Retractos Legales en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Retractos Legales. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Retractos Legales

Retractos Legales en el Derecho Civil español

En el Diccionario Jurídico Espasa (2001), Retractos Legales es descrito de la siguiente forma: Los retractos legales forman, junto con el retracto convencional, el tanteo y la opción de categoría de los derechos reales de adquisición preferente que se caracterizan porque otorgan la facultad de adquirir una cosa con preferencia a los demás. Pero, a pesar de tener una misma denominación, son tan grandes las diferencias que separan los dos tipos de retractos antes señalados, que para una mayor claridad de exposición es aconsejable su tratamiento separado: así, no sólo se diferencian por su origen convencional y legal, respectivamente, sino también por otra serie de razones, como el sujeto que puede ejercitar el derecho, que en retracto legal son siempre personas distintas del vendedor, el hecho de que el retracto legal suele presuponer un tanteo no ejercitado o no podido ejercitar, la forma en que se determina el precio a satisfacer en el retracto legal, que suele venir previamente determinado, o el plazo que por regla general es mucho más breve que en el retracto convencional.

Más sobre Retractos Legales en el Diccionario Jurídico Espasa

Puede definirse el retracto legal, siguiendo el art. 1.521 Código Civil, como el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago. Pero frente a esa visión limitada con que en principio configuró al retracto legal el Código Civil, posteriormente se ha producido una notable ampliación, tanto por vía jurisprudencial como legal de los casos en que se admite su ejercicio, de modo que no sólo se permite en los casos de venta o dación en pago, sino también en otros supuestos como en la enajenación a censo reservativo (S. 11 de junio de 1902). Mucho más se amplía aún en las leyes especiales como la Ley de Arrendamientos Urbanos o la LAR, en las que se concede en otros supuestos como división de la cosa común, aportación a sociedad, permuta, llegándose incluso a conceder este derecho en los casos de donación. Con ello cabe preguntarse si no se ha desvirtuado la primitiva configuración que del retracto tenía el art. 1.521 Código Civil como derecho de subrogarse en el lugar de otro con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, para pasar a constituir una forma especial de resolución de una relación jurídica constituida en virtud de una causa legalmente determinada y que da lugar a la sustitución de un sujeto por otro debido a razones de índole social.

Otros Detalles

Pero la cuestión más compleja con que nos enfrentamos a la hora de estudiar esta figura, es la referente a su fundamentación: en efecto, el retracto legal se dirige al cumplimiento de finalidades de carácter general o social: por ejemplo, el de colindantes del Código Civil se dirige a evitar los minifundismos y la excesiva dispersión de la propiedad rústica, el de condueños a evitar la prolongación de una situación incómoda económica y jurídicamente como es el condominio, el que se concede a los arrendatarios a favorecer que sean los que efectivamente habitan las casas y cultivan los campos los propietarios de las mismas, y así sucesivamente. Precisamente ese carácter, por lo general beneficioso, del retracto ha hecho que el legislador vea en él un instrumento idóneo para el cumplimiento de los fines de política social, de donde se deriva su progresiva utilización y el gran número de ellos que actualmente puede encontrarse en nuestra legislación.

Pero frente a esa pretendida bondad del retracto legal se han elevado muchas críticas, que se basan fundamentalmente en los siguientes aspectos:

Desarrollo

a) Incumplimiento de la finalidad social que en principio caracteriza a los retractos legales: si contemplamos el retracto de colindantes que introdujo el Código Civil, vemos que no sólo su finalidad de remediar el minifundismo no se ha visto cumplida, sino que por el contrario constituye en la práctica un importante obstáculo para la libre circulación de las fincas rústicas.

b) Falta de visión unitaria del legislador al introducir los nuevos tipos de retracto, lo que da lugar a que sobre un mismo objeto recaigan distintos tipos de retractos, lo que en ocasiones da lugar a innumerables problemas para determinar la preferencia entre ellos.

c) Asimismo habría que achaca al legislador la falta de sistemática con la que se aborda la creación de los nuevos tipos de tanteos y de retractos legales: se introduce, en ocasiones, el tanteo, en otras, el retracto, e incluso a veces es necesario presuponer el tanteo como fase previa al retracto.

d) Ampliación desde el punto de vista del objetivo: ya hemos dicho cómo a los casos de la venta y la dación en pago a que inicialmente se limitaba este derecho en el Código Civil se han añadido otros introduciéndose incluso en la donación con la LAR También el tiempo de ejercicio se incrementa notablemente, llegándose a los diez años en el caso del retracto en favor del ICONA.

Más sobre esta cuestión

Precisamente por todo ello, y sobre todo por constituir un importante obstáculo a la libre circulación de la riqueza, es por lo que en la práctica se han desarrollado distintos medios tendentes a defraudar la aplicación de este derecho: así, la simulación de la compraventa bajo la forma de permuta o donación, o la realización de una primera compraventa de una porción central de la finca no afectada por el retracto con posterior enajenación del resto de la misma en favor del mismo comprador, o el establecimiento de un retracto convencional previo. Contra todos estos medios de burla y otros más que pudieran citarse reacciona la jurisprudencia, haciendo prevalecer el retracto legal (así, S. de 20 de junio de 1980, que estableció que los negocios que disimulan la venta o se hacen en fraude de retracto deben ser atacados con acción de nulidad a la vez que ha de poderse ejercitar el retracto). Pero a pesar de ellos, estos medios de burla son claramente representativos de una tendencia social contraria al establecimiento de un número exacerbado de retractos legales que en la práctica producen un efecto contrario al que se quiere con su establecimiento: dificultar la libre circulación de los bienes, lo que a su vez perturba la propia aplicación de los retractos legales.

Más

La siguiente cuestión que debemos estudiar es la referente a la determinación de su naturaleza jurídica: en un primer momento, es decir, durante su situación de pendencia, cuando aún no pueden ser ejecutados por no haberse procedido a la enajenación de la cosa, constituyen simples facultades jurídicas que, como tales, carecen de autonomía y sigue en todo la suerte del derecho subjetivo principal (arrendamiento, censo enfitéutico…). Una vez se procede a la enajenación, adquieren toda su eficacia, convirtiéndose en auténticos derechos subjetivos autónomos e independientes del derecho principal del que derivan: en consecuencia, adquieren todas las posibilidades de actuación: pueden ser ejercitados, defendidos y extinguidos (renuncia) con plena autonomía del derecho principal.

Junto con ello se trata de derechos subjetivos de carácter real: si bien el artículo 1.521 no lo reconoce suficientemente, no cabe duda de su carácter real si partimos del artículo 37.3 Ley Hipotecaria, que expresamente los excluye de la inscripción en el RP para que tengan eficacia frente a terceros. De aquí se deriva que tienen una fuerza incluso superior a la de los demás derechos reales, los cuales han de inscribirse en el RP para que gocen de dicha eficacia (art. 13 Ley Hipotecaria). La explicación de este fenómeno se encuentra en su origen legal que les otorga una publicidad superior a la que les puede dar la inscripción, produciendo sus efectos como auténticas limitaciones legales del dominio; dicho de otra manera, los retractos legales no restringen el contenido del derecho de propiedad, sino que ellos mismos forman parte de su contenido normal.