Contrato de Arrendamiento Urbano en España en España

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Contrato de arrendamiento Urbano en el Derecho Civil

En el Diccionario Jurídico Espasa, Contrato de Arrendamiento Urbano se define y describe como se indica más abajo.

Arrendamiento de fincas urbanas. Régimen Jurídico y contenido del contrato de arrendamiento. Ley 29/1994 de 24 de noviembre

El arrendamiento de vivienda.

Plazo de duración

El artículo 9 regula el plazo de duración del contrato, o mejor dicho la duración mínima del mismo.

Como indica el propio artículo 9, el plazo de duración del arrendamiento es libre, lo que ocurre es que el legislador a los efectos prácticos determina que si este plazo es inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato éste se va a prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, con la excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato con treinta días de antelación, o así, como de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se determina que la obligatoriedad de la prórroga se impone a la persona del arrendador, siendo el arrendatario el que tiene la libre voluntad de terminar el contrato o cualquiera de sus prórrogas para no renovarlo.

Establece la Ley que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando al tiempo de su celebración se haga constar, en el mismo de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Podemos hablar de una excepción a la prórroga obligatoria antes de llegar al plazo de duración de los cinco años; ésto nos recuerda en algo las famosas excepciones a la prórroga obligatoria que tanta problemática dieron en la antigua L.A.U. Para evitar un posible fraude por parte del arrendador, si han transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, y el arrendador no hubiese procedido a ocupar la vivienda deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevo periodo de hasta cinco años, indemnizándole de los gastos del desalojo o bien indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco (artículo 9.3 segundo párrafo).

En cuanto a la prórroga del contrato siempre entendemos prórroga voluntaria, ya que la anterior era la prórroga obligatoria cuando el contrato tuviese una duración mínima de cinco años; el artículo 10 hace referencia a esta prórroga voluntaria, si una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato transcurridos como mínimos cinco años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra al menos con un mes de antelación a aquélla fecha su voluntad de no renovar el contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, con la excepción de que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.

Desistimiento del contrato

El artículo 11 de la Ley regula el derecho de desistimiento del arrendatario en los contratos de duración superior a cinco años, siempre que el contrato hubiese durado al menos cinco años y que haya dado el arrendatario el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses (posible notificación notarial). También las partes podrán haber pactado que si existiese este desistimiento, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, y los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

A pesar de que la Ley concede al arrendatario la posibilidad de manifestar su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, se establece en la Ley una protección que supera al simple derecho de arrendamiento, desde el punto de vista económico o de su titularidad, sobreponiendo por encima del mismo el derecho de familia, aunque esta familia que la Ley nueva regula no sea la tradicional que conocemos. En efecto, establece el artículo 12 que si el arrendatario desiste o no renueva el contrato, pero sin el consentimiento del cónyuge que conviva con dicho arrendatario, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de dicho cónyuge; para ello podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad, y una vez efectuado el requerimiento (otra posible intervención notarial) el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél; debiendo pagar el cónyuge la renta correspondiente hasta la extinción del contrato. Podría ocurrir que el arrendatario no manifestase expresamente su voluntad de desistir o de no renovar, pero de facto en su actuación pudiera llegar al mismo resultado, por eso la Ley prevé el supuesto en que el arrendatario abandone la vivienda sin manifestación expresa; en este supuesto el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Este beneficio que se concede al cónyuge, también la Ley lo aplica en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad de la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia común en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Desistimiento del contrato y Uniones de Hecho

Otro punto novedoso que se va a encontrar en algunos otros supuestos de la Ley (como por ejemplo en las subrogaciones), es el de reconocimiento a las denominadas uniones de hecho, que tanta polémica han planteado y que su contenido y avance ha venido muchas veces determinado por la jurisprudencia de los Tribunales.

En este caso, esta unión de hecho se define como una relación de afectividad análoga a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual; en definitiva, se da la conceptuación más amplia que la manejada por la mayoría de la Doctrina. El Tribunal Constitucional, bajo la conceptuación de un concepto amplio de familia, permitió, al amparo de la Ley de 1964, la subrogación en favor del convivente, en aquel caso de distinto sexo, aduciendo el principio del consentimiento more uxorio.

Cesión del contrato y subarriendo

El artículo 8 hace mención de la cesión del contrato y del subarriendo. No es ahora el momento de determinar las diferencias jurídicas entre ambas figuras, solamente indicar que en la cesión por el arrendatario, ésta no podrá realizarse sin el consentimiento del arrendador, y si ésta se opera legalmente, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

En cuanto al subarriendo, solamente se permite el subarriendo de forma parcial y con previo consentimiento del arrendador, rigiéndose este subarriendo por el título relativo a los arrendamientos de vivienda cuando la parte de finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad del artículo 2.1, es decir, satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y nosotros incluimos la de su familia, en conexión con el artículo 7 de la Ley. Si no lo es por este motivo se regirá por lo que las partes establezcan, extinguiéndose el subarriendo cuando lo haga el derecho del arrendatario que subarrendó, y teniendo en cuenta que el precio del subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendamiento.

Resolución del Derecho del Arrendador

Regula el artículo 13 una serie de supuestos de manera específica y concreta, a diferencia de lo que hacía la antigua Ley del 64, y que habían planteado una serie de problemas y de discusiones tanto en la Doctrina como en la Jurisprudencia.

En los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, el derecho del arrendador quedará resuelto, bien por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho en todo caso a continuar en el arrendamiento; aplicándose lo mismo en los casos en los que el usufructo se extinga, en los derechos de superficie, ejecuciones de embargo.

En conexión con esta resolución del arrendador, en los casos en que el arrendamiento de vivienda lo sea por plazo superior a cinco años, si transcurrido ese plazo mínimo legal el derecho del arrendador quedará resuelto, se resolverá el arrendamiento, salvo en la circunstancia de que el mismo esté inscrito en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a los derechos que han hecho posible la resolución del derecho del arrendador. Si se cumplen esas circunstancias de las inscripción y de la prioridad por supuesto el arrendamiento continuará por todo el tiempo de la duración pactada.

También la Ley establece y concede el plazo de cinco años de duración a los contratos que sean concertados con personas que aparezcan como propietarios de la finca en el Registro, siempre que se haya concertado de buena fe, asimilando también el artículo 13 a la situación de que «parezca serlo en virtud de un estado de cosas, cuya creación sea imputable al verdadero propietario», sin perjuicio del artículo 9.1 de la L.A.U. para lo no renovación.

Por último, en relación con la ejecución de la hipoteca y el arrendamiento posterior, el artículo 13 de la nueva Ley en su párrafo primero establece que resuelto el derecho del arrendador, en el caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el único derecho que tiene el arrendatario es continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años. Si el plazo es superior, transcurridos los cinco primeros años queda extinguido el arrendamiento, por supuesto, salvo que éste sea anterior a dichos derechos y esté inscrito en el Registro. Deja por ello de tener aplicación la sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 1992.

La subrogación mortis causa

El art. 16 de la L.A.U., hace referencia a los supuestos de muerte del arrendatario, en definitiva, a las subrogaciones mortis causa. En efecto, en caso de muerte del arrendatario podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario, que al tiempo de fallecimiento conviviera con él. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante al menos los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

Los ascendientes del arrendatario que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento. Los hermanos del arrendatario en quienes concurran las circunstancias previstas en la letra anterior. Las personas distintas de las mencionada en las letras anteriores, que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

Posteriormente, el art. 16 hace referencia, para que en el caso de falta de acuerdo en cuanto a las personas con derecho a la subrogación, estableciendo que el orden de prelación, será el indicado en el apartado anterior, es decir, el que hemos ido transcribiendo anteriormente, teniendo en cuenta que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes, y que entre los descendientes y ascendientes tendrán preferencia los más próximos en grado, y entre los hermanos el de doble vínculo sobre el medio hermano. Estableciendo posteriormente otra serie de circunstancias para resolver los casos de igualdad, como la minusvalía, cargas familiares, etc. En consecuencia, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento. El apartado 4 de este artículo hace una mención específica a los arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años. En este caso, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o bien la posibilidad de que el arrendamiento se extinga a los cinco años, cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Como podemos observar, la Ley vuelve a establecer algunas diferencias esenciales para los arrendamientos de duración superior a los cinco años, dejando a la autonomía de la voluntad de las partes un mayor juego, como ocurre en los supuestos de derechos de adquisición preferente, que son renunciables en este tipo de contratos con duración superior a los cinco años.

Derechos y obligaciones de las partes.- Conservación de la vivienda. Obras

Los artículos 21 a 24 establecen todo el sistema y régimen de la conservación de la vivienda y las obras que sobre ella se puedan realizar.

En cuanto a la conservación de la vivienda, el arrendador estará obligado, sin tener derecho a elevar por ello la renta, a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en unas condiciones adecuadas para servir al uso convenido, salvo causa imputable al arrendatario remitiéndose la Ley a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

El arrendatario, si la obra no puede diferirse razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento estará obligado a soportarla aunque le sea molesta, y si ésta dura más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda en que el arrendatario se vea privado de ella (tener en cuenta el artículo 26 de la Ley ya visto relativo a la habitabilidad de la vivienda y la suspensión del contrato o el desistimiento del mismo). El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en un plazo lo más breve posible, la necesidad de estas obras y reparaciones, facilitándole al arrendador su acceso a la finca o bien por técnicos, pudiendo el arrendatario, y comunicándoselo previamente al arrendador, realizar las que sean urgentes; por supuesto, las reparaciones ordinarias pequeñas que se exijan por el desgaste del uso ordinario de la vivienda serán del arrendatario. Como podemos observar el régimen general es muy similar al que establecía la Ley de 1964.

En cuanto a las obras de mejora el arrendatario, también deberá soportar éstas cuando razonablemente no puedan diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. En este caso, el arrendador para realizar esta tramitación deberá notificar por escrito al menos con tres meses de antelación, la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible, pudiendo, durante el plazo de un mes contado desde la notificación, desistir del contrato el arrendatario, salvo que las obras no afecten o muy poco a la vivienda. Si ha habido desistimiento, el arrendamiento se entiende extinguido en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento.

La Ley establece un beneficio o ventaja para la persona del arrendatario que ha soportado estas obras de mejora, y que como consecuencia le han ocasionado algunos perjuicios, mediante la reducción de la renta en la proporción a la parte de la vivienda que se vea privado, así como a la indemnización. Como se puede observar, aquí no se establece el plazo de veinte días como ocurre en las obras de reparaciones, quizás por la distinta naturaleza y necesidad de unas y de otras.

El artículo 23 regula las obras que puede hacer el arrendatario, estableciéndose como principio general que no las podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, siempre que estas obras modifiquen la configuración, estabilidad, seguridad de la vivienda. La forma en que este consentimiento debe ser expresado es por escrito, planteándose si en el propio contrato de arrendamiento se puede ya establecer el consentimiento por adelantado antes de que se dé el supuesto de las obras; creemos que esto no será posible por la propia naturaleza de las mismas y por el carácter taxativo del legislador en este punto. Al arrendador se le da la posibilidad de resolver el contrato si no ha autorizado las obras, pero también se le otorga la alternativa de exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación sin que pueda reclamar indemnización; todo ello sin perjuicio de poder el arrendador exigir al arrendatario el reponer las cosas a su estado anterior cuando realmente estas obras hayan provocado una disminución en la seguridad o estabilidad del edificio.

Dentro de este apartado, el artículo 24 en los arrendamientos en que los arrendatarios sufran algunas minusvalías, el régimen general de la realización de las obras es distinto al del artículo 23; en este caso no se exigirá consentimiento del arrendador expresado por escrito, sino que el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras necesarias para adecuar ésta, a su condición de minusválido (también su cónyuge o de otra persona que conviva con él o de familiares). Como consecuencia el arrendatario estará obligado al término del contrato a reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. En este caso, la Ley flexibiliza la posibilidad o los requisitos para la realización de las obras, debido a las circunstancias especiales de la persona del arrendatario; no indicando con claridad el grado de minusvalía que se debe apreciar o tener para este punto.

Derechos de adquisición preferente

El artículo 25 de la Ley regula estos derechos de adquisición preferente, indicando en su párrafo primero que en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en las condiciones previstas en los apartados siguientes:

– A diferencia de lo que establecía la Ley de 1964, los hechos jurídicos que van a producir los derechos de adquisición preferente parecen ser más reducidos que en los de la antigua Ley. La Ley actual habla de venta y no de enajenación, o de cesión o de dación en pago, sino única y exclusivamente de venta. Por ello, creo que la interpretación en este punto debe ser restrictiva ya que estos derechos de adquisición preferente son de carácter tasados.

Dentro de estos derechos de adquisición preferente, la Ley prevé los ya conocidos del derecho de tanteo y el derecho de retracto, con los consiguientes procedimientos para su ejercicio.

En cuanto al derecho de tanteo, el arrendatario podrá ejercitarlo sobre la finca en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones, y estos efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. La notificación fehaciente debe ser por medio de acta notarial.

En cuanto al derecho de retracto podrá el arrendatario ejercitarlo con sujeción a lo dispuesto en al artículo 1.518 del Código Civil, siempre que no se hubiese hecho la notificación, se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. Continúa indicando la Ley, que este derecho de retracto caducará a los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa. En este caso, la notificación también deberá hacerse mediante acta notarial como en el caso del tanteo, y expresando notarialmente, puesto que se habla de notificación en forma fehaciente y además va a tener conexión con el Registro de la Propiedad, y por el principio de titulación pública del artículo 3, la presentación en el Registro se hará en documento público notarial.

Como indica el propio artículo 25 el derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda, o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. En conexión con ello, también hay que tener en cuenta el apartado 7 de este artículo, en el que también se establecen varias exclusiones, indicándose que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador, que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Cuando se está haciendo referencia a la posible exclusión por la existencia de retracto del condueño, si en el caso de venta de la cuota indivisa por un copropietario a otro, procede o no hacer la notificación, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en sucesivas resoluciones, ha tenido una postura contradictoria. De una parte se entendió que si no procedía el derecho de retracto no habría por qué notificar en ningún caso. En cambio, en otras ocasiones se criticó y se entendió que esa decisión de determinar si procedía o no el correspondiente derecho de retracto, en todo caso excedía de la competencia del notario y del propio registrador, indicándose que debería de haberse realizado y practicado la notificación, en todo caso, por si acaso el arrendatario ejercitara su derecho.

El apartado 5 del artículo 24 repite lo que ya establecía la Ley de 1964 en el sentido, de que para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que se inscriba la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura bajo la pena de falsedad en documento público.

El apartado 8 de este artículo 25 está permitiendo la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, pero en determinadas circunstancias, y así establece que el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto, será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años. Esta cláusula se tendrá como nula si el arrendamiento de vivienda es inferior a cinco años. En los arrendamientos de uso distinto del de vivienda será posible efectuar esta renuncia sin ninguna limitación y sin que el contrato o el plazo de duración sea inferior o superior a los cinco años.

Suspensión, resolución y extinción del contrato

En los artículos 26 a 28 de la Ley se establece causas generales de resolución del contrato y algunas de carácter específico propias del arrendamiento.

El artículo 27 en su apartado 1.º establece el principio general contenido en el artículo 1.124 del Código Civil, haciendo referencia al incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato, y remitiéndose para ello al artículo 1.124 del Código Civil.

El apartado 2 de este artículo 27 establece causas de resolución que podrá ser realizadas a instancias del arrendador en los casos de falta de pago de la renta, de la fianza; para el subarriendo o la cesión inconsentidos, la realización de daños causados dolosamente o de obras no consentidas en la finca; cuando tengan lugar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, etc.; cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. El arrendatario podrá resolver el contrato por la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21, relativas a la conservación de la vivienda y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en al autorización de la vivienda.

El artículo 28 con criterio general establece la extinción, aparte de por las otras causas contempladas en el título segundo, por la de la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

También se establece lo que la nueva Ley llama Suspensión del contrato, relativo a la imposibilidad de habitar la vivienda en los casos que se tuvieran que realizar obras de conservación, o acordadas por una autoridad competente que hagan inhabitable la vivienda, dejando una doble alternativa para el arrendatario o bien optar, por la suspensión del contrato, o bien desistir del mismo sin ningún tipo de indemnización. Como consecuencia de ello, si se opta por la suspensión del contrato, se realizará la paralización del plazo hasta la finalización de obras, así como la suspensión de la obligación del pago de la renta. Circunstancia esta congruente para evitar posibles enriquecimientos injustos por una de las partes, ya que si no fuera así, el arrendatario tendría que pagar una renta sin poder recibir la contraprestación de la otra parte, que es cederle el uso y disfrute.

La renta: su actualización

1. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.

En esta Ley, con referencia a los arrendamientos de viviendas a los artículos 17 y ss., se determina como principio general que la renta será la que libremente estipulen las partes salvo lo establecido en la Ley de Viviendas de Protección Oficial. En esto sigue la línea de la Ley de 1964. Para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda se deja una libertad de pacto de las partes remitiéndose al contenido del Código Civil.

El pago de la renta, salvo pacto en contrario, será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días de cada mes, sin que en ningún caso pueda el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de la renta.

En cuanto al lugar y modo de efectuar el pago, se establece primero lo pactado por las partes y en su defecto en la vivienda arrendada, y en metálico (conexión con el 1.171 del Código Civil).

En cuanto a la actualización de la renta, hay que partir de que el régimen de rentas se basa en el principio de libertad de pactos, para determinar la renta inicial, y la nueva Ley en su artículo 18, establece un mecanismo de actualización de rentas en función de las alteraciones que en cada periodo anual, experimente el coste de vida o precios al consumo, a tenor de los índices del Instituto Nacional de Estadística, y ello durante el plazo mínimo legal de duración del contrato, es decir, cinco años (la duración del arrendamiento es libre, pero si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo).

La nueva Ley intenta evitar el ya antiguo problema de la congelación de rentas, punto conflictivo en la anterior Ley.

Para que surta efecto la revisión, establece el artículo 18 el principio general de que la notificación deberá ser por escrito expresando el índice de incremento y acompañando certificación del INE, o en defecto de ello hacer referencia al Boletín Oficial donde se publique tal índice. Nos estamos refiriendo a la notificación que es exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que a la parte interesada lo notifique al arrendatario por escrito. También establece la Ley que será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. Esta circunstancia última hará seguramente que la intervención notarial sea menor al darse esta posibilidad.

Por último, el artículo 19 establece la posibilidad de elevación de renta por mejoras, por la realización de las mismas por el arrendador; en cuanto a las obras de mejora transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho al mismo, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido, en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Esta elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que ya finalizadas las obras el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, con los cálculos detallados y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

Conforme al apartado 11 de la Disposición Transitoria segunda, podrán ser actualizadas las rentas de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, previo requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino, que puede realizar desde la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

Conforme a la regla 1.ª, del apartado 11, se deduce que el esquema de actualización consiste en aplicar a la renta inicialmente pactada los incrementos que resulten de aplicar el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo. Y para la determinación del incremento procedente, ha de tenerse en cuenta la proporción existente entre el índice de precios al consumo del mes anterior a la fecha del contrato y del mes precedente a aquél en que se lleve a cabo cada actualización.

Para los arrendamientos de viviendas llamadas suntuarias a que se refiere el artículo 6.2 de la Ley de 1964, que se hubieren celebrado antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a la que se refiere el artículo 96 de la Ley de 1964, hallase o no exigida la revalorización y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de junio de 1964. Para los arrendamientos de las demás viviendas celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la que viniere percibiendo el arrendador en julio de 1954 y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954, conforme a lo que establece la misma regla 1.ª.

El cálculo de la renta actualizada resultaría de multiplicar la renta base por el índice actual, y dividir el resultado por el índice correspondiente a la fecha del arrendamiento (teniendo en cuenta lo anteriormente indicado en cuanto a la referencia de esos índices).

Esta actualización no se produce de una manera automática, sino que requiere un previo requerimiento del arrendador, dice la Ley, un requerimiento fehaciente en la fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Puede existir una comunicación fehaciente del inquilino al arrendador, oponiéndose a la actualización.

Conforme a la regla 5.ª, cuando la renta actualizada calculada conforme a la Regla general fuera superior a la que resulta de aplicar el sistema de porcentajes sobre el valor catastral previsto en este regla quinta, se aplicará a aquella. Y la actualización de la regla quinta consiste en aplicar al valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994 un porcentaje de incremento de un 12 por ciento de un 24, según que el valor catastral hubiese sido revisado antes o después de 1989. Para las fincas situadas en el País Vasco, se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para las situadas en Navarra, se aplicará el 12 por 100. Esto a efectos prácticos puede traer graves problemas de aplicación, ya que en los recibos del Impuesto de bienes inmuebles no se indica la fecha de revisión catastral, por lo que habrá que acudir al Organismo competente para saberla, como se ha indicado por parte de la doctrina.

La regla 6.ª de esta disposición transitoria segunda 11 establece la posibilidad de oponerse el inquilino a la actualización de la renta, comunicándoselo fehacientemente al arrendatario en el plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento. La norma establece que si el inquilino ejercita la opción de no actualizar la renta, los contratos quedarán extinguidos en un plazo de ocho años aun cuando halla una subrogación, y se contará dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador. En tal supuesto, el inquilino abonará durante los ocho años la renta que viniese pagando hasta dicho momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, y que sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional de precios al consumo en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.

La regla 7.ª establece un supuesto de excepción a esa actualización de la renta en los casos en que la capacidad económica del arrendatario y de su familia, no supere unos porcentajes que la Ley establece, cuando la suma de los ingresos totales, que perciba el arrendatario, y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, es decir, los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta, no supere dos veces y media el salario mínimo interprofesional, si viven en la misma una o dos personas; en tres veces, si conviven tres o cuatro personas, y en tres veces y media si son más de cuatro los ocupantes de la vivienda.

La Ley establece la presunción de que si no se acredita por el arrendatario los ingresos percibidos se presume que sí procede la actualización pretendida. En cuanto a la regla 8.ª se centra en los supuestos en que no proceda la actualización; en estos casos, la renta que viniese abonando el inquilino, con el incremento de las cantidades asimiladas a ella (coste de servicios, obras), podrá actualizarse anualmente, a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo, en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

La regla 9.ª prevé que cuando tenga lugar la actualización de la renta, ésta no se realizará de un modo completo desde la primera vez, sino de una forma escalonada. Ello es debido a que se quiere evitar causar un grave perjuicio económico al arrendatario, suavizándolo al hacerlo paulatinamente. Esto se realiza en un periodo de diez o de cinco años, según que los ingresos excedan o no en cinco veces y media el salario mínimo interprofesional. En el supuesto de que no excedan, los porcentajes exigibles irán aumentando desde el primer año en un 10 por ciento, el segundo en un 20 por ciento, y así sucesivamente, hasta llegar al 100 por cien. Cuando la suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, además de ser el periodo de actualización en un plazo de cinco años, los porcentajes exigibles serán el doble de los antes reseñados.

Por último, la regla 10.ª establece que estas normas de actualización sustituyen a todo lo dispuesto en la Ley de 1964, artículo 100 números 1 y 4.

Renta antigua: Ejemplo

A modo de ejemplo, citado por algún autor, en cuanto a una actualización de renta de una vivienda anterior a 1985, de un contrato celebrado en julio de 1960 con una renta inicial pactada de 1.000 pesetas/mes; la revisión de esa renta se realizará en julio de 1995. El índice de inflación existente en julio de 1960 (mes anterior al de celebración) fue de 4.903. La inflación que se prevé existirá en julio de 1995 es de 114.339; hallando el cociente entre ambas cifras es de 23.32 y multiplicado ese cociente por la renta inicial, el resultado es de 23.320 pesetas, la renta actualizada; a ésta habrá que tener en cuenta las tablas de actualización que irán desde el 10 por ciento el primer año hasta el cien por cien al pasar el décimo año.

Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Se encuentra regulada esta materia, en la disposición transitoria Tercera, en el apartado 6.

En este caso la renta de los mismos, se actualiza de forma similar a la prevista para los arrendamientos de viviendas, y la actualización se realiza a instancias del arrendador en virtud de requerimiento fehaciente al arrendatario (los mismos comentarios que hicimos para el supuesto de vivienda). El sistema es igual para la revalorización; la renta inicialmente pactada en el contrato, se incrementará en la misma proporción, en que se hubiere incremen­tado el índice general de precios de consumo, desde el mes anterior a la fecha del contrato hasta el mes precedente a la fecha de actualización, realizándose también de forma escalonada esta actualización.

En base a las combinaciones que establece la Ley, este plazo será de 10 años, para los arrendamientos en que el arrendatario, sea una persona física, y aquellos en los que sea una persona jurídica que desarrolle actividades comerciales en local de menos de 2.500 metros cuadrados, o actividades no comerciales a las que corresponda una cuota inferior a 130.001 pesetas. Los porcentajes que se aplican, dado los diez años, serán desde el 10 por cien, el primero, hasta el 100 por cien el último.

El plazo de actualización, será de 5 años, para los locales de negocio, en los que se desarrollen actividades comerciales, cuando la superficie del mismo, sea superior a 2.500 metros cuadrados, y aquellos en los que se desarrollen actividades no comerciales, a las que corresponda una cuota superior a 130.000 pesetas. Los porcentajes a aplicar en estos supuestos, derivan de la regla 3.ª, y van desde el 10, 20, 35, 60, hasta el 100 por cien.

También, como en los arrendamientos de viviendas, cuando la actualización haya alcanzado el 100 por cien la renta podrá ser revisada por ambas partes, conforme a la variación porcentual de índice general de precios al consumo experimentado en los doce meses anteriores salvo otro sistema pactado; y en defecto de pacto rige la cláusula de estabilización del artículo 18 de la Ley nueva.

A estos efectos de la elevación, la fecha del contrato será aquélla en que se suscribió el mismo, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

También hay que tener en cuenta, conforme a la regla 8.ª, que cuando el arrendatario sea una persona física y en todo caso, cuando se trate de arrendamientos que tengan señalado un periodo de extinción de quince a veinte años, se concede al arrendatario la posibilidad de optar por no aplicar la actualización, a cambio de reducir la duración del contrato a cinco años contados a partir de la entrada en vigor de la presente Ley; para ello, deberá comunicar por escrito esta opción al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de revisión.

4.-. En cuanto a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por el Real Decreto de 1985 (Boyer) y para lo dispuesto para el contrato de inquilinato en la Ley de 1964. Los de arrendamiento de local de negocio a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan, se regirán por el Decreto Boyer y por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, siendo aplicable este régimen a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato y a los de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

La forma del contrato

El art. 37 de la Ley regula de forma aislada, y como fuera de contexto, lo que denomina formalización del contrato. Este artículo establece: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».

Se debe indicar la vigencia del C.C. en materia de forma, plasmada en los arts. 1.278, 1.279 y 1.280, con todo lo que la Jurisprudencia y la Doctrina han especulado sobre los mismos, para llegar a una interpretación de nuestro sistema de contratación. En definitiva, partiendo del principio de libertad de forma, plasmado en el art. 1.279 y matizado en los dos siguientes; plasmando, la forma ad probationem en el art. 1.279 y mezclando formas ad probationem y ad solemnitatem, en el ya famoso art. 1.280.

El art. 2 de la Ley Hipotecaria sufre una modificación, en virtud de lo que se establece en la disposición adicional segunda, en el apartado núm. 5 de dicho artículo, que dice así: «Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos».

El texto anterior hacía referencia a: «Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles, por un periodo de más de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban». Este artículo hay que ponerlo en relación con el art. 1.280 del C.C. que determina: «Deberán constar en documento público: […] 2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero».

En nuestro sistema jurídico existe el principio general de libertad de forma, que luego es matizado y concretado en determinados supuestos, pero lo que rotundamente está claro es la necesidad de la titulación Pública, para el acceso al Registro de la Propiedad del dominio y de los demás Derechos Reales, y de otros derechos que la Ley Hipotecaria permite su inscripción, bien de una manera expresa en ella, o bien a través de las resoluciones de la D.G.R.N., en virtud del principio del numerus apertus con los consiguientes controles.

Principio consagrado en el art. 3 de la L.H. al establecer que: «Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad Judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos». Como complemento a este fundamental artículo, se encuentra el art. 33 del R.H. que establece: «Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos, en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite».»

Documentos Públicos

«En este sentido, el importante art. 1.218 del C.C, cuando dice: «Los documentos públicos hacen prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste. También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros». En todo este conjunto normativo se puede apreciar claramente todo el juego del documento público, su eficacia, y seguridad per se, los hechos que prueba, y como último paso, su acceso al Registro de la Propiedad. Causa extrañeza, por otro lado, que este art. 37, de la Ley que venimos comentando, permita la forma no escrita para los arrendamientos. Ello es un tanto incongruente, con el rigor que el legislador ha dado a los plazos, tanto para la obtención de determinados derechos como para la pérdida de los mismos; circunstancia esta, que difícilmente se puede probar y determinar, cuando el contrato es verbal o no escrito.

Por todo lo cual, para que los arrendamientos anteriores a la nueva Ley puedan ser inscritos, es necesario que se eleve a público el documento privado en que conste el contrato. No basta la protocolización a instancia de una de las partes, ni la legitimación de firmas, pues sigue siendo documento privado.

Desde el punto de vista estrictamente notarial, parece claro que no podrán legitimarse o hacerse legitimaciones de firmas, a ninguno de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles en documento privado, tanto los anteriores como los posteriores a la nueva Ley.El art. 258 del R.N. está regulando la posibilidad que tiene el Notario de dar testimonio de legitimación de firmas al pie de documentos. Entre otras excepciones determina que se trate de documentos comprendidos en el art. 1.280 del C.C. En este sentido, la excepción resulta clara, en el supuesto que estamos estudiando, por los argumentos ya dados y tenidos en cuenta.»

Elevación a Público

Por ello, habrá también que recurrir al art. 1.279 del C.C., donde se prevé la posibilidad que tiene cualquiera de las partes contratantes de compeler a la otra de elevar a público el documento, en definitiva, del otorgamiento de la escritura pública, y por ello se encuentra inmerso de lleno en la prohibición del art. 258 del R.N. ya citado. Otro tema distinto será por supuesto, la elevación a público del documento privado del contrato de arrendamiento. En este caso, opera una renovación de los elementos del contrato, compareciendo, las partes, con la prestación del consentimiento frente al Notario, y con la aplicación por parte de este de todos los requisitos de la s escrituras públicas, juicio de capacidad, de identidad, y con todos los efectos de la escritura pública por tanto.

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

En cuanto al ámbito de aplicación, y lo que se entiende por arrendamiento para uso distinto del de vivienda, nos remitimos a lo que indicamos en su momento en cuanto al ámbito de aplicación de la Ley, así como el sistema de fuentes, que deben ser aplicadas en estos arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

En lo relativo a la elevación de la renta, la libertad de pactos es total, por el principio de autonomía de la voluntad, y ni siquiera el título tercero relativo a estos arrendamientos hace referencia en ningún artículo a esta elevación, que se entenderá en todo caso por lo que las partes hayan establecido.

En los derechos de adquisición preferente del artículo 31, se remite al artículo 25 para los arrendamientos de viviendas, por ello, vale lo allí indicado, con las matizaciones realizadas en cuanto a la renuncia de los derechos de tanteo y retracto.» »

Conservación y Mejora

El artículo 30, que hace referencia a la conservación, mejora y obras del arrendatario, se remite a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26, y también lo establecido en el artículo 19 de la elevación de renta por mejoras, desde el comienzo del arrendamiento. Como vemos hay una remisión importante, en estos puntos a los arrendamientos de vivienda. Pero no debemos olvidar que, en primer lugar, este tipo de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como ya tuvimos ocasión de ver, se rigen por la voluntad de las partes, en segundo lugar por lo dispuesto en el título tercero al que ahora hacemos referencia, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

En cuanto a la cesión del contrato y subarriendo, el artículo 32 lo regula, estableciéndose la notificación de forma fehaciente tanto en la cesión como en el subarriendo en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubiesen concertado. El propio artículo 32 determina que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, teniendo éste derecho a una elevación de renta del 10 por ciento en vigor caso del subarriendo parcial, y del 20 en el caso de la cesión o del subarriendo total.

Intenta aclarar la Ley, en su punto tercero, que no se va a reputar cesión, el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión transformación o escisión de la sociedad, teniendo el arrendador derecho a una elevación de la renta.»

Subrogación

También se regula en el artículo 33 la subrogación mortis causa en el caso de fallecimiento del arrendatario, cuando se ejerza una actividad empresarial o profesional. En estos casos, el heredero o legatario que quiera subrogarse deberá notificarlo por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Aunque la Ley no lo indique, el heredero o legatario deberá justificar el fallecimiento del arrendatario, así como también la cualidad de heredero o legatario del mismo, para que continúe en el ejercicio de la actividad. Nos remitimos en este apartado a la pregunta genérica relativa a la intervención notarial en toda la Ley en las disposiciones transitorias.

Por último, el artículo 34 habla de una novedosa indemnización al arrendatario en el supuesto de que se extinga el arrendamiento por transcurso del plazo, de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público; en estos casos dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, y por una renta de mercado. Este artículo modaliza la cuantía de la indemnización. También es uno de los supuestos que tratamos en la intervención notarial, a los efectos de constatar la manifestación, notificación o requerimiento, en su caso, que el arrendatario hace al arrendador. Siempre es discutible lo de actividad comercial de venta al público, que es en definitiva lo que está englobado dentro de esa venta al público. En caso de falta de acuerdo entre las partes, indica el último párrafo del artículo 34 sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el arbitro designado por aquellas personas.» »

Resolución

Por último, el artículo 35 hace referencia a la resolución de pleno derecho del contrato remitiéndose a las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2, como son la falta de pago de la renta, de la fianza, cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y también se podrá resolver por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Indicar que en la nueva L.A.U., para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, la misma no habla ya del derecho de traspaso, sino a lo más que llega es a regular la cesión del contrato y el subarriendo del mismo.»