Terminación de la Obra en España en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Terminación de la Obra. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Derecho Laboral: Terminación de la Obra Contratada

Nota: lo dispuesto aquí también puede hacerse extensivo al supuesto de Terminación del Servicio Contratado.

La terminación de la obra o servicio contratado, en cuanto causa de extinción del contrato de trabajo, se halla incluida en el art. 49.1 c) del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (TRLET), relativo a los contratos de duración determinada, con idéntico tratamiento e igual régimen jurídico que el resto de causas extintivas allí contempladas.

La diferenciación con el resto de aquellas causas no proviene de la forma o modo en que la causa extintiva opera, sino de tratarse, realmente, de dos modalidades distintas de contrato.

La regulación proviene del art. 15.1. letra a) de la Ley 8/1980, de 10 de Marzo, del Estatuto de los Trabajadores , que preveía la posibilidad de celebrar contratos de duración limitada «para la realización de obra o servicio determinados», y su desarrollo normativo se contiene en el Real Decreto 2720/1998, de 18 de diciembre, por el que se desarrolla el artículo 15 del Estatuto de los Trabajadores en materia de contratos de duración determinada , publicado en desarrollo del art. 15, TRLET en materia de contratos de duración determinada, en el que se establece, para el caso que nos ocupa que tiene por objeto:

«… la realización de una obra o la prestación de un servicio determinado con autonomía y sustantividad propias dentro de la actividad de la empresa y cuya ejecución, aunque limitada en el tiempo es, en principio, de duración incierta».

Duración o Vigencia

En este supuesto la limitación de la duración del contrato se hace depender de un hecho objetivo cual es la efectiva finalización/terminación de la obra o servicio que constituye la propia causa del contrato.

Por expresa disposición normativa, el contrato así celebrado prolongará su vigencia y efectos hasta la total realización de la obra o hasta la total prestación del servicio que fueron objeto del contrato, con un límite máximo de tres años, ampliable a doce meses más por convenio colectivo de ámbito sectorial estatal, o sectorial de ámbito inferior.

Lo anterior comporta la exigencia de que en el contrato se haya especificado con toda precisión y claridad el carácter de la contratación y se haya identificado suficientemente la obra o servicio que constituya su objeto; y,
que, por su propia naturaleza, este tipo de contratos no tengan ni una duración mínima pero sí una duración máxima (la legal o convencionalmente establecida), y pudiendo –sin superar tal límite máximo- mantenerse vigente durante el tiempo preciso que exija la completa finalización de la obra o del servicio contratado.

Requisitos de la extinción

Para que el vínculo contractual se extinga, se requiere:

1) La concurrencia de un hecho objetivo, que puede ser:

haberse realizado totalmente la obra,
haberse completado íntegramente el servicio que se definió e identificó como objeto del contrato, y
llegar al término máximo de duración establecido legal o convencionalmente.

2) Además, que el contrato se afectivamente denunciado por cualquiera de las partes manifestando así ante la otra su voluntad de poner fin a la relación, con amparo en esta causa.

De no mediar denuncia expresa con anterioridad al vencimiento o de seguirse prestando servicios después de terminada la obra o la prestación prevista en el contrato, el TRLET estima prorrogado éste y convertido en un contrato por tiempo indefinido (prórroga forzosa legal), y ello a excepción de que pueda probarse la naturaleza esencialmente temporal de la prestación, que, en cualquier caso, no podrá superar el límite máximo de tres años (o superior que pudiera establecer el Convenio Colectivo).

Preaviso

También el preaviso recibe idéntica regulación en el TRLET y en el Real Decreto 2720/1998, de 18 de diciembre en los contratos por obra, que en los contratos a término.

Como en aquéllos, se exige (el preaviso) únicamente en los contratos de duración superior a 1 año, no siendo obligado o necesario en los que no alcancen este tiempo.

El preaviso mínimo (denuncia de extinción) es también de 15 días, y el efecto que produce su inobservancia se concreta en el art. 8.3 Real Decreto 2720/1998, de 18 de diciembre:

«El incumplimiento por el empresario del plazo señalado en el párrafo anterior dará lugar a una indemnización equivalente al salario correspondiente a los días en que dicho plazo se haya incumplido».
La sanción del incumplimiento en los términos expuestos permitiría pensar que la obligación de indemnizar la inobservancia del preaviso se establece sólo para el empresario y no, en cambio, para el trabajador, cuando sea éste el que incumpla. Pero ello precisa, cuando menos, de alguna matización. La obligación de preavisar se establece por igual para ambas partes del contrato en el primer párrafo del art. 8.3 Real Decreto 2720/1998, de 18 de diciembre:

«Siempre que el contrato tenga una duración superior a un año, la parte que formule la denuncia está obligada a notificar a la otra la terminación del contrato con una antelación de quince días, excepto en el…

Fuente: Práctico Laboral

Indemnizaciones

Reclamaciones judiciales

Acta de Finalización de Obra

Inscripción de Acta de Finalización de Obra

Regulado por los artículos 326 de la Ley Hipotecaria; 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, en la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio; 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; así como las Resoluciones de esta Dirección General de 26 de febrero de 1996, 9 de enero de 2010 y 24 de marzo de 2011.

Se debe suspender la inscripción en el Registro cuando no se cumplen los requisitos establecidos por los artículos 46, 47 y 50 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

La discordancia entre las descripciones registral, catastral y municipal, es un defecto que puede no ser atendible si es alegado en momento procedimental tardío. En tal caso, debe considerarse que al no haberse formulado como nota de despacho del título, sino en el informe del recurso, nos encontramos ante un defecto nuevo que de tenerse en cuenta produciría indefensión y que, por tanto, no cabe luego valorar, tal y como establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

Acta de Finalización de Obra:El acta de recepción de obra y Precio de la declaración de obra nueva

El acta de recepción de obra

El acta de recepción de la obra terminada es la que se lleva a cabo con la redacción del acta final de obra y pone de manifiesto la transmisión de la responsabilidad de la construcción terminada desde el constructor hacia el cliente.

Es decir, con la firma del acta de recepción el cliente manifiesta su conformidad con el estado y ejecución de la obra acabada, si no se ponen reparos a la misma se considera que es un acta de recepción definitiva. Una vez firmada la misma comienza el periodo de garantía y se puede realizar la escritura del edificio.
La legislación que regula la escritura de obra nueva terminada es el Real Decreto 1093/1997 que establece las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza Urbanística.

Este es un proceso notarial a través del cual se produce el registro de la propiedad de la obra de edificación a nombre del propietario en caso de tratarse de una autopromoción individual, o de los propietarios en el caso de tratarse de una declaración de obra nueva con división horizontal para varios propietarios sobre una misma parcela.
La diferencia entre el acta de recepción de una obra privada y el acta de recepción de una obra pública radica simplemente en la naturaleza del cliente de la misma. En el primer caso, se trata de un cliente particular por lo que en el acta quedará reflejada como una o varias personas físicas. En el segundo caso, el acta de recepción de una obra pública requiere que el cliente que ha de recepcionar dicha obra será una persona jurídica, ya que se trata de una obra destinada a un ente público.

Precio de la declaración de obra nueva

El coste de la declaración de obra nueva y sus impuestos varían en función de la comunidad autónoma donde se realice, pero básicamente los gastos asociados a la misma son los siguientes:

• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que asciende aproximadamente, según la comunidad, a un 1,5 % del valor declarado de la obra realizada.
• Los honorarios propios del notario que estarán en función del número de folios que se deba firmar y el tiempo empleado por este.
• Gastos del registro de la propiedad que estarán en función del valor de la obra.

En base a todos ellos podemos estimar el precio de la declaración de obra nueva y conocer el coste de la realización de la misma a partir de su valor declarado o el presupuesto con el que se registró.

Fuente: certicalia

Acta de Finalización de Obra

Cuando se finaliza la construcción de la una obra que ha sido declarada como obra nueva en construcción, será necesario, hacer constar la finalización de dicha obra, mediante el otorgamiento de un acta notarial de finalización de obra y la inscripción de la misma en Registro de la propiedad, con el fin de que en el título de propiedad y en el registro la obra ya no conste como en construcción, sino como terminada.-

Para el otorgamiento del acta de finalización de obra será necesario:

1.- CERTIFICADO FINAL DE OBRA:

– Deberá estar expedido por técnico competente (Se entenderá por tal el que por sí solo o en unión de otros hubiese firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación o tuviese encomendada la dirección de la obra, el técnico municipal del Ayuntamiento en el que radique la finca o cualquier otro técnico que acredite debidamente su competencia, circunstancia que se presumirá del visado obligatorio de la certificación)
– Deberá estar visado por el Colegio Profesional correspondiente (salvo que se expida por el técnico municipal)

– La firma del técnico deberá estar legitimada notarialmente.

– En el certificado deberá expresar con claridad que la obra ha sido finalizada conforme al proyecto para el que obtuvo la licencia.

2.- CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA.-

Deberá estar expedida por un técnico competente y registrada en el registro administrativo correspondiente creado al efecto por cada Comunidad Autónoma

3.- ACREDITACIÓN DE LA CONSTITUCIÓN DEL SEGURO DECENAL:

La Ley 38/1999, de ordenación de la edificación establece para las obras concluidas con posterioridad al 5 de mayo del año 2.000 que vayan a ser destinadas a vivienda, la obligación de constituir un seguro que garantice el cien por cien del coste de ejecución material de la obra, con el fin de asegurar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

La constitución de este seguro no será necesario cuando se trate de un auto-promotor individual que construya una única vivienda, unifamiliar, para uso propio (aún cuando no se trate de primera vivienda), sin bien en el caso que desee transmitir la propiedad, dentro de los 10 años siguientes a la finalización de la obra deberá constituir el seguro de decenal por que asegure el cien por cien del coste de ejecución material de la obra por los vicios o defectos indicados, por el tiempo que reste hasta que hayan transcurrido 10 años desde la conclusión de la obra.

No obstante, el adquirente podrá renunciar en estos casos a la constitución del seguro, mediante renuncia expresa, siempre que el auto-promotor acredite que ha destinado la vivienda a uso propio desde la finalización de la obra (normalmente mediante un acta notarial de notoriedad).-

Si son varios autopromotores y cada uno promueve su vivienda unifamiliar para uso propio no será necesario la constitución del seguro decenal salvo que en la edificación existan zonas comunes, en cuyo caso, si será necesaria la constitución del seguro.-

En el caso de que se proceda a la ampliación de una vivienda cuya obra nueva ya ha sido declarada, el seguro decenal deberá asegurar en los términos y plazos expuestos el cien por cien del coste material de ejecución de la obra en que consiste dicha ampliación de la edificación.

4.- DEPÓSITO DEL LIBRO DE EDIFICIO.-

Debemos distinguir varios periodos temporales:

1.- Obras concluidas a partir del 1 de noviembre de 2015.-

Será necesario acreditar al Notario la existencia del Libro de edificio, mediante la exhibición del mismo y certificación del técnico que declare su existencia del mismo.

Algunas legislaciones autonómicas exigen el depósito notarial del Libro de edificio (Comunidad Autónoma de Valencia).

En todo caso el libro de edificio deberá depositarse en el Registro de la propiedad.-

A falta de pronunciamiento expreso al respecto por la Dirección General de los Registros y del Notariado, entendemos, de conformidad con su doctrina anterior respecto a la misma materia, que no será necesario Libro de edificio cuando el que declare la obra sea un auto-promotor individual de una sola vivienda unifamiliar para uso propio.

2.- Obras concluidas con posterioridad al 5 mayo de 2.000.-

Será necesario formalizar un acta notarial de depósito del libro del libro de edificio y presentar para su depósito en el Registro de la propiedad, cuando la edificación estuviese comprendida dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación.-

No obstante no será necesario su depósito cuando se trate de un auto-promotor individual de una sola vivienda unifamiliar para uso propio.-

3.- Obras anteriores al 5 de mayo de 2005 o cuya licencia se hubiese solicitado con anterioridad a dicha fecha.- No será necesario el libro de edifico

5.- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN o DECLARACIÓN RESPONSABLE.-

La presentación de una u otra dependerá de lo que establezca la normativa de la Comunidad Autónoma en la que radique la finca. En algunas se exige la Licencia de primera ocupación en otras la Cédula de habitabilidad, en otras ambas, y en algunas, como es el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias, en la que no se exige ni una ni otra, sino la presentación de una declaración responsable por el propietario ante el Ayuntamiento del término municipal en el que esté situada la finca, mientras que en otras no se exige ninguno de estos requisitos.

Fuente: Notaria playa blanca

Acta notarial de final de obra

Persona facultada para otorgar final de obra de una edificación

Viene regulado por el art. 47 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza Urbanística, en virtud del cual se establecen las reglas que deberán aplicarse cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, cuales son:

1) Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción.

2) Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados acrediten la finalización de la obra mediante incorporación de la certificación que acredite que la obra ha concluido y se ajusta al proyecto correspondiente.

3) La mencionada acta será inscribible cuando su otorgamiento se hubiese requerido por el titular registral o por las siguientes personas:

a. La persona que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b. Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso , los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c. El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d. Cualquiera de los cónyuges , si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

La regla general es clara: otorgará el acta notarial final de obra el que la construyó o el titular registral de la finca (con reglas especiales si hay cotitulares o sea un bien ganancial, permitiendo el otorgamiento por la mayoría en caso de cotitularidad o por cualquier cónyuge en el caso de gananciales.)

No hay problema cuando el final de obra de un edificio existente sobre una parcela (una casa, un almacén, etc.) constituye una única finca registral (aunque haya varias plantas): o la otorga quien lo construyó o el actual titular registral.

La pregunta es si, tratándose de una entidad en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, puede el titular de la entidad ser uno de los que otorguen el acta notarial; así parecería por la dicción literal del art. 47 citado, pero la DGRN en resolución de 26 de julio de 2.010 [j 1] no lo entiende así y exige la concurrencia de todos los titulares del inmueble o del Presidente de la Comunidad; el argumento lo encuentra en la inseparabilidad del conjunto de los elementos estructurales comunes de los edificios que arquitectónicamente hace interdependientes unos elementos privativos con otros, es lo que justifica que respecto de los edificios configurados en régimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa prevea que el otorgamiento del acta de finalización de la obra nueva, en caso de no realizarse por el conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de la Junta de propietarios (cfr. artículo art. 47 nº2, c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).)

Requisitos necesarios para el final de obra

Requisitos para el final de obra según la Ley del suelo

Puede verse lo dispuesto en el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (que ha derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio) y, por tanto los requisitos legales en Requisitos de la Ley del suelo en especial:

1) La certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

2) La acreditación documental de los siguientes extremos:

a. El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para su entrega a los usuarios, es decir las garantías de la edificación.

b. El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la licencia de primera ocupación, y los requisitos de eficiencia energética. Ver Certificación de eficiencia energética en esta enciclopedia jurídica.

Según la resolución de la DGRN de 2 de abril de 2013 [j 2] la certificación de la eficiencia energética es exigible para todos los edificios de nueva construcción, no estando exentos de esta obligación los edificios de un autopromotor individual

Los registradores deberán exigir el cumplimiento de los anteriores requisitos para poder practicar las correspondientes inscripciones de la actas final de obra o escrituras de declaración de obra nueva acabada.

Libro del Edificio

Puede verse la entrada sobre la Declaración de obra nueva acabada.

Representación gráfica

La representación gráfica georreferenciada de la finca exigida por el art. 9 de la LH – redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria.

Otros elementos del Acta notarial de final de obra

• Autopromotor individual: Libro del edificio y licencia de primera ocupación.
• Fecha de recepción de la Obra.
• Técnico competente.
• Doctrina de la DGRN sobre el contenido del certificado del Arquitecto.
• Final de obra parcial.
• Final de obra de una entidad que forma parte de un edificio dividido en propiedad horizontal.
• Declaración final de Obra de edificio antiguo.

Véase También

• Ejecución de la Obra en Plazo
• Aprobación de la Obra
• Ejecución de Obra
• Contrato de Obra
• Declaración de Obra Nueva
• Obra en Construcción
• Escritura de Declaración de Obra Nueva
• Naturaleza Jurídica de la Declaración de Obra Nueva
• Responsabilidad por Ruina de la Obra
• Obra sin Licencia
• Elementos de la Obra Pública
• Declaración de Obra Nueva Terminada
• Licencia de Obra
• Obra Nueva
• Obra Ruinosa
• Mano De Obra
• Interdicto de Obra Nueva
• Interdicto de Obra Ruinosa
• Obra
• Requisitos de la Declaración de Obra Nueva
• Naturaleza del Contrato de Obra
• Obra Pública
• Interdictos de Obra Nueva
• Garantías en el Contrato de Obra
• Definición de Obra Pública
• Definición de Arrendamiento