Demandas por Mala Construcción en España en España

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LEGITIMACIÓN

Activa

El art. 17.1 LOE concede acción a «los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división». Los propietarios están, así, directamente legitimados, sin que haga falta entender que su legitimación se produce por subrogación en los derechos y acciones del comitente.

Ante la falta de reglas que reconocieran legitimación a los sucesivos adquirentes, la señalada ha sido la doctrina tradicional del TS sobre el art. 1591 CC (SSTS 3.10.1979, RA 3236; 29.11.1999, Actualidad Civil 12 [2000] 255).

El hecho de que la LOE no sea una norma sobre responsabilidad contractual y de que sólo reconozca legitimación activa a los propietarios significa que ya no hay lugar a estimar que el comitente no propietario está activamente legitimado para demandar ex art. 17 LOE. Ahora bien, el comitente dispondrá, en su caso, de las acciones de responsabilidad contractual contra el agente responsable [cfr. el subepígrafe 1 b) de este Capítulo].

En la aplicación del art. 1591 CC el TS había considerado que el promotor enajenante estaba activamente legitimado porque seguía teniendo interés en el cumplimiento correcto, ya que podía ser demandado por los adquirentes (SSTS 16.9.1988, RA 6692; 21.6.1999, RA 4390; 3.7.2000, RA 6877; 7.5.2001, Act. Civ. [2001] 882). El TS reconoció incluso legitimación activa a la cooperativa de viviendas tras la adjudicación (SSTS 21.6.1988, RA 4769; 8.5.1995, RA 3942), a pesar de que reiteradamente estimó que las cooperativas de viviendas no estaban pasivamente legitimadas en la acción de responsabilidad por ruina (SSTS 18.12.1990, RA 10286; 8.6.1992, RA 5168; 8.5.1995, RA 3942).

En todo caso, la pretensión del promotor enajenante se reducía a la reparación de los vicios y defectos constructivos, sin que se extendiera a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos no por él sino por los propietarios, los únicos legitimados para reclamarlos.

Si el edificio está dividido en régimen de propiedad horizontal, seguirá aplicándose la doctrina del TS desarrollada sobre el art. 1591 CC, pues la LOE no ha establecido reglas especiales para estos casos. En virtud de tal doctrina (sobre la que deberá verse el Capítulo XXXIV), el presidente de la comunidad de propietarios está legitimado para exigir responsabilidad ex art. 17 LOE por aquellos defectos constructivos que afecten a elementos comunes (cfr. art. 13.3 LPH, redactado por Ley 8/1999; cfr. SSTS 3.10.1979, RA 3236; 3.5.1996, RA 3776; 20.7.1998, RA 6126), y ello aunque existan defectos formales en la constitución de la comunidad (SSTS 24.10.1991, RA 6279; 22.11.1997 (RA 8077) o en la autorización de la junta de propietarios (SSTS 19.6.1965, RA 3666; 23.1.1991, RA 310; 16.11.2001, RA 9459), o aunque el presidente actor no haya alegado la representación con que demanda (SSTS 3.2.1983, RA 801; 15.1.1988, RA 120). Incluso en tales casos la legitimación del presidente procede por su condición de propietario y por aplicación de otra doctrina jurisprudencial -a la que nos referimos seguidamente- consistente en la legitimación de cualquier comunero para actuar en beneficio de la comunidad (SSTS 20.6.1981, RA 2519; 28.10.1991, RA 7242).

El presidente no deja de estar legitimado por el hecho de que los vicios o defectos constructivos afecten también a elementos privativos (SSTS 24.10.1991, RA 6279; 22.11.1997, RA 8077). En tales casos, los terceros no podrán oponer el carácter común o privativo de la acción ejercitada (pues, a juicio del TS, el voto favorable de la junta de propietarios constituye un apoderamiento individualizado a favor del presidente), y la legitimación sólo podrá negarse cuando exista oposición expresa o formal por parte del copropietario afectado (SSTS 3.3.1995, RA 1777; 22.11.1997, RA 8097).

El copropietario en régimen de propiedad horizontal también está individualmente legitimado para exigir responsabilidades por vicios o defectos constructivos que afectan a elementos comunes. El TS ha sostenido esta legitimación en dos tipos de argumentos: el primero, el hecho de que el copropietario es titular de una participación indivisa en los elementos comunes, a cuya defensa son aplicables las reglas relativas a la legitimación en la comunidad ordinaria (SSTS 28.4.1966, RA 2169; 2.4.1993, RA 2984), pero también ha entendido que, como interesado en los asuntos que afectan a la comunidad, el copropietario individual está activamente legitimado ante la pasividad u oposición de los órganos comunitarios (STS 30.6.1975, RA 2239; 31.1.1995, RA 292).

Pasiva

Con la excepción de los daños por defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado, de los que sólo responde el contratista, en las demás clases de daños sujetos a la LOE están pasivamente legitimados todos los partícipes en la edificación, se mencionen o no en el art. 17 -que sólo se refiere a ciertos agentes para establecer algunas reglas particulares de responsabilidad- o incluso aunque ni siquiera estén incluidos en el listado de agentes de la edificación de los arts. 9 a 15 LOE, como sucede, por ejemplo, con los subcontratistas de obra. Los legitimados pasivos responden en función de los criterios de imputación a los que nos referimos en esta referencia.

Fuente: María Carmen González

CAUSAS DE EXONERACIÓN

El art. 17.8 LOE dispone que las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de edificación si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Aunque el caso fortuito y la fuerza mayor exoneren de responsabilidad (cfr. también art. 1105 CC) no estamos en ninguno de estos casos cuando el vicio o defecto constructivo tiene su origen en circunstancias que debieron ser previstas por quien interviene en el proceso edificatorio como profesional de la construcción, pues entonces el agente responde de todo lo que fuera previsible para un perito. El TS ha aplicado reiteradamente la regla anterior en supuestos de responsabilidad imputable al técnico director de la obra: el director responde por la falta de adopción de soluciones constructivos, aunque las mismas tengan su causa en un proyecto no realizado por él (cfr. también el art. 17.7 LOE), pues el director está obligado a prever estas deficiencias y a subsanarlas durante la ejecución material de la obra (SSTS 26.3.1988, RA 2478; 29.11.1993, RA 5783).

El director también responde de los daños que hubieran podido evitarse con un estudio del suelo y la adopción de las medidas oportunas (SSTS 10.6.1986, RA 3382; 5.1.1991, RA 107). De igual forma, el director responde de los defectos debidos a la utilización de materiales inadecuados (STS 14.7.1988, RA 5691), incluso aunque hayan sido especificados por el proyectista, pues también con respecto a los materiales el director debe prever su inidoneidad y aconsejar su sustitución. Es más, el TS ha entendido incluso que existe responsabilidad por la agravación del daño debida a una deficiente cimentación, en un caso en que el daño (de menor entidad) se habría producido de todas formas por caso fortuito (STS 10.11.1999, La Ley 17.3.2000).

Exonera de responsabilidad la interferencia de un tercero en el nexo causal. Para que ello suceda es preciso que el autor material del daño sea un tercero por cuyas acciones u omisiones el agente de la edificación no deba responder (cfr. los supuestos de responsabilidad por hecho ajeno de los núms. 5, 6 y 7 LOE; cfr. también los arts. 1596 y 1903 IV CC).

Los vicios o defectos debidos a acciones u omisiones del propietario perjudicado rompen el nexo causal si aquéllos se producen por causa exclusivamente imputable al perjudicado. Si alguno de los agentes concurre en la producción del daño, entonces no hay exoneración de responsabilidad, pero sí reducción de la indemnización. El TS ha aplicado esta última regla en casos en que los defectos se produjeron también por un mal uso del propietario [cfr., para el seguro, el art. 19.9 e) LOE] o éste realizó con posterioridad otras obras que pudieron influir en el resultado dañoso (SSTS 24.11.1988, RA 9040; 29.1.1999, RA 9). Ahora bien, para que la causa concurrente o exclusiva tenga algún efecto como causa de exoneración (aun parcial), es preciso que la misma se deba a hecho u omisión del propietario y no simplemente del comitente de obra. Por ejemplo, si el promotor pactó con el constructor que la obra se realizara sin proyecto ni dirección técnica, este hecho sólo exonera de responsabilidad al constructor frente al promotor en vía de regreso (SSTS 12.11.1984, RA 5373; 25.1.1989, RA 126; pero ver la STS 4.6.2002, RA 7574, conforme a la cual en tal caso el contratista respondería frente al comitente por negligencia), pero no le exonera frente a los adquirentes.

Lo mismo sucede si el promotor, a cambio de una reducción del precio, renunció a que se ejecutase una parte del proyecto (STS 1.4.1989, RA 2989; pero siempre que fuera advertido de las consecuencias dañosas derivadas de una ejecución incompleta del proyecto (arg. ex arts. 1589 y 1590 CC), o si el promotor fue advertido del riesgo de que algunas irregularidades pudieran de-rivar en defectos constructivos (STS 20.1.1989, RA 110: defectuoso almacenamiento de materiales; STS 8.5.1995, RA 3942: defectos de obra que no son subsanados por el contratista). En todos los casos, la culpa (exclusiva o concurrente) del promotor no exonera ni a éste ni a los restantes agentes de responsabilidad frente a los propietarios, pues la LOE (y la restante legislación aplicable) determina cuáles son las responsabilidades de cada agente, y admitir la validez de causas de exoneración como las descritas supondría admitir que las cláusulas contractuales de exoneración pudieran perjudicar a un tercero, lo que -como después señalamos- el TS no admitió en relación con el art. 1591 CC, ni debe admitirse tampoco ahora con la LOE.
Los técnicos no responden de los daños cuando carecen de la titulación requerida (cfr. STS 1.3.1986, RA 1093; v. el Capítulo XVI) o cuando la obra se inició sin que se reclamase su presencia y asistencia en la misma (SSTS 17.12.1985, RA 6589; 18.1.1990, RA 12).

No es causa de exoneración el hecho de que se hayan cumplido todas las normas sobre control de calidad en la edificación. Como dispone la legislación autonómica, la verificación de los controles de calidad que se exijan no afecta a la responsabilidad de los partícipes frente a los adquirentes (Asturias, art. 7 del D 64/1990; Extremadura, art. 5 del D 46/1991). Tampoco exonera de responsabilidad el hecho de que la obra haya sido considerada apta por la Administración tras una inspección, por ejemplo, a los efectos de obtener la licencia de primera ocupación (cfr. STS 1.12.1988, RA 9284).

Las cláusulas contractuales de exoneración de responsabilidad son ineficaces frente a los adquirentes (SSTS 12.2.1988, RA 941; 2.10.1992, RA 7516; pero parece darles algún valor la STS 13.6.1984, RA 3236), no sólo si incluyen también la causación dolosa de defectos o vicios constructivos (cfr. art. 1102 CC), sino incluso cuando se refieren a la responsabilidad causada por negligencia.

Fuente: María Carmen González

PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN

Plazos de garantía

El plazo de garantía es aquél durante el cual debe manifestarse el daño para que el mismo sea resarcible conforme al art. 17 LOE. La LOE ha establecido tres plazos diversos de garantía en función del tipo de daño: el plazo es de diez años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio [art. 17.1 a)]. Es de tres años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de ciertos requisitos de habitabilidad [art. 17.1 b)]. Es de un año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras [art. 17.1 b) al final]. Estos plazos no admiten interrupción ni suspensión.

Según la SAP Baleares 23.4.2001 (AC 2002233), si el arquitecto se encargó de la segunda fase de la ejecución, responde también de los defectos apreciados en la primera fase, aunque respecto de ellos pudiera haber transcurrido el plazo de garantía.

Aunque se proceda a la recepción con reservas [cfr. art. 6.2 d) LOE; v. el Capítulo XIII], el plazo de
garantía se computa siempre desde la fecha en que se suscriba el acta de recepción (no desde la terminación de la obra, contra STS 20.7.2002, RA 7473, sobre el art. 1591 CC), pero no habrá lugar a responsabilidad conforme a la LOE (sino conforme al régimen contractual correspondiente, cfr. STS 7.5.2001, RA 6897) por los daños del art. 17.1 que tengan su causa en las deficiencias que fueron el objeto de las reservas que el promotor formuló en el acta de recepción. Los daños que se deriven de las deficiencias así señaladas sólo están sujetos a responsabilidad ex art. 17 LOE cuando las mimas se corrijan y se suscriba la correspondiente acta de subsanación [cfr. art. 6.2 d) LOE]. Naturalmente, a la vista de la jurisprudencia del TS sobre la imposibilidad de que el comitente pueda negarse a recibir una obra que sólo tiene defectos menores (v. el Capítulo XIII), ésta es una regla que hace extremadamente conveniente no formular reserva alguna en el acta de recepción. La existencia de reservas y su constancia en acta es tan importante para el adquirente que la Ley valenciana 3/2004 exige en su art. 20.3 que tal extremo se haga constar en la escritura correspondiente y en la inscripción registral.

Plazo de prescripción de la acción

El art. 18.1 LOE dispone que las acciones de responsabilidad del art. 17 prescriben en el plazo de dos años desde que se produzcan los daños del art. 17.1 LOE. Ahora bien, dado que el plazo de prescripción no puede comenzar a computarse antes de que la acción pueda ejercitarse (cfr. art. 1969 CC) y dado también que la acción no puede ejercitarse hasta que es objetivamente posible que el perjudicado conozca el daño, pues otra solución colocaría en situación de indefensión a los perjudicados (cfr., sobre la acción rescisoria por fraude de acreedores, SSTS 29.10.1990, RA 8264; 1.12.1997, RA 8772), hay que concluir que el daño no se produce antes de que sea objetivamente posible que el perjudicado lo conozca (cfr., sobre el art. 1591 CC, SSTS 19.9.1985, RA 4278; 29.12.1998, RA 10140). Por ejemplo: el daño del art. 17.1 a) LOE es manifiesto cuando pueda pensarse razonablemente que los indicios (fisuras, grietas, etc.) entrañan un defecto estructural que compromete la estabilidad del edificio. En ese momento comienza a correr el plazo de prescripción de dos años aunque se trate de un daño sujeto a una progresiva agravación.

Así lo ha entendido también el TS: los daños se entienden producidos en el plazo decenal cuando en este tiempo los pilares manifiestan ya la merma de coeficiente de seguridad, aunque el riesgo de destrucción no se realice este plazo (STS 18.12.1999, RA 8233).

Fuente: María Carmen González

Demandas en la Responsabilidad sobre una Obra de Construcción