Arrendamiento en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Arrendamiento. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Arrendamiento. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Arrendamiento. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Arrendamiento. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]contrato (acuerdo) por el que una de las partes se compromete, mediante precio, a que la otra se obliga a prestarle o procurar a ésta el uso o goce temporal de una cosa, o prestarle temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella una obra determinada.

Recursos

Véase También

• Arrendamiento en la Enciclopedia del Derecho
• Arrendamiento en el Diccionario legal

Bibliografía

• Información sobre Arrendamiento en la Enciclopedia Jurídica Omeba.
• Información sobre Arrendamiento en el Diccionario Jurídico (Teodoro González Ballesteros, Madrid, 2011).
• Información sobre Arrendamiento en Tratado de Derecho Civil Español.

Guía sobre Arrendamiento

Arrendamiento o arriendo

Para más información sobre Arrendamiento puede acudirse a la Enciclopedia jurídica general.

Concepto de Arrendamiento

El tratamiento que da el Diccionario Jurídico Elemental de Guillermo Cabanellas de Torres sobre Arrendamiento es el siguiente:

La acción de arrendar. | Contrato por el que se arrienda. | Precio del mismo, llamado también renta o alquiler. | El art. 1.493 del Cód. Civ, arg. define el Arrendamiento o locación en la siguiente forma: «Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra, a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero». «El que paga e¡ precio se llama en este Código, locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe, locador o arrendador. El precio se llama también Arrendamiento o alquiler». | DE COSAS. El contrato en que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o LISO de una cosa por tiempo determinado y precio cieno, dice el art. 1.543 del Código Civil Español | DE OBRA. Contrato por el cual una de las partes se obliga a ejecutar una obra por precio cierto (art. 1.544 del Código Civil Español). Este contrato se denomina también de ejecución de obras y contrato de empresa. | DE SERVICIOS. Contrato por el cual una de las partes se obliga a prestar a In otra un servicio por precio cieno (art. 1.544 del Código Civil Español). | RÚSTICO. Contrato por el cual una de las parles cede a otra voluntariamente el disfrute de una finca rústica o de alguno de sus aprovechamientos, mediante precio, canon o renta: ya sea en metálico, ya en especie, ya en ambas cosas a la vez, con el fin de dejarla a la exploración agrícola, forestal o ganadera, | URBANO. Contrato por el cual una parle cede a otra voluntariamente el goce o uso de una finca urbana, por tiempo determinado, o no, y precio cieno.

Arrendamiento en Derecho mercantil

Contrato por el que una de las partes se compromete, mediante precio, a que la otra se obliga a prestarle o procurar a ésta el uso o goce temporal de una cosa, o prestarle temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella una obra determinada.

Arrendamiento en el Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia

A efectos históricos, se ofrece una descripción del contenido sobre Arrendamiento proporcionado por el Diccionario de referencia, de Joaquín Escriche:Un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo. Este contrato es tan necesario y universal como el de compra-venta, y pertenece esencialmente como él al derecho de gentes, porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede 6 no quiere comprarlas. Hay dos especies de arrendamiento, según resulta de la definición; el de cosas y el de trabajo personal. El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual se obliga una de las partes a dar 6 ceder a la otra el uso de alguna cosa para cierto tiempo y mediante cierto precio que esta se obliga a pagarle. Así que es un contrato perfectamente sinalagmático o bilateral y conmutativo, cuya utilidad es recíproca y que produce por consiguiente dos acciones; la del que (la en arriendo, para cobrar el precio, y la del que toma en arriendo, para pedir el uso de la cosa convenida. Este arrendamiento se dice mas comúnmente alquiler cuando recae sobre casas, muebles y semovientes; fletamento cuando versa sobre naves; y asiento cuando tiene por objeto las contribuciones 6 rentas del Estado. El que da en arriendo se llama arrendador o locador; si se trata de muebles y particularmente de coches y caballos, se llama especialmente alquilador; si de casas, casero; si de naves, fletan te. El que toma en arriendo se denomina generalmente arrendatario, conductor y también arrendador como el que da; si se trata de alguna heredad y vive en ella, se llama especialmente colono, quintero, torrero, masovero, según los países; si de casas, inquilino; si de naves, fletador; si de rentas públicas, asentista. Cuando en el arrendamiento de tierras se estipula que el que las toma para cultivarlas haya de percibir una parte de los frutos y otra el dueño, se suele llamar el cultivador colono, aparcero 6 medievo. Pero este contrato mas bien es contrato de sociedad 6 compañía que de arrendamiento, porqué el uno de los contrayentes pone su cosa y el otro su trabajo, para partirse los frutos en las proporciones convenidas. El arrendamiento de trabajo personal es un contrato por el cual se obliga una de las partes a hacer alguna cosa para la otra mediante cier- to precio.

También este arrendamiento es un contrato perfectamente sinalagmático; y no debe confundirse con el mandato, en el cual puede igualmente estipularse un precio para que una de las partes haga alguna cosa en favor de la otra. El arrendamiento de trabajo personal tiene generalmente poi objeto una obra manual, una industria mecánica, un servicio iliberal; mas el mandato se refiere al trabajo de la inteligencia, al cuidado que debe ponerse en un negocio que requiere pericia, al ejercicio de alguna de las nobles artes 6 profesiones liberales. Este arrendamiento de trabajo personal no es conocido vulgarmente con este nombre, sino mas bien con los de alquiler, locación, logamienlo 6 ato/pimiento, ajuste, concierto; y así es que del que se obliga a prestar a otro su trabajo, su industria, sus servicios, las obras de sus brazos, no se dice que se arrienda, sino que se alquila, que se toga, que seaj asta, que se concierta, que asienta. En el arrendamiento, así como en la venta, hay tres cosas esenciales al contrato, que son: el uso temporal de una cosa mueble o raíz, 6 cierta obra o trabajo que ha de hacerse; el:precio, salario, jornal o estipendio por dicho uso, trabajo u obra; y el consentimiento de los contrayentes sobre lo uno y lo otro. Mas en la venta se traslada. al comprador la propiedad de la cosa vendida, y en el arrendamiento de cosas solo se confiere al arrendatario el uso temporal de la cosa arrendada; ley 5, título 30, Part. 3: de que se sigue, que en la venta, después de perfeccionado el con
trato, la pérdida puramente casual de la cosa es para el comprador, a no haber convención en contrario; mientras que en el arrendamiento es para el dueño arrendador y no para el arrendatario, quien tampoco está ya obligado desde el momento de la pérdida a continuar el pago del precio; porque deja de subsistir el contrato. El precio en el arrendamiento, así como en la venta, debe consistir en dinero efectivo, pues si consistiese en otra cosa mudaría el contrato de naturaleza, pasando a ser contrato innominado: ley 1, título 8, Part. 5: bien que a veces suele estipularse en cierta cantidad de frutos, y no por eso deja de producir el contrato las mismas obligaciones. Si el precio se estipulare, no en cierta parte alicuanta de los frutos de la heredad, como en diez, veinte, treinta fanegas de granos; sino en cierta parte alícuota, como en la mitad o en la tercera o cuarta parte de los frutos que se cogieren, el contrato entonces será mas bien, según ya se ha insinuado arriba, contrato de sociedad que de arrendamiento. Ha de ser igualmente real y verdadero el precio, como en la venta; y no lo sería si una cosa de mucha importancia se arrendase por un precio excesivamente bajo, v. gr., por cuatro reales vellón, o si aunque se estipulase un precio considerable era solo simulado y no había intención de exigirlo. Mas aunque en estos casos no sea el contrato un arrendamiento, sino un comodato o una donación, producirá sin embargo los efectos que se propusieron las partes, si la una era capaz de conferir sus ventajas y la otra de recibirlas.

Más sobre el Significado Histórico de Arrendamiento

Debe tambieir ser cierto y determinado el precio como en la venta; por lo cual no puede dejarse al arbitrio de uno de los contrayentes, pero bien puede ponerse en el de un tercero; y si este no lo fijare, o hiciere una valuación injusta, se habrá de regular por peritos o por el juez. Ha de ser justo asimismo el precio, como en la venta: de manera que habiendo lesión enorme, ya la sufra el arrendador, ya el arrendatario de cosas o de trabajo, tiene acción el perjudicado para pedir dentro del término de cuatro años el suplemento o reintegro que corresponda, o la rescisión del contrato: mas si la lesión no fuese enorme, es decir, si no llegase a ser de mas de la mitad del justo precio, no habría lugar a la rescisión; siendo, por último, de advertir que los expertos en sus oficios que toman obras a destajo o en almoneda, no pueden alegar lesión engaño en mas de la mitad del justo precio: leyes 2, 3 y 4, tit. 1, lib. 10, Novísima Recopilación Aunque el dueño y el arrendatario pueden usar del remedio de la lesión y engaño con arreglo a las leyes, no pueden empero pretender en otro caso que el precio estipulado se reduzca a tasación: decreto de cortes de 8 de julio de 1813. El arrendamiento puede anularse, como los demás contratos, por causa de dolo, violencia o error. Habiendo error sobre el precio, si el dueño o arrendador entendió dar el arriendo por un precio mayor, v. gr., por cien reales, y el arrendatario tomarlo por un precio menor, v. gr., por cincuenta solamente, no hay arrendamiento, por no haber consentimiento de ambos contrayentes sobre el precio. Mas si por el contrario, el dueño o arrendador entendió arrendar por el precio menor, esto es, por el de cincuenta reales, y el arrendatario por el mayor, esto es, por el de ciento, habrá entonces arrendamiento, y solo por el precio menor, es decir, por el de cincuenta reales; porque estando comprendida la cantidad menor en la mayor, hay por ella concurso de voluntades. No ha de confundirse el arrendamiento, por larga que sea su duración, con la constitución de usufructo. Es cierto que así el arrendatario como el usufructuario se hacen dueños de los frutos mediante su percepción; mas el arrendamiento se celebra por un precio pagadero a plazos periódicos mas o menos largos; al paso que el usufructo puede constituirse a título gratuito, y cuando se constituye a título oneroso, su precio es uno, y no a tanto por año, aunque tal vez se establezca que haya de pagarse en muchos plazos. Si perece la cosa arrendada, cesa la obligación de pagar el precio desde el momento de la pérdida, de manera que debe restituirse el que se hubiese pagado con anticipación; mientras que en el usufructo constituido a título oneroso debe siempre pagarse el precio, aunque perezca la cosa fructuaria. El arrendatario ,no está obligado, como el usufructuario, a hacer ciertas obras llamadas de conservación, ni a pagar los impuestos. El usufructo se extingue por muerte del usufructuario, y el arrendamiento, al menos el de cosas, pasa a los herederos. Finalmente, prescindiendo de otras muchas diferencias, el usufructo es un derecho real; y no es mas que personal el derecho que resulta del arrendamiento * a no ser que esté inscrito por alguna de las causas mareadas en el artículo 20 de la ley Hipotecaria. V. Inscripción. * Cuando uno cede o traspasa a otro el uso, goce o disfrute de alguna heredad para cierto tiempo y por cierto precio, ¿será este contrato constitución de usufructo, venta o arrendamiento? Si el precio ha de pagarse anualmente o a plazos periódicos mas cortos, es contrato de arrendamiento; y si el precio es una sola cantidad, aunque pagadera en muchas veces, será contrato de venta, y generalmente constitución de usufructo temporal. Mas los términos en cine esté concebido el contrato y la naturaleza de las cargas impuestas al cesionario servirán ordinariamente para resolver la cuestión. Cuando la expresarla cesión o traspaso se hace por toda la vida del cesionario, y este se obliga a pagar cierta cantidad anual al cedente, hay también razón para dudar si hay aquí constitución de usufructo o simple arrendamiento; porque así como se puede hacer un arrendamiento por la vida del arrendatario mediante un precio único pagado de una vez, puede igualmente constituirse un usufructo por la vida del uso. fructuario mediante un precio pagadero cada año. Lo mas natural es que si por las cláusulas o palabras del contrato no se pudiere fijar la naturaleza del derecho que las partes han querido establecer, deba mas bien verse en él un simple arrendamiento que una constitución de usufructo, ya por ser mas propio de aquel contrato el que el precio se pague anualmente o a plazos periódicos mas cortos, ya porque las partes pueden hacer libremente sus arriendos por el tiempo que mas les acomode y por la vida de cualquiera de ellas. * Es doctrina admitida por la jurisprudencia y consignada por el Tribunal Supremo, que cuando por aprovechamiento de unas tierras se pague anualmente cierta cantidad de frutos, se entiende que el pagador las tiene en concepto de arrendatario, y puede por lo tanto ser desahuciado de ellas, a menos que justifique que las lleva por otro título distinto del de arrendamiento: sentencias de 14 de Perrero de 1862, 9 de Abril de 1864 y 18 de Octubre de 1867. * Se ha tratado en este artículo de las reglas generales del arrendamiento y de su división en dos especies; y de estas se hablará con separación en los artículos que siguen. V. Arrendamiento de cosas y Arrendamiento de trabajo perenal.

No necesidad de segregar para inscribir el arrendamiento de parte de una finca y la Publicidad Registral de Fincas

Guía sobre Requisitos referentes a la finca en la División y Segregación

Con el ánimo de ofrecer un contexto a este tema de la publicidad registral, creemos que estos son algunas de las principales cuestiones jurídicas de interés rel
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Arrendamiento en Derecho Civil

Arrendamiento podría definirse de la siguiente forma: contrato en virtud del cual una persona da a otra el uso de un bien a cambio del pago de un precio.

Historia de Arrendamiento en España

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Evolución del Concepto: Historia de Arrendamiento en 1868

A efectos históricos, se presenta una descripción de historia de arrendamiento en los términos del Diccionario Alcubilla: [1] Contrato en que una de las partes se obliga a ceder, o cede a otro el goce de una cosa, o a prestarle un servicio personal por precio determinado. Cuando el arriendo recae sobre cosas muebles o semovientes se denomina alquiler, y aun así se dice también de las casas, tiendas etc. Cuando recae sobre naves se llama fletamento.

El arrendatario que es el que toma la cosa en arriendo es conociio generalmente con el nombre de colono si se trata de fincas rústicas, con el de inquilino en las casas, y fletador en iasnaves.

Hay también una especie de arrendamiento, aunque realmente no loes, que consiste en percibir, cierta parte proporcional de los frutos el colono, y otra parte también proporcional el dueño, contrato que se conoce con el nombre de aparcería.

La doctrina de nuestras leyes sobre arrendamientos es la siguiente:

Ley 21, tit. 32, Part. 3.a Responsabilidad de los que ejecutan mal una obra.

i Lealmente et con grant femencia deben mandar facer las labores aquellos que son puestos sobre ellas, de manera que por su culpa nin por su pereza non sea y fecha ale-una falsedat dice la ley, y considera que la hay si tiene sentimiento o se arruina la obra antes de quince años debiendo en tal caso el que le ejecuta o sus herederos de hacerla a su costa a no ser que sobrevenga la ruina por caso fortuito, como terremoto, rayo, avenida de rios ú otros semejantes.

A pesar de uo referirse esta ley sino a las obras públicas todos los legisladores y los intérpretes de nuestras leyes la hacen estensiva a las particulares.

Ley 11, tít. 5, Part. 5.B

Se refiere esta ley álas cosas que se venden antes que existan, y como tal consideran nuestras leyes el contrato de obra cuando el que ajusta pone la materia principal o sea el suelo, y dice valga la venta, es decir haya de cumplir el contrato aunque la obra se arruine o menoscabe por causa fortuita, pues se tiene por vendedor de una cosa futura.

Leyes 24, 25 y 26, tít. 5, Part, 5.a

Responsabilidad del daño sobrevenido por demora.

Establece la 24 que el daño que sobreviniese a una cosa después de requerido el dueño para hacerse entregar de ella, si este la demora sea en perjuicio suyo; la 25 que si en alguna venta con condición se muriese el comprador o vendedor y después se cumpliese la condición, valdría la venta y los herederos estañan obligados a tenerla por valedera; y la 26 que si el que vende una cosa retarda la eatrega a pesar de ser instado por el comprador a ello y sobreviene daño será de su cuenta; no así si el daño sobreviniere cuando el comprador hubiese retardado el re- cibirla, aun siendo requerido después de algún retraso.

Ley 3}tít. 8, Part. 5.º

Cosas que pueden arrendarse.

Obras que home faga con sas manos, et bestias et naves para traer mercaderías o para aprovecharse del uso dellas, et todas las otras cosas que borne suele alogar, pueden ser logadas o arrendadas.

Ley 9, tit. 8,º Part, 5.a

Prorateo de tos salarios ú honorarios en caso de muerte.,.

t Esta ley después de hablar de ciertos funcionarios públicos o maestros de ciencias que, percibiendo cierta dotación, muriesen antes

del ano y de disponer que en semejante caso los herederos han de percibir la dotación íntegra, añade: Mas si algún abogado pley- tease (ajustase) con algunt home que íazona- se por él algunt pleyto, maguer haya comenzado el pleyLo, non debe haber todo el salario si non razonase el pleyto fasta que fuere acabado; ante decimos que si se moriese después que el pleyto es comenzado, que sus herederos deben haber tanta parte del salario quanto fallaren en verdat que habie vencido et non mas; pero si quisieren dar otro abogado que sea sabidor para razonar el pleyto fasta que sea acabado, dévengelo res- cibir, et entonce débenles dar todo el salario. Esto mesmo decimos de los menestrales que pleyteasen (ajustasen) algunas obras et prometieren délas acabar por precio cierto, que si se moricren ante que las acaben, que deben haber sus herederos aquello que bebieren ellos mcrescido et non mas; pero si todo el precio quisieren, deben dar otros menestrales tan sabidores como aquellos que finaron que acaben las obras.

Ley iO, tít, 8.» Part. 5.»

Daño causado por impericia de los que reciben precio por haoer alguna obra.

Si un lapidario recibe una piedra preciosa para engarzarla en sortija, d otra cosa, por precio cierto, y la rompe por no ser perito, pague la estimación de ella según se aprecie por los maestros; salvo si probare que la piedra tenia algún pelo o señal de quebradura, que eu tal caso no es responsable al daño. fisceptuase el caso en que se hubiera obligado expresamente a responder de todo daño, de cualquiera manera que aconteciese. Lo mismo se entiende délos demas maestros, cirujanos, albéitares etc. si yerran por su culpa o por mengua de saber.

Ley 16, tít. 8.a Part. 5.a

Responsabilidad por mala construcción,.

El maestro ú obrero que toma a destajo alguna obra, y la hace mezquinamente o tau falsa y endeble que su mala construcción causa que se derribe antes de concluirse, esta obligado a reedificarla de nuevo, o volver el precio con daños y menoscabos, pero si no se cae antes de acabarse, y al dueño le parece no ser segura la obra, puede hacer la reconocer por peritos inteligentes; y si estos declarasen que está mal construida y que el yerro proviene de culpa del maestro, deberá este edificarla y pagar y devolver el precio ton.los daños y menoscabos, salvo no siendd culpado, porque fuese la causa un caso for. tuito y no su mala construcción.

Ley 4 7, til. 8.ºPart: 5.a.

Obras a contentamiento: responsabilidad.

Prometiendo el maestro hacer alguna obra al gusto y albedrío del dueño de ella, y este pagarla cuando la viese concluida, si después dijese maliciosamente que no le gusta- bapor rete
ner el precio, deberán reconocerla los peritos, y si dicen que es buena, el dueño pagará el precio al maestro apremiándole el juez a ello. El que toma a destajo una obra y estipula con el dueño ser responsable a cualquier peligro que acaezca en ella, o a deshacerla y reedificarla hasta tanto que le guste al dueño, si concluida requiere a este para reconocerla, y él lo dilatare tí no se diese por entendido aunque la vea, si es buena la obra y se pierde tí derriba desde este requerimiento en adelante por ocasión y sin culpa del maestro, el peligro corresponde al dueño. Lo mismo debe decirse si gustándole se derriba tí menoscaba después.

Ley 1.a, tít, 26, id. id.

Horas diarias de trabajo.

Para evitar fraudes se dispone que todos los carpinteros y albañiles, obreros, jornaleros y otros menestrales que suelen alogar y alquilar sus servicios, salgan a las plazas do es acostumbrado de se alquilar con sus herramientas; de modo que puedan, caso de ser tomados, salir del lugar para las labores al romper el sol, y le dejen a tiempo, de llegará casa al ponerse el sol, bajo pena de no abonarles el cuarto del jornal que ganaren. Los que trabajasen en el pueblo en que fuesen tomados, trabajarán desde que sale hasta que se pone el sol (años 1369 y 1548).

Ley 2.a id. id.

Pago a los obreros diariamente.

Que se pague a los obreros en la noche de cada día que trabajaren, si así lo quieren al dejar el trabajo; dejándolo para otro día si ese es su deseo.

Fijaba esta ley en 12 los obreros que cada uno puede emplear cada dia con objeto de que no falten obreros para otros. (LL. de Toro, 136!)).

Ley 4., d. id.

Tasa proporcional de los jornales.

Prevenia que los concejos y Alcaldes de cada, pueblo fijasen el tipo de los jornales y quedo hicieran según que los precios de las viandas valieren para evitar que sean excesivos (Año de 1373).

Tomo i.

Por nota a esta1 ley hay una Real orden de 1767, dejando en,libertad a los jornaleros para concertar sus salarios con los dUeñosi de las tierras, y boy tenemos ya sancionada la libertad de toda clase de arrendamientos por la ley de 8 de junio de 1813.

.Ley. 7,;-ííU, 10, lib. 10 Noy. Recbp.: ,

Lomo han de arrendar los militares las casas. !

Siendo costumbre eu algunos pueblos Ha- cer los arriendos por San Juan tí Navidad y pagar seis meses adelantados, dispone que los militares en las casas que estén desocupadas, después de San Juan, y no en otras, sean preferidos para su arrendamiento y las paguen por meses (1790).

Ley de 8 junio de i8i3.

i Libertad en los precios de los jornales y en los arrendamientos de todas clases.

1 Esta ley es la llamada de acotamientos, que derogando práclicas introducidas en perjuicio de la agricultura y de la ganadería, declaró cerradas y acotadas todas las heredades; estableció la libertad en las condiciones de los arriendos haciéndolos obligatorios, durante el tiempo estipulado, a las partes y a sus herederos, sin privilegios ni precedencias; fijó reglas para la terminación de los contratos cuando se señalase tiempo, y abolió las tasas de.las obras del trabajo y de la industria, sin embargo de cualesquiera leyes generales tí municipales. Véase literal en Acotamiento.

R. O. de 12 octubre de 1814.

Que paguen las oficinas de la R. H., ejército etc.

Extracto.-Derogando las disposiciones por que se disfrutaban en arriendo gratis las fincas del Real Patrimonio, se dispuso que desde l.º de mayo del mismo año pagasen, la renta que se tasare, las oficinas de la Real Hacienda, ejército y particulares; que las ocuparen en Valladolid y su término. (CL. tomo 2.º, p. 175.)

Ced. del C. R. de 4 0 octubre de 4817.

Juicios sobre inquilinatos.

Extracto.-Perteneciendo los inquilinatos de casas a la policía de los pueblos se declaró eran déla competencia de la jurisdicción ordinaria, doctrina que está vigente por la ley de Enjuiciamiento civil. :

R. O. de 17 enero de 1828.,

Desahucios contra militares etc,.

(Guerra.) Extracto.-Debiendo entenderse la Gedi del C. R. de 10 de octubre de eos referencia al conacimiento de quien debe, ser preferido a ocupar, una casa vacia,, so resuelve que son distintas ia acción de desahucio y fa de reclamar alquileres venció doa, y que cuando se intentan contra militares el conocimiento, de la- primera corresponde a la autoridad civil, por ser ún punto de policía; y la segunda a la jurisdicción militar, porque SJ trata de una acción directa contra el individuo aforado. (CL. t. 13, página».}

R. O. de 30 noviembre de f 850.

Sean preferidos en los arriendos los miniares.

Extracto

.-r-Dispone, asi como la ley 7.a, tít. 10, lib. 10 de la ÍNov. Rccop¿ y la 1.a del mismo título y libro, suplemento, sean preferidos los milUares eu el arrendamiento de casas, y.lo que han de hacer para solicitarlo. (CL. t, 15, p. 432.)

ií. D. de 3 febrero de 1831.

Aboliendo preferencias, de los militares.

(Guerra) Extracto.-Anula la lleal dr~ den Je 30 de noviembre de 183U que daba preferencia a los militares para los inquilinatos y destierra este.privilegio. (CL, L 18, página lUa.j.

Ley de abril de 48& >

Arrendamiento d.e casas y demás- edificios urbanos.

{GRAO, Y JUST.) Doña Isabel II etc, sabed: que las Cortes han decretado y Nos sancionado.lo-siguiente:. :

Artículo 1.0 JLOS dueños de las casas y otros edificios urbanos, así en la corte como en ios demás pueblos de la Península é Islas adyacentes, en usódel legítimo derecho de pfopiédad, podrán arrendarlos libremente desde la publicación de esta ley, arreglando y estableciendo cofi-los arrendatarios los pactos y condiciones qñe íes parecieren con1 venientes, los cuales serán cumplidos y observados a ia letra.

Art. 2.º Si en estos contratos se hubiere estipulado tiempo fijo, para su. duración; fenecerá él Arrendamiento cumpiído el plazo, sin necesidad dé desahucio por una, ni otra parte: Mas si no se hubiese fijadotiempo, ni pactado desahucio, o cumplido el tiempo fijado continuase dé hecho el ári-énda miento por consentimiento, tácito de fas partes, el dueño no podrá desalojar al arrendatario, ni este dejar e) prédió sin dar aviso a otra parte coa la, anticipación; que. se háfiáhfc adoptada por i la cosuimbro general.

del pueblo, y en otro caso con la de cuarenta dias (i).

Art. 3.º. Los arrendamientos ya hechos y pendientes a la publicación de esta ley se cumplirán en los mismos términos en une se hayan celebrado, y por todo el tiempo y en la forma que debían durarcon arre-,

; glo a la ley que ha regido en-Madrid has- la ahora, reales resoluciones, práctica y costumbres vigentes al tiempo de celebrarse dichos contratos.

Art. 4.º Quedan derogadas para lo sucesivo la ley 8, tít. 40, lib 10, Novísima Re copiiacion, y cualesquiera otras reales re- soluciones, práctica d costumbres que sean contrarias a lo establecido eu los artículos precedentes. Por tanto ele En Madrid a 9 de abril de 1812. (CL. t. 28, p. 164.)

Parte doctrinal.

Condiciones de los arrendamientos. Modps de con. eluirse.

Algunos Aspectos sobre la Hi
storia de Arrendamiento

La ley de 8.de junio de 1813 restablecida por R. D. de 6 de setiembre de 1836, y la de 9 de abril de 1812 vienen a constituir hoy nuestro derecho sobre 1 toda clase de arrendamientos.

Los pactos y condiciones que se pon. i gan en estos contratos, hemos visto que ! quiere la ley que sean cumplidos y observados a la letra. Por lo mismo solo debe darse per concluido el arrendamiento:

l.º Por haber espirado el plazo óJ tiempo prefijado en la forma que segun los casos disponen los arts. 5.º y 6.º i de la ley de 1813 y 2.º de la. de-1842. 2.º i Por mutuo consentimiento. Por la destrucción o pérdida fortuita de la cosa.

I 4.º Por no pagar la renta, tratar mal la finca, o faltar a las condiciones estipula; das, lo cual está expresamente dispuesto por la ley de 1813, y creo que está en la mente de la de 1842.

í.Tales son los mas principales modos i de terminar este contrato, y añadiremos i para mayor claridad, que nO caduca.41, por la muerte del dueño de la cosa, ni – i por la del arrendatario, nj por necesitar le! dueño la finca para sí o su familia.

(i) La disposición consignada en este art?culo, sOlp esaplicable cuando se hán cufia i pliito fias ¿obligación ea, estipuladas en aquel > i contrato por eí arrendatario. (S.-4e> LvA-dí; j j 10 de junio de 1864.} y.j r.n- v> por enajenarla. El contrato, dice la lev. dene cumplirse religiosamente por ambas partes, y por mas que respeto mucho la opinión de autorizados escritores, que señalan como término del arrendamiento la venta de la cosa arrendada, yo he venido sosteniendo lo contrario respecto de los arrendamientos inscritos en el Registro, como hoy lo deben estar según la ley hipotecaria, si se inscriben los de bienes inmuebles por un período que exceda de seis años, o en los que se baya anticipado la renta de tres o mas; disposición que es aplicable también a los contratos de subarriendo, subrogaciones, cesiones y retrocesiones de arrendamientos que reúnan las circunstancias indicadas (t). (Art. 2 º, párrafo 3,º y 6.º, ley hipotecaria, y 5.º del reglamento.)

Acciones que nacen del arrendamiento.

Dueño y arrendatario tienen obligaciones recíprocas, y cuando no se cumplen voluntariamente, necesario es implorar el auxilio del juez.

El dueño pedirá en su caso que el arrendatario le pague el precio del arrendamiento, o que se lo pague en la manera y forma convenida; podrá pedir también en dicho caso, y siempre que el arrendatario falte a las condiciones estipuladas, lo misino que cuando el contrato finalice y no quiera que continúe, que le deje libre y desembarazada la finca. Esto último es lo que se llama juicio de desahucio, siempre con derogación de todo fuero ante el juez de primera instancia del domicilio del demandado, o en que esté sita la cosa, a elección del demandante, debiendo preceder él acto de conciliación y observar los trámites y formalidades que previenen los arts. 636 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento civil (2).

~7i)º También la ley 5.a, tit. 8?. Partida S.a que trata del arrendamiento, esta derogada (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la de 9 de abril de 1842, en todo lo que le sea cpntraria. (T. S. sentencia de 24 de noviembre 1864.)

(2) En sentencia de 12 de setiembre de 1863, consigna el Tribunal Supremo la aoo trina de que la disposición de la ley 19, titulo 3:u.de la Partida 3.a, según la cual el comivi arrendatario, cuando no se le respete y defienda en el goce de las ventajas del arrendamiento, o se destruya o deteriore notablemente la cosa arrendada, de modo que no le sirva, podrá pédií que se cumpla el contrato, o que se rescinda.

La ley 23 tít. 8.º Partida 3.a impoíié al arrendatario que se obliga a los casos fortuitos, el deber de satisfacer el precio íntegro del arrendamiento, aun cuando sobrevenga alguno de dichos accidenteS. Esto es y se entiende según el espíritu y letra de la expresada ley, cuando la pérdida ocasionada por el mismo recae sobre los frutos y no sobre la finca o cosa arrendada, pues en este caso ha declarado el Tribunal Supremo por sentencia de 8 de noviembre de 1864, que mientras la finca no se restablezca al estado que tenia al tiempo del arrendamiento, no estará obligado el arrendatario a pagar renta. Sin embargo, si al tiempo de inutilizarse estaban mostrados los frutos, dice el fallo indicado, que por aquel año toda la pérdida es del arrendatario sin que tenga derecho a pedir rebaja ni menos a que se le condone la expresada renta. Arrendamiento de trabajo o industrial Criados domésticas: Porteadores, Arquitectos, alarifes, ote.

Del mismo modo que se arriendan las cosas se arrienda, alquila o aloga también la industria o el trabajo de las personas. Este arrendamiento no recae sobre una obra o servicio ya hecho, sino sobre un servicio ú obra que esté por hacer; y en él se llama arrendatario el que dá la merced o sea el que paga el trabaprador no está obligado a respetar y cumplir los arrendamientos que hubiere hecho el ven-., dedor, pudiendo por lo tanto entrar desde luego en el libre disfrute y aprovechamiento de Ja cosa vendida, está subordinada a las pres-cripciones del decreto de las Cortes de 8 de, junio de Í813, restablecido en 6 de setiembre de 1886, y consiguientemente que el comprador no puede desahuciar al arrendatario para posesionarse desde luego de ella, debiendo ea- perar a que trascurra el año que ha de concedérsele en conformidad a lo determinado por el mencionado decreto. Véase además la nota que sigue, y

ARRENDAMIENTOS DE BIENES DESAMORTIZADOS.

jo. La obligación de los que arriendan su trabajo o industria, espira con su muerte.

El arrendamiento de industria o trabajo personal, puede dividirse en tres clases.

l.º El de los criados domésticos y obreros que asientan con sus araos para cierto tiempo, como por un año, por una temporada, por un dia. Cuando se hace un ajuste por tiempo determinado, deben ambas partes cumplir exactamente, sin que puedan apartarse de él arbitrariamente ni el amo ni el criado. En su caso, el criado podrá ser compelido a volver al servicio o a pagar los perjuicios, o lo que cueste de más otro criado por el tiempo convenido; y el amo estará del mismo modo obligado a pagar al criado todo su salario, deduciendo cuando mas lo. que eote podrá ganar sirviendo o trabajando en otra parte. Uno y otro deben, pues, cumplir el contrato que hubieren hecho. Respecto a los obreros, las leyes 1.a y 2.a, tít. 26, lib. 8.º de la Novísima Recopilación, establecen sobre la duración del trabajo que sea de de sol a sol,.y sobre el pago del jornal que se verifique diariamente, aunque sobre uno y otro deberá estarse a la cos- tumbresi nada se estipula expresamente, debiendo guardarse las condiciones lícitas que se pongan.

2.º El de los porteadores que conducen de. un punto a otro personas o cosas por el precio que se han ajustado,, entre los cuales se cuentan los arrieros, carruajeros, ordinarios, etc. Son responsables de las cosas que se les confian y deben.indemnizar a sus dueños de las pérdidas, extravíos, hurtos, daños y menos-! cabos que les sobrevinieren, a no probar que ocurrieron sin culpa suya, por caso fortuito, por.violencia insuperable, o por la naturaleza o vicio pr
opio de las mis-, más cosas: (Leyes 8 y 26, til. 8, P. o.a)

3.º- El de.los maestros o ál.arifés, etc., que toman a su cargo por un tanto la construcción de una obra, ya poniendo solameaiésu industria personal, o ya poniendo también los materiales-, necesarios. Las leyes 21, tít. 22, Partida 3.a. v.16 y 17, tít. 8.» Partida 5.a, establecen :]a responsabilidad de los que ejecutan mal las obras, las cuales en caso de contradicción deberán ser reconocidas por peritos etc.

Además de los puntos de jurisprudencia ya consignados en este artículo, hé aquí en extracto otros que importa conocer.

I. La acción o entrega de finca hecha por uu padre a favor de su Lujo emancipado por precio anual o merced estipulada, constituye uu verdadero arrendamiento. Los contralos de.esta clase, celebrados sin tiempo determinado, pueden disolverse al arbiLrio de cualquiera de las partes avisando a la otra con un año de anticipación, según la ley y.º,tít. 10, libro II) de ia JNov. Recop. y decreto de las Cortes de 8 de jnnio de. la 1,1; y habiendo mediado el aviso, en el caso de este pleito, para los efectos del desahucio, en acto conciliatorio, y trascurrido el término legal,las citadas leyes en el concepto en que se invocan, no han sido infringidas. La ley 1título l.º, lib. 10 de la JNov. Recop., y las demás leyes y principios de jurisprudencia que eslabiecen la.imposibilidad del contrato de arrendamiento entre un padre con su hijo no emancipado, aunque pudieran lomarse en cuenta, prescindiendo de la generalidad eoU que se ciLan en el recurso, por las razones auLes expuestas Lampoco han sido infringidas en la ejecutoria (áent. del T. S. de d de abril ae Ítibi,-Gac. del 15 de id.)

II. Siendo el arrendamiento un contrato bilateral y útil a ambas partes contratantes, el arrendatario está obligado a responder, según lo prevenido por las leyes, de los daños y menoscabos que en la cosa arrendada se causen por su culpa, aunque leve, o sea par falta de la prudencia y del cuidado qae un hombre mediauapieute cuidadoso y diligente pone en sus propias, y esto aunque el dueño se hubiera obligado a la reparación en casos previstos o imprevistos, pero naturales y corrientes (Seut. delT. S. de ,> de mayo de Istíb, inserta en Gac. 1,º jumoj.

III. Si bien el art. 1/ de la ley de i.? ae ábrii de 1842, manda cumplir y observar a la letra Jos pactos y condiciones que los , dueños de las casas arreglen.y establezcan-, con ¿1 arrendatario, es de absoluta necesidad que tales pactos y condiciones se prueben

bastantemente. (Swí. del T. $, de 19 setietn- bre.de lU&J; Gao. setiembre).

IV.;La ley 14 del tít 8.º, Partida 5.4 se refiere a las responsabilidades que contrae el que arrienda toneles y vasos raalos o quebrantados, o pastos de montes o prados, y no es aplicable de ningún modo a los arrendamientos de habitación. fSrnt. delT.S de 25 de junio de 1867. Gao. 23 junio).

V. Es doctrina admitida por la jurisprudencia yconsignada. por este Tribunal Supremo (sentencias de 14 de febrero de 1862 y 9 de abril de 1864) que cuando por aprovechamiento de unas tierras se pague anualmente cierta cantidad de frutos, se entiende que el pagador las tiene en concepto de arrendatario y puede por lo tanto ser desahuciado de ellas a menos que justifique que las lleva por otro título distinto del de arrendamiento.-Los arrendamientos por tiempo determinado pueden disolverse al arbitrio de cualquiera de las partes avisando a la otra con un año de anticipación con arreglo al artículo 6.º del decreto de 8 de junio de 1813. (Sent. deA T. S. de 18 de octubre de 1867. Gaceta 20 noviembre).

VI. El arrendatario debe usar de la cosa arrendada según el destino que se le dio en el contrato, y cuando no se ha fijado con claridad, el que se sobrentienda con arreglo a su naturaleza y condiciones, al objeto, a las circustancias, profesión o industria del mismo arrendatario, y si este subarrienda sin conocimiento del dueño o se aparta de lo pactado procede la rescisión del contrato -La ley de 9 de abril de 1 42, no consigna principio alguno, por el que se deduzca que se respeta la costumbre alegada de que en Zaragoza los inquilinos de casas puedan subarrendar sin permiso ni noticia del propietario, (Sentencia del T. S. de 26 de setiembre de 1867; Gac. 12 de octubre).

VII La falta de cumplimiento de las condiciones por parte del arrendatario ha de apreciarse para el desahucio, según las pruebas que se aduzcan de los hechos, y no a satisfacción del arrendador (Sent- del T. S. de 7 de abril de 1866; Gac. 22 abril).

Recursos

Notas y Referencias

• Basado en la voz «historia de arrendamiento» (sin la expresión «historia de») del Diccionario de la administración española, peninsular y ultramarina: compilación ilustrada de la novísima legislación en todos los ramos de la administración pública, por Marcelo Martínez Alcubilla (Madrid, 1868-1870, 2ª ed.)

Las Personas en el Arrendamiento: Capacidad y Legitimación

Las Personas en el Arrendamiento: Capacidad y Legitimación en relación a los Arrendamientos Urbanos