Constitución del Arrendamiento Rústico

Constitución del Arrendamiento Rústico en el Derecho Civil

En el Diccionario Jurídico Espasa, Constitución del Arrendamiento Rústico se define y describe de la siguiente forma:

Elementos personales: El arrendador

«Según el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, «para dar fincas en arrendamientos sujetos a la presente Ley se precisa la misma capacidad que para enajenarlas. Los padres o tutores podrán dar en arrendamiento las fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por término no superior al que falte a dichos menores para alcanzar la mayoría de edad. Estos arrendamientos serán improrrogables. Expirado el plazo del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a continuar en posesión de la finca hasta la recolección de la cosecha pendiente».

Lógicamente si los padres o tutores del menor de edad pretenden constituir un arrendamiento sobre la finca propiedad de aquél por un plazo superior al que le falte para alcanzar la mayoría de edad, deberán obtener la correspondiente autorización judicial, tal y como se desprende de las normas generales reguladoras de los actos de enajenación de bienes de menores en el Código Civil (en particular, sus artículos 166 y 271), solución que igualmente contemplaba el artículo 9.5 del Reglamento de Arrendamientos rústicos (rurales) de 1959.

Tratándose de menores emancipados, y ya que la ley exige como hemos visto la capacidad necesaria para enajenar, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 323 del Código Civil, precisándose pues la asistencia de los padres o a falta de ambos del curador; y la misma solución merece el caso del arrendamiento constituido por el incapaz sometido a curatela, según los artículos 290 y 271 del Código Civil.

Respecto de los incapacitados sometidos a tutela hay que entender que el tutor necesitaría en todo caso autorización judicial al amparo del artículo 271.2 Código Civil y cualquiera que sea el plazo de duración del arriendo; en tal caso, surge la duda de si el contrato se extinguirá en el caso de dictarse una resolución judicial que, con arreglo a los artículos 212 y 213 del Código Civil, ponga fin al estado de incapacitación del arrendatario, como resultaría de una aplicación analógica del artículo 12.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, razón de analogía defendida, entra otros, por autores como PAU PEDRÓN y LACRUZ.

Analizadas las cuestiones que plantea la capacidad necesaria para dar una finca en arrendamiento con sujeción a la Ley de Arrendamientos Rústicos, debe también estudiarse la legitimación precisa para ello, legitimación que compete, desde luego, al propietario de la finca, pero no sólo a él, sino también al titular de cualquier derecho que implique el goce transmisible de la finca y así el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Rústicos prevé que los contratos constituidos por usufructuarios, superficiarios, enfieutas y cuantos tengan un derecho análogo de goce sobre la finca, se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento durante el correspondiente año agrícola; lógicamente si al otorgamiento del contrato hubiere concurrido también el propietario, subsistirán durante todo el tiempo pactado.

Lógicamente si en cualquiera de los supuestos anteriores, existiera conflicto de intereses entre el menor o incapacitado y sus padres, tutor o curador (por ejemplo, por tratarse del arrendamiento de una finca propia de aquéllos a favor de éstos), deberá procederse al nombramiento de un defensor judicial con arreglo a los artículos 299, 163 y concordantes del Código Civil. Evidentemente, el arrendamiento no es un acto prohibido a los cargos tutelares a los efectos del artículo 221.3 del Código Civil, pues no se trata de una transmisión.»

Elementos personales: El Arrendatario

«Desde luego ha de concurrir en el arrendatario la capacidad para contratar con arreglo a las normas generales de nuestro Derecho Civil y, además, los requisitos de los artículos 14 a 19 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que pueden ser expuestos del siguiente modo:

1.º Sólo pueden ser arrendatarios, o en su caso subarrendatarios, de fincas rústicas los profesionales de la agricultura. A estos efectos se entiende profesional de la agricultura según el artículo 15 Ley de Arrendamientos Rústicos, modificado por la Ley de 4 de julio de 1995 de Modernización de la Explotación Agraria:

a) La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional. Por agricultor profesional se entiende según el artículo 2.5 de la citada Ley de 4 de julio de 1995, aquél que siendo titular de una explotación agraria al menos el 50% de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta precedente directamente de la actividad agraria realizada en su explotación no sea inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias se superior a la mitad de su tiempo de trabajo total. Para determinar al «renta total» debe estarse a los criterios establecidos en el artículo 5.1 de la Orden de 13 de diciembre de 1995 y una enumeración de lo que ha de entenderse, a los efectos de la norma, por «actividades complementarias» se encuentra en el inciso 2.º del propio artículo 2.5 de la Ley de 1995.

b) Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra o de trabajo asociado dentro de la actividad agraria.

c) Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, que en caso de ser anónimas, sus acciones deberán ser nominativas y tengan por objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria.

d) Las entidades u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

En todo caso a los efectos de la Ley de Arrendamientos Rústicos se considera profesional de la agricultura al cultivador personal, esto es, a quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con él conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. No se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal. Sobre la posibilidad de considerar o no la jubilación como «justa causa» a tales efectos puede consultarse el trabajo de FONSECA GONZÁLEZ «El cultivador personal y su jubilación en la nueva L.A.R.», publicado en la Revista de Derecho Privado (Año 1983, página 541 y ss).

2.º No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas y sociedades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:

a) Las personas y sociedades nacionales de los Estados miembros de la Comunidad Económica Europea.

b) Las personas y sociedades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Además, y aunque no se establezca específicamente en la normativa de arrendamientos rústicos (rurales), deben tenerse en cuenta las restricciones establecidas en la Ley de 12 de marzo de 1975 y su Reglamento de 10 de febrero de 1978 sobre Zonas e Instalaciones de Interés para la defensa nacional, cuando se pretenda en dichas zonas la constitución de arrendamientos a favor de extranjeros, pues dada la finalidad perseguida por tal Ley, no parece que deba darse excesiva trascendencia a la distinción entre derechos reales y -como el del arrendatario- personales. En efecto, escribe LUCAS FERNÁNDEZ, defendiendo la solución aquí propuesta «[…] como si a los altos intereses militares les importara mucho en un mismo supuesto de derecho de disfrute de una finca que este derecho fuere real o personal […]».

3.º Tampoco podrán ser arrendatarios las personas físicas que, por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria o varias con las características y dimensiones que, para comarca, fijen las Administraciones competentes, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío, o 1.000 hectáreas si se trata de fincas para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo. En cualquier caso, las superficies incultas de fincas, calificadas catastralmente como eriales, matorrales y monte bajo, no se computarán a los efectos de dicha norma y en el caso de fincas mixtas, para la determinación de aquellos límites se computará cada hectárea de regadío por diez de secano y cada dos de terreno forestal o ganadero por una de secano.

Lógicamente el I.R.Y.D.A. y demás entidades públicas, sociedades estatales y organismos autónomos a los que se refiere el artículo 15.c) y d) de la Ley de Arrendamientos Rústicos no quedan sujetos a dicha limitación de superficie; limitación de superficie que, por lo demás, queda sujeta a normas especiales cuando el arrendatario sea una sociedad cooperativa, con arreglo a los artículo 15.b) y 18.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos.

También existen reglas especiales respecto de las sociedades a las que se refiere el apartado c) del artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos para las que rigen estas limitaciones por razón de superficie arrendada, si bien conforme al artículo 18.4 a tal efecto se considerará que cada socio es arrendatario del número de hectáreas que resulte de aplicar a la superficie total arrendada por la sociedad el porcentaje de participación de aquél en el capital social. Si la sociedad no reduce o anula la participación del socio en la medida que exceda de tales límites será de aplicación el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Rústicos que se expondrá posteriormente.

Con estas normas la Ley de Arrendamientos Rústicos se propone evitar la concentración excesiva de tierras en manos de quienes no ostenten efectivamente la condición de agricultor profesional, buscando, además, la efectiva dedicación de éste a su actividad. Por ello, la Ley permite en su artículo 17.7 que, previa autorización del I.R.Y.D.A: una persona tome en arrendamiento fincas cuya superficie exceda de los límites señalados, siempre que constituya una unidad de explotación cuya división menoscabe sustancialmente su rentabilidad.

Finalmente no regirán los estudiados límites de superficie cuando se trate de fincas cuyo destino sea forestal y el arrendatario industrialice la totalidad de los productos forestales obtenidos en ellas, si bien la Administración competente podrá señalar superficies máximas, para cada caso concreto y, por razones medioambientales, limitar las especies, métodos de plantación y tratamiento silvícola que pretendan utilizarse, cuando puedan alterar el equilibrio ecológico de la zona.

Para salvaguardar la observancia de los requisitos exigidos por los artículos 15 (profesional de la agricultura) y 18 (límite máximo de superficie), los artículos 17 y 19 establecen que si el arrendatario no es profesional de la agricultura en el momento de la celebración del contrato y el arrendador, previo requerimiento del I.R.Y.D.A., no hiciese uso en el plazo de treinta días, de la facultad de resolver el contrato que le otorga el artículo 76, aquel organismo -o el autonómico competente- tendrá la facultad de arrendar la finca, abonando como renta la usual en la comarca. En tales casos, y salvo lo dispuesto en el artículo 15.c), las fincas serán subarrendadas a personas de las comprendidas en los apartados a) y b) del artículo 15 y preferentemente a los titulares de explotaciones colindantes que no alcancen los límites mínimos de viabilidad.

Las mismas reglas se aplicarán en el caso de que, con posterioridad a la celebración del contrato, el arrendatario pierda la condición de profesional de la agricultura o arrendare explotaciones superando los límites de superficie arriba analizados. No obstante en tales casos -en los que la pérdida de condición de profesional de la agricultura o la superación de los límites máximos de superficie, son sobrevenidas- los contratos quedarán convalidados si antes de que el arrendador o en su defecto, el I.R.Y.D.A. ejerciten su derecho, recupera el arrendatario la condición de profesional de la agricultura o se resuelven o extinguen otros contratos de arrendamiento de modo que las tierras que pueda explotar el arrendatario queden dentro de los límites permitidos.»

Elementos reales: la Finca

«Ha de tratarse de una finca rústica y su dedicación preferente debe ser la actividad agraria. Lógicamente deben darse por reproducidas en este punto las reglas ya estudiadas al tratar del ámbito material de aplicación de la L.A.R., fundamentalmente en los artículos 6 y 7, así como las recogidas en el artículo 18 sobre límites máximos de superficie.»

Elementos reales: la Renta

Aparece regulada en los artículos 31 a 46 Ley de Arrendamientos Rústicos, estructurados en los siguientes apartados:

a) Reglas generales
b) La actualización de la renta
c) La revisión de la renta
d) La reducción y exoneración de la renta
e) La renta consistente en productos de la finca (Referencia al arrendamiento parciario)

Reglas Generales sobre la Renta

«La renta será la que libremente estipulen las partes y se fijará en dinero, no obstante la Ley de Arrendamientos Rústicos permite que pueda fijarse en especie, supuesto en que cualquiera de las partes puede exigir su conversión en dinero conforme a los criterios establecidos en el artículo 38. La renta se pagará por años, en la fecha pactada, y en su defecto, con arreglo a la costumbre del lugar. En aquellos supuestos en que -según permite el artículo 2.3- se fije el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento, se dividirá por la duración pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada anualmente como renta a los solos efectos de establecer el momento del pago. La Ley también prevé en el artículo 2.3 los arrendamientos ad mejorandum, esto es, aquellos en los que se pacta que la renta será satisfecha, en todo o en parte, mediante la mejora o transformación de la finca por el arrendatario.

El carácter marcadamente tuitivo de la Ley de Arrendamientos Rústicos fundamenta la norma del artículo 33 a cuyo tenor queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. El arrendatario -alterándose los criterios generales de los artículos 1.896 y concordantes del Código Civil- podrá reclamar el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obró de mala fe.

El pago de la rente se realizará en el lugar y la forma pactada y, en su defecto, en la morada o casa del arrendatario.

Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el momento que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión. El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta. El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador.

El arrendatario podrá asegurar la producción normal de la finca contra riesgos ordinariamente asegurables y el arrendador compelerle a que lo haga. En ambos casos le será posible al arrendatario repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le notifique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.»

La actualización de la renta

«Las normas que sobre este particular recogen los artículos 38 y 39 ofrecen un remedio frente a las perturbadoras consecuencias de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda; se trata pues de una medida estabilizadora de origen legal, de las llamadas de escala móvil que juega con referencia a los índices anuales de precios fijados por el Ministerio de Agricultura. El B.O.E. núm. 63 de 14 de marzo de 1998 publica la Resolución de 3 de marzo de 1998 de la Secretaría General Técnica del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación sobre índices de precios percibidos por los agricultores y ganaderos en 1997 a los efectos de actualización de rentas en arrendamientos rústicos (rurales).

El mecanismo de actualización de la renta es el siguiente:

Las partes podrán acordar la actualización de la renta por referencia al último índice anual de precios percibidos por el agricultor, establecido por el Ministerio de Agricultura para todos los productos agrícolas en general o algunos de los productos principales de que sea susceptible la finca, atendida sus características y la costumbre de la tierra. De igual modo, tratándose de fincas cuyos principales productos sean ganaderos, podrá también referirse la actualización al índice de precios de alguno o algunos de los productos.

Como ya se expuso anteriormente el mecanismo de actualización de rentas juega no sólo en el caso de que así lo acuerden las partes, sino también como una medida impuesta legalmente en defecto de acuerdo, supuesto en que cualquiera de las partes podrá solicitar del Juez que añada al contrato la cláusula de actualización conforme a lo expuesto anteriormente.

En cualquier caso, se exceptúan del mecanismo legal de actualización los contratos en que, conforme al artículo 32.2, se hubiese estipulado como renta una cantidad alzada para todo el contrato, a menos que así se haya pactado expresamente y por escrito, y sin perjuicio de la posible revisión de la renta, que se analiza a continuación.»

La Revisión de la Renta

«Como hemos dicho la actualización de la renta es un mecanismo legal que trata de hacer frente a las perturbadoras consecuencias de la oscilación del valor de la moneda; distinta finalidad tienen las normas que recogen los artículos 40 a 43 de la Ley de Arrendamientos Rústicos sobre revisión de la renta, pues responden al criterio de imponer la justicia de la misma. Así, transcurrido el primer año de vigencia del contrato cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de la renta por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas, pero para ello no se tendrán en cuenta -como es lógico- los incrementos de producción imputables a la iniciativa del arrendatario o las mejoras cuyo coste hubiese él anticipado. En cualquier caso la revisión de la renta sólo tendrá efecto respecto de los vencimientos posteriores a la presentación de la demanda.

Al lado de esta revisión ordinaria, contempla la Ley de Arrendamientos Rústicos que cualquiera de las partes podrá solicitar la revisión extraordinaria de la renta por haber cambiado las circunstancias que influyeron en su determinación, dando lugar a una lesión superior al 15% de la renta justa. Si se accede a esta revisión extraordinaria a solicitud del arrendador, el arrendatario podrá optar por la cesación de la relación arrendaticia.»

La reducción y exoneración de la renta

«Se regula esta materia en los artículos 44 a 46 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, normas que aparecen fundadas en claras razones de equidad. En ellas se establece que procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca teniendo en cuenta, al estimarlos, la indemnización recibido y, en su caso la propia repercusión a que se refiere la norma.

Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de reducción o exoneración de la renta es necesario que notifique fehacientemente el siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde que se produzca, y que actúe con la debida diligencia a fin de conseguir, en su caso, cualquier indemnización que pudiera corresponderle.

Además, la Ley concede al arrendatario derecho de reducción de la renta cuando cualquier menoscabo o deterioro de la finca que disminuya su productividad -incluso los causados por obra permitida o impuesta al arrendador por la Ley-. En este caso podrá solicitarse la reducción de la renta en proporción a la disminución y durante el tiempo que dure ésta, salvo culpa o negligencia del arrendatario.»

La renta consistente en productos de la finca. Referencia al arrendamiento parciario.

«La renta consistente en productos de la finca. Referencia al arrendamiento parciario.

Con anterioridad a la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos bastaba la fijación, como renta, de una parte alícuota de los productos de la finca para desnaturalizar el contrato como arrendamiento y convertirlo en aparcería. Sin embargo, este requisito no es ahora el único determinante pues según el artículo 101 Ley de Arrendamientos Rústicos se considerará arrendamiento parciario y no aparcería el acuerdo por el que se ceda la tierra a cambio de una participación en los productos que se obtengan de la misma, si el cedente no aporta, además de la tierra, el ganado, la maquinaria y el capital circulante, o lo hace en proporción inferior al 25%. Este arrendamiento se regirá por las normas generales de la Ley de Arrendamientos Rústicos con las siguientes especialidades:

– Las mejoras realizadas por el arrendatario determinarán la elevación de la participación en proporción a la mayor productividad conseguida por el mismo, según determine la Junta Arbitral de Arrendamientos rústicos (rurales).

– Las partes contribuirán al seguro concertado por cualquiera de ellas en proporción a sus respectivas participaciones.

– En el caso de expropiación forzosa al que se refiere el artículo 100 Ley de Arrendamientos Rústicos, se tomará como renta, a los efectos de calcular la indemnización del arrendatario, la media del último quinquenio.

– Se establece como causa específica de resolución del contrato la deslealtad o fraude del arrendatario en la valoración o entrega de los frutos.

– El arrendamiento parciario se convertirá en arrendamiento ordinario sobre la totalidad de la finca si alguna de las partes lo pidiere dentro de los dos meses anteriores al comienzo del nuevo año agrícola. Procederá entonces la fijación de la renta en metálico, tomándose por tal la usual en el lugar para fincas análogas, realizándose su actualización en la forma ya estudiada en el artículo 38.»

Elementos Formales

«El Capítulo III de la Ley de Arrendamientos Rústicos, comprensivo de los artículos 20 a 24, está dedicado a la forma y prueba del contrato.

Como regla, congruente por lo demás con lo consagrado por el artículo 1.278 del Código Civil, se establece el principio de libertad de forma, de modo que el contrato será válido y vinculante para las partes cualquiera que sea la forma en que se celebre, incluso verbalmente, siempre que, con arreglo a las normas generales de prueba en nuestro Derecho, se demuestre existencia. La Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos tipos para su formalización por escrito y en ellos se harán constar los derechos y obligaciones de ambas partes quienes podrán, además, incorporar al contrato los pactos y condiciones que no sean contrarias a lo dispuesto en le Ley. En cumplimiento de esta disposición legal se publicó (en el B.O.E. de 16 de enero de 1982) la Orden Ministerial de 1 de diciembre de 1981, aprobando el modelo de contrato-tipo.

Las partes pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento del contrato-tipo. Antes de que el arrendatario entre en posesión de la finca o dentro de los dos meses siguientes las partes podrán compelerse a formalizar inventario que describa el estado de la finca, de las edificaciones y demás bienes incluidos en el arrendamiento. Los gastos de inventario se pagarán por mitad.

La Ley establece en el artículo 23 que el convenio contenido en el contrato-tipo se elevará a escritura pública a instancia de cualquiera de las partes, siendo de cuenta de la que lo solicite todos los gastos que se deriven de ello. Evidentemente parece que la misma posibilidad de solicitar la elevación a escritura pública amparará a las partes, aunque no se haya suscrito previamente el contrato-tipo, pues así se infiere de los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

En materia de prueba se establece que incumbe la carga de la prueba a quien invoque la existencia de estipulaciones que se aparten de las normas dispositivas de la Ley o de las cláusulas que para los arrendamientos correspondientes estén establecidas en el contrato-tipo que corresponda utilizar en la comarca. Con carácter «iuris tantum» y, por ende, mientras no se pruebe lo contrario se presumirá que el arrendamiento es a renta fija, que el plazo de duración es el mínimo legal y que el precio es el usual en la comarca.»

Registro de Arrendamientos Rústicos

«Finalmente con función informativa, estadística, de publicidad y coordinación existe un Registro Público, administrativo y gratuito de Arrendamientos rústicos (rurales) regulado por el Decreto 2.235/85 de 9 de octubre.

Debe, por último, destacarse que, como excepción al referido principio de libertad de forma contractual, en los arrendamientos que el artículo 28 califica como de larga duración -esto es, aquellos estipulados por un plazo mínimo inicial de dieciocho años- se exige, para que surtan los efectos que la Ley les reconoce, que consten necesariamente por escrito facultando al arrendatario para realizar libremente mejoras útiles, indemnizables al final del contrato.»