Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Elementos Comunes y Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal

El propósito de esta sección es ofrecer un análisis general de las normas y las cuestiones relativas a Elementos Comunes y Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal en el contexto del derecho civil español. Aunque esta sección identifica algunos conceptos y casos aplicables, no tiene la intención de ser un análisis comprensivo de todos los asuntos que guarden relación con Elementos Comunes y Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal. Dentro de los derechos reales y el derecho hipotecario, esta sección se centra en las perspectivas que son de partircular interés para los lectores de este campo del derecho civil, abarcando las principales cuestiones asociadas a Elementos Comunes y Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal. Asimismo, y en el amplio contexto de la copropiedad y la propiedad horizontal, se revisa brevemente los principales atributos y consecuencias de Elementos Comunes y Elementos Privativos de la Propiedad Horizontal, con referencias cruzadas a las entradas en esta enciclopedia en que se trata más detenidamente el tema.

DERECHOS DEL PROPIETARIO SOBRE SU ELEMENTO PRIVATIVO

Derecho de libre disposición

La propiedad sobre el elemento privativo lleva consigo las facultades ordinarias de transmisión a título oneroso o lucrativo, mortis causa o intervivos, y gravamen a través del establecimiento de cualesquiera derechos reales de garantía [11.7º LH] o limitativos del dominio, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes (vgr. régimen autonómico sancionador en el caso de transmisión de viviendas protegidas antes del plazo legalmente establecido). Una vez reducidos los derechos de adquisición preferente a las situaciones contempladas en la DT 2ª LPH (396.1 III CC), el derecho de libre disposición de los elementos privativos no tiene más limitación que la prohibición ex lege de separar los elementos que integran [art. 3 inciso final LPH], respecto de los que, además de la inseparabilidad de los elementos comunes, ha de tenerse en cuenta la indisponibilidad separada de los anejos (RDGRN 19.12.1974, RA 5062). Para que la disposición separada del anejo sea posible, es necesario que la Junta, por unanimidad, autorice previamente la segregación registral de aquél como finca independiente, y fije las nuevas cuotas de participación (RRDGRN 11.6.1986, RA 3841; 25.10.1996, RA 7488).

Derecho de modificación

El art. 7 I LPH, que no ha sido modificado por la reforma operada por Ley 8/1999, reconoce el derecho de cada propietario a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de elemento privativo, -a salvo las limitaciones impuestas por las situaciones de concurrencia de títulos sobre aquél (397, 467 y 849 CC)-, sometiéndolo a tres tipos de límites:

1. El propietario no podrá alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. La superación de este límite reconduce la actuación del propietario al art.12 LPH, con las consecuencias del art. 17.1ª LPH (unanimidad para los actos que alteran el título constitutivo, por modificar elementos comunes o la estructura o fábrica del edificio). El caso más frecuente de los cubrimientos de terrazas – cuyo revestimiento exterior ha sido calificado expresamente como elemento común en el nuevo art. 396 CC-, da cuenta del acercamiento de los regímenes de modificación de elementos privativos y alteración de los comunes, (SSTS 9.1.1984, RA 341; 3.7.1989, RA 5283), pese a lo cual, las consecuencias de ambos tipos de actuaciones pueden ser distintas. Mientras que la alteración de las cosas comunes, sin legitimación obtenida del acuerdo unánime de la Junta, lleva aparejada la reposición de las cosas al estado en que se encontraban, con demolición de lo indebidamente construido, el remedio jurídico para la vulneración de los límites del art. 7.1 LPH con motivo de una actuación inicialmente legítima en el piso o local, puede consistir en la condena a una obligación de hacer (asegurar los elementos comunes debilitados, sustituir materiales a fin de no variar la configuración externa, o eliminar sólo parte de la obra, en la medida en que afecte a los elementos comunes).

2. Las modificaciones no podrán perjudicar los derechos de otro propie- tario; esta limitación que escapa del régimen comunitario para dar paso a las acciones pertinentes a nivel individual (SAP Madrid, 9.6.1999, AC 1464).

3. El propietario debe dar cuenta de las obras a quien represente a la comunidad. La conveniencia acerca de las obras modificativas de un elemento privativo no se comprenden en la esfera organizativa comunitaria, por lo que dicha comunicación no es una solicitud de permiso, ni el incumplimiento de este deber atrae por sí sólo la paralización de las obras o la obligación de reponer lo ejecutado (STS 24.2.1996, RA 1590). Tampoco el Registrador lo exigirá cuando las modificaciones adquieran relevancia registral (RDGRN 23.3.1998, RA 1860). Se trata de la comunicación de un acto individual a quien representa a la comunidad a fin de que éste pueda ejercitar la labor de control pertinente en torno a la incidencia de las modificaciones en la estructura general del edificio, o en relación con deber de indemnizar que pueda corresponderle por los daños ocasionados durante las obras, conforme al art. 9.1b) LPH.

Derecho de exclusión

La propiedad en régimen de propiedad horizontal otorga a su titular un derecho de uso exclusivo y excluyente sobre su elemento privativo, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Sin embargo, la exclusividad sobre el disfrute del elemento privativo en régimen de propiedad horizontal queda matizada por la necesidad de hacer efectivos los derechos de los demás propietarios, lo que conlleva otras tantas limitaciones. El propietario está obligado a respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso [art. 9.1ª) LPH], que como tales no le pertenecen aún cuando estén comprendidas dentro de sus límites [art.3 a) LPH]; a mantener en buen estado de conservación su piso e instalaciones privativas sin causar perjuicios al resto de propietarios, resarciendo de los daños que ocasione por su descuido o por el de las personas por quien deba responder (arts. 9.2º LPH, 1903 y 1910 CC, art. 16.1 LOE); a consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y a permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas por la creación de servicios comunes de interés general [art. 9.1c)], acordada ésta con los requisitos del art. 17.1ª y 3ª LPH, teniendo derecho a que la comunidad lo resarza de los perjuicios ocasionados (entre ellos, los derivados de la pérdida de renta del elemento alquilado, art. 21.2 LAU 1994). Debe también permitir la entrada en el piso o local a los efectos prevenidos en las anteriores obligaciones (v. SSAP Zaragoza 3.12.1996, AC 2311 y Madrid 21.1.1998, AC 5291).

El art. 9.1c) LPH hace referencia a la creación de servicios comunes de interés general, haciendo referencia al art. 17, lo que parece limitarse a su regla 1ª. Sin embargo, también las instalaciones a que hace referencia la regla 2ª (instalación de ICT conforme al RDL 1/1998, instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energía solar, o infraestructuras necesarias para el acceso a nuevos suministros energéticos colectivos) han de considerarse comprendidas en las «servidumbres» que el propietario ha de soportar. Como se desarrolla en el Capítulo XXXV, el concepto de servicio común de interés general tiene en la LPH una extensión ilimitada, que no expresa una categoría concreta de servicios; pero es que además es en la normativa sectorial de algunas de estas instalaciones en la que se contempla el establecimiento de estas servidumbres (v. art. 9.1.3º RDL 1/1998 y RD 272/1999 que lo desarrolla).

Desaparecida la necesidad de que las servidumbres sean acordadas por mayoría de 4/5 de los propietarios (anterior art. 9.3 LPH), ha de reafirmarse el carácter legal de las mismas y su carácter obligatorio para todos los propietarios (también los disidentes), sin perjuicio de la aplicación general de los arts. 543 y 565 CC.

Derecho de uso conforme a su destino

El art. 5 III LPH permite la inclusión de normas estatutarias no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino de los diferentes pisos y locales del edificio. Pero la simple descripción en función del destino típico de los elementos privativos integrantes de un edificio (vgr. almacén, garaje, vivienda) que los otorgantes de la escritura de división horizontal realicen en ésta, no vincula los futuros usos de los propietarios, en virtud del carácter restrictivo con que han de interpretarse las limitaciones al derecho de propiedad (STS 21.12.1993, RA 10101; RRDGRN 20.2.1989, RA 694; 23.3.1998, RA 1860, 26.1.2002, RA 5816, que permite la subdivisión de un local en trasteros independientes constitutivos de una subcomunidad).

Por lo demás, las restricciones al uso de los elementos privativos han de contrastarse con el máximo respeto al contenido normal del derecho de propiedad, ya que la función de los Estatutos no es la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos. En las hipótesis no contempladas como prohibidas, será regla la posibilidad de cualquier uso (RRDGRN 12.12.1986, RA 7887; 26.2.1988, RA 1322). El carácter postconstitucional de la LPH antes de la reforma operada por Ley 8/1999 exigió una adecuación interpretativa
«conforme a la Constitución», lo que condujo a nuestro Tribunales y a la DGRN a considerar que el contenido esencial de este derecho incluye la facultad de imprimir al bien determinado destino económico (STS 7.2.1989, RA 672, aunque existen otras en contra, como las SSTS 10.12.1984, RA 6054, 23.11.1995, RA 8898), o prescindir del que el anterior propietario le hubiese atribuido (RDGRN 12.12.1986, RA 7887), siempre y cuando no se realicen actividades incómodas, insalubres, peligrosas o específicamente prohibidas (STS 20.12.1989, RA 8855) en los Estatutos (art. 7 LPH).

Lo mismo cabe deducir de lo dispuesto en el art. 8 RDL 2/1985, según el cual, los propietarios de fincas urbanas y los arrendatarios de las mismas, con permiso de éstos, podrán realizar libremente la transformación de viviendas en locales de negocio, salvo disposición contraria de los Estatutos comunitarios, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 7 LPH y de la obtención de las correspondientes licencias administrativas (v. SSTS 31.5.1993, RA 3591; 19.12.1990, RA 10287; 23.11.1995, RA 809; 13.5.1992, RA 734; 5.3.1998, RA 1577). Y a la
inversa, y con la misma limitación de la obtención de la correspondiente licencia, la RDGRN de 23.3.1998 (RA 1860) también permite la inscripción del cambio de destino de un local privativo al de vivienda, instada por su titular sin aportar el acuerdo de la junta de propietarios autorizando tal modificación. No así la de un desván privativo a vivienda (RDGRN 25.9.1991, RA 6236, STS 15.3.2000, RA 1836), por requerir esta modificación la utilización ex novo de servicios comunes de agua corriente, cuya inexistencia se tuvo en cuenta a la hora de atribuir una menor cuota de participación ni, en general los cambios de destino que requieran alterar los elementos comunes del inmueble o ampliar el volumen edificado (SSTS 9.5.2002, RA 5592; 23.4.2002, RA 5257).

Sin embargo, la enunciada libertad de uso de los elementos privativos conforme a su destino no obsta a que el TS entienda que no son nulas las cláusulas estatutarias de los regímenes de PH consistentes en centros comerciales urbanizaciones por las que se impida a los copropietarios realizar actividades autorizadas por los mismos en régimen de exclusiva a los titulares de determinados elementos (SSTS 8.5.2002, RA 5703; 18.9.2003, RA 6422). Además, la existencia de prohibición puede resultar de una interpretación judicial del contrato que, como tal, no es recurrible en casación no ser que sea ilógica o absurda. Según la STS 30.9.2004 (RA 5896) el establecimiento de clínica médica en una planta del edificio distinta de las autorizadas al efecto en los estatutos constituye un acto no permitido en los mismos a los efectos del art. 7 LPH.

Fuente: María Carmen González

Bibliografía

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