Viviendas sin Licencias en España en España

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Ocupación, Denegación y Contratos sobre Viviendas sin Licencias

Nota: véase la información sobre la regulación y régimen de la Licencia de Primera Ocupación en España.

Disconformidad con la licencia de obras

Dado su carácter reglado, la licencia de primera ocupación sólo puede denegarse por las razones que constituyen su objeto de fiscalización: porque el edificio no reúna las oportunas condiciones de utilización, porque no se ajuste al proyecto para el que se concedió la licencia de edificación (a estas dos se refiere la STS cont. 25.7.1989, RA 6113), y por el incumplimiento o defectuoso cumplimiento del deber de urbanizar (cfr. SSTS cont. 30.1.1989, RA 582; 23.6.1998, RA 5731). La licencia de primera ocupación también puede denegarse si el edificio se destina a un uso incompatible con el plan (STS cont. 21.7.2001, RA 9885) o si se incumplen las condiciones a las que estaba sujeta la licencia de obra (cfr. SSTS cont. 14.5.2001, RA 3778; 3.10.2001, RA 7640).

Además, como dice la STS cont. 2.10.1999 (RA 6978), la propia naturaleza de la licencia de primera ocupación requiere el otorgamiento previo de la licencia de obra, por lo que sin la concesión de esta última procede denegar la ocupación.

La disconformidad de la obra con el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación impide autorizar la ocupación (SSTS cont. 7.11.1981, RA 4762; 15.7.2002, RA 6132; 8.5.2002, RA 4315). Ello sucede incluso cuando las obras son legalizables (en contra, STS cont. 30.4.1985, RA 3531), caso en que la licencia de primera ocupación sólo podrá concederse después de que se obtenga nueva licencia de obra que permita legalizar lo construido (STS cont. 10.3.1999, RA 2172). La ocupación puede denegarse aunque la discordancia se deba a imposibilidad técnica, pues entonces habría que buscar otra técnica que permitiera cubrir las exigencias urbanísticas a las que lo omitido (por imposible) responde (cfr. STS cont. 22.11.1986, RA 1987/916).

Ahora bien, el TS ha entendido que, en aplicación del principio de proporcionalidad, la Administración debe elegir el medio menos restrictivo de la libertad individual, por lo que no puede denegarse la ocupación por diferencias no sustanciales con el proyecto para el que se obtuvo licencia de obra (STS cont. 3.12.1982, RA 7903). En tal caso, la licencia puede otorgarse sujeta a la condición de que tales diferencias menores se subsanen (cfr. STS cont. 31.3.1998, RA 2482, donde se impuso la condición de que se demoliese lo construido sobre una pequeña franja de la vía pública).

Incumplimiento del deber de urbanizar

Al no estar permitida la ocupación sin previa urbanización (cfr. arts. 40.3, 42.2 RGU y la legislación autonómica), el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de este deber es causa suficiente para denegar la licencia [cfr. art. 21.2 d) RS; SSTS cont. 29.3.1983, RA 1548; 30.10.1995, RA 7212; 25.3.1998, RA 2473; 23.6.1998, RA 5731].

Ahora bien, terminada la urbanización conforme al proyecto aprobado, no puede denegarse la ocupación exigiendo mayores obras de urbanización, ni condicionarla al cumplimiento de nuevos deberes de este tipo, sino que procede, en su caso, revisar la licencia de obras dentro del plazo de cuatro años si se considera que existe una infracción urbanística grave (cfr. el vigente art. 302 TRLS, en relación con el art. 103 LPA; v. SSTS cont. 23.11.1973, RA 4888; 12.12.1984, RA 453; 25.4.1988, RA 3204). La ocupación tampoco puede denegarse por requisitos de urbanización que el Ayuntamiento acuerde después de la concesión de la licencia de obras, pues ello deberá exigirse por el procedimiento adecuado (por ej., contribuciones especiales, v. arts. 28 y ss. Ley 39/1988) (cfr. SSTS cont. 15.11.1983, RA 6049; 18.4.1986, RA 2804).

La licencia de primera ocupación puede someterse a conditiones iuris, pero no a condiciones en sentido estricto. Entre las conditiones iuris admisibles, estaría, por ejemplo, el cumplimiento de los deberes de urbanización (cfr. SSTS cont. 26.1.1987, RA 1995; 29.10.1990, RA 8392) o la prestación de un aval que garantice tales deberes (cfr. SSTS cont. 9.3.1988, RA 1824; 9.3.1989, RA 1939). Ahora bien, en este último caso, si la ejecución de las obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, las garantías recibidas deberán ser canceladas si las obras no se realizan por causa imputable a la Administración (STS cont. 31.5.1999, RA 5526). Por otra parte, también es posible sujetar la licencia de primera ocupación a la condición de que se rectifiquen aquellos elementos constructivos que no se ajustan a la licencia de obra (STS cont. 22.10.1998, RA 7686), siempre -habrá que entender- que se trate de desviaciones no sustanciales. Además, puede imponerse como condición la prestación de fianza que asegure la corrección de estas desviaciones no sustanciales (STS cont. 31.3.1998, RA 2482).

Irregularidades que no permiten su denegación

La licencia no puede ser denegada por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto de fiscalización. Por ejemplo, discusiones sobre cesiones de terrenos (SSTS cont. 11.12.1980, RA 5000; 30.1.1989, RA 582), reparcelaciones (STS cont. 30.4.1984, RA 2825), errores o ilegalidades cometidos en el otorgamiento de la licencia de obra (SSTS cont. 15.11.1983, RA 6049; 6.12.1986, RA 8101; 14.12.1998, RA 10102; 10.3.1999, RA 2172), o en la liquidación de la tasa por esta licencia (STS cont. 19.7.1988, RA 6064).

Subsanación a cargo del promotor solicitante

La existencia de deficiencias que impiden autorizar la ocupación de edificios permite a la Administración adoptar medidas correctoras tendentes a la adecuación a la legalidad urbanística dentro del procedimiento de otorgamiento de la licencia (cfr. art. 9.1.4º RS). Estas medidas no constituyen sanciones, por lo que en su adopción no deben seguirse los trámites del procedimiento sancionador (STS cont. 22.11.1986, RA 1987/916). El responsable de la subsanación de tales deficiencias es el solicitante, aunque haya enajenado las viviendas y locales (SSTS cont. 25.1.1988, RA 339; 26.5.1989, RA 3995; STS 3.11.1999, Actualidad Civil 7 [2000]).

De hecho, el solicitante responde frente a la Administración aunque la licencia de primera ocupación no pueda otorgarse por razón de las alteraciones realizadas por el adquirente, pues no es sólo que el promotor no debería haber permitido la ocupación sin licencia, sino que, además, ello no libera de responsabilidad al promotor con respecto a los compromisos contraídos con la Administración, sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan contra los adquirentes (STS cont. 23.6.1998, RA 5731).

Ocupación sin licencia

La ocupación sin licencia permite a la Administración impedir la continuación en el uso y requerir la solicitud de licencia en el plazo de 2 meses (cfr. art. 29 RDUR). Constituye, además, una infracción urbanística sancionable con multa del 1 al 5% del valor de la obra, si la ocupación es legalizable (art. 90.1 RDUR; no hay desproporción aunque su cuantía supere el importe de la tasa correspondiente, STS cont. 20.6.1990, RA 5218), y de la que responde el ocupante y también quien entrega las llaves cooperando en la infracción (STS cont. 30.7.1987, RA 7698). La misma no encaja adecuadamente en la enumeración de infracciones graves del art. 54 RDUR, por lo que habrá que estimar que constituye una infracción leve.

Paradójicamente, en el RDUR no está tipificada la ocupación no legalizable, por lo que, en este caso, la remisión del art. 90.2 RDUR se hace al vacío.

Incumplimiento contractual

La entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación (o sin cédula de habitabilidad) es causa de resolución ex art. 1124 CC de todos aquellos contratos en los que se transmita el dominio de la vivienda o local (cfr. SSTS 22.12.1993, RA 10106; 11.12.1995, RA 9474; 9.5.1996, RA 3870; 3.6.2003, RA 5331; SAP Pontevedra 28.5.2003, JUR 2003229625) o el derecho de uso de los mismos (típicamente, el arrendamiento, cfr. arts. 1554.1º y 3º y 1556 CC). El hecho de que la licencia de primera ocupación deba ser otorgada por el Ayuntamiento no impide que el incumplimiento sea imputable al vendedor (o arrendador), pues el comprador (o el arrendatario) es tercero en el procedimiento administrativo relativo a la licencia de primera ocupación.

Por ello el vendedor está obligado a pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio con las autorizaciones requeridas para ocuparlo (cfr. STS 3.11.1999, Actualidad Civil 7 [2000]). Además, si, ante las irregularidades administrativas, el interesado en la compraventa del inmueble decide no celebrar el contrato, deberá devolvérsele lo que, en su caso, entregara en concepto de arras penitenciales (SAP Cantabria 26.9.2002, JUR 20038507).

Además, si el contrato se celebró gracias a la mediación de un gestor inmobiliario o de un agente de la propiedad inmobiliaria, éste carecerá de derecho a remuneración alguna si el inmueble carece de licencia de primera ocupación (o de cédula de habitabilidad) y no se informó de ello a los compradores o arrendatarios (SAP Baleares 8.5.2000, AC 20012028).

Fuente: María Carmen González