Licencia de Ocupación en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Licencia de Ocupación. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Regulación de la Licencia de Primera Ocupación en España

Legislación estatal

La anulación del art. 242.2 TRLS por la STC 61/1997 supuso que la sujeción a licencia de primera ocupación y la regulación sobre la misma es una decisión que incumbe en exclusiva a las CCAA en el ejercicio de sus competencias sobre urbanismo y vivienda (art. 148.1.3º CE). La regulación estatal (preconstitucional) sobre la licencia de primera ocupación sólo se mantiene como derecho supletorio (que, según la STC citada, ni siquiera el Estado podrá modificar, pues carece de competencias sobre esta materia), aunque, dada la finalidad de esta licencia, es difícilmente imaginable que en el futuro las CCAA dejen de sujetar la primera ocupación a licencia (hasta ahora no lo ha hecho ninguna) o que se aparten de forma sustancial del esquema básico diseñado por la legislación estatal preconstitucional. Este régimen supletorio se contiene en los arts. 21.1, 21.2 d) RS, 1.10 RDUR y 41.2 RGU.

Legislación autonómica

La cita continua de las normas autonómicas entorpecería la exposición que sigue. Por ello hemos preferido indicar en el texto las especialidades de las CCAA, sin referencia normativa, la cual señalamos ahora de forma conjunta.
La legislación autonómica sobre la licencia de primera ocupación es, fundamentalmente, la siguiente: Andalucía (Ley 7/2002, D 283/1987), Aragón (art. 169 Ley 5/1999), Asturias [arts. 228 y 232 del D Legislativo 1/2004; art. 8.1 b) D 6/1995], Baleares (arts. 1, 2.8º y 10º, 9 Ley 10/1990), Canarias [art. 166.1 h) DLeg. 1/2000], Cantabria (art. 185 Ley 2/2001), Castilla-La Mancha (Ley 2/1998, D 122/1988), Castilla y León [art. 97.1 e) Ley 5/1999], Cataluña [art. 179.e) Ley 2/2002; art. 12 Ley 24/1991; art. 4.3 a) D 206/1992], Extremadura (art. 184 Ley 15/2001, D 73/1988; arts. 3.8, 7.3 y 14 Ley 3/2001), Galicia (art. 4 Ley 4/2003; D 311/1992; arts. 194 y 195.6 Ley 9/2002), Madrid (art. 151 Ley 9/2001), Murcia [art. 214 c) Ley 1/2001], Navarra [art. D Foral 142/2004; art. 189.1 h) Ley 35/2002], La Rioja (art. 179.2 Ley 10/1998) y Valencia (art. 5 Ley 8/2004; DA del D 161/1989; art. 26 Ley 3/2004).

Régimen Jurídico de la Licencia de Primera Ocupación en España

Finalidad de la licencia

El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra (SSTS cont. 24.11.1973, RA 4888; 16.7.1992, RA 6469; 14.12.1998, RA 10102; 2.10.1999, RA 6978; 21.7.2001, RA 9885; 8.11.2003, RA 8045; RDGRN 10.4.1995, RA 3241; así, art. 32 de la Ley de Valencia 3/2004). Además, con argumento en el art. 21.2 d) RS, el TS ha estimado que también se debe fiscalizar «si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad» (SSTS cont. 22.12.1976, RA 6034; 7.2.1984, RA 1034; 27.3.1991, RA 2021; 14.12.1998, RA 10102; 21.7.2001, RA 9885; v. también art. 4 de la Ley de Galicia 4/2003; art. 32 de la Ley de Valencia 3/2004). En el bien entendido de que si existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado por la licencia de obra, la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda (STS cont. 8.11.2003, RA 8045).

Con ello la licencia de primera ocupación absorbe toda la utilidad de la cédula de habitabilidad (v. Capítulo VI), y es lo que explica la supresión de esta última en algunas CCAA [Andalucía, Castilla-La Mancha, Galicia y País Vasco; v. subepígrafe 1 b) del Capítulo VI], o que la licencia pueda servir de cédula (Valencia). No obstante, en algunas CCAA la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad se combinan sin solaparse como medios de control de la habilidad de las viviendas para tener uso residencial (así, el art. 4 de la Ley de Galicia 4/2003).

Actos sujetos

Según disponen las normas estatales (arts. 1.10 RDUR, 21.1 RS) y reiteran las autonómicas, está sujeta a previa licencia la primera ocupación de edificios. Están incluidas las VPO (SSTS cont. 24.11.1973, RA 4888; 29.3.1983, RA 1584; 20.6 y 29.10.90, RA 5218 y 8392), viviendas éstas que, en relación con las autorizaciones para su uso, sólo difieren de las viviendas libres en la cédula de habitabilidad, sustituida por la de calificación definitiva.

Se requiere licencia para ocupar cualquier parte del edificio, incluidas, por ejemplo, las plantas destinadas a la actividad de garaje para uso de los copropietarios (SSTS cont. 21.2.1983, RA 915; 19.12.1989, RA 9489), por lo que la licencia puede ser denegada si cualquier parte del edificio difiere del proyecto autorizado, sin que pueda permitirse la ocupación parcial (STS cont. 1.9.1987, RA 7711).

La ocupación tras la modificación del uso previamente autorizado constituye un acto sujeto a nueva licencia (arts. 1.13 RDUR, 21.1 RS; expresamente exigida también en la legislación autonómica). Ha de tratarse de una «modificación objetiva» del uso autorizado (cfr. art. 21.1 RS), por lo que se requiere nueva licencia para sustituir un uso por otro (por ej., el residencial por el mercantil o profesional, SSTS cont. 29.9.1989, RA 6716; 22.7.1996, RA 5948; el industrial por el religioso, STS cont. 10.4.1989, RA 2924), y no cuando se trata de un simple cambio de actividad dentro del mismo uso.

El uso de obras provisionales debe ser autorizado mediante la licencia de primera ocupación provisional (cfr. art. 1.11 RDUR; contemplada expresamente en Navarra).

Requisitos para su obtención

El otorgamiento de licencia de primera ocupación requiere que la obra se haya terminado al amparo de licencia de edificación no caducada (cfr. SSTS cont. 29.6.1981, RA 2782; 4.12.1985, RA 1986/982). No obstante, faltando aquélla o realizada la obra sin ajustarse a sus determinaciones, procederá el otorgamiento de licencia de primera ocupación una vez transcurrido el plazo que la Administración tiene para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística (cfr. SSTS cont. 4.12.1990, RA 10030; 3.4.2000, RA 4918), salvo que se trate de edificios construidos en zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres, en cuyo caso la Administración no está sujeta a plazo alguno para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico conculcado (cfr. el vigente art. 255.2 TRLS).

Además, la licencia de primera ocupación no podrá concederse si no se cumplieron las condiciones impuestas en la licencia de obra, por ejemplo, las cesiones obligatorias (STS cont. 3.10.2001, RA 7649) o los compromisos de urbanización asumidos (STS cont. 14.5.2001, RA 3778). Es más, aunque se autorizase la ejecución simultánea de la construcción y de la urbanización, no podrá procederse a la ocupación del edificio hasta que no esté totalmente realizada la urbanización que los afecte y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado (cfr. arts. 40.3 y 41.2 RGU; cfr. también art. 3.2 Ley de Madrid 2/1999; arts. 73.4 y 147.2 DLeg. de Canarias 1/2000, etc.).

La competencia para su otorgamiento es municipal (cfr. el vigente art. 243.1 TRLS) [v. Capítulo IV 4 b)], y con la solicitud deberá adjuntarse el certificado final de obra suscrito por los técnicos y visado por los respectivos Colegios profesionales (cfr. art. 6 D 462/1971; así también la legislación autonómica, por ej., Galicia, art. 195.6 Ley 9/2002). No obstante, la STS cont. 20.10.1998 (RA 7995) ha estimado que cuando por razones distintas de las urbanísticas, técnicas, habitabilidad y seguridad de la edificación, los técnicos no emiten el certificado (por ej., por discrepancias sobre el pago de sus honorarios), entonces sea la Administración quien compruebe las condiciones de la edificación, previo requerimiento a los técnicos directores (cfr. regulación de la cédula de habitabilidad, art. 4 D 469/1972, en redacción dada por RD 129/1985; la STS cont. 7.3.1995, RA 1870, aplicó esta solución a los efectos de la obtención de calificación definitiva de VPO).

Algunas CCAA exigen también la presentación de la documentación técnica relativa al mantenimiento y la conservación de la vivienda (Cataluña), y el certificado de control de calidad (País Vasco).

La OM 26.10.1999 condiciona la expedición de la licencia de primera ocupación a que se aporte certificado de adaptación de la infraestructura arquitectónica al proyecto técnico al que se refieren los arts. 2 y 3 de la OM.

Régimen del silencio administrativo

Es jurisprudencia reiterada que en la licencia de primera ocupación el régimen del silencio administrativo es el previsto para la licencia de obra en el art. 9.1.7 a) RS [SSTS cont. 22.12.1976, RA 6034; 4.11.1985, RA 6299; 6.10.1992, RA 8460; 12.12.2001, RA 20021121; en contra, la STS cont. 26.2.1979, RA 985, estimó que se aplicaba el art. 9.1.7 c) RS]. No obstante, el régimen del silencio administrativo del art. 9.1.7 a) RS debe entenderse afectado por la Ley 30/1992.

En cualquier caso, está claro que no puede obtenerse por silencio administrativo la licencia de primera ocupación que se solicita antes de la terminación de la edificación y de que se autorice la modificación de la licencia de obra que da lugar a la ilegalidad de la reforma (STS cont. 12.12.2001, RA 2002).

Efectos

En cuanto a sus efectos, la licencia de primera ocupación:

1) Legitima el uso indefinido de la edificación.
2) Dada su finalidad, sustituye a la certificación final de obra a los efectos de la declaración de obra nueva del art. 22 LSV [cfr., sobre el derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) art. 37.2 TRLS, RRDGRN 10.4.1995, RA 3241; 26.2.1996, RA 1033; cfr. también art. 52 a) RD 1093/1997].
3) En muchas normas autonómicas la licencia de primera ocupación es un requisito para contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. La previsión suele acompañarse de la tipificación de una infracción administrativa consistente en que la empresa suministradora responde de la contratación de suministros sin previa licencia.

En Aragón la contratación de suministros no requiere licencia de primera ocupación sino certificación del técnico director de la obra, acreditativa del cumplimiento de la licencia de obra (art. 174 Ley 5/1999).

Además, en algunas CCAA la compraventa y el arrendamiento de viviendas terminadas requiere el previo disfrute de la licencia de primera ocupación (v., por ejemplo, arts. 26 y 31 de la Ley de Galicia 4/2003; art. 17 de la Ley de Valencia 8/2004).

4) La licencia de primera ocupación (o la cédula de habitabilidad) es el dies a quo en el cómputo del plazo en que operan los derechos de adquisición preferente de los socios expectantes en las cooperativas de viviendas (art. 92.1 LC).
5) Junto a lo exigido, en su caso, por la Administración competente, se requiere licencia de primera ocupación para proceder legalmente a la explotación turística del edificio (STS cont. 14.11.1995, RA 680).
El promotor tener una copia de la licencia de primera ocupación a disposición del público (cfr. art. 5.1 RD 515/1989; v. también arts. 15 de la Ley de Galicia 4/2003 y 12 de la Ley de Valencia 8/2004) y entregarla gratuitamente al comprador o arrendatario (cfr. art. 9 RD 515/1989; v. también arts. 27 y 32 de la Ley de Galicia 4/2003 y art. 16 de la Ley de Valencia 8/2004). En Cataluña, la licencia de primera ocupación debe constar en los datos iniciales del Libro del Edificio.

Junto a otros documentos, en las declaraciones de altas o alteraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana consistentes en nuevas construcciones, ampliaciones, reforma o rehabilitación, debe adjuntarse la licencia de primera ocupación o el certificado final de obra [art. 3 A) RDG Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria de 18.12.1995, BOE 26.12].

Fuente: María Carmen González

BIBLIOGRAFÍA

Además de la citada en el Capítulo IV, CANO MURCIA, Las licencias de primera utilización u ocupación de los edificios. Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Formularios, 2ª ed., Pamplona, 1997.
Sobre los efectos jurídico civiles de la entrega de inmuebles sin licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, v. el comentario de SALANOVA VILLANUEVA, CCJC 64 (2004) § 1724.