Juntas de Compensación en España en España en España en España

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Introducción a las Juntas de Compensación

Hace más de medio siglo que el legislador, a través de la Ley del Suelo de 1956, alumbró y dio vida jurídica al Sistema de Ejecución por Compensación Urbanística y a la figura de las Juntas de Compensación. En puridad se limitó a esbozar unos simples perfiles esquemáticos sobre la
nueva institución, más enunciativos y retóricos que operativos. Ahora bien, su novedad por carecer de antecedentes previos y lo sugestivo de su presentación como cauce de la actuación privada en el urbanismo frente al sistema tradicional de la expropiación forzosa inmediatamente llamaron la atención de los comentaristas y estudiosos, tanto publicistas como privatistas, de la nueva Ley del Suelo. El decisionismo legislativo estuvo acompañado —como en tantos otros ejemplos históricos— de un vacío normativo y regulatorio sobre dicha institución.

Las urgencias de la práctica obligaron a diseñar fórmulas instrumentales para dar viabilidad a la nueva institución, buscando apoyos, bien en el derecho comparado (en las figuras similares del “comparto” del Derecho italiano o de las Asociaciones de propietarios en el derecho francés) o bien ejercitando la ingeniería jurídica, primero elemental y progresivamente más sofisticada, tejiendo un embrión de sistema operativo, mezclando normas de derecho administrativo con
otras genuinamente de derecho civil e hipotecario. Toda esta trayectoria permitiría ofrecer una primera articulación normativa con el Reglamento de Reparcelaciones de 1966 y de forma más sólida a raíz del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978.

A partir de este momento, sentadas las premisas fundamentales y contando ya con una jurisprudencia aplicativa y una amplia doctrina, las leyes estatales del suelo de 1976 y 1992 y la gran profusión de leyes urbanísticas autonómicas con sus respectivos reglamentos y matices aplicativos han ido completando artesanalmente un tejido institucional y normativo muy completo. De esta suerte, podría decirse sin exagerar que el régimen de las Juntas de Compensación ha sido fruto de un constructivismo voluntarista y evolutivo en el que se han combinado aportaciones de la práctica y de la reflexión doctrinal tanto en el campo del
Derecho Público como del Privado.

Es evidente que su régimen jurídico —pesar de las innovaciones introducidas a través de las normativas autonómicas— presenta lagunas significativas especialmente cuando entra en conexión con las regulaciones básicas estatales derivadas del sistema hipotecario y en
general del derecho patrimonial. La reciente crisis económica con la aplicación intensiva de la normativa concursal ha puesto en evidencia la quiebra de muchas de las piezas maestras en las que se apoyaba el Sistema de Compensación y el funcionamiento de las Juntas basada en la solidaridad de intereses comunes que constituía una garantía para la realización de la obra urbanizadora y para los intereses públicos a cargo de la propia Administración urbanística.

A mayor abundamiento, la rigidez que comporta una estructura asociativa de gestión urbanística se ha visto en cierto modo superada por la aparición del sistema del Agente urbanizador al que el autor por vía de contraste dedica abundantes reflexiones a lo largo del
texto. Pero, a mi juicio, la agilidad de la figura del Agente urbanizador no compensa el desequilibrio que para las relaciones patrimoniales provoca a los propietarios del suelo en comparación con el mayor equilibrio y estabilidad que genera el sistema de las Juntas de Compensación.

No se trata de postular la tan manida simplificación de trámites y estructuras en una materia tan compleja, sino más bien para el futuro buscar una fórmula institucional que permita combinar las ventajas de cada uno de estos sistemas facilitando la participación de los Agentes o los Constructores en las Juntas de Compensación en base a un esquema organizativo y financiero adecuado. La solución no es fácil como lo evidencian aquellas normativas autonómicas que han postulado la configuración de las Juntas de Compensación
como sociedades mercantiles, pero que en la práctica no solo no han arraigado sino ni siquiera se ha experimentado.

Autor: MARTÍN BASSOLS COMA