Oferta Inmobiliaria en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Oferta Inmobiliaria. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Contenido de la Oferta, Promoción y Publicidad de Arrendamiento y Venta de Inmuebles

Veracidad

La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta y arrendamiento de vivienda deberá ser veraz, y no inducirá a error a los consumidores, de modo tal que afecte a su comportamiento económico (art. 3.1 RD). El incumplimiento de este deber constituye infracción administrativa de consumo (art. 11 RD), y es supuesto de hecho de ilícito publicitario (art. 4 LGP) que, además de las sanciones propias de la Ley 34/1988, constituirá normalmente competencia desleal del art. 7 LCD.

Completud

La oferta, promoción y publicidad no silenciarán datos fundamentales de los inmuebles objeto de la misma (art. 3.1 RD). Especialmente, deberán expresar siempre si la vivienda se encuentra terminada o en construcción (art. 2 RD). Este silenciamiento constituye, además, publicidad engañosa, si puede inducir a error a los destinatarios (art. 4 II LGP). También aquí cabe la doble vía del Derecho administrativo sancionador y de las acciones civiles de cesación y de indemnización derivadas de la publicidad engañosa. La información exigida no queda suficientemente satisfecha si el promotor se limita a entregar determinadas fotografías o información catastral, o si se remite a los datos que constan en el Registro de la Propiedad, o, en general, por medio de documentos a los que se reenvía, pero que no se tienen a disposición del adquirente al tiempo de contratar (SAP Zaragoza 11.12.1998, AC 2449). Según la SJMER Sevilla 10.10.2005 (AC 1721), la publicidad es ilícita si no contiene las menciones relativas a las garantías de la Ley 57/1968, aunque las obligaciones impuestas por dicha norma se cumplan.

Requisitos de inclusión

Las cláusulas de los contratos de compraventa y alquiler, por las que se impongan obligaciones a los consumidores o contengan exoneraciones de deberes legales del promotor, deberán constar con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos y documentos que no se suministren previa o simultáneamente a la celebración del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual [art. 80.1.a) TRLCUy 10.I RD]. Estos requisitos no se aplican sólo a las condiciones generales de la contratación, sino a toda cláusula que no haya sido individualmente negociada (art. 80.1 TRLCU).
Respecto de las condiciones generales de la contratación propiamente dichas, el art. 5.1 LCGC impone que se haga referencia a su existencia en el contrato firmado por todas las partes y que se facilite al adherente un ejemplar de las mismas. Por lo tanto, no llegan a formar parte del contrato las que no hayan sido entregados físicamente al consumidor, aunque hayan estado a su disposición en el establecimiento del promotor. Tampoco obligan las condiciones contenidas en formularios a los que no se ha hecho referencia expresa en el contrato, aunque tal reenvío a las condiciones generales se haya hecho en la publicidad o en los folletos de la empresa. Ni llegan a formar parte del contrato las condiciones generales que le hayan sido entregadas al consumidor después de la celebración del contrato.

De acuerdo a la jurisprudencia, tampoco forman parte del contrato las condiciones generales que figuren en el reverso del mismo documento contractual (y no en otro separado), siempre que en el anverso del mismo no se haga referencia a la existencia de estas condiciones (SSAP Guadalajara 22.10.1996, AC 1872; Baleares 1.10.1996, AC 1938). Pero no es exigible que estas condiciones contenidas en el documento contractual o en documento separado entregado al consumidor deban estar cubiertas y comprendidas formalmente de modo necesario por la firma del mismo.

En el conflicto entre cláusulas particulares y cláusulas generales, así como en el conflicto entre condiciones publicitadas y condiciones efectivamente contratadas, prevalecerá siempre la condición más beneficiosa (arts. 61.3 y 80.2 TRLCU). Más allá de estas reglas de prevalencia, las condiciones oscuras se interpretarán siempre en perjuicio de la parte que las haya incluido en el contrato (art. 1288 CC).

Las condiciones beneficiosas para el consumidor, aunque se hayan ofrecido en cualquier estadio del iter contractual, o se haya hecho referencia a ellas de cualquier manera, forman parte siempre de las obligaciones contractuales del promotor (art. 61.3 TRLCU y STS 30.6.1997, RJ 5406, que impide prescindir del carácter publicitario de los folletos promocionales). Ej. si el contrato de compra de vivienda sobre plano remite también al art. 1591 CC y al régimen del contrato de obra, al comprador le asiste una acción de reposición de lo mal hecho además de la acción del art. 1124 CC (SAP Madrid 30.4.2001, La Ley de Madrid 28.9.2001).

No obstante, la STS 22.9.2005 (RJ 8795) se aparta de esta línea cuando las modificaciones afectan exclusivamente a elementos comunes, permaneciendo las características de la vivienda según proyecto, y aquéllas son introducidas con motivo del otorgamiento de la escritura de división horizontal por el promotor, autorizado por una cláusula contractual para ello, tras comenzar las ventas sobre plano pero antes de otorgar escritura pública. La complejidad de este supuesto requiere un análisis más detallado en el en el epígrafe 5 d) y en el capítulo XXXI de esta obra.

Fuente: María Carmen González

EXIGIBILIDAD DE LAS CONDICIONES OFRECIDAS

Las condiciones para la exigibilidad de la publicidad

Los arts. 61.1 TRLCU y 3.2 RD establecen que la oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación. En el caso de viviendas, el principio de conformidad ha de ponerse en conexión con el art. 3 Ley 38/1999. Tanto el contenido de la publicidad, como las prestaciones propias de cada producto o servicio y las condiciones y garantías ofrecidas serán exigibles, aunque no figuren en el contrato o documento contractual. Es indiferente la razón por la que no se entregan las prestaciones prometidas. En particular, el promotor no puede alegar con éxito que el proyecto inicial fue modificado por la Administración (implícitamente, SAP Cantabria 14.3.1996, AC 548). Es indiferente la razón por la que no se entregan las prestaciones prometidas. En particular, el promotor no puede alegar con éxito que el proyecto inicial fue modificado por la Administración (implícitamente, SAP Cantabria 14.3.1996, AC 548).

Para que la integración del contrato se produzca, la publicidad debe incorporar un contenido informativo. Si sólo contiene declaraciones sugestivas o laudatorias del inmueble en cuestión, el comprador no puede legítimamente extraer de ello ninguna consecuencia sobre la calidad de la prestación que se contrate. Pero la exigibilidad de la publicidad es independiente del carácter esencial o no de los elementos constructivos que mencionan (STS 15.6.2000, RA 4418, que obliga a indemnizar por la inexistencia de la piscina nombrada en los folletos publicitarios, SAP Murcia 23.1.2001, AC 728, que obliga a dotar al complejo de la sauna y la piscina cubierta publicitada, o SAP Lérida 25.4.2004, JUR 157810, que considera que la publicidad es engañosa si en ella se hacía constar encimera de mármol y se entregó de «grainstone»; SAP Valencia 20.4.2007, AC 1202, sobre puertas de inferior calidad a la pactada). También es independiente del documento en que se contiene, según la última SAP citada, que considera publicidad a estos efectos tanto la memoria de calidades como los folletos promocionales. Cuándo incorpora la publicidad aquel contenido informativo es una cuestión de interpretación (la publicidad ambigua acerca de la existencia de determinados elementos obliga a la entrega de todos los no expresamente excluidos, SAP Madrid 31.3.2001, AC 1996). Pero una vez que semejante contenido informativo ha sido probado, el promotor no podrá eludir la norma mediante la afirmación de que aquella publicidad no debía ser creíble, o que su exigibilidad sería desproporcionada en relación con el precio que el comprador ha pagado por la cosa (contra, SAP Sevilla 19.9.1992, AC 1275, anulada por la STS 8.11.1996, RA 8260).

Incumplimiento

El incumplimiento de este deber constituye infracción administrativa de consumo (art. 11 RD). Pero la norma que lo establece cumple a la vez la función de integrar el contrato de compraventa y alquiler, en el sentido del art. 1.258 CC, haciendo exigibles semejantes obligaciones. En cuanto prestación debida, el consumidor dispone de las correspondientes acciones de cumplimiento y resolución del contrato, así como las de impugnación por error o dolo, que podrá ejercitar alternativamente a aquéllas. La impugnación o la resolución del contrato deberán subordinarse a que la disconformidad entre publicidad y contrato revista la suficiente entidad como para considerarse relevante en la determinación del comprador y en la economía del contrato. Si la resolución no es posible, por no revestir el incumplimiento la suficiente gravedad, siempre podrá el comprador solicitar una rebaja del precio de compra (analog. art. 1486 CC), además de la indemnización por los daños que aquella privación le cause (STS 17.10.2005, RJ 7194, sobre techos más bajos de los proyectados y falta de metros cobrados y no entregados). Si el comprador reclama el cumplimiento en especie, el constructor no podrá excusarse alegando los altos costes de realización de las obras precisas (ej. SAP Zaragoza 4.4.2002, JUR 153267, que condena a la reubicación del portal de acceso en el sitio ofertado), ni le exime la recepción de la vivienda por parte del comprador sin objeción alguna y su declaración de que la recibe conforme a lo ofertado, ya que esto no impide ulteriores reclamaciones (SAP Córdoba 17.7.1998, AC 1361). En todo caso, es doctrina jurisprudencial que la acción de cumplimiento contractual derivada de la falta de entrega de los elementos contenidos en la publicidad del inmueble no está sometida a los plazos de las acciones de saneamiento por vicios o ocultos, sino al plazo general de quince años establecido en el art. 1964 CC (STS 30.6.1997, RA 5406).

La función del art.61.2 TRLCU no se reduce a la de proveer una nueva fuente de integración de las lagunas contractuales. Como resulta con claridad del art.61.3, la publicidad con contenido informativo llega a formar parte del contrato aunque sus especificaciones hayan sido contradichas por las propias cláusulas contractuales individuales. Es decir, aun cuando no exista laguna contractual sino contradicción entre publicidad y contrato; y en este caso la sanción procedente es la nulidad de la cláusula contractual que contradice lo prometido en la publicidad (cfr. SAP Valencia 26.3.1991, RGD 1991, pag. 6754, sobre reserva de propiedad en favor del promotor de una zona de aparcamiento que en la publicidad se ofrecía como común). Existe, con todo, un límite derivado de la buena fe, y que impedirá al comprador exigir el contenido de la publicidad cuando los términos del contrato son contrarios a lo prometido en aquélla, y dicho contrato ha podido ser discutido y negociado individualmente por los contratantes.

Jurisprudencia

La jurisprudencia ha consagrado esta especial fuente de integración contractual que es la publicidad comercial. Con posterioridad a la LCU pueden citarse las SSTS 7.11.1988 (RA 8419), 8.11.1996 (RA 8260), y 30.6.1997 (RA 5406) y 15.6.2000 (RA 4418); y con anterioridad, las SSTS 14.6.1976 (RA 2753) y 27.1.1977 (RA 121). Nada importa que la vivienda se haya vendido por cantidad inferior al importe máximo autorizado ni que su coste fuera mayor que el previsto (SAP Madrid 27.3.1990, RGD 1990, pág. 5804). Tampoco importa que se trate de VPO y que los contratos estuviesen visados por la Administración (STS 8.11.1996, RA 8260), o que la vivienda haya merecido la cédula de calificación definitiva (SAP Zaragoza, 19.2.1997, RA 222). La pretensión de cumplimiento de los contenidos publicitarios alcanza incluso a las vistas y al entorno paisajístico prometido (SAP Cantabria 14.3.1996, AC 548), a los servicios deportivos y de ocio publicitados (STS 15.6.2000, RA 4418; SAP Madrid 27.3.1990, RGD 1990, pag. 5804; SAP Murcia 23.1.2000, AC 728), y a la menor calidad de elementos de carpintería respecto de la memoria de calidades (SAP Valencia 20.4.2007, AC 1202). Si la publicidad ha señalado una determinada superficie construida para las viviendas, existe incumplimiento esencial si tras la construcción la misma es menor, aunque la diferencia sea inferior a la quinta parte, ya que tratándose de inmuebles en construcción no es aplicable el art. 1.471 CC, únicamente aplicable a entregas de cosa «cierta» (SAP Toledo 3.10.1994, AC 1831). Según la SAP Asturias 19.5.2003, (La Ley n. 5947) si se ha publicitado como vivienda de precio tasado, esta publicidad se integra en el contrato, y no se puede vender como libre, aunque la condición de vivienda protegida no figure en el contrato ni el la escritura. La imposibilidad de que el promotor pueda verse compelido a un cumplimiento en forma específica que depende de la decisión de un tercero (la Administración) no obsta a que la sentencia obligue a indemnizar al comprador con el 5% del precio del piso, que es lo que los compradores hubieran obtenido como subvención si el promotor hubiera obtenido la calificación correspondiente. La publicidad de la vivienda, desde el momento en que se integra en el contrato, no puede pretender ofrecer prestaciones meramente orientativas, por más que así lo exprese, aún cuando prevea la posibilidad de modificaciones posteriores (SJMER Sevilla 10.10.2005, AC 1721).

Sobre extensión de este deber al anunciante no contratante, cfr. SAP Asturias 24.5.1999, AC 972.

Fuente: María Carmen González

OFERTA, PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD

Publicidad versus oferta

La LCU (arts. 8 y 9) y el RD se refieren indistintamente a la oferta, promoción y publicidad. El término publicidad debe entenderse utilizado en el sentido amplio con que lo emplea el art. 2 LGP, incluyendo entonces la típica promoción de ventas, ya se incluya ésta en un mensaje publicitario en sentido usual, ya se haga llegar al consumidor de cualquier otra manera (folletos publicitarios, STS 30.6.1997, RJ 5406). Publicidad y promoción se refieren indistintamente a mensajes sugestivos dirigidos al consumidor en general, que se ofrecen o se localizan en una etapa previa y separada de la específica perfección contractual.

Por el contrario, el término oferta debe, a riesgo de quedar absorbido por los otros dos, ser referido a la oferta de contrato en sentido propio, como declaración de voluntad que contiene los elementos contractuales necesarios y precisos para que la aceptación del destinatario se produzca sin necesidad de nuevo concurso del oferente.

Entendida en estos términos, no todas las normas del RD se pueden predicar como obligatorias para la oferta contractual, y deben quedar limitadas a la promoción-publicidad. Así ocurre con lo dispuesto en el art. 3 o con los contenidos informativos a que se refieren los arts. 4 a 8.

La puesta a disposición

El contenido informativo a que se refieren los arts. 4 a 8 del RD es un conjunto de datos que deben «estar a disposición» del público, y, en su caso, de las Administraciones competentes. Este deber de poner a disposición no debe confundirse con el deber de entregar copia del documento contractual a que se refiere el art. 10 RD, quedando satisfecho aunque la información en cuestión no se recoja por separado en un documento que se entrega al consumidor en el momento de contratar. Cierto que el art. 9 RD establece que «a la firma del contrato» todo adquirente tiene derecho a recibir del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores. Pero estos documentos, y su preceptiva entrega, nada tienen que ver con las condiciones de inclusión del art. 10 RD. Este precepto se refiere a las cláusulas limitativas para el consumidor, que no serán obligatorias a menos que cumplan con las condiciones de inclusión exigidas en la norma. El resto de los contenidos informativos de los arts. 4 a 8, distintos de aquellos que contengan cláusulas limitativas para el consumidor, simplemente estarán sujetos al deber de «tener a disposición» del público, y a que los referidos documentos les sean entregados a la firma del contrato, sin que el incumplimiento de este deber suponga más sanción que la correspondiente sanción administrativa de consumo. En consecuencia, los contenidos informativos que, recogidos en los arts. 4 a 8, contengan sin embargo cargas o deberes para el consumidor, no serán obligatorios salvo que, además de haber sido puestos a disposición del público, cumplan con los requisitos de inclusión del art. 10 I (especialmente, las obligaciones relativas al pago del precio, subrogación en hipotecas o prestación de garantías, del art. 6 RD).

El art. 6.1.2ª establece que, en caso de aplazamiento de pagos, se preverá el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponda abonar por principal e intereses, y la fecha de vencimiento de unos y otros. Se trata de un deber precontractual de información, que el promotor deberá tener a disposición del comprador en una nota explicativa. Pero el art. 10 A) se refiere a un supuesto parecido (constancia de cantidades aplazadas y tipo de interés anual sobre saldos pendientes de amortización) en sede de control de validez de las cláusulas contractuales impuestas por el vendedor. Es claro que, si no han sido incorporados al contrato semejantes extremos, no obligarán al consumidor, y habrá que aplicar por analogía el art. 7 de la Ley de Crédito al Consumo. Pero también es claro que la «omisión» de estos extremos en el contrato únicamente produce este efecto, mas no el de «anular» la cláusula omitida. Si el defecto de la cláusula es la «falta de claridad», la cuestión debe solucionarse por vía de interpretación, no de nulidad contractual. Sólo las cláusulas que facultan al vendedor a incrementar el precio aplazado pueden ser en sentido estricto «nulas» en el sentido del art.85.10 TRLCU.

La información que debe tenerse a disposición del público en lo relativo al precio de venta es una «nota explicativa» (art. 6.1 I RD). Esta exigencia no consta respecto de las informaciones exigidas en los arts. 4 y 5. En cualquier caso, tanto si se trata de una simple «puesta a disposición» como si se requiere una «nota explicativa», no impone la norma al promotor ningún deber especial de hacer lo posible para que el consumidor acceda efectivamente a la información. Basta que el promotor las sitúe de manera accesible al adquirente y le comunique que tales condiciones se encuentran a su disposición para un examen directo por parte de éste.

El promotor no está obligado a entregar folletos u otros documentos publicitarios o promocionales, salvedad hecha, como hemos dicho, de aquel contenido de la promoción que quiera hacerse obligatorio para el adquirente. Si el promotor entrega folletos publicitarios, deberán contener la información a que se refiere el art. 8, y deberán indicar el lugar en que se encuentra a disposición del público el resto de la información exigida por los preceptos anteriores (art. 8 RD). El incumplimiento de esta obligación es supuesto de hecho de infracción administrativa de consumo, y será relevante desde el punto de vista contractual si el consumidor consigue probar que la omisión o falsedad de la información exigida supone un dolo contractual.
Implícitamente admite el art. 8 RD que el promotor puede someter a plazo de validez las condiciones de su oferta publicitaria.

Garantías por cantidades adelantadas

Mención especial merece la indicación exigida por el art. 7 RD. Si la vivienda no se encuentra totalmente terminada, deberá tenerse a disposición del público, y de las Administraciones competentes, copia del documento en el que se formalicen las garantías entregadas a cuenta, según la Ley 57/1968.

La expresión legal es incorrecta e insuficiente. Lo que se «entrega a cuenta» no es la garantía, sino las cantidades anticipadas de precio, cuyo aseguramiento garantiza el promotor. Además, éste no cumple con el simple «tener a disposición» estos documentos. El art. 2 de la Ley 57/1968 exige que el promotor entregue al comprador el documento acreditativo de la garantía «en el momento del otorgamiento del contrato», y esta entrega deberá ser individualizada en su entrega y en su especificación numérica, pues, de otra forma, el comprador no podría hacerla valer contra el avalista o asegurador.

En la propaganda y publicidad de la promoción, el promotor deberá hacer constar que ajustará su contratación y actuación al cumplimiento de los requisitos legales, haciendo mención expresa de la entidad garante y de las entidades financieras en las que deberán ingresarse las cantidades anticipadas (art. 5 Ley 57/1968).
El incumplimiento de estos deberes publicitarios constituye hoy (derogado por el CP el art. 6 de la Ley 57/1968) infracción administrativa de consumo o de vivienda (arts. 11 RD y DA 1ª LOE).y constituye publicidad ilícita aunque se cumpla con la protección material prevista por la norma (SJMER Sevilla 10.10.2005, AC 1721). Si la infracción del promotor no es exclusivamente de omisión publicitaria, sino de incumplimiento de las obligaciones legales de la Ley 57/1968, procederán las correspondientes sanciones de Derecho privado. A pesar de que el art. 7 RD es bastante inexpresivo en este punto, es seguro que esta infracción del Derecho material constituye también, al margen de su condición publicitaria, infracción administrativa de consumo (así, DA 1ª LOE).

La Ley 8/2004, de la Vivienda de la Generalitat Valenciana (art. 15) exige, además de lo anterior, como cláusula integrante del contenido mínimo del contrato, la expresiva de la obligación del vendedor de devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio cuando el comprador opte por la resolución contractual en los supuestos de incumplimiento regulados previstos por la Ley 57/1968.

Publicidad, contrato, obra nueva y división horizontal

Como puede verse más ampliamente desarrollado en el Capítulo XXXVI.5 de esta obra, desde el momento en que la publicidad comercial dirigida al público es obligatoria para el promotor inmobiliario, los derechos que para los adquirentes derivan de ella no pueden ser excluidos por la circunstancia de que las prestaciones prometidas fueran contradichas o anuladas por la d.o.n posterior o por el otorgamiento del título de división de la propiedad horizontal (SAP Valencia 26.3.1991, RGD 1991, pag. 6754). Esta conclusión es aún más consistente si el contrato individual se celebró de acuerdo con la publicidad emitida, y es posteriormente en la d.o.n. o en la división horizontal donde el promotor pretende modificar en su favor (vgr. reserva de zonas comunes) lo estipulado en el contrato. Si en la Memoria del Proyecto Básico y de Ejecución se estableció una determinada calidad de los radiadores, no puede el promotor ampararse en la documentación técnica posterior para rebajar esta calidad (STS 4.12.1998, RA 8788).

Si, por el contrario, es en el proyecto presentado para la calificación de VPO donde se atribuyen a la comunidad determinados bienes comunes, no podrá el promotor impedir este efecto aunque en la d.o.n. y en la división horizontal, anteriores a la calificación definitiva de la VPO, se hicieran constar estos elementos como reservados privativamente en favor de aquél (STS cont. 21.4.1986, RA 2806, que entiende ajustado a derecho que sea la propia jurisdicción contenciosa la que imponga tal reposición en concepto de sanción -art. 153 Decreto 2114/1968)-. Con mayor razón, el promotor no puede modificar los términos de aquella calificación, reservándose a su favor ulteriormente (en la división horizontal) la propiedad de determinados elementos comunes (STS 14.11.1979, RA 3649). Nada importa a estos efectos que la calificación definitiva de la vivienda no sea estrictamente un acto declarativo de derechos en favor de los futuros adquirentes.

Para evitar estos problemas, la Ley de la Vivienda 8/2004 de Valencia (art. 14) y la Ley 2/2007 de la Rioja (art. 22) exigen como requisito de las ventas de viviendas en proyecto o construcción que el vendedor acredite la d.o.n y la división horizontal ya realizada, así como certificación registral en la que consten las cuotas de participación y los estatutos de la comunidad o el proyecto de los mismos (art. 14). Pero se extralimitan en esta última exigencia, ya que los estatutos o normas comunitarias que suelen formar parte del título constitutivo, a diferencia de la división horizontal en sentido estricto, no son de obligado otorgamiento, considerando como considera la propia LPH (Ep. Motivos) que a falta de los mismos, sus disposiciones son suficientes para regir la vida de las comunidades.

Fuente: María Carmen González

CONTENIDO DE LA INFORMACIÓN A SUMINISTRAR

Los datos a comunicar

Los promotores de viviendas para venta o alquiler deberán tener a disposición del público y de las Administraciones la información exigida en el art. 4 RD: identificación del promotor; plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de suministros eléctricos, agua, gas y calefacción y de las medidas de seguridad contra incendios con las que cuenta el inmueble; descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil; descripción del edificio y de los servicios comunes y servicios accesorios; instrucciones sobre uso y conservación de instalaciones, y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia; datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, o expresión de no hallarse inscrito; precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

Además de esta información, se tendrán a disposición de los compradores, en caso de promoción para venta: licencia urbanística; cédula urbanística o acreditación alternativa (vgr. licencia de primera ocupación); estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios, en su caso, y un extracto de las cuentas y obligaciones imputables a la vivienda, si la comunidad ya está constituida; información en cuanto al pago de tributos que graven la vivienda o su uso (V. epígrafe 9 de este Capítulo); forma en que está previsto documentar el contrato; fecha de entrega y fase en la que se encuentra la construcción, si la vivienda no está concluida; nombre y domicilio del arquitecto y del constructor, en caso de primera transmisión (art. 5 RD). La circunstancia misma de estar la vivienda concluida o en construcción es una información que debe suministrarse obligatoriamente (art. 2 RD).

Especialmente en lo relativo al precio de venta, el art. 6 RD contiene exigencias suplementarias. Se tendrá a disposición del público una nota explicativa sobre: precio total, que «se entenderá que incluye en su caso» el IVA y los honorarios de agente de la propiedad; si la venta no está sujeta a IVA, se dará información de la cuota del ITP y AJD; forma de pago, debiendo preverse, en caso de aplazamiento, el tipo de interés aplicable, cantidad a abonar por principal e intereses, y fechas de vencimiento de unos y otros; medios de pago admisibles; si se prevé la subrogación en préstamo hipotecario concertado por el promotor, se identificará al notario, la fecha de la escritura y de su inscripción en el Registro, así como la responsabilidad hipotecaria de la vivienda, con expresión de vencimiento y cantidades; garantías que deba constituir el comprador para el pago aplazado; se hará constar que del importe de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente antes de formalizarse el contrato. La información sobre el precio «será especialmente detallada y clara», según la norma. Pero no parece que ello imponga exigencias más severas que las requeridas para el resto de los datos.

Fuente: María Carmen González

Valoración y consecuencias

No todos los datos exigidos en estos preceptos tienen el mismo valor. La omisión de la información exigida en los números 2 y 3 del art. 4 (descripción de la vivienda y del inmueble, así como de los servicios comunes) constituye infracción de consumo, pero no permite impugnar el contrato por dolo omisivo, salvo que lo entregado no se corresponda con las expectativas legítimas del comprador. Distinta es la solución en el caso de que se trate de la transmisión de un derecho real de aprovechamiento por turno, en cuyo caso se establece una suerte de resolución -sanción aparejada al incumplimiento de los deberes de información- (art. 10 Ley 42/1998), aunque la SAP Baleares 11.12.2001, RA 64982, considere que dicha infracción genera la nulidad contractual.

Según la STS 20.3.2002, RA 2852, puesto que conforme al RD 515/1989, es preciso que conste en el contrato la superficie útil, el adquirente tendrá derecho a considerar que la superficie indicada sin más especificación en el contrato es aquella y no simplemente la construida. Y que aunque la vivienda se venda como cuerpo cierto, hay resolución por vía de aliud pro alio cuando la superficie real es 20 metros inferior a la superficie (útil) contenida en el contrato.

El carácter incondicional de estas exigencias impide que el promotor pueda realizar contratos privados de compra o de promesa de compra sin estas especificaciones superficiales, que exigirán como poco la existencia de un proyecto (cfr. STSJ Navarra 26.4.1994, RJCA 1994, 950). Del número 6 del art. 4 (datos identificadores de la finca en el Registro de la Propiedad) y del número 2 del art. 5 (normas reguladoras del edificio en propiedad horizontal) se desprende que la declaración de obra nueva y el otorgamiento del título de división horizontal no son requisitos de validez ni extremos obligatorios de la venta de viviendas; pero sí es exigible la puesta a disposición del título constitutivo y de los Estatutos, si existen, sin que baste la cláusula contractual frecuente en la que el comprador se da por enterado de los mismos. Es también una obligación la de hacer constar la fecha de terminación de la vivienda en construcción (art. 5.5 RD), cuyo incumplimiento, además de constituir infracción administrativa, supone la infracción de una obligación legal con eficacia contractual; aunque el comprador no podrá resolver el contrato por esta sola omisión, podrá acudir a la solución que le procura el art. 1128 CC. Tampoco parece que el art. 5.1 (tener a disposición las licencias administrativas de construcción y de primera utilización) impida celebrar contratos de compraventa sobre plano, antes de que el promotor haya conseguido las autorizaciones pertinentes, sin perjuicio de que el art. 19 LS/2007 subordine a estas circunstancias la inscripción de la d.o.n. Cuando la norma impone al promotor un deber positivo de hacer pública en la información contractual una obligación que pesa sobre él (o un derecho del comprador), la falta de mención de este extremo no tiene efectos contractuales si, de todos modos, se cumple con aquella obligación o se reconoce aquel derecho (cfr., la obligación de informar sobre cantidades adelantadas, del art. 6.2 RD). En este mismo sentido han de interpretarse las normas autonómicas que imponen requisitos previos “para poder suscribir un contrato de transmisión de una vivienda en construcción o para recibir cualquier cantidad a cuenta para la venta de viviendas” (art. 63 Ley catalana 18/2007).

Especialmente importante es el significado que haya que atribuir a las normas del art. 6 RD, referidas al precio de venta. El legislador parece exigir que en el precio de venta se incluya el IVA, sin posibilidad de mención separada; tampoco podrá computarse una partida separada para los honorarios de los agentes de la propiedad, en su caso. Pero ambas exigencias sólo tienen sentido cuando haya mediado publicidad de precio total, no cuando, en ausencia de cualquier publicidad sobre el precio de venta, se hacen constar en el contrato estos conceptos como partidas independientes. Si no se menciona el interés a satisfacer por las cantidades aplazadas, cumplirá el comprador con abonar el interés legal (por analogía, art. 7 Ley de Crédito al Consumo). Además, tanto este extremo como el de las garantías a prestar, no basta que se «tengan a disposición» o se hagan constar en los folletos que el promotor entregue; para ser oponibles al consumidor deberán incorporarse al contrato conforme al art. 10 RD. También resulta del art. 6.1 RD que el precio de venta y las cantidades pendientes de pago no pueden dejarse indeterminadas, al arbitrio del vendedor o sometidos a las variaciones de los costes empresariales de la construcción. En especial, no son válidos los precios orientativos, que servirían para que el promotor pudiese incrementar el precio inicial a lo largo del contrato (cfr.art. 85.10 TRLCU, que parece admitir la cláusula siempre que se reconoce al consumidor el derecho a rescindir el contrato si el precio final resultare muy superior al inicialmente estipulado).

La omisión de las circunstancias exigidas por los arts. 4 a 8 del RD impide que el promotor pueda pretender la resolución del contrato ante la negativa del adquirente a satisfacer los pagos pendientes (SAP Asturias 15.11.1996, AC 2166).

Documentación complementaria obligatoria según el art. 64 TRLCU

A pesar de su aparente simplicidad, la defectuosa ubicación sistemática del artículo 64 TR hace que el mismo resulte equívoco en cuanto a su finalidad y contenido. De su inclusión en el Título I, “Contratos con los consumidores y usuarios” parece derivarse que el precepto establece la obligatoriedad de la entrega de una documentación contractual complementaria a la que ya resultaba obligatoria en los contratos de compraventa de viviendas según los arts. 5 a 8 del RD 515/1989. Según la nueva norma, en el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de su entrada en vigor, se facilitará, además, la documentación prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación o norma autonómica que resulte de aplicación.

La norma no tiene la finalidad de sustituir, ampliándolo a todos los documentos de obligatoria entrega según la LOE y la normativa autonómica, al anterior art. 13 LCU, ni completa las obligaciones de documentación contractual establecida por el art. 9 del RD 51571989 sino que establece como derecho de los consumidores finales el acceso (que se hace posible a través del deber de facilitarla) al co tenido del Libro del Edificio regulado en la LOE y en la normativa autonómica. Por la propia definición del art. 7 LOE, dicha documentación, que incluye el acta de recepción de la obra, la relación de agentes intervinientes, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y las eventuales modificaciones del proyecto, entre otros documentos de imposible entrega junto con el contrato al menos en las compraventas de viviendas sobre plano o en construcción, no existe hasta la finalización de la obra, cuando el director de obra la pone a disposición del promotor, por lo que difícilmente podría constituir parte, siquiera complementaria, de la documentación contractual. Véase art. 7 LOE y 8.1 CTE; arts. 25 y 65 y de la Ley reguladora del Derecho a la Vivienda de Cataluña (18/2007 de 28.12); arts. 12.1 y 13 c) y d) de la Ley de Madrid 2/1999; Navarra, art. 12 del D. 322/2000; Baleares, art. 7 del D. 35/2001; arts. 27 y 29 de la Ley de Galicia 4/2003; art. 7 del Decreto del País Vasco 250/2003; en la Comunidad valenciana y en Extremadura el proyecto que ha de adjuntarse es el “proyecto final de obras”, configurado como una fase más junto con el proyecto básico y el de ejecución, definido como aquél que se elabora y presenta al concluir la obra cuando en la misma se hubieren introducido modificaciones respecto de lo que inicialmente se contemplaba en el proyecto que sirvió de base para la obtención de la Licencia Urbanística de Obras y que incluye reseña de las actividades de supervisión y control realizadas (art. 11.1c, Ley 3/2004 de Valencia y D 165/2006 del Libro del Edificio de Extremadura en relación con el art. 3.11 de la Ley 3/2001).

Y en segundo lugar, la norma no habla de entregar sino de facilitar, deber que queda cumplido si dicha documentación se pone a disposición de los usuarios finales a través de su entrega a los órganos de la comunidad de propietarios, tal y como prevén la mayor parte de las normas autonómicas (ej. Art. 25 Ley catalana 18/2007). De ahí que el art. 64 TR se declare aplicable a las compraventas de viviendas cuya transmisión (modo de adquirir) se produzca a partir de su entrada en vigor, aunque el contrato de compraventa (título de adquisición) se hubiera perfeccionado con anterioridad. Esto es, alcanza a todas las viviendas sobre plano y en construcción vendidas con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del TR que aún no se han entregado, y por lo tanto, ya que la infracción se produce con la entrega y no con la venta, la imposición de una sanción administrativa de consumo en este caso no podría ser objeto de un reproche de retroactividad de norma sancionadora. Sobre el contenido del Libro del Edificio, nos remitimos al lugar que le corresponde dentro de esta obra.

En muchas CC AA existe ya una detallada regulación que contiene, tanto su contenido mínimo, como los modelos y formalidades de la documentación a aportar. Tal es el caso de la CA de Madrid, en la que el Libro del Edificio (cuyo modelo ha sido aprobado por Orden de 17 de mayo de 2000 [Rect. Errores por Orden de 8.9.2000], que desarrolla el D. 349/1999, de 30 de diciembre) forma parte del contenido de la Ley 2/1999, para la Calidad en la Edificación, y también de Cataluña, donde el Libro del Edificio encontraba una regulación básica en la Ley 24/1991, de la Vivienda, posteriormente desarrollada por D. 206/1992, de 1 de septiembre, sobre el Libro del Edificio, ley hoy derogada (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la Ley 18/2007 de 28 de diciembre de Derecho a la Vivienda, que regula el contenido mínimo del Libro del Edificio en su art. 25 donde además prevé un nuevo desarrollo reglamentario; también en Murcia, D. 80/2001, declarado vigente por la Disp. 1ª de la Ley 8/2005 y desarrollado por la Orden de 3 de octubre de 2006; Navarra, art. 16 del D. 322/2000 desarrollado por Orden Foral 1217/2000 modificada por Orden Foral 1106/2001; Baleares, art. 6 del D. 35/2001; Extremadura, donde el art. 36 de la Ley 3/2001 ha sido minuciosamente desarrollado por D 165/2006 de 19 de septiembre; Galicia, arts. 26.3 y 29 Ley 4/2003; Valencia, arts. 12 y 16 de la Ley 8/2004 y art. 21 de la Ley 3/2004; País Vasco, art. 10 del D. 250/2003, desarrollado por Orden de 22.10.2003). Finalmente, en Castilla- La Mancha el contenido del Libro del Edificio ha sido regulado por el D 81/2007 de 19 de junio.

Fuente: María Carmen González