Crédito Hipotecario en España en España

Transparencia en el Crédito Hipotecario

El Gobierno ya preparaba en diciembre de 2017 un anteproyecto de ley, que presentó ante el Consejo de Estado días más tarde, por el que se pretendía aportar mayor transparencia a la contratación de créditos hipotecarios y a los servicios de intermediación, con especial atención a la regulación de los reunificadores de deudas.

La iniciativa ampliaba de manera considerable las obligaciones de transparencia de las entidades (financieras) que se dedican a este tipo de actividades para que los consumidores puedan conocer en todo momento las características fundamentales de los instrumentos contratados.

Además, suponía una unificación de los requisitos a cumplir por ciertos productos financieros (créditos al consumo e hipotecarios) para que sean los mismos independientemente de las entidades que los concedan, sea una entidad de crédito o cualquier otra empresa.

En este sentido, la norma mantiene la vigencia de la ley de crédito al consumo, que se aplica tanto a entidades de crédito como a empresas y extender, además, las obligaciones de las entidades de crédito a otros operadores en materia de crédito hipotecario.

Entre las novedades que recoge, se encuentran la regulación de la intermediación en la reagrupación de la deuda, con el objetivo, teórico al menos, de permitir recortar los costes de búsqueda en la contratación de los créditos y de dotar a los consumidores de una mayor «capacidad de negociación» frente a los prestamistas, pudiendo acceder así a mejores condiciones en los préstamos que contratan.

Además, la norma establece la obligación de la inscripción de las empresas en los registros públicos que puedan crearse en las comunidades autónomas o en el Instituto Nacional de Consumo.

La norma contempla, asimismo, obligaciones de transparencia en la información precontractual y en los precios, al tiempo que las comisiones deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos ocasionados.

Asimismo, las empresas financieras tienen que formular al consumidor una oferta vinculante por escrito, firmada por el representante de la empresas y que, salvo circunstancias excepcionales o no imputables a la empresas, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles.

Por otro lado, se exige que las empresas recojan sus tarifas en un folleto y que dispongan de un tablón de anuncios en los establecimientos abiertos al público, así como que las comunicaciones comerciales que hagan referencia al importe del crédito o indiquen el tipo de interés u otras cifras relacionadas con el coste del crédito, mencionen también la tasa anual equivalente (TAE), mediante un ejemplo representativo.

Intermediación Financiera

En el capítulo de la intermediación, la norma contempla similares cuestiones relacionadas con la transparencia sobre precios y costes. Además, estas entidades deben indicar, en sus comunicaciones comerciales y en su publicidad, el alcance de sus funciones y representación, precisando, concretamente, si trabajan o no como intermediarios independientes.

Así, las empresas vinculadas a otras entidades no podrán percibir retribución alguna de sus clientes. Mientras que la empresas independientes sólo podrán percibir retribución cuando hayan pactado el importe de la remuneración.

Asimismo, los intermediarios independientes estan obligados a seleccionar entre los productos que se ofrecen en el mercado los que mejor se adapten a las características que el consumidor les haya manifestado, presentándoles, al menos, tres ofertas vinculantes de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas asesorará al consumidor.

Por último, se contempla específicamente el derecho de desistimiento en los contratos de intermediación, del que el consumidor disfrutará por un período de 14 días naturales tras la formalización del contrato.

Sociedades de Crédito Hipotecario en el Derecho Mercantil español

En el Diccionario Jurídico Espasa (2001), Sociedades de Crédito Hipotecario es descrito de la siguiente forma: Sociedades anónimas que tienen como único objeto:

• la concesión de créditos y avales hipotecarios para la financiación de la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad;
• la emisión de cédulas, bonos y participaciones hipotecarias;
• la contratación de depósitos a largo plazo y de ahorro vinculado;
• las operaciones accesorias o complementarias de las anteriores, siempre que sean estrictamente necesarias para conseguir su objeto social.

Han de ser anónimas, con capital no inferior a doscientos cincuenta millones de pesetas, representado por acciones nominativas que otorguen iguales derechos. Su capital debe ser desembolsado desde el principio en un cincuenta por ciento, y el resto debe desembolsarse en el plazo máximo de un año. El desembolso debe efectuarse en dinero.

Antes de su constitución deben obtener autorización del Ministerio de Economía y Hacienda y, una vez otorgada la escritura e inscrita en el Registro Mercantil, debe inscribirse en el Registro especial de aquel Ministerio.

Estas sociedades podrán desarrollar las operaciones activas y pasivas previstas en le Ley 2/81, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en su Reglamento de 17 de marzo de 1982 y en las demás disposiciones que las complementan y desarrollan. [J.M.C.R.]