Elementos Privativos en España en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Elementos Privativos. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Ideas Básicas

Son propiedad exclusiva de cada propietario (propiedad ordinaria), la ley los define como un espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente. Se incluyen los elementos arquitectónicos que se hallen dentro del piso o local privativo y que sirvan exclusivamente al propietario del mismo y las partes anejas que se hayan previsto como en la constitución de la propiedad horizontal.

Elementos Comunes y Elementos Privativos en relación a la copropiedad y la propiedad horizontal

Dentro del bloque temático sobre Derechos reales y derecho hipotecario, esta sección examina lo siguiente: elementos comunes y elementos privativos, en el contexto de la copropiedad y la propiedad horizontal. Para una visión internacional y comparada de elementos comunes y elementos privativos, puede consultarse la enciclopedia jurídica global.

Elementos Privativos

Características

Determinación física

Los elementos privativos de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal son los espacios suficientemente delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente que constituyen el objeto de la propiedad exclusiva y singular de cada propietario [art. 3 a) LPH]. Forman parte del mismo y comparten su carácter privativo todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de los límites de ese espacio privativo (v. nuevo art. 396 CC), sean o no aparentes, siempre y cuando sirvan exclusivamente al propietario, lo que excluye las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso, que tiene en todo caso la obligación de respetar [art. 9.1 a) LPH]. Integran asimismo el elemento privativo los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen situados fuera de aquel espacio delimitado.

Determinación funcional

Las consecuencias de la caracterización de un elemento como privativo se concretan en la atribución de una cuota de participación referida al conjunto del inmueble expresada en centésimas del mismo (art. 5 II LPH) y en la apertura de folio registral como finca independiente del inmueble al que pertenece (art. 8.4º LH). Pero para ello no basta con la venta de cuotas numeradas referidas a un inmueble (RDGRN 8.5.1995, RA 4094). Es precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho exclusivo de propiedad. Sin este requisito, las cuotas no son más que una medida de la participación en la titularidad compartida de un inmueble que accederán al Registro como porción abstracta, unificándose en una sola mención registral las que pertenezcan a un único propietario (RRDGRN 26.4.1996, RA 3244; 29.4.1996, RA 3245; 30.4.1996, RA 3246).

Con todo, los criterios de delimitación suficiente y aprovechamiento independiente pueden convertirse en circulares en ciertos casos. La RDGRN 7.1.1998 (RA 269), negó con dichos argumentos la posibilidad de individualizar la responsabilidad hipotecaria en la venta de una cuota de propiedad que suponía el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada y numerada de la finca especial destinada a garaje. Por su parte, el
art. 53.b) RD 1093/1997 ha establecido la necesidad de que en el título constitutivo se incluya la descripción pormenorizada de la zona del garaje a cuyo uso exclusivo da derecho la participación proindivisa transmitida (incluidos sus linderos, dimensiones perimetrales, superficie útil y descripción de los elementos comunes). Lo anterior viene a demostrar que lo definitivo para que tales espacios demarcados puedan constituir un elemento privativo es que el título constitutivo les atribuya expresamente este carácter, como permitió la RDGRN 20.12.1973 (RA 5143). Porque, en la actualidad, el art. 68 RH permite abrir folio independiente tanto a la zona pormenorizada de la finca destinada a garaje como a la cuota indivisa con adscripción de uso determinado en la finca destinada a trasteros. En estos casos, la única diferencia entre esta propiedad y la existente sobre un elemento privativo es que la cuota señalada no se determinará en relación al valor total del edificio, sino del local dividido en aparcamientos o trasteros.

El requisito aprovechamiento independiente impide configurar como elemento privativo un espacio que tiene como única salida posible a través de otro elemento privativo de un inmueble colindante (RDGRN 3.7.2000, RA 5855). Por otra parte, se exige una unidad funcional del elemento configurado como elemento privativo que impide divisiones artificiales o arbitrarias contrarias a su destino, tales como configurar como elemento privativo único el conjunto arquitectónico constituido por seis plantas y media (RDGRN 16.9.1967, RA 4365).

Fuente: María Carmen González

Clasificación

Privativos en sentido estricto

La LPH se refiere en su articulado a los pisos y locales por ser éstos el objeto principal de la adquisición del propietario en régimen de propiedad horizontal (art. 396 I CC). Pese a ello, la delimitación suficiente y la susceptibilidad de aprovechamiento independiente [art 3 a) LPH] por tener salida a otro elemento común o a la vía pública (art. 396 I CC), son los requisitos determinantes de la existencia de un elemento privativo, por lo que es susceptible de ser configurado como tal todo espacio cúbico si cuenta con la suficiente determinación e independencia funcional (v. RDGRN 12.11.1997, RA 5219). Ello ha permitido la caracterización como tales, no sólo de las fincas especiales destinadas a garaje en proindiviso ordinario (RDGRN 28.7.1999, RJ 6102), sino también a las propias plazas de garaje delimitadas por trazados de líneas en el suelo cuando se les haya atribuido tal carácter expresamente en el título constitutivo (RDGRN 20.12.1973, RA 5143); también son elementos privativos los distintos puestos de mercado existentes dentro de una lonja sometida al régimen de PH (STS 21.1.1998, RA 58) y cualquier otro espacio suficientemente delimitado y con salida independiente, tal como el jardín adyacente a la construcción (RDGRN 31.3.1989, RA 2520). Así se entendía antes de la reforma operada por Ley 8/1999 según lo dispuesto en los (anteriores 396 CC y 1 y 3 LPH), de manera que la precisión del actual art. 1.2 LPH, que extiende el término local a cualquier elemento que cumpla con los requisitos enumerados no está justificado, y se presenta inadecuado con determinados tipos de elementos privativos (vgr. patios privativos) que sólo pueden ser considerados locales desde una interpretación muy forzada.

Anejos

No son anejos los elementos comunes al servicio de los elementos privativos, pese a la desafortunada expresión del los arts. 396 II (que no ha sido modificado en este punto por Ley 8/1999) y 401 II CC, seguida en alguna ocasión por el TS (STS 12.2.1981, RA 390).

Anejo es la parte accesoria del elemento privativo expresamente configurado como tal en el título que, aunque se halle físicamente separado del espacio delimitado por aquél [art. 3.a) y 5 I LPH], es inscribible en el folio registral abierto al elemento privativo como parte integrante del mismo. Puede decirse, en este sentido, que la finca especial constituida por el elemento privativo juntamente con sus anejos constituye registralmente una finca discontinua.

El anejo, al igual que la propiedad privativa de la que forma parte, ha de estar debidamente identificado en los términos que le permitan acceder al Registro conforme a los arts. 9 LH y 51 RH con el fin de sustraerse a la presunción de carácter común que la LPH atribuye indirectamente a todos los elementos cuyo carácter privativo no consta claramente (RRDGRN 7.10.2002, BOE 275 de 16.11, que cita la de 23.11.1999). Sin embargo, la «delimitación suficiente» no es siempre predicable del anejo que, pese a la enumeración ejemplificativa del art. 5 I LPH, puede constituir una cuota en un espacio (será éste entonces el que deberá estar delimitado) perteneciente a todos o algunos de los propietarios del edificio, constituyendo los anejos «en proindivisión» (RDGRN 20.12.1973, RA 5243).

Si la adscripción del anejo al elemento privativo no consta en la escritura de división horizontal, ni en la descripción registral del elemento privativo, sino que solamente en los Estatutos se afirma que la propiedad de ese espacio pertenece a determinados elementos privativos, la cláusula estatutaria debe interpretarse como una reserva de uso exclusivo en favor de los elementos privativos determinados de un elemento común, por no ser los Estatutos el lugar idóneo para atribuir la propiedad de elementos en régimen de PH. Sin embargo, la RDGRN 23.11.1999, RA 8453 (bien es cierto que sólo se discutió por el Registrador la falta de de identificación suficiente y no la validez intrínseca de la cláusula) permitió la inscripción de una cláusula estatutaria según la cual el promotor se reservaba la posibilidad de ir desafectando superficies (numeradas y delimitadas sobre plano incorporado a la matriz) de un elemento común a medida que se fueran transmitiendo los pisos y locales, configurando dichas superficies numeradas como anejos de los elementos transmitidos.

Elementos procomunales

Son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que pertenecen en proindiviso a los propietario del inmueble, no necesariamente en función de sus cuotas de participación. Su carácter privativo deriva del art. 4 LPH, que tras posibilitar la acción de división sobre un elemento privativo perteneciente proindiviso a diversos propietarios, siempre que se circunscriba al espacio delimitado por el mismo, excepciona el caso en que la proindivisión haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos ellos. La aclaración sería inútil si se refiriese a un elemento común, ya que la indivisibilidad de los mismos resulta claramente de los términos del art. 396.1 II CC. Como elemento privativo que es, requiere la atribución de cuota de participación referida al valor total del inmueble (V. STS 30.6.1983, RA 3694). Si no es así, y dependiendo de la interpretación del título constitutivo en su conjunto, habrá de ser considerado como elemento común o como anejo en proindivisión.

La situación de comunidad funcional forzosa establecida sobre el elemento procomunal no excluye la transmisión separada de la cuota sobre el mismo a extraños no propietarios de otros elementos privativos en el edificio, aunque dicha prohibición podrá establecerse válidamente en el título constitutivo, por excluir el propio régimen de PH la aplicación del art. 27 LH (RDGRN 19.12.1974, RA 5062).

Desde el punto de vista de su calificación registral, los actos de disposición o gravamen de estos departamentos privativos procomunales -distintos de los comunes no esenciales o «por afectación»-, han de contar con el consentimiento de todos los propietarios, siendo necesaria la comparecencia de todos ellos en el otorgamiento de la escritura pública. La única excepción aceptable a este principio deriva de la previsión estatutaria de que la finalidad de dicho departamento es la de su enajenación o venta para aminorar las gastos de sostenimiento del inmueble o hacer frente a las deudas de la comunidad, siempre y cuando dicha finalidad conste de forma clara en la inscripción del régimen, especificando los requisitos colegiales de la venta – ajenos a los mecanismos de la LPH-, y el apoderamiento, especial y expreso, que todos y cada uno de ellos otorgue de forma anticipada en favor de quien en el momento de la enajenación ostente el cargo de Presidente de la comunidad del edificio en régimen de propiedad horizontal.

Fuente: María Carmen González