Impago del Arrendamiento en España en España en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Impago del Arrendamiento. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Medidas a adoptar contra el impago del arrendamiento en general

En España es clara la preferencia de sus ciudadanos por la compra de la vivienda sobre la opción del alquiler. Esto no sucede en otros países europeos donde los arrendamientos están más extendidos e incorporados a la cultura popular. Sólo hay que fijarse en los datos para avalar esta afirmación, y es que, en este país sólo el 10% de las viviendas están alquiladas, y un millón y medio de viviendas se encuentran vacías.

La motivación de la falta de alquiler en España, está clara: el miedo de los propietarios al inquilino moroso. A continuación, analizaremos las medidas existentes para dotar de garantías y mecanismo de acción al arrendador frente al incumplimiento de las obligaciones del inquilino.

Garantías

Garantías que se pueden exigir en el contrato de arrendamiento para asegurar el pago de las rentas:

• Seguro de daños y responsabilidad civil a los inquilinos.
• Avales bancarios y en casos extremos avales inmobiliarios.
• Inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad.

Medidas para reclamar las cantidades debidas

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato da derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato (artículo 1.124 Código civil)

La falta de pago de la renta está regulada en el artículo 27.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (Disp. Adic. 5ª redacc. Ley 50/1998), en la que se dispone que se puede resolver el contrato no sólo por falta de abono de la renta, sino también de cualquiera de las cantidades asimiladas o que corresponda pagar al arrendatario (elevación de la renta por mejoras, gastos generales, servicios, tributos, etc.) en virtud del contrato.

Pero para que opere esta causa de resolución es preciso que el arrendador no haya impedido el pago sino que haya colaborado para ello, facilitando el recibo y concurriendo al lugar de pago pactado, o en su defecto a la vivienda arrendada.

Las diferencias de las partes respecto al impago del arrendamiento pueden ser solucionadas mediante:

• Acuerdo o transacción. Según se estipula en el artículo 1.809 del Código civil, de cara a evitar la provocación de un pleito.
• Arbitraje.
• Recurrir ante la jurisdicción ordinaria.

Cada una de las cuestiones anteriores tendrá su tratamiento específico en las siguientes secciones.

Autora: Catalina Merino (injef, 2005)

Posibilidad de recurrir ante la jurisdicción ordinaria

Si el arrendatario deja de pagar las rentas debidas el arrendador tiene, además de las alternativas analizadas en los artículos precedentes, las siguientes posibilidades de actuación contra el inquilino moroso: desahucio sin requerimiento previo, desahucio con requerimiento previo, interposición de demanda de cantidad, e interposición de ambas acciones acumuladas.

Si el arrendatario deja de pagar las rentas debidas, así como las cantidades que le correspondan según lo pactado (recibos de la comunidad de propietarios, agua, luz, teléfono…etc), el arrendador tiene, además de las alternativas analizadas en los artículos precedentes, las siguientes posibilidades de actuación contra el inquilino moroso:

1.- Desahucio sin requerimiento previo.

(Opción aconsejada para el caso en que las cantidades sean muy elevadas o se sepa que el inquilino tiene una mala situación económica)

El arrendador puede dirigirse al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca directamente y pedir el desahucio por falta de pago de la renta y/o cantidades asimiladas (artículo 38 LAU).

En este escenario puede que el arrendatario pague antes de la celebración de la vista o bien que consigne las cantidades adeudadas ante el tribunal o notarialmente. Con esto el arrendador conseguirá las cantidades que reclamaba en su demanda, pero se enervará la acción de desahucio si el arrendatario procede al pago. (Disposición Adicional 5ª). Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente

2.- Desahucio con requerimiento previo.

(Opción aconsejada para el caso de que no se pretenda la enervación de la acción de desahucio, pagando antes de la vista)

En este caso, se da la opción de requerir de pago al arrendatario moroso con al menos dos meses de antelación antes de interponer demanda de desahucio, y así, si el arrendatario se resistiese a pagar, se puede interponer demanda de desahucio.

3.- Interposición de demanda de cantidad.

(En este supuesto no se exigirá el desahucio y se recomienda para aquellos casos en los que se trate de arrendamientos de elevada cuantía y que se tenga constancia de la solvencia económica del inquilino)

Se seguirán los trámites siguiendo el criterio de la cuantía, de tal manera que si la cantidad reclamada es superior a 3000 euros se utilizará el juicio ordinario y si es inferior o igual se utilizará el juicio verbal. (Vid. artículos 249 y 250 de la LEC.)

4.- Interposición de ambas acciones acumuladas (acción de desahucio y acción de reclamación de las rentas).

Tal y como se indica en el artículo 438.3 de la LEC y artículo 40.2 LAU. Se admite la acumulación de acciones (véase su definición; en derecho procesal, la reunión de varias acciones en una misma demanda, o la utilización en el mismo procedimiento penal, de la acción civil y penal; diferente de la acumulación de autos, que es la reunión de varios procedimientos pendientes en uno solo) y el procedimiento a seguir será el del juicio verbal.

Autora: Catalina Merino (injef, 2005)

El arbitraje como vía de solución de conflictos

El arbitraje es una institución previa a la del juez del Estado que tiene por finalidad resolver ante un tercero la controversia que le plantean dos o más partes que declaran someterse al dictamen del dirimente. El Arbitraje se halla regulado en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.

La Ley 22/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incorpora en su articulado a la institución arbitral para la solución de conflictos que puedan plantearse en materia arrendaticia estableciendo la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

Materias arrendaticias arbitrables

Con la nueva Ley de Arbitraje prácticamente toda la materia arrendaticia es de libre disponibilidad y por tanto puede someterse al juicio del árbitro para que resuelva ejecutivamente las controversias planteadas en este sector del derecho. Por tanto, no sólo el impago de la renta es susceptible de sometimiento al arbitraje, sino también las dudas interpretativas que se presenten respecto a la duración del contrato de arrendamiento que libremente hayan pactado las partes, así como las cuestiones atinentes al estado de la vivienda una vez que cese el contrato de alquiler. Y así mismo, todas las controversias que puedan surgir con respecto al avalista, siempre que este también este se haya sometido al mismo.

Eficacia y Designación de Árbitro

Es imprescindible que en el contrato de arrendamiento o a posteriori si no figurase en él en documento aparte, los contratantes establezcan el pleno sometimiento a la vía arbitral con renuncia a la jurisdicción del Estado que les pueda corresponder.

Sobre la designación, hay que distinguir dos supuestos:

• Que no se hubiera suscrito Convenio arbitral. En este caso la parte interesada en resolver la discrepancia por vía arbitral podrá dirigirse a la otra, incluso existiendo cláusula de sometimiento a juzgados y tribunales para que acepte el arbitraje, proponiéndole árbitro o la Corte o Asociación designadora de árbitro. Si la parte requerida acepta por alguno de los medios admitidos en derecho, entonces el arbitraje tomará eficacia y desplazará a la jurisdicción del Estado. El árbitro será nombrado o bien por la Institución a la que se remitan o de común acuerdo. Y si aceptado el Convenio, alguna de las partes no quiere designar al árbitro habrá que acudir al procedimiento judicial de nombramiento, mediante una tramitación muy sencilla, regulada en el artículo 25 de la Ley 60/2003.
• El segundo supuesto se produce cuando las partes ya han acordado el pacto de arbitraje, bien en el contrato de arrendamiento, o bien en documento separado, lo que les obliga a seguir lo expresamente convenido en cuanto a la designación del árbitro, que normalmente aparece ya fijado, bien como árbitro ad hoc o bien mediante remisión a la Corte o Institución arbitral que corresponda.

Aunque el número de árbitros puede ser 1, 3 o 5, es recomendable que en materia arrendaticia sea de un sólo árbitro para reducir costes. El árbitro podrá emitir su laudo en derecho o equidad. Según la nueva ley si no se dice nada el arbitraje es de derecho. Aunque pueden pactar que quien dicte el laudo no sea letrado en ejercicio.

Trámites

Los trámites son muy sencillos con tal de que se siga un procedimiento contradictorio, igualitario, de prueba y audiencia, aunque si las partes lo desean se puede prescindir de éste último.

Normalmente se inicia con escrito de demanda en el que se relatan brevemente los hechos y la cuestión a someter al árbitro, indicándose las pruebas de las que pretende valerse la parte que lo inicia. Acto seguido, se contesta por la contraparte con indicación de las pruebas de que piensa valerse. Y como se ha dicho el árbitro puede citar a una audiencia o pueden las partes prescindir de este trámite.

Las notificaciones y comunicaciones se consideran recibidas el día en que hayan sido entregadas, son válidas las realizadas por telex, fax y otros medios de comunicación electrónico o telemática que permitan dejar constancia de remisión y recepción, Vid. Art. 4 LA.

Los plazos se computan por días naturales y si el último fuera festivo se prorrogará hasta el primer día laborable siguiente.

Terminación del procedimiento: el laudo

El árbitro decide la controversia mediante laudo que tiene los mismos efectos que una sentencia judicial y es ejecutivo. Ahora bien, debe tener unas condiciones mínimas en cuanto a la forma: debe recogerse por escrito y ser firmado por el árbitro, siendo posible el soporte electrónico, óptico o de otra tipo siempre que quede constancia del mismo. También deberá estar motivado aunque sea de equidad. Los árbitros notificarán directamente a las partes el laudo sin necesidad de ser protocolizado notarialmente, aunque cualquiera de las partes a su costa podrá instar al árbitro antes de la notificación para que el laudo se protocolice. Conforme la vigente LAU, el árbitro debe dictar en materia arrendaticia el laudo en el término de tres meses salvo que las parte dispongan otra cosa.

También cabe el laudo “homologado” que consiste en que las partes de mutuo acuerdo antes de que el árbitro dicte su laudo, lleguen a una transacción entre ellas y le piden al árbitro que se lo homologue.

El modo de hacer efectivo lo acordado en el laudo

El laudo es firme y tiene los mismos efectos que las sentencias judiciales. Para hacerlo efectivo se acude al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se haya dictado el arbitraje y esta ejecución se despacha, aunque contra el laudo alguna de las partes haya ejercitado acción de anulación en la Audiencia Provincial. La acción de anulación ante la Audiencia Provincial solo procede por los motivos tasados en el artículo 41 de la Ley de Arbitraje y no puede afectar al contenido del laudo que es inmodificable, es decir, que sólo puede atacarse el laudo del árbitro porque no exista convenio o este sea invalido o nulo, o porque el árbitro haya resuelto fuera de plazo o sobre materias diferentes a las que las partes le hayan sometido, o bien porque no le haya sido notificada a alguna de las partes el nombramiento del árbitro o no se haya seguido el procedimiento antes señalado.

Ventajas del arbitraje sobre el proceso judicial

Las ventajas son:

• Brevedad en la tramitación: tres meses para dictar laudo frente a un año para dictar sentencia, sin contar con la cantidad de recursos que postergan aún más.
• Confidencialidad: lo que se dice en el arbitraje es privado y queda entre las partes y el árbitro, mientras que todo lo que se declara y aporta a un proceso del Estado es público y notorio.
• Reducción de costes: aún teniendo que pagar al árbitro e incluso sirviéndose de abogado en el arbitraje, resulta más económico que el proceso del Estado. Que con su vía de recursos encarece el procedimiento.
• Agilidad y Mediación: La tramitación del arbitraje puede ser pactada por las partes, dentro de unos limites, ya hemos visto como se puede prescindir de la vista o audiencia ante el árbitro, e incluso cabe solicitar del árbitro medidas, suspensiones o prórrogas que no siempre son admitidas en el proceso judicial del Estado.
• Especialidad: Los árbitros en materia arrendaticia como cualquier otra cuestión deben o pueden ser un especialista sobre la materia lo que es garantía de un final mas acertado. Mientras que el juez del Estado, que nadie niega su preparación, tiene que ver muchas materias que a veces le impiden especializarse.

Autora: Catalina Merino (injef, 2005)