Cooperativas de Viviendas en España en España

[rtbs name=»derecho-home»]

Concepto

Desde el punto de vista jurídico, la cooperativa de viviendas es una sociedad de capital variable y estructura y gestión democráticas que asocian en régimen de libre adhesión y baja voluntaria a un mínimo de socios (que varía desde el mínimo de tres en la legislación estatal hasta el número mínimo de cinco que para las cooperativas de viviendas exige la Ley 4/2000 de Castilla León o la exigencia de un número de socios ordinarios que representen al menos el 50% del número de viviendas promovidas en la Ley 2/1999 de Andalucía) que tienen por interés común el de conseguir a través de una actividad empresarial cooperativizada el uso o la propiedad de viviendas y/o locales o instalaciones complementarias de su propiedad para sí y las personas que convivan con ellos. Desde el punto de vista económico, la cooperativa de viviendas es un instrumento contra la especulación inmobiliaria, desde el momento en que, al menos en teoría, reduce el número de intermediarios e influye en el precio de las viviendas de la zona en la que actúan (v. Ley 4/2000 de Castilla León, que las considera un subtipo de cooperativa de consumo).

Pero no es correcto entender que la cooperativa de viviendas se limite a ser la reunión de los socios para satisfacer sus necesidades de habitación. El funcionamiento diario de las cooperativas demuestra hasta qué punto la cooperativa opera, desde el inicio del proceso constructivo (v. art. 89.2 LC) hasta que llega el momento en que el socio adquiere su vivienda «mediante cualquier título admitido en Derecho» (art. 89.3 LC), una interposición jurídica relevante que impide negar el carácter empresarial de su actividad. Ejemplo de lo dicho es la STS cont. 18.12.1991, RA 9334, que admite la responsabilidad subsidiaria de una CV por defecto de cotización a la SS de su contratista; en contra, SAT Valencia 3.3.1998, RA RGD 1998, pág. 3986, consideró aplicable el proceso concursal de acreedores y no el de quiebra, con un criterio hoy contradicho por la DA 4ª LC. Y lo que es más importante: que puede ocasionar inconvenientes al socio cooperativista no sufridos por los adquirentes normales. Por otra parte, la aparición de la figura del gestor de cooperativas surgida al amparo de los arts. 32.3 y 91.1 c) LC (y que ya fue tenida en cuenta por el RD 2028/1995), ha trasladado la iniciativa particular en la asociación cooperativa a los profesionales del sector, considerados por el art. 17.4 LOE como promotores agentes de la edificación, y por tanto sometidos a las disposiciones de la misma. En este último caso, la construcción en régimen de cooperativa no supondrá, como veremos, un abaratamiento de costes en favor del socio adjudicatario, sino principalmente la posibilidad por parte del promotor de trasladar a éstos los riesgos económicos de su gestión empresarial.

Fuente: María Carmen González

LEGISLACIÓN APLICABLE

Perspectiva constitucional

El art 129.2 CE dirige a los Poderes Públicos el mandato de fomentar, mediante la legislación adecuada, las sociedades cooperativas. Fruto de este mandato fueron en su día la Ley 3/1987, General de Cooperativas -que derogó la Ley 52/1974, y su Reglamento RD 2710/1978-, así como la Ley 20/1990 de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de las Cooperativas (hoy modificada en su art. 24.1 por el art. 4 Ley 55/1999), que derogó el D 9.5.1969, y en la actualidad lo son asimismo la Ley estatal 27/1999, de Cooperativas y el RD 136/2002 que regula el Registro de Cooperativas y las normas autonómicas procedentes de CCAA que han asumido competencias exclusivas en materia de cooperativas. Las cooperativas de viviendas vienen definidas en los arts. 89 LC 27/1999, art. 91 Ley 8/2003 de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, art. 115 Ley 1/2003 de cooperativas de Baleares, art. 114.1 Ley 4/1993, (modificada por Ley 1/2000) del País Vasco, art.114 Ley 4/1999 CA Madrid, art. 133 Ley 2/1999 Andalucía (modificada por Ley 3/2002), art. 120 Ley 5/1998 de Galicia, art. 84 Ley 9/1998 de Aragón, art. 134 Ley 2/1998 de Extremadura, art. 65 Ley foral 12/1996 art. 68.1 Ley Foral 14/2006, de Navarra, art. 106 Ley 18/2002 de Cataluña, art. 98 Ley 4/2000 de Castilla León, art. 119 Ley 4/2001 de La Rioja, art. 116 Ley 20/2002 de Castilla La Mancha, y art. 112 Ley 8/2006 de cooperativas de la región de Murcia.

Títulos competenciales

A diferencia de la Ley 27/1999, la DF 1ª LGC reconocía expresamente la facultad legislativa de las CCAA en esta materia, respecto de cuyas competencias exclusivas la legislación estatal se aplicaría de forma supletoria (SSTS 24.1.1990, RA 22; 16.7.1996, RA 5891), y declaraba como norma básica aplicable a nivel nacional su art. 129, que definía las cooperativas de viviendas. Hoy, las menciones legales a las cuestiones competenciales se limitan a plasmar la doctrina del TC: tratándose de cooperativas de viviendas cuyo ámbito territorial de realización de promociones (de determinación estatutaria obligatoria ex art. 89.7 LC) es superior al autonómico, la competencia corresponde al Estado (STC 13/1992, actual art. 2 Ley 27/1999 y art. 38 RD Legislativo 5/2000). No obstante, el ámbito autonómico no podrá entenderse superado aunque la cooperativa lleve a cabo operaciones empresariales instrumentales con terceros ajenos al ámbito autonómico (STS 21.6.1996, RA 5322), ni cuando en una de las CCAA realice sus operaciones de forma principal (art. 2 LC). Según el mismo artículo, la LC será igualmente aplicable a las cooperativas cuyo ámbito de actividad sea Ceuta y Melilla.

Acceso a la financiación cualificada en régimen de VPO

El RD 2028/1995 regula las condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de las viviendas promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los planes estatales de viviendas.

Las SSTS cont. 15.1.1997 (RA 67) y 24.3.1997, (RA 2449) desestimaron sendos recursos interpuestos con base en los principios de igualdad y libre competencia por la Asociación Nacional de Promotores Constructores de Edificios contra el RD 1932/1991, y 726/1993, por la equiparación en dichas normas de las cooperativas de viviendas con las personas físicas para hacerlas igualmente beneficiarias de las medi- das de financiación de actuación protegibles reguladas en las mismas.

Con el RD 2028/1995 se pretende dar solución a la aparición de empresas cuyo objeto social es precisamente la gestión profesionalizada de tales cooperativas y comunidades de propietarios, que puede conllevar el riesgo de desvirtuar el sentido solidario que caracteriza a este tipo de asociación y, con ello, la necesidad de pérdida del derecho a obtener las ayudas públicas que representa la financiación cualificada del Estado en materia de vivienda para uso propio. Para ello, se prevé la inscripción obligatoria de estas cooperativas en el Registro Especial de Entidades Promotoras de VPO que promuevan a tal efecto las CCAA, la acreditación, en la forma que establezca la CA competente, de la capacidad técnica y profesional de la gestora contratada por la cooperativa, así como la obligación de asegurar las cantidades entregadas a la cooperativa a cuenta del coste de la vivienda (arts. 1 a 4 RD 2028/1995), obligación que ya estaba vigente en relación con todo tipo de cooperativas de viviendas desde que el RD 3114/1968 amplió las previsiones de la Ley 57/1968 a las promociones en régimen de cooperativa (y que de nuevo ha reiterado la DA 1ª LOE).

El RD 2028/1995 fue recurrido por la misma asociación e idénticos fundamentos y el recurso fue igualmente rechazado por entender esta vez el TS (STS 18.2.1999, RA 886) que la norma no establecía las desigualdades pretendidas, sino que intentaba precisamente poner freno a los abusos de las sociedades gestoras de cooperativas y comunidades que pretendían beneficiarse con la aplicación de la norma, siendo por otra parte que las pretendidas desigualdades establecidas por las normas que lo precedieron estaban suficientemente justificadas en el menor poder económico de las personas físicas, aisladas o asociadas para la autopromoción.

Fuente: María Carmen González

Organización

Consejo Rector

El legislador se ha propuesto evitar que los consejeros de la cooperativa sean gestores profesionales, a través de la previsión de la figura del director y previendo el desplazamiento de la gestión a través de lo dispuesto en el art. 91.1c). Además, para conseguir este objetivo, se establecen especialidades referentes al Consejo Rector en relación con el régimen orgánico general de las cooperativas: ninguna persona puede desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de viviendas; los miembros del Consejo Rector no podrán recibir remuneraciones o compensaciones por el desempeño de su cargo, teniendo tan sólo derecho al resarcimiento de gastos (art. 89.6 LC, que reitera en este punto lo establecido en el anterior 129 LGC). En el caso concreto de las cooperativas dedicadas a la promoción de VPO, los miembros del Consejo rector de la cooperativa también deberán reunir los requisitos exigidos para acceder a la financiación cualificada de las viviendas [art.1.1.e) RD 2028/1995].

En la Ley andaluza 2/1999 (no modificada en este punto por la Ley 3/2002) se ha querido garantizar la independencia entre el Consejo Rector y los gestores de cooperativas prohibiendo el otorgamiento de poderes a favor de parientes o empleados de los miembros del Consejo, así como a favor de personas jurídicas en las que sea socio o participe alguno de los miembros de dicho órgano (art. 135.3).

Director

No es un órgano, sino un profesional que aporta sus conocimientos técnicos a la gestión empresarial de la cooperativa y que en calidad de mandatario (STS 5.6.1990, RA 4732), asume la gestión del giro o tráfico ordinario de la cooperativa en virtud de una relación laboral general o especial. A menudo, es la misma persona que ha impulsado previamente el nacimiento de la misma o la promoción inmobiliaria (promotor de cooperativas), en cuyo caso su figura se desdibuja en relación con el gestor de cooperativas previsto en el RD 2028/1995 y art. 17.4 LOE. Las leyes dejan libertad a las cooperativas para nombrarlo, bien estatutariamente o por la Asamblea General. Sus facultades serán las que le otorgue la escritura de poder, si bien esta previsión se halla fuertemente limitada por el arts. 32.3 y 91.1 c) LC. Las facultades establecidas en los mencionados mandatos, poderes o contratos deberán referirse sólo a los actos de administración propios de la gestión de la promoción, sin que, en ningún caso, puedan extenderse a actos de dominio o a aquéllos en los que sea preceptivo el acuerdo del Consejo rector o de la Asamblea general de la cooperativa [cuya falta de convocatoria se sanciona como infracción grave en los arts. 38.2 a) y 40.4 b) RD Legislativo 5/2000]; y sobre todo por el 1.1 b) RD 2028/1995 para la promoción cooperativa de VPO, que además de lo anterior prohíbe expresamente que el mandatario nombre sustituto, las cláusulas de irrevocabilidad del mandato o poder, así como las de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado y las cláusulas penales que agravan la responsabilidad de la cooperativa en caso de resolución unilateral.

Fuente: María Carmen González