Arrendamiento de Casas en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Arrendamiento de Casas. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Gastos de Arrendamientos y Obras

En el caso de los gastos generales, si bien normalmente corresponden al arrendador, las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios, tributos, cargas y demás responsabilidades que correspondan a la vivienda sean a cargo del arrendatario. Pero para que este pacto sea válido, deberá constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato de arrendamiento.

Durante los cinco primeros años la suma que el arrendatario debe pagar por los gastos generales (con excepción de los tributos) se podrá incrementar anualmente, si bien el aumento anual no podrá ser superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta aplicándose el IPC.

En el caso de gastos por servicios individuales, deben individualizarse mediante aparatos contadores (gas, luz, agua, teléfono…) y correrán a cargo del arrendatario.

Tanto los gastos generales como los gastos individuales se acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador.

¿Quién debe pagar las obras en la vivienda arrendada?

Deben distinguirse dos tipos de obras:

a) Obras de conservación

El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre que el deterioro no sea imputable al arrendatario. Estas obras no dan derecho a subir la renta.

El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible. Si no lo hace así, deberá responder de los daños y perjuicios que por su negligencia se hayan ocasionado al propietario.

El arrendatario podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave y exigir su importe inmediato al arrendador.

Si la obra no pudiera esperar hasta el final del contrato, el arrendador debe soportarla, y si la obra dura más de 20 días se debe disminuir la renta al arrendatario.

Las pequeñas reparaciones propias del desgaste de la vivienda corren a cargo del arrendatario (ej. reponer bombillas, arreglar grifos, etc.).

El arrendador no está obligado a realizar reparaciones si la vivienda se destruyese por causa no imputable a él.

b) Obras de mejora

El arrendatario está obligado a soportarlas si no se pueden aplazar hasta que finalice el contrato. En este caso el arrendador debe notificar la obra por escrito al arrendatario, con las siguientes condiciones:

• Notificación con al menos tres meses de antelación.
• Indicación de la naturaleza de la obra, fecha de inicio, duración y coste previsto.

El arrendatario tiene un mes desde la notificación para desistir del contrato si las obras afectan de forma relevante al uso y disfrute de la vivienda arrendada.

Si el arrendatario desiste el arrendador no podrá comenzar las obras mientras no transcurran dos meses desde el desestimiento.

El arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta y, si es el caso, a una indemnización.

¿Qué obras puede realizar el arrendatario?

El arrendatario está autorizado para realizar las siguientes obras, sin necesidad de consentimiento del arrendador:

• Obras urgentes de conservación o reparación.
• Pequeñas reparaciones.
• Obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda, incluidas las necesarias para adecuar ésta a la condición de minusválido. En este sentido, el arrendatario, su cónyuge o persona que conviviera con él en similar relación de afectividad podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido. La situación y grado de minusvalía deben ser certificados por el organismo o administración pública competente.

En cambio, el arrendatario necesitará de consentimiento escrito para realizar las siguientes obras en la vivienda alquilada:

• Obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios.
• Obras que supongan una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el arrendatario realiza las obras sin consentimiento, el arrendador podrá:

• Resolver el contrato.
• Esperar a que concluya el tiempo previsto para el fin del contrato y exigir entonces al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior (esta medida se exigirá de forma inmediata si la obra supone una disminución de la estabilidad y seguridad) o conservar la obra efectuada, sin que el arrendatario tenga derecho a que se le abone el coste de la obra.

Por lo que se refiere a las obras de conservación o reparación necesarias, pero no urgentes, el arrendatario debe ponerlas en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible. Si éste no atendiera el requerimiento, podrá el arrendatario llevar a cabo las reparaciones y reclamar su importe al arrendador. Si, en cambio, el arrendador responde a la comunicación del arrendatario y discute la naturaleza «necesaria» de las obras, el arrendatario podrá realizar las obras sin perjuicio de que el arrendador podrá ejercer la pertinente acción judicial.

Nota: información elaborada en el año 2004.

Arrendamiento de Casas: Antecedentes Histórico-Legislativos

Está disponible toda la legislación promulgada en España, en su texto original, en la recopilación legislativa histórica de la plataforma sobre leyes españolas.

Obligaciones y Contratos en la Legislación Histórica de España

Para una aproximación histórica, y en relación con Personas, Bienes y Contratos en la legislación histórica, véase también las entradas publicadas sobre Obligaciones y Contratos en esta enciclopedia jurídica española.

Contexto histórico de Arrendamiento de Casas

Véase información, asimismo, sobre la evolución de la legislación y las iniciativas regulatorias que han afectado a Arrendamiento de Casas a lo largo de la historia española.
Arrendamiento de Casas

Recursos

Bibliografía

• Arrendamiento de Casas en el Diccionario de Legislación Histórica, de Salvador Trinxet Llorca
• Ley hipotecaria, comentada y explicada, concordada con las leyes y códigos extranjeros, comparada con las disposiciones de la legislación española, que han servido de precedente para redactarla… precedida de una introducción histórica y de la exposición de sus motivos y fundamentos; y seguida del reglamento para su ejecución, etc. (y de un Diccionario completo de la nueva legislación, etc.) (1861), de Jose_ María Pantoja y Antonio M. Lloret
• Arrendamiento de Casas en el Manual de Historia del Derecho Español, de Francisco Tomás y Valiente (Editorial Tecnos; 2012)
• Ensayo histórico crítico sobre la legislación de Navarra, de Jose María de Zuaznavar

Véase También

• Jurisdicción
• Personas
• Bienes
• Contratos
• Obligaciones