Obra Nueva en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Obra Nueva. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Obra Nueva. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Obra Nueva. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Obra Nueva. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Obra Nueva. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]Construcción de nueva planta. Nombre con el que se conoce interdicto regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como medida aseguratoria dirigida a la suspensión de una obra nueva que perjudique determinados derechos reales de terceros.

Título Constitutivo y Escritura de Obra Nueva

Véase la entrada sobre Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal para más información sobre el contexto.

Contenido mínimo

El título constitutivo es el acto por el que el propietario o propietarios del inmueble construido o en construcción cuyas características lo permitan, someten éste al régimen jurídico inmobiliario de propiedad horizontal, proceden a la determinación y descripción del edificio, de sus diferentes unidades privativas, y establecen las cuotas de participación de los distintos elementos comunes en relación al valor total del inmueble (art. 5 I y II LPH). La descripción del inmueble habrá de expresar, además de las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, las instalaciones y servicios con que cuente el mismo. La descripción de las unidades, a cada una de las cuales se asignará un número correlativo, expresará su extensión, linderos, planta en que se halla y los anejos con que cuenta.

Obra nueva y división horizontal

Atendiendo a la constitución del régimen de propiedad horizontal como forma de hacer cesar de la comunidad proindiviso existente sobre un edificación cuyas características lo permitan (401 II CC), el título constitutivo se instrumenta en escritura pública de división horizontal. Su otorgamiento está sujeto al impuesto de actos jurídicos documentados al tipo del 0,50% como contrato o acto inscribible en el Registro de la Propiedad (art. 31 RD Legislativo 1/1993). Debido a la necesidad de que la construcción esté previamente «comenzada», la división horizontal suele otorgarse de forma unitaria con el acto de declaración de obra nueva, constituyendo materialmente un único documento, pese a que constituyen tributariamente hechos distintos a los efectos del ITP en concepto de AJD (0,5%) (RTEAC 18.12.1974). Esta doble imposición es criticable, en primer lugar, porque la propiedad horizontal es una de las formas de estructurar jurídicamente la obra nueva. En segundo lugar, porque si la declaración de obra nueva es la constatación de un mero hecho que tributa con independencia de que se consigne expresamente en la escritura (RTEAC 4.4.1977 y 5.6.1979), dicho dato de hecho ha de derivarse del acto más amplio que significa la división horizontal (308 RH). La idea de que la división horizontal es un acto valorable distinto e independiente de la declaración de la obra nueva dividida que se declara, no es coherente una la doctrina, más acertada, que considera que las posteriores modificaciones del título por redistribuciones dentro
del inmueble (incluida la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes de la modificación), no están gravadas en concepto de AJD, porque el valor de la finca ya se tuvo como cálculo para una liquidación anterior (STSJ Castilla-La Mancha, 16.2.1998, Ref. Act. Aranz. 350/17). En cualquier caso, no entra dentro de la función calificadora de Registrador comprobar el cumplimiento de esta doble tributación, sino únicamente constatar que el (único) documento se ha presentado ante la oficina liquidadora y lleva la nota correspondiente (RDGRN 13.6.2002, BOE 191 de 10.8).

La RDGRN 23.10.2002 (BOE 296 de 11.12) niega que la d.o.n. previa sea siempre exigible, utilizando a mayor abundamiento la posibilidad de que la ampliación del número de elementos independientes tuviera como base una edificación antigua; aunque en el fondo de la resolución subyace la idea (correcta) de que el régimen de propiedad horizontal es aplicable y puede constituirse sobre parcelas no edificadas que comparten viales comunes aunque todavía no exista proyecto de edificación del complejo inmobiliario, en cuyo caso no será necesario declarar la obra nueva que por definición, no estará comenzada.

La PH no determina, en principio, la intensidad edificatoria del suelo a efectos urbanísticos, que se agota en la determinación del volumen edificable, careciendo de relevancia el grado de ocupación material del inmueble, siempre que sus espacios privativos sean susceptibles de aprovechamiento independiente y no se modifique su estructura y aspecto exterior. Es una técnica de apropiación material de las viviendas o locales permitidos en cada zona de actuación, lo que hace posible dividir horizontalmente edificios destinados en el planeamiento a «vivienda unifamiliar», siempre que sus características materiales así lo permitan (RRDGRN 18.7.1996, RA 5615, 16.1.2002, BOE 54 de 4.3). Con todo, las previsiones del RD 1093/1997 nos llevaron en la edición anterior de esta obra a rechazar esta posibilidad. Según el mismo, si en el proyecto de edificación se especifica el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, la constancia de los mismos forma parte del contenido obligatorio de la descripción de la obra nueva (art. 45 RD 1093/1997). En este caso, en los títulos de división horizontal o sus modificaciones no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hubieran hecho constar en la declaración de obra nueva, a no ser que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número (art. 53 en relación con art. 45 RD 1093/1997).

Sin embargo, la propia DGRN ha considerado últimamente inexigible este requisito en un caso idéntico al expuesto al entender que, por su naturaleza y rango, el RD 1093/1997 carece de virtualidad suficiente para establecer tal limitación al derecho de propiedad constitucionalmente reconocido, de forma que el requisito de la licencia que permita mayor número sólo podrá exigirse por el Registrador si la normativa autonómica aplicable lo impone para el acto material de edificación en cuestión, en cuyo caso, y sólo entonces , tendrá la norma en cuestión carácter de desarrollo reglamentario de ésta a nivel registral, sin que pueda entenderse que la referencia en la licencia de edificación originaria a la construcción de «una vivienda» tenga el efecto de prohibir que en una casa aislada se constituya un régimen de propiedad horizontal [en igual sentido, para el caso de división y segregación de elementos privativos de edificio previamente sometido al régimen de propiedad horizontal, RRDGRN 15.10 y 16.102002 (BOE 43052 de 11.12].

Fuente: María Carmen González

Recursos

Véase También

• Obra Nueva en la Enciclopedia del Derecho
• Obra Nueva en el Diccionario legal

Bibliografía

• Información sobre Obra Nueva en la Enciclopedia Jurídica Omeba
• Información sobre Obra Nueva en el Diccionario Jurídico (Teodoro González Ballesteros, Madrid, 2011)
• Información sobre Obra Nueva en Tratado de Derecho Civil Español

Guía sobre Obra Nueva