Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Ley de Ordenación de la Edificación. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Análisis de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación (LOE)

Ya con anterioridad hemos dedicado nuestra atención al llamado «fenómeno de la edificación», que fue analizado desde una perspectiva general. Por lo tanto, ahora de lo que se trata es de señalar con carácter sumarial los avances y los inconvenientes que tal disposición originan en el ordenamiento español.

Entre los aspectos positivos se encuentra, sin género de dudas, el dato de que por primera vez en nuestro ordenamiento se cuenta con un cuerpo cierto y único que regule todos los aspectos atinentes al denominado proceso de la edificación. Se establece así, por medio de la Ley de Edificación una configuración ordinamental que aglutina en un solo texto las normas del Código Civil y de la Propiedad Horizontal en relación con la defensa de los propietarios y usuarios de las viviendas.

La Ley ha ido mucho más lejos de lo que le pedía la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, porque no sólo atiende al profundo sentido social que tiene una Ley como la aprobada, sino que pretende incorporar valores económicos y culturales que hasta ahora quedaban al margen del fenómeno que comentamos. Incorporándose en este marco, único y estable, no sólo los requisitos técnicos de funcionalidad, estructurales y de habitabilidad necesarios en toda edificación, sino que además se definen uno por uno todos y cada uno de los agentes intervinientes en la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra y de ejecución de la obra, entidades y laboratorio y suministradores de productos), determinándose su responsabilidad, que siendo solidaria no evita la acción de repetición que quepa entre ellos para exigirse su parte de culpa, sea la responsabilidad decenal, trienal o anual.

Por todo ello, la Ley de Edificación permitió dotarse este sector del ordenamiento de una seguridad jurídica de la que hasta la fecha adolecía, puesto que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley los jueces y tribunales llamados a resolver la multitud de problemas que plantea el fenómeno edificador, tendrán perfectamente definidos los conceptos de promotor y de constructor, de proyectista y director de obra, así como se dispondrá de total claridad de la idea de que los cooperativistas que recogen cantidades adelantadas son también promotores, con todas las consecuencias que este concepto comporta en la nueva Ley. El régimen de aseguramiento concebido en esta última para dar cobertura a los distintos tipos de responsabilidades constituye también un avance considerable.

En definitiva, el nuevo marco de referencia del proceso de la edificación expulsará del mercado inmobiliario a los promotores y constructores poco escrupulosos con los derechos de los ciudadanos que se relacionan, bajo las distintas formas jurídicas existentes, con el derecho a tener una vivienda digna.

El primer inconveniente estriba en que la puesta en marcha de la Ley encarecerá los precios de las viviendas, ya que el coste de los seguros obligatorios de caución acabará repercutiendo en los adquirentes finales de aquéllas, salvo que por vía reglamentaria el Gobierno adopte las medidas que palien este incremento.

Otro factor negativo lo constituye el hecho de que el Gobierno dispone de un plazo demasiado amplio -dos años desde la entrada en vigor de la Ley- para aprobar el Código Técnico de la Edificación, que establecerá las exigencias que deben cumplir los edificios con respecto a su seguridad estructural, en caso de incendio y de habitabilidad. La Ley sin el Código carece de virtualidad real por mucho que en el interim se apliquen las vigentes Normas Básicas de la Edificación -NBE- sobre condiciones técnicas, acústicas, etc.

Ya que la Ley se otorga una «vacanti legis» de seis meses desde su publicación en el BOE, (salvo en materia de reversión, que entrará en vigor el día siguiente al de dicha publicación), hubiera sido más correcto otorgar este mismo plazo de seis meses para la aprobación del Código Técnico de la Edificación. En otro caso, se van a producir desajustes en la aplicación de la Ley que en nada favorecerán al normal desenvolvimiento de los agentes intervinientes en el proceso constructivo.

Grave defecto de la Ley de Edificación es el no haber recogido la institución arbitral como medio fácil y sencillo parra resolver los conflictos que de continuo se presentan en este campo del Derecho que afectan a millones de personas. De todos es conocido que el «fenómeno inmobiliario» en sus distintas facetas es un semillero de problemas jurídicos y de reclamaciones judiciales, en lo que ello implica de coste de tiempo y de dinero. A pesar de todo ello, el legislador ha dejado escapar una gran ocasión para instituir el arbitraje en cuanto que «equivalente jurisdiccional» (STC 62/1991, 43/1988, entre otras) para que las partes en conflicto opten por esa vía en sustitución de los jueces y tribunales.

Es cierto que la sumisión a arbitraje es siempre posible, aún cuando el legislador guarde silencio al respecto, con tal de que no recaiga el convenio arbitral sobre alguna de las materias comprendidas en el artículo 2 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje (cuestiones excluidas del arbitraje). Pero no es menos verdad que aquí el recurso al arbitraje hubiera podido tener efectos didácticos o pedagógicos para los destinatarios de la norma, máxime cuando, como ocurre en esta ocasión, esos son usuarios, profesionales y/o entidades mercantiles (así se ha procedido en materia de consumo, seguros, transportes, propiedad intelectual, telecomunicaciones, etc.).

En todo caso, debe quedar claro -al menos desde nuestro punto de vista- que la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación -lo que es distinto a la eventual responsabilidad contractual- frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos durante diez años (vicios ruinógenos), tres años (incumplimiento de los requisitos de habitabilidad) y anual (por defectos de terminación o acabados), no es en sí misma arbitrable por ser una responsabilidad de configuración legal de derecho necesario, y por tanto, indisponible. Si bien sí puede ser objeto de arbitraje la cuantía indemnizatoria derivada del ejercicio de esa responsabilidad.

Pero, con todo, donde la Ley de Ordenación de la Edificación proyecta su sombra más amenazante es en lo atinente a la reversión. En primer término, es recusable, desde la perspectiva de la técnica legislativa, el utilizar la Ley que comentamos para regular un aspecto tan esencial de la expropiación como es la reversión. El ámbito de la Ley y sus modificaciones posteriores debe regirse por el principio de su especialidad material. Este debiera ser un criterio de obligado cumplimiento para todo legislador en cualquier tiempo y bajo cualquier circunstancia normal.

Pero, desde algún tiempo, el legislador español no atiende a este principio básico que debe inspirar la actividad legislativa del Parlamento para no socavar la seguridad jurídica del ordenamiento en su conjunto, y aprovecha la oportunidad que le brindan determinadas normas que cuentan con apoyo parlamentario suficiente para introducir modificaciones en disposiciones con las que no guardan conexión natural. Este es el caso que aquí se comenta.

Es posible que el régimen expropiatorio se halle necesitado de alguna reforma dada la fecha de la Ley especial (16 de diciembre de 1954), y la abundante jurisprudencia recaída desde entonces sobre la misma, a la que no ha sido ajena la del propio Tribunal Constitucional. Aunque, todo hay que decirlo, en términos generales, ha sido una Ley dotada de unas garantías que estaban muy por encima del momento político en que se dictó y adobada de una impecable técnica en su concepción. Por eso, no puede ser sino criticable el regular de nueva planta el derecho de reversión recogido en los artículos 54 y 55 de la LEF en la disposición adicional quinta de la Ley de Edificación. Parece como si el legislador entrase de puntillas y sin llamar la atención en un marco que no es el apropiado para regular de nuevo todo el derecho de reversión.

El nuevo régimen de la reversión concebido en esa disposición adicional quinta, es francamente regresivo para las garantías de los expropiados, que además podrán ver eliminado su derecho de reversión en los casos siguientes:

• Cuando simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin que haya sido declarado de utilidad pública o interés social. En este supuesto la Administración dará publicidad a la sustitución, pudiendo el primitivo dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de sus derechos a la reversión, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la Ley, así como solicitar la actualización del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio inicialmente previstos.
• Cuando la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la obra o el establecimiento del servicio.

La utilización «oportunista» de la Ley de Edificación para configurar un nuevo derecho de reversión «disminuido» es patente, ya que, es el único aspecto de esa nueva Ley que entra en vigor al día siguiente de su publicación. Parece como si existiera urgencia en dar apariencia legal a asuntos como el «Caso Chamartín» y similares tan extendidos por la geografía española.

Autora: Teresa Saintgermain (2004, Injef)

Legislación de Derecho Civil sobre edificación

Legislación de Derecho Civil sobre Responsabilidad civil y seguro

Entrada Principal: Responsabilidad Civil. La legislación básica española en derecho civil sobre esta materia es la siguiente:

• Ley sobre Navegación Aérea (L. 48/1960)
• Ley sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos (Ley 12/2011)
• Ley sobre energía nuclear (Ley 25/1964)
• Reglamento sobre Cobertura de Riesgos Nucleares (D 2177/1967)
• Ley de caza (Ley 1/1970)
• Ley de Contrato de Seguro (Ley 50/1980)
• Daños causados por productos defectuosos (Directiva 58/374/CEE)
• Reglamento del Consorcio de Compensación de Seguros (Real Decreto 731/1987)
• Reglamento del Seguro Obligatorio de Viajeros (Real Decreto 1575/1989)
• Texto Articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial (Real Decreto Legislativo 339/1990)
• Reglamento de los procedimientos de las Administraciones Públicas en materia de responsabilidad patrimonial (Real Decreto 429/1993)
• Reglamento del seguro de responsabilidad civil del cazador (Real Decreto 63/1994)
• Reglamento del seguro de responsabilidad civil para embarcaciones de recreo o deportivas (Real Decreto 607/1999)
• Modificación de la directiva sobre responsabilidad por los daños causados por productos defectuosos (Directiva 1999/34/CE)
• Ley sobre régimen jurídico de la tenencia de animales potencialmente peligrosos (Ley 50/1999)
• Reglamento de aplicación de la ley sobre el régimen jurídico de la tenencia de animales potencialmente peligrosos (Real Decreto 287/2002)
• Medidas de seguridad para la utilización de artefactos naúticos de recreo o autopropulsados
• Normas para la ejecución del convenio internacional sobre la responsabilidad civil derivada de daños debidos a la contaminación de las aguas del mar por hidrocarburos (Real Decreto 1892/2004)
• Texto Refundido del estatuto legal del Consorcio de Compensación de Seguros (Real Decreto Legislativo 7/2004)
• Texto Refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor (Real Decreto Legislativo 8/2004)
• Reglamento del seguro obligatorio de responsabilidad civil en la circulación de vehículos a motor (Real Decreto 1507/2008)
• Normas para la cobertura de la responsabilidad civil por daños causados por la contaminación de los hidrocarburos para combustible de los buques (Real Decreto 1795/2008)
• Seguro de responsabilidad civil y garantía equivalente de los administradores concursales (Real Decreto 1333/2012)

Legislación de Derecho Civil sobre Ley de ordenación de la edificación

Legislación de Derecho Civil sobre Contratos objeto de regulación especial

Entrada Principal: Contratos Especiales.

Lista de Legislación sobre Otros Contratos de Derecho Civil

La legislación básica española en derecho civil sobre otros contratos es la siguiente:

• Ley sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios (1908)
• Ley sobre Navegación Aérea (L. 48/1960)
• Ley de Contrato de Seguro (Ley 50/1980)
• Ley sobre Contrato de Agencia (Ley 12/1992)
• Ley de ordenación del comercio minorista (Ley 7/1996)
• Ley de venta a plazos de bienes muebles (Ley 28/1998)
• Ordenanza para el Registro de venta a plazos de bienes muebles
• Ley reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos (Ley 40/2002)
• Ley de arbitraje (Ley 60/2003)
• Ley reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción (Ley 32/2006)
• Reglamento de la Ley reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción (Real Decreto 1109/2007)
• Ley del contrato de transporte terrestre de mercancías (Ley 15/2009)

Recursos

Véase también

• Derecho Civil
• Legislación de Derecho Civil
• Derecho Civil IV
• Contratos