios del edificio hicieron frente a tres derramas extraordinarias para rehabilitar la fachada y terrazas del mismo. En el año 2011, una vez realizada la rehabilitación, se solicitó subvención a la Comunidad Autónoma, que fue aprobada. A finales del año 2015, la Comunidad Autónoma ha abonado a la comunidad de propietarios una subvención. Dicha subvención ha compensado en parte el gasto que fue sufragado por el conjunto de vecinos para la rehabilitación de la fachada y terrazas.

En la renta del ejercicio 2015, se ha atribuido una ganancia patrimonial a cada vecino por el importe prorrateado en función del coeficiente de participación de cada vivienda en la comunidad.

En este caso los consultantes pretendieron rectificar sus declaraciones de los ejercicio 2009, 2010 y 2011 pero recibieron la siguiente respuesta:

Por tanto, en el presente caso, salvo que se hubiera interrumpido el plazo de prescripción, al haber prescrito –por el transcurso del plazo de 4 años desde el día siguiente al que finalizó el plazo para presentar la correspondiente autoliquidación- el derecho de la Administración tributaria para determinar la deuda tributaria mediante la liquidación, así como el derecho a solicitar la devolución correspondiente, no podrá solicitarse la rectificación de las autoliquidaciones del IRPF de los períodos 2009, 2010 y 2011.»

Esta consulta también analiza el tiempo de declaración dela subvención a la comunidad de propietarios. Y la respuesta es la siguiente:

«Respecto a su imputación temporal, el artículo 14.1 c) de la LIRPF establece que “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”. Este hecho se produce, en estos supuestos, en el momento en que el concedente comunica la concesión al solicitante, independientemente del momento del pago. No obstante, si de acuerdo con los requisitos de la concesión, la exigibilidad del pago de la subvención se produjese con posterioridad al año de su comunicación, la ganancia generada por la subvención deberá imputarse al período impositivo en que fuera exigible el importe correspondiente.

Si la ayuda o subvención fuera exigible parcialmente en diversos momentos pertenecientes a distintos períodos impositivos cada parte se imputará al ejercicio fiscal en el que esta fuera exigible, clasificándose e integrándose, en cualquier caso, como renta general de cada período.

No obstante lo expuesto el artículo 14.2.c) de la LIRPF (en la nueva redacción dada por el apartado ocho del artículo primero de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, con entrada en vigor el 1 de enero de 2015) dispone lo siguiente:

“c) Las ganancias patrimoniales derivadas de ayudas públicas se imputarán al período impositivo en que tenga lugar su cobro, sin perjuicio de las opciones previstas en las letras g), i) y j) de este apartado.”.

De acuerdo con lo expuesto, las subvenciones o subsidiaciones de préstamos, a partir de 1 de enero de 2015, se imputarán al período impositivo en que se cobren.

Por tanto, las ganancias patrimoniales derivadas de la ayuda pública objeto de consulta se imputarán al período impositivo en que ha tenido lugar su cobro, esto es, según se manifiesta, el período 2015.»

Imputación de la Subvención

Los propietarios no pueden imputar la subvención en cuatro años en la declaración de la renta, según aclara la consulta de la D.G.T. V3760-16:

«Las comunidades de propietarios consultantes han percibido, en el año 2016 y, respectivamente, del Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, subvenciones por rehabilitación integral de su edificio para incrementar la eficiencia energética (Ayudas económicas para rehabilitación de edificios coeficientes) y para la eliminación de barreras arquitectónicas (instalación de ascensor). Posibilidad de imputar las subvenciones en cuatro años en la declaración de IRPF de los comuneros. (…)

Por tanto, al no corresponderse con los supuestos previstos en las referidas letras g), i), y j) del artículo 14.2 de la LIRPF, las ganancias patrimoniales derivadas de las ayudas públicas objeto de consulta se imputarán al período impositivo en que ha tenido lugar su cobro, esto es, según se manifiesta, el período 2016.»

La deducción del IVA soportado por las Comunidades de Propietarios

Algunas situaciones sobre las que se ha pronunciado la DGT son las siguientes:

• Consulta V2538-07: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de la comunidad de propietarios, que por la comunidad de propietarios se expida un certificado en que se haga constar la base imponible total y la cuota soportada por citada comunidad en cada uno de los correspondientes períodos trimestrales.

• Consulta V2754-07: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de una comunidad de propietarios, que los administradores de fincas custodien los originales de las facturas recibidas por la comunidad y certifiquen a cada uno de los comuneros el coeficiente de participación de cada uno de ellos, facilitando un listado de las facturas recibidas por la comunidad con el desglose de base imponible y cuotas del IVA de cada una de ellas.

• Consulta V2368-08: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de una comunidad de propietarios, que sea la comunidad de propietarios, que es quién soporta la repercusión del IVA por las adquisiciones de bienes y servicios que contrata, quien a su vez expida una factura por la parte proporcional correspondiente a los miembros de la comunidad de que se trate, puesto que la referida comunidad no realiza, respecto de dichos miembros, ninguna actividad empresarial o profesional que justifique la expedición de la mencionada factura.

• Consulta V0448-14: No resulte admisible para acreditar el derecho a la deducción que el administrador de la comunidad proporcione una fotocopia autentificada de la factura.

• Consulta V 138363-FACTURAS A NOMBRE COMUNIDAD DE VECINOS SIN ACTIVIDAD EMPRESARIAL.

Al respecto, Ruiz Sainz escribe lo siguiente:

«Las consultas de la Dirección General de Tributos V2058-16 y V3307-16 han venido a suavizar los requisitos formales necesarios para la deducción, introduciendo un nuevo mecanismo de acreditación del IVA soportado a través la certificación de la factura por parte del administrador de la comunidad de propietarios.

Después de estas consultas, los procedimientos formales para la deducción del IVA soportado son tres:

Primero. Si en las facturas que documentan las operaciones de entregas de bienes y prestaciones de servicios cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigna, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los propietarios con derecho a la deducción, éstos podrán deducir el Impuesto que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992.

Segundo. Los miembros de una comunidad de propietarios que por sí misma no tiene la condición de empresario o profesional, que sí tengan dicha condición, podrán deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo cual deberán estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la comunidad. Dichos porcentajes podrán acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal y obra nueva, estatutos de la comunidad, etc.).

Tercero. A estos solos efectos será válido que los comuneros estén en posesión de una copia de la factura original emitida a nombre de la comunidad y que dicha copia sea certificada o diligenciada por el administrador de la referida comunidad de propietarios.

Esta alternativa, excepcional, y que trae su causa de la jurisprudencia comunitaria, únicamente se considera ajustada a derecho en la medida en que la comunidad que aparece como destinataria en la factura no tiene la condición de empresario o profesional, de forma que no cabe, en ninguna medida ni cuantía, la deducción por ésta de las cuotas que soporta.»

Régimen Básico de la Comunidad de Propietarios

El propósito de esta sección es ofrecer un análisis general de las normas y las cuestiones relativas a régimen básico de la comunidad de propietarios en el contexto del derecho civil español. Aunque esta sección identifica algunos conceptos y casos aplicables, no tiene la intención de ser un análisis comprensivo de todos los asuntos que guarden relación con régimen básico de la comunidad de propietarios. Dentro de los derechos reales y el derecho hipotecario, esta sección se centra en las perspectivas que son de partircular interés para los lectores de este campo del derecho civil, abarcando las principales cuestiones asociadas a régimen básico de la comunidad de propietarios. Asimismo, y en el amplio contexto de la copropiedad y la propiedad horizontal, se revisa brevemente los principales atributos y consecuencias de régimen básico de la comunidad de propietarios, con referencias cruzadas a las entradas en esta enciclopedia en que se trata más detenidamente el tema.

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