Acuerdos de la Junta de Propietarios en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Acuerdos de la Junta de Propietarios. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Reglas sobre la Adopción de los Acuerdos de la Junta de Propietarios

Acuerdos modificativos del título constitutivo o los estatutos

El nuevo art. 17 LPH establece las normas a las que han de sujetarse los acuerdos de la Junta de propietarios. El precepto sigue distinguiendo entre aquellos en que es suficiente la mayoría de aquellos en que es necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Estos últimos son los que implican aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los Estatutos, lo que habrá que poner en relación con el art. 12 LPH, que considera afectantes al título las alteraciones de elementos comunes y cualquier alteración en la estructura o fábrica del edificio, o en las cosas comunes. Aunque las excepciones que se han introducido a lo largo del art. 17 han reducido de forma considerable los supuestos que en la actualidad requieren unanimidad, la equiparación entre alteración de elementos comunes y modificación del título constitutivo ha dejado subsistente la mayor fuente de litigiosidad de la LPH, tal y como se expuso en el Capítulo XXXII; y sin embargo, la bienintencionada reforma ha sometido ahora a mayorías reforzadas algunos supuestos que la jurisprudencia, paliando el régimen de la unanimidad, había considerado sometidas a mayoría simple (ej. STS 30.7.1998, RA 6381, sobre supresión del servicio de portería). En el Capítulo XXXII se expusieron las matizaciones jurisprudenciales a la regla de la unanimidad. A continuación se exponen las excepciones expresas a esta regla que se contienen en el actual art. 17 LPH.

Son tres las razones por las que la reforma de la LPH operada por Ley 8/1999 ha establecido un régimen de mayorías especiales situadas entre el régimen de unanimidad previsto para la alteración de elementos comunes y el régimen de acuerdos sobre la administración. La primera, la existencia de una jurisprudencia vacilante sobre la instalación o supresión de servicios (fundamentalmente conserjería y ascensores) y arrendamientos de elementos comunes inútiles para la comunidad, que sin embargo comportaban formalmente una modificación del título constitutivo (art. 17.1ª, II LPH); la segunda, la necesidad de dar cumplimiento a los objetivos de integración social de los minusválidos previstos por la Ley 13/1982 (reiterada en lo sustancial en la normativa autonómica) ahora materializados en la reforma de los arts. 10, 11 y 17.1ª LPH operada por Ley 51/2003; por su parte, el art. 17.2ª deriva de la necesidad de incorporar a la LPH las normas comunitarias sobre instalación o adaptación de ICT contenidas en el art. 4 RDL 1/1998. Pero aprovechando esta incorporación, se ha extendido la regla a otros servicios esenciales en el ámbitos de los suministros energéticos.

Instalación o supresión de servicios comunes de interés general

No existe una categoría específica de servicios comunes que tengan como característica la de ser de interés general, puesto que la misma es requisito para considerar un asunto dentro del ámbito de competencia de la comunidad de propietarios. Por ello, la mayoría de los 3/5 será en la práctica la norma general (SSAP Zaragoza 31.7.2001, AC 1797; Murcia 18.6.2001, AC 1857; Toledo 14.6.2001, AC 186, todas ellas sobre instalación de puertas o vallas en elementos comunes) cuando se trate de alterar elementos si ello es para conseguir o suprimir cualesquiera servicios, cargando el propietario disidente con la prueba en contrario del interés general residente en la alteración comunitaria. Si el servicio no se instala ex novo ni se suprime, sino que tan sólo se modifica o se sustituye por obsolescencia, la regla será la mayoría simple del art. 17.3ª LPH (SAP Alicante 2.2.2001, JUR 123136).

A este mismo régimen de mayoría simple habrán de considerarse sometidas las mejoras que no pueden considerarse verdaderas modificaciones del título constitutivo o los estatutos (desde una interpretación restrictiva de la equiparación contenida en el art. 12 LPH), habida cuenta de que el art. 11 LPH permite a los propietarios disidentes eximirse de la derrama en ciertas condiciones, y sin embargo, si hubiera de obtenerse en todo caso la mayoría de 3/5 exigida por el art. 17.1ª II, el acuerdo así adoptado obligaría siempre a todos los propietarios, de acuerdo con el párrafo VI de esta última norma (correctamente, SAP Alava 8.3.2000, AC 784; en contra, SAP Palencia 17.11.2000, AC 2607; Castellón, 8.5.2002, AC 1030).

También habrá de remitirse a la (doble) mayoría simple la instalación del ascensor (aunque en este caso afecte al título constitutivo), si el mismo, en atención a las circunstancias que se expondrán en el subepígrafe d), puede ser considerado la supresión de una barrera arquitectónica para personas con minusvalía (art. 17.2ª LPH), o como ahora expresamente aclara el art. 10 LPH (tras la reforma operada por Ley 51/2003) una obra de accesibilidad para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, caso en el que igualmente estarían obligados al pago todos los propietarios.

Pero ni la minusvalía de los propietarios ni la obtención de la mayoría reforzada permiten prescindir del consentimiento expreso del propietario afectado en lo referente a su elemento privativo, como hoy queda patente en la redacción del art. 11.4 LPH (v. SAP Asturias 15.4.2002, AC 1052, sobre acuerdo obtenido por 3/5 para instalar un ascensor cuya ejecución requería convertir una carbonera, anejo privativo de un propietario disidente, en elemento común; contra, SAP Bilbao 6.5.2002, AC 917, que entiende que no concurre el interés impugnatorio por grave perjuicio del propietario al que la Junta acuerda demandar para imponerle, previa indemnización, una servidumbre sobre su local al efecto de eliminar una barrera arquitectónica a favor de los propietarios con minusvalía).

Arrendamiento de elementos comunes sin uso específico

La tramitación parlamentaria de la Ley demuestra que el supuesto contemplado en este caso por la norma se refiere a la utilización por parte de terceros de espacios inutilizables por parte de la comunidad con fines publicitarios o similares (SAP Asturias, 23.2.2001, AC 160). Pero si es así, la exigencia de doble mayoría de 3/5 resulta excesiva (la STS 5.5.2000, RA 3990 y la SAP Madrid 8.6.1998, AC 1424, lo entendieron sometido a mayoría simple) y, como demuestra la STS citada, acabará siendo sustituida por la apreciación de abuso de derecho en la disidencia. La mayoría reforzada no se aplica si se trata de arrendamientos de pisos o locales procomunales destinados, precisamente, a financiar los gastos comunitarios, aunque si el arrendamiento requiere la previa desafectación como común de un elemento (vgr. la vivienda del portero), dicho acto requerirá la doble mayoría de 3/5 como supresión de servicio comunitario.

El consentimiento del propietario directamente afectado exigido por la norma no parece necesario sólo por el hecho de que vaya a quedar privado del uso del elemento común, puesto que éste carece de uso específico. La norma será fuente de litigios al obligar a la comunidad a decidir en cada caso si el propietario está afectado de forma directa, cuando éste se opone a la cesión.

De forma desproporcionada y frustrante para la finalidad de la reforma operada por la Ley 8/1999 en este punto, la SAP Tenerife 18.3.2002, (AC 875) entiende que si el uso pactado en el arrendamiento exige obras de adecuación o instalación de infraestructuras (en este caso, ICT), el acuerdo requiere unanimidad.

Supresión de barreras arquitectónicas

Ley 3/1990, atendiendo a lo dispuesto en la Ley 13/1982, y en el art. 49 CE, ya había introducido la validez de estos acuerdos con el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que a su vez representasen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El precepto había sido ampliado en la práctica a través de tres interpretaciones complementarias. El concepto de minusvalía se había independizado de su concepto jurídico-administrativo (delimitado entonces por la Ley 13/1982, RD 383/1984 y Orden 8.3.1984), haciéndose extensivo a las personas aquejadas de dolencias no determinantes de invalidez laboral o de edad avanzada (STS 5.7.1995, RA 5463; SSAP Valencia 9.6.1985, s.r; Madrid 24.4.1996, AC 812; Ciudad Real 6.5.1994, AC 846), en consonancia con lo establecido en el art. 1.3 de la Ley 15/1995.

Asimismo, se había considerado incluida en el precepto la instalación del ascensor y, consecuentemente con esta ampliación, se habrá conectado lo dispuesto en el mismo con el régimen de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la conservación y habitabilidad del inmueble (art. 10 LPH), determinando la exoneración de los disidentes respecto de la obligación de contribuir al pago de la instalación (STS 13.7.1994, RA 6435; SAP Valencia 9.6.1985, s.r. y STS 22.11.1999, RA 8223. v. art. 7 Ley 15/1995). La
exoneración del gasto producido por la instalación a los propietarios disidentes había contribuido, a su vez, a estimar abusiva la oposición de los propietarios disidentes, de forma que se había relajado enormemente el quórum de 3/5 en función el abuso (SSTS 13.7.1994, RA 6435). Todo ello sin perjuicio de que el propietario u ocupante con minusvalías pudiera hacer valer judicialmente su derecho a la adecuación del inmueble frente al acuerdo denegatorio de la comunidad, en los términos previstos por el art. 6.1 Ley 15/1995, costeando la instalación y el mantenimiento.

A la vista de estas ampliaciones jurisprudenciales, la regla de la mayoría simple introducida por Ley 8/1999 había aportado más bien poco. Más bien al contrario, ya que permitió exigir de forma más estricta la condición de minusválido (aunque en contra SAP Asturias 2.5.2001, AC 1404 y 26.2.2002, SP 36669), sobre todo en los casos en que la eliminación de la barrera consistía en la instalación del ascensor, puesto que dicha instalación ya cuenta con otro régimen de mayorías reforzadas en el art. 17.1ª
II. (En el sentido de exigir siempre la mayoría de 3/5 SAP Burgos, 18.1.2001, AC 794; más correctamente, considerando que si se solicita en consideración a un minusválido supone la supresión de una barrera, SAP Alava 8.3.2001, AC 784).

La reforma operada en la LPH por la Ley 51/2003, de Igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad ha venido a aclarar esta situación. En primer lugar, ha aclarado definitivamente que las obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes en relación con la discapacidad son equiparables a la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, o sea, al ascensor (art. 10.2 LPH).

Ha determinado asimismo el concepto de discapacitado con validez en todo el territorio nacional (art. 1.2), que a efectos de la obligación comunitaria de realizar obras e instalaciones de accesibilidad comprende no solo a los que acrediten reglamentariamente la discapacidad conforme a dicho artículo, sino también en general a las personas mayores de 70 años (v. art. 1.2 Ley 51/2003 y actual art. 10.2 LPH); y lo que es más importante: establece que a) cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad -por la mayoría establecida en la regla del art. 17.1ª III-, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 11.2 LPH), y que b) dichas las obras o instalaciones dirigidas a la accesibilidad tendrán el carácter de necesarias y serán obligatorias para la comunidad – aún cuando no se alcance la mayoría fijada en el art. 17.1ª III- si no superan dicho montante (art. 10.2 LPH). En este sentido ya se expresaban las SSAP Madrid 23.4.2001 (JUR 181601), Zaragoza 17.10.2001 (AC 2011) y 24.7.2002, (AC 1201) y Barcelona 11.6.2003 (JUR 210874), que a través de una interpretación del art. 11 LPH acorde con la realidad social, consideraron que la instalación del ascensor devenía una instalación obligatoria y no una mejora.

En el capítulo XXXV se exponen las diversas situaciones posibles en cuanto al sujeto obligado a sufragar los gastos de las obras e instalaciones de accesibilidad.

ICT y otros suministros energéticos colectivos

Las normas contenidas en el RDL 1/1998 (desarrollado por RD 401/2003, que deroga el RD 279/1999) se aplican a todos los edificios (y, por la modificación introducida en la propia DA sexta LOE, a los conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificación), sean de uso residencial o no, sean o no de nueva construcción, que estén acogidos, o deban acogerse (v, art. 2.b LPH), al régimen de propiedad horizontal. Las normas sobre adopción de acuerdos comunitarios incluidos en el RDL se han plasmado, con ciertas matizaciones, en el art. 17.3ª LPH según el cual:
1) la adopción del acuerdo podrá ser solicitado por cualquier propietario (lo que parece excluir la necesidad de reunir la doble mayoría del 25% para ser promotor de la reunión, ex art. 16.2 LPH);
2) el acuerdo habrá de ser aprobado, en junta de propietarios, por un tercio de sus integrantes que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, y ello, según la SAP Alava 8.2.2001 (AC 778) aunque en los Estatutos comunitarios se prohiba expresamente la instalación de antenas parabólicas, ya que dicha prohibición ha quedado derogada (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) expresamente por la DF Única de la Ley 8/1999, que en su párrafo 1º establece que quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la Ley.

Sin embargo, el régimen será el de la unanimidad, según la SAP Valladolid 24.1.2001 (JUR 82688) si la instalación crea una servidumbre que grava al inmueble por dar servicio a otros edificios.

3) variando el régimen del RDL (que se remite al régimen del art. 11 LPH), la comunidad de propietarios no podrá repercutir el coste de la instalación ni del mantenimiento sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo (lo que indica que no computan ni están obligados los titulares de votos presuntos, los que se abstienen o los que votan en blanco). No obstante, si con posterioridad aquéllos solicitaren el acceso a servicios de telecomunicaciones cuyo suministro requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles (parece que mediante nuevo acuerdo), siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal (además, parece que si el acuerdo se plantea por el Presidente como instalación de servicio común de interés general y se obtiene por la mayoría del art. 17.1ª II, obligará a todos los propietarios ex art. 17.1ª VI). La ICT tendrá en todo caso la consideración de elemento común a todos los demás efectos previstos en la LPH.

La adaptación de estas reglas realizada por la el art. 17.3ª LPH se ha extendido además a los nuevos servicios energéticos colectivos o de aprovechamiento de energía solar.

Pero además de lo dispuesto en el art. 17.3ª LPH, el RDL 1/1998 ha establecido un régimen de intervenciones obligatorias en edificios ya construidos a la entrada en vigor del mismo, siempre que concurra alguna de las circunstancias, contempladas en su art. 6, que no están sometidas al régimen del art. 17.3ª y, por ser obligatoria, podrá ser exigida por cualquier propietario. Se hace preciso un acuerdo (sometido por analogía a las mayorías del art. 17.3ª LPH y 4 RDL 1/1998), que de ser contrario permitirá su impugnación por infracción de ley. En este caso, no podrá repercutirse el coste sobre los propietarios que simplemente consientan que los demás adecuen sus instalaciones a la legalidad vigente. Si existe resolución administrativa que obliga a la sustitución de antenas individuales (art. 6.1 RDL), también se exigirá acuerdo, pero cualquier interesado podrá pedir la ejecución forzosa del acto administrativo (arts. 95-100 LPA) y el régimen de la sanción que proceda se someterá a la regla del art. 10.2 LPH, por analogía.

Igual ocurre con lo dispuesto en el art. 9 RDL, que reconoce el derecho de cada propietario o arrendatario a instalar infraestructura común inexistente, o a adaptar ésta para que sea posible acceder a los servicios comprendidos en el art. 2 (e incluso a servicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en dicho artículo, cfr. art. 9.1 RDL), reconociendo un derecho resistente a la mayoría a la instalación de la infraestructura que habrá de ser reconocido en vía judicial (cfr. SAP 16.7.1999, AC 6544, con SAP Alicante 3.10.2003, RA 1755), y que no ha sido derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) expresamente por el art. 17.3ª LPH.

En contra de la SAP Valencia 31.3.2000, (AC 1125) que condena a la retirada de la antena colectiva individualmente instalada y que parece optar por esta derogación implícita, al remitir al infractor al régimen del art. 17 LPH, el RD 401/2003 determina hoy este derecho individual en su art. 6.2: En el caso de que por no existir, o no estar prevista, la instalación de una infraestructura común de telecomunicaciones, o no se adaptase la preexistente, sea necesaria la realización de una instalación individual para acceder a un servicio de telecomunicación, el promotor de dicha instalación estará obligado a comunicar por escrito al propietario o, en su caso, a la comunidad de propietarios del edificio su intención, y acompañará a dicha comunicación la documentación suficiente para describir la instalación que pretende realizar, acreditación de que ésta reúne los requisitos legales que le sean de aplicación y detalle del uso pretendido de los elementos comunes del edificio.

Asimismo incluirá una declaración expresa por la que se exima al propietario o, en su caso, a la comunidad de propietarios de obligación alguna relativa al mantenimiento, seguridad y vigilancia de la infraestructura que se pretende realizar. El propietario o, en su caso, la comunidad de propietarios contestará en los plazos previstos en el Real Decreto-ley 1/1998, si tiene previsto acometer la realización de una infraestructura común o la adaptación de la preexistente que proporcione el acceso al servicio de telecomunicación pretendido y, en caso contrario, su consentimiento a la utilización de los elementos comunes del edificio para proceder a la realización de la instalación individual, y podrá proponer soluciones alternativas a las propuestas, siempre y cuando sean viables técnica y económicamente.

Al margen de lo dispuesto en la LPH y el RDL 1/1998, el art. 2.3 Ley 19/1983, sobre el derecho de instalación de antenas de radioaficionados en las cubiertas de los edificios, somete a mayoría simple el acuerdo de la comunidad dirigido a señalar el punto más idóneo para su emplazamiento.

Acuerdos sobre la administración y recurso al juez

Para «los demás acuerdos», basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Sólo en relación con estos acuerdos residuales (y no con los previstos en las reglas 1ª y 2ª del art. 17 LPH), la mayoría es, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. El art. 17.3ª presenta una redacción confusa en el resto. Según el mismo, en segunda convocatoria bastará el voto afirmativo de la mayoría de los asistentes que reúnan, a su vez, la mayoría de las cuotas de los presentes. Y para el caso de que las «mayorías previstas no pudieran lograrse por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores», el artículo finaliza permitiendo al propietario heterointegrar la decisión comunitaria acudiendo a una decisión judicial adoptada en equidad que no ha de entenderse derogada (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la LEC 1/2000 (SAP Zaragoza 9.4.2002, AC 1095) y cuyos trámites siguen sin determinarse tras la reforma de la Ley 8/1999 (se muestra partidaria de considerar aplicable la regla general del procedimiento ordinario del art. 249.8ª LEC 2000 la SAP Zaragoza 9.4.2002, AC 1095).

Esta decisión judicial «se impulsará a instancia de parte en el mes siguiente a la celebración de la segunda junta». Pero ni la segunda convocatoria es una segunda oportunidad para el caso en que la propuesta sea desestimada en primera convocatoria (ya que para ello se podrá volver a plantear la propuesta cuantas veces se considere oportuno en nuevas juntas que no serán «segundas convocatorias»), ni, a pesar de la desafortunada redacción de la norma, el recurso al juez requiere la celebración de la segunda convocatoria cuando en la primera se dio cumplimiento al quórum de válida constitución de la Junta (art. 16.2 III LPH), ni, por último, este procedimiento, es en si mismo una tercera instancia donde conseguir la aprobación de propuestas que fueron desestimadas por la Junta.

El recurso al Juez sólo es válido para los casos en que el funcionamiento de la comunidad exige incondicionalmente un acuerdo y el mismo no puede lograrse en ninguno de los sentidos posibles, bien porque la mayoría personal y la de cuotas se manifiestan enfrentadas, de forma que queda bloqueado cualquier acuerdo posible; bien porque ante varias propuestas necesarias (vgr. presupuestarias, acuerdos sobre medidas de conservación o elección de Presidente), ninguna triunfa sobre las otras. Y por lo mismo, este procedimiento sólo es aplicable a los acuerdos sobre la administración contemplados en la regla 3ª del art. 17 LPH, porque el resto no son imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad, sin perjuicio de las acciones de impugnación que correspondan según el art. 18 LPH.

Por ello, a pesar de la criticable STS 13.3.2003 (RA 25799), que para evitar el abuso de derecho del propietario impugnante declaró que el juicio judicial de equidad podía completar la unanimidad requerida y no conseguida para la modificación estatutaria pretendida por la mayoría, sigue siendo aplicable la doctrina según la cual el recurso a la decisión judicial en equidad no está prevista para las decisiones que han de adoptarse por unanimidad (STS 24.9.1992), y lo mismo cabe decir hoy de las decisiones sometidas a las mayorías reforzadas previstas en el art. 17 LPH.

Fuente: María Carmen González

DOCUMENTACIÓN DE LOS ACUERDOS

Contenido y valor del acta de la Junta

La LPH presentaba antes de la Ley 8/1999 un vacío en cuanto a la necesidad de la firma del acta por parte de los propietarios asistentes a la reunión, así como en cuanto a la constancia del sentido de su voto o de la cuota de participación correspondiente a cada voto emitido. Pero la jurisprudencia, confirmada hoy por el art. 19 LPH en cuanto a la primera cuestión, es unánime al no admitir las impugnaciones basadas en la falta de prueba del acuerdo adoptado en función de la inexistencia de firmas (SSTS 23.6.1983, RA 3653; 11.11.1988, RA 8433; 25.4.1992, RA 3413; 23.1.1991, RA 310; 26.6.1995, RA 5115), o en la inexistencia de mención a las cuotas de participación que representa cada propietario (SAP Tarragona, 13.1.1998, AC 204).

Hoy, el acta de la Junta habrá de expresar la fecha y el lugar de celebración de la Junta; el autor de la convocatoria y, en su caso, de los propietarios que la hubieran promovido; su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria (lo que basta para afirmar que no es necesario reflejar en acta la convocatoria frustrada por falta de asistencia, por tratarse de una Junta que no llegó a celebrarse); la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación (puesto que ello es relevante a fin de verificar la válida constitución de la Junta, ex art. 16.2 III LPH), el orden del día de la reunión; y los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieran votado a favor o en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

Pero aunque el art. 19 LPH no lo diga expresamente, el acta de la Junta ha de reflejar también los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será tenida en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley (art. 15.2 LPH), así como el consentimiento expreso del propietario afectado por el acuerdo, en los casos en que la Ley lo considera necesario (artículos 7. 11, 8.21 y 10 in fine).

Hay que entender que los nombres, cuotas y sentido del voto de los asistentes no serán relevantes para la validez del acuerdo en los siguientes casos: los acuerdos necesitados de unanimidad (en que cualquier voto en contra o abstención de los presentes impedirá la adopción del acuerdo), los acuerdos no necesitados de unanimidad, pero que pese a ello la consiguen entre los presentes; y los acuerdos mayoritarios, en el único caso en que concurran dos circunstancias: que todas las cuotas de participación en el edificio sean exactamente iguales y no existan situaciones de titularidad de una pluralidad de elementos privativos dentro del régimen (ya que, en estos casos, la prueba de la concurrencia de las dobles mayorías no dependerá de la identidad del propietario votante).

Aunque desde la perspectiva de la legitimación registral, la presentación del acta es un requisito de derecho necesario, (RDGRN 26.6.1987, RA 4841) el TS, en una jurisprudencia que no deberá cambiar en el futuro, ha venido negando el carácter constitutivo del acta, así como su eficacia ad probationem, que no se establece expresamente en la LPH, y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (SSTS 25.2.1988, RA 1306; 11.11.1988, RA 8433; 2.3.1992, RA 1831; 19.7.1993, RA 6160; 10.7.1995, RA 5554; 23.2.1996, RA 1588).
Cuando se ha afirmado en ocasiones la nulidad del acuerdo que no constaba en acta (SSTS 10.5.1965, RA 2521; 27.3.1976, RA 1928; 11.12.1982, RA 7696; 23.6.1983, RA 3653; 10.10.1995, RA 4733), lo que ha querido decir es que no constaba ni la existencia del acuerdo ni los asistentes y votantes. Un acuerdo es indeterminado en cuanto a su objeto en el sentido del art. 1272 CC cuando no pueda saberse qué mayorías votaron a favor o cuál fue el sentido de la propuesta. Esos acuerdos no son nulos, sino inexistentes como acuerdos (SAP Madrid 4.2.1992, AC 767), en la medida en que la comunidad sea incapaz de aportar la prueba (no necesariamente escrita) de la adopción del acuerdo.

Subsanación de defectos

La anterior doctrina se mantendrá invariable a pesar del carácter de insubsanables que el art. 19.3 II LPH (interpretado en sentido contrario), predica de ciertos errores o defectos. Porque ni el acta tiene eficacia constitutiva, ni es el elemento del supuesto de hecho del acuerdo mismo. Y por lo mismo, la nulidad del acta no hace nulos los acuerdos que se plasman en la misma, que podrán ser probados a través de cualquier medio permitido en derecho. En los casos en que el acta ha sido indebidamente extendida o contiene defectos insubsanables, tampoco es nulo el acuerdo que contiene.

La acción de rectificación del acta que sin duda corresponde a los propietarios según los términos del art. 19.3 IV LPH no es la acción de impugnación del art. 18 LPH. Si los órganos de la comunidad no rectifican el acta, lo que corresponde al propietario es una acción ordinaria declarativa de nulidad, no sometida al plazo del art. 18 LPH. La aprobación del acta de la Junta anterior convalida la función de notificación del acuerdo al propietario ausente de la misma y que no había sido notificado del acuerdo adoptado, contándose el plazo para la impugnación del acuerdo a partir del día de dicha subsanación (SAP Madrid, 4.5.1992, AC 713).

Cierre del acta y ejecutividad de los acuerdos

Desde el cierre del acta , los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previera lo contrario (art. 19.3 LPH, en relación con el art. 18.4 LPH). El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con lo establecido en el art. 9 LPH. La duda surge cuando el acuerdo ha sido adoptado a pesar de la existencia de ausentes, en aquellos casos en que el proceso de formación de la voluntad comunitaria está sometido a al sistema diferido del voto presunto del art. 17.3 LPH. En esos casos, no es exactamente que no se aplique la ejecutividad del acuerdo previsto en el art. 19.3 LPH hasta que no transcurra el plazo de treinta días durante los cuales el propietario puede manifestar su discrepancia; sino que el acta no habrá podido siquiera cerrase hasta pasados esos treinta días, en los casos en que no pueda entenderse que hasta entonces no existe acuerdo.

Si no hay acta, parece entonces que no habrá necesidad de notificarla a este propietario ausente con el fin de que pueda manifestar su discrepancia. Simplemente, «será informado del acuerdo adoptado», tal y como indica el art. 17.1ª LPH. El acuerdo no sólo no será ejecutivo hasta que transcurra el plazo de treinta días que prevé la norma; sino que, además, no será ejecutivo hasta que transcurridos esos treinta días no se cierre definitivamente el acta, para lo cual el art. 19.3 LPH otorga un plazo de diez días siguientes a la terminación de la reunión (entendiendo por esta en el caso de acuerdos sometidos a votos presuntos, el término del plazo de treinta días o su interrupción por discrepancia del ausente). Sin embargo, el art. 17.1ª LPH olvida que, con la existencia de acuerdos sujetos al régimen de mayorías reforzadas sometidos igualmente al sistema de voto presunto, en la Junta pueden haberse conseguido ya los votos necesarios para la consecución del acuerdo a pesar de la ausencia del propietario y de su discrepancia posterior. En estos casos, el acta habrá de cerrarse en el plazo que señala el art. 19.3 LPH, comunicando al ausente el acta cerrada, con sujeción a lo dispuesto en el art. 9 LPH.

Libro de actas y conservación de documentos

El artículo 17 LPH anterior a la Ley 8/1999 (que había sido reformado por la DF 20 de la Ley 10/1992), ordenaba que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejaran en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se dispusiera. A pesar de que el primer párrafo del art. 19 LPH actual sigue conteniendo la misma remisión indeterminada, esta forma registral de legalización de los libros de actas de comunidades y subcomunidades de inmuebles y conjuntos inmobiliarios sometidos en su regulación a la LPH, ya había sido dispuesta por el RD 1368/1992, de modificación del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial. Dicha norma exige presentar el libro de actas, antes de su utilización, en el Registro donde radique el inmueble, acompañado de una solicitud indicando las fechas de apertura y cierre del último libro.

La diligencia se practicará en la primera hoja, dentro de los cinco días siguientes a la solicitud, y se pondrá nota marginal de la diligencia en el folio abierto al edificio. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo Libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción, a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la sustracción.

Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un Libro fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.

Especialmente importante se presentará en el futuro el Libro del Edificio contemplado en el art. 7 LOE, donde habrán de de registrarse todas las operaciones de mantenimiento, revisión, reformas o rehabilitaciones que se produzcan.

La mayoría de las CCAA, en virtud de sus competencias en materia de vivienda, ya han regulado el contenido y los actos relacionados con el libro del edificio.

Fuente: María Carmen González

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

Legitimación

El régimen de impugnación de acuerdos previsto en la LPH se dirige a la defensa del interés de los propietarios, únicos legitimados para la impugnación con exclusión de arrendatarios (no se exceptúan los acuerdos que persiguen la extinción de su derecho ex art. 7.2 LPH, como sostuvo erróneamente la STS 16.2.1987, RA 696) o cualquier otro tercero no titular de un elemento privativo en el edificio (STS 24.9.1992, RA 7020). Esta es la verdadera razón del rechazo los argumentos de nulidad opuestos por terceros en las SSTS 16.6.1972, RA 2741 y 28.10.1974, RA 4041, así como en la SAP Coruña 4.5.1993, AC 994, aunque se motivan en la caducidad de la acción. Ello no obstante, los terceros podrán desconocer en su provecho la existencia de decisiones comunitarias que no reúnan los requisitos para ser considerados tales conforme al régimen común. La legitimación tampoco corresponde en ningún caso a la comunidad.

La legitimación corresponde , en primer lugar, a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta (no a los abstencionistas; además, no basta con votar en contra, ha de hacerse constar la oposición (SAP Barcelona 30.6.2000, AC 2370) aunque solo sea para cumplir con la carga del impugnante de probar la emisión de voto en contra (SAP Zaragoza 14.6.2001, AC1306) lo que no se hace preciso si el acuerdo resulta contrario a la propuesta de su adopción realizada por el propietario SAP Palencia 26.2.2002, SP 36296); también corresponde a los ausentes por cualquier causa (en el momento de adopción del acuerdo, aunque estuvieran presentes en la constitución de la Junta, siempre y cuando no confirmen su voto positivo por la vía del art. 17.1ª IV) y los que hubiesen sido indebidamente privados del derecho de voto.

Estos últimos habrán de impugnar el acuerdo final, no un posible acuerdo incidental de privación indebida de voto que no tiene porqué existir, ni constar en el orden del día. Pero al impugnar, el propietario privado de voto ha de probar que impugnó la deuda, que la pagó o que consignó, pero no podrá discutir el carácter indebido de la misma ni acumular ambas impugnaciones, a no ser que no se haya pasado el plazo para impugnar la primera. Si la primera impugnación ya se resolvió negativamente, la segunda impugnación ha de rechazarse en la instancia a no ser que hubiera existido, además, consignación o pago, porque se habrá probado que fue debidamente privado del derecho de voto, desapareciendo el presupuesto de la legitimación. Si el el propietario impugna con base única en la privación indebida del derecho de voto (por contravención del art. 15.2 LPH) y no en el fondo, la impugnación no podrá prosperar si el voto del propietario no ha sido relevante para la adopción del acuerdo.

Los acuerdos impugnables son los positivos. Para que un acuerdo que desestima la propuesta pueda ser impugnado es preciso que exista previamente un derecho incondicional del propietario a obtener un acuerdo po-sitivo (vgr. instalación de ICT, art. 9 RDLey 1/1998), o cuando el resultado positivo del acuerdo adoptado se haga constar en acta como negativo. Son impugnables los acuerdos, no los actos realizados por los órganos comunitarios, sin perjuicio de que, respecto de éstos, el propietario tenga la acción de nulidad de pleno derecho si el contrato es radicalmente nulo. Lo que se impugna según el art. 18 LPH es el acuerdo, no el voto individual emitido por el propietario privado o no legitimado para el mismo.

El voto es impugnable de forma independiente conforme al régimen general de nulidades, y su nulidad sólo tendrá eficacia si influyó en la conformación de las mayorías exigidas y la impugnación se articuló con los requisitos del art. 18. Pero al Presidente no le es necesario solicitar judicialmente la nulidad del voto emitido por el privado o no legitimado para no computarlo. Será el propietario excluido (v. art. 182 LPH) quien deba acudir al Juez e impugnar el acuerdo adoptado en el plazo adecuado.

Es requisito de procedibilidad estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas comunitarias vencidas [como deudor personal y no como responsable, ex art. 9.1.e) LPH], o haber procedido a la consignación judicial de las mismas, excepto en los casos en que el acuerdo impugnado haya tenido por objeto el establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios. Así redactada, la excepción parece referirse a los acuerdos necesariamente unánimes que tienen por objeto la alteración de las cuotas de participación en el inmueble. Pero no se refiere a éstos la excepción de pago o consignación previa, aunque efectivamente no parece que en los acuerdos requeridos de unanimidad sea posible aplicar la sanción de la privación del derecho de voto. Pese a su confusa redacción, la remisión al art. 9 LPH reconduce estos acuerdos a aquellos en que se han establecido nuevos criterios de reparto de gastos o determinan la contribución puntual a un gasto de terminado. Sólo así tiene sentido que la impugnación de la deuda vencida libre al propietario de la privación del derecho de voto (art. 15.2), ya que si la excepción no se refiriera a estos acuerdos, para «impugnar» dicha deuda, y poder así votar, habría tenido que pagar o consignar antes de la Junta en todo caso.

Cercano a esta interpretación, el AAP Córdoba 14.2.2002 (SP 544) entiende que para negar legitimación para impugnar, el deudor moroso ha de serlo en relación con gastos ordinarios presupuestados, sin que el incumplimiento del deber de contribuir a un gasto extraordinario tenga virtualidad suficiente como para negar el acceso a los recursos.

En cuanto a la legitimación pasiva, tratándose de la impugnación de un acuerdo, basta con demandar a la comunidad, sin que exista litisconsorcio pasivo necesario entre ésta y los propietarios que votaron a favor del acuerdo o que se beneficiaron del mismo (SSTS 15.1.1988, RA 120; 25.11.1988, RA 5898; 25.4.1992, RA 3413).

Jurisdicción competente y procedimiento

La jurisdicción competente será siempre la Civil, con independencia del tratamiento administrativo que los actos impugnados hayan podido recibir (STS 25.7.1991, RA 5421). Se tratará de un proceso contencioso declarativo ordinario que, hasta la entrada en vigor de la LEC 2000 venía tramitándose por el juicio declarativo de menor cuantía ex art. 484 LEC (ya que la impugnación en sí de un acuerdo es una pretensión de cuantía indeterminada o inestimable aún cuando se trate de la variación en la contribución a los gastos comunes (STS 26.7.1996, RA 649), aunque si se trataba la impugnación del acuerdo de aprobación del presupuesto anual, se había venido entendiendo que la cuantía venía determinada por la parte que corresponde al demandante en función de su cuota de participación (SSAP Madrid 9.12.1999, SSTS 24.7.1997, RA 5767).

La nueva LEC impone el procedimiento ordinario para todo tipo de pretensiones comunitarias o del propietario frente a la comunidad, salvo lo dispuesto para la reclamación de gastos comunes (art. 249.1,8º). Esto último plantea el problema de que, ante el proceso de reclamación de cantidad en proceso monitorio (art. 21 LPH) -que se convertirá eventualmente en el procedimiento que proceda según la cuantía en caso de oposición-, el propietario no podrá plantear la impugnación por vía reconvencional, al estar sometida ésta a un procedimiento distinto (v. SAP Granada, 12.12.1994, AC 2197).

En determinadas circunstancias, -cuando el contenido de los Estatutos haya sido impuesto por el promotor del inmueble a través de la cláusula de aceptación de los mismos inserta en el contrato de compraventa-, deberá considerarse por no puesta la sumisión de los propietarios a un foro extraño al del lugar donde radique la finca (arts. 52.8º y 54.2 LEC 2000).

Impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos

El art. 16.4º LPH anterior a la Ley 8/1999 establecía un procedimiento de impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios contrarios a la Ley o a los Estatutos, en el que se limitaba la legitimación activa a los propietarios disidentes y se establecía un plazo material de caducidad (STS 2.3.1992, RA 1831) de treinta días. No obstante, razones de tipo técnico jurídico (los ausentes del art. 16.1º in fine no podrían agotar el plazo de un mes de suspensión de ejecutividad del acuerdo otorgado por la norma para manifestar su disconformidad, porque podrían perder la oportunidad de impugnar el acuerdo ilegal por transcurso del plazo de treinta días del art. 16.4º, durante los cuales el mismo es provisionalmente ejecutivo), así como razones materiales (fundamentalmente la brevedad del plazo, que no admite interrupción extrajudicial), habían obligado a los Tribunales utilizar otras categorías de ineficacia distintas de la impugnación-anulabilidad del art. 16.4º LPH.

La jurisprudencia había entendido en ocasiones que el art. 16.4º LPH, sólo era aplicable ante contravenciones de la normativa comprendida en la LPH o de las disposiciones estatutarias, reservando el régimen de la nulidad radical, sin sujeción a plazo, a la contravención de otras normas imperativas que no tengan previsto un efecto distinto para su contravención (SSTS 18.12.1984, RA 6135; 2.3.1992, RA 1831; 22.5.1992, RA 4275; 26.6.1993, RA 4789; 7.4.1997, RA 2740, 5.5.2000, RA 3990). El artículo 16.4º sería el efecto distinto de la nulidad que prevé el art. 6.3 CC. Por el contrario, otra línea jurisprudencial sancionada con la nulidad radical acuerdos cuya irregularidad no pasaba de ser la contravención de artículos de la LPH, en especial los arts. 15 a 17 LPH, relativos al régimen de convocatoria y adopción de acuerdos (SSTS 13.10.1988, RA 7485; 25.10.1989, RA 6958; 27.7.1993, RA 6321; 29.10.1993, RA 8165).

Junto a estos argumentos se han venido utilizando otros, como el que reclama el régimen de la nulidad radical tanto para los acuerdos que contravengan el orden público o sean inmorales o fraudulentos como para aquéllos que contraríen los requisitos esenciales del régimen de la comunidad (SSTS 26.6.1982, RA 3443; 6.2.1989, RA 667; 5.2.1991, RA 993); o el que entiende que la nulidad de pleno derecho alcanza tanto a la contravención de normas imperativas distintas de la LPH como a aquéllas contenidas en la misma y que gocen de la calificación de imperativas (STS 25.10.1989, RA 6958), asignando a éstas tal calificación dependiendo de las circunstancias de cada caso concreto.

Sin embargo, estas resoluciones no fundamentaban su decisión en las reglas que ellas mismas establecían, sino en criterios de justicia material convenientes a cada caso concreto, o en la conducta extraprocesal de las partes [v. Capítulo XXXII 3 c) y d)].

El nuevo art. 18 LPH distingue entre acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos (cuya acción de impugnación está sujeta al plazo de caducidad de un año), y acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o que supongan un grave perjuicio para algún propietario, o se hayan adoptado con abuso de derecho, en cuyos casos la acción de impugnación caducará a los tres meses. La distinción operada por el nuevo art. 18 LPH y el alargamiento del plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos al plazo de caducidad de un año no impedirá que frente a la ineficacia del acuerdo se siga argumentando la inexistencia del mismo. Dicha inexistencia se produce por emanar de un quorum que hace inviable en absoluto tal acuerdo, sin sujeción a plazo de impugnación, al haber sido adoptado por mayoría cuando se precisa unanimidad (STS 4.10.1999, RA 7851 y 6.3.2000, RA 1362, dictadas tras la entrada en vigor de la LPH), ya que en tal caso el acuerdo no se produce en modo alguno, ni de hecho, ni jurídicamente (STS 15.2.1992, RA 1265; en el mismo sentido, SAP Madrid 11.5.1993, AC 1065).

También se produce cuando la Junta decide sobre asuntos que extravasan la esfera de competencia atribuida a la organización comunitaria prevista en la LPH, bien porque afectan a un interés puramente privado (STS 20.10.1984, RA 4907), bien porque con la decisión de la comunidad se priva al propietario de un derecho garantizado por la Ley frente a la comunidad (v. art. 10 in fine). Ante un acuerdo inexistente no debe regir el plazo de impugnación del art. 18.3 LPH, pero en teoría, tampoco la necesidad por parte del propietario ausente o disidente de interponer una acción constitutiva de nulidad (STS 21.7.2003, RA 5846).

La inexistencia del acuerdo podrá ser opuesta por éste, o por cualquier interesado por vía de acción, pero también de excepción, e incluso a través de los remedios interdictales frente a la vía de hecho que constituye la actuación de los propietarios que votaron a favor. No obstante, la solución jurisprudencial no es ésta. De una parte, la aplicación de la doctrina que impide la actuación contraria a los propios actos y el ejercicio abusivo del derecho ha matizado acertadamente esta solución. De otra, existiendo la apariencia formal de un acuerdo, la defensa del propietario ha de actuarse por los cauces previstos en la LPH o en la legislación común, pero nunca a través de una acción interdictal [v. Capítulo XXXII 5 a)].

El resto de acuerdos contrarios a cualesquiera normas contenidas en la LPH sí debe estar sometido al plazo de impugnación del art. 18.3 LPH, incluyendo entre ellas las normas relativas a los requisitos de convocatoria, ya que el dies a quo del plazo de un año para la impugnación ha de contar desde la notificación del acuerdo al propietario ausente o disidente, y no desde su adopción.

Impugnación de acuerdos lesivos, abusivos o gravemente perjudiciales

De los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, el art. 18 de la LPH distingue los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno de los propietarios y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, para someter éstos al plazo de caducidad de tres meses.

Pero si se tiene en cuenta que todos ellos son hipótesis de acuerdos tomados con abuso de derecho, o con vulneración antijurídica de derechos resistentes del propietario frente a la comunidad, contravendrán la norma imperativa del art. 7 CC, con la consiguiente posible inclusión en la letra a) del art. 18 LPH (acuerdos contrarios a ley), en el primer caso; o bien se tratará de pseudoacuerdos, falsos acuerdos o acuerdos inexistentes, en definitiva, acuerdos inoponibles al propietario perjudicado, que en teoría no estarán sometidos a plazo alguno de impugnación. Finalmente, se considerarán incluidos en este grupo aquellos acuerdos (desestimatorios) que, requeridos de unanimidad, no la han alcanzado por el veto (que se considera generalmente abusivo, ej. SAP Vizcaya 12.7.2001, AC 1468) de un propietario. Todo parece indicar que el plazo de un año sea, en virtud de estas u otras consideraciones, el plazo general para impugnar.

Cuestiones sobre el plazo

El plazo, tanto de tres meses como de un año, es de caducidad (SSTS 31.3.1984, RA 1762; 10.12.1990, RA 9931), y ha de computarse de fecha a fecha, incluyendo los días feriados y el mes de agosto (STS 26.6.1993, RA 4789). Al ser plazos materiales y no procesales no se aplicarán los arts. 130 y sigts. LEC. No se interrumpirá el plazo por reclamaciones extrajudiciales ante los órganos de la comunidad. La fecha se cuenta desde la adopción del acuerdo para los disidentes y los indebidamente privados del derecho de voto que asistieron a la Junta, mientras que para los ausentes, el plazo se inicia desde el momento en que fueron debidamente notificados de acuerdo con los arts. 17.1ª y 9 LPH, sin que proceda entender caducada la acción porque tuvieron constancia efectiva anterior del acuerdo adoptado (STS 14.12.2001, RA 9356).

De asumirse la teoría expuesta en el subepígrafe anterior acerca de la reconducción de todas las cláusulas de nulidad a supuestos de contravención estatutaria o de normas imperativas, el único plazo existente para impugnar (cuando la impugnación haya de estimarse sometida a plazo) sería el de un año. Por otra parte, el alargamiento del plazo de impugnación a un año no evitará que nuestros Tribunales consideren extemporánea la impugnación del acuerdo antiestatutario si la buena impide considerar la pervivencia de una situación de incertidumbre durante este tiempo (cfr. STS 24.9.1991, RA 6278). Y esto último, traducido ahora en la aplicación de la doctrina de los propios actos (SSTS 11.7.1994, RA 6388; 13.7.1995, RA 5963) será igualmente aplicable a los acuerdos considerados inexistentes conforme a lo dicho infra, aunque en teoría no estén sujetos a plazo alguno de impugnación.

Acuerdos contrarios a los Estatutos y acuerdos que modifican el título constitutivo o los Estatutos

La redacción de los arts. 17.1ª y 18.1ª) LPH sigue obligando a establecer la diferencia entre un acuerdo que modifica el título constitutivo o los Estatutos -sujeto a la regla de la unanimidad del art. 17.1ª LPH, e inexistente en cuanto no se adopte por tal unanimidad (STS 4.10.1999, RA 7851)-, y un acuerdo contrario a los Estatutos sujeto a la regla del art. 18.1ª) LPH, que parte de la existencia de un acuerdo adoptado por mayoría no inexistente, sino anulable, para cuya impugnación estarían legitimados los propietarios ausentes o disidentes o privados indebidamente del derecho de voto.

La distinción sólo puede operar en torno a dos criterios: los efectos, puntuales o con vocación de permanencia en el tiempo de la decisión comunitaria contraria a lo dispuesto en una norma estatutaria (así, modifica el título y es nulo de pleno derecho el acuerdo no unánime que determina el deber de contribuir a un determinado gasto (o a todos) en el futuro de forma distinta (por la cuota de participación)a la prevista estatutariamente que señala módulos de intensidad del uso (STS 19.7.2000, RA 6817), mientras que sería únicamente anulable el acuerdo que decide por mayoría la contribución a determinado gasto extraordinario de forma distinta al criterio estatutario de reparto de gastos; y por otro lado, el contenido delimitador del derecho de dominio o simplemente organizativo de la norma estatutaria que se contraría (v. SSAP Barcelona 14.7.1994, AC 1539; Madrid, 18.4.1996, AC 705).

Fuente: María Carmen González