Seguros como Garantías de Obras o Construcción en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Seguros como Garantías de Construcción. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

LOS SEGUROS DE VICIOS O DEFECTOS CONSTRUCTIVOS

Las opciones de la LOE

Frente a la práctica extendida de seguros de responsabilidad civil profesional, contratados por arquitectos y aparejadores, la LOE no ha impuesto en su art. 19 ningún seguro de responsabilidad obligatorio a promotores, constructores o técnicos, sino un seguro obligatorio de daños materiales o de caución, a contratar por el promotor o constructor, y por cuenta de los propietarios presentes o futuros de la edificación o partes de ella. La consecuencia más llamativa de esta opción es que los adquirentes futuros de viviendas no tendrán la consideración de beneficiarios ex art. 76 LCS, sino de asegurados, parte directa y titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato, entre ellos, de los deberes de comunicación o de salvamento (art. 17 LCS).

En el seguro de daños, el asegurador no asegurará la responsabilidad del tomador asegurado (promotor, básicamente), por lo que ésta no tendrá que ser probada, sino que el riesgo cubierto es la producción misma del daño, pudiendo posteriormente dirigirse el asegurador contra el agente a quien el vicio o defecto sea imputable. La LOE con ello ha querido establecer un sistema de prefinanciación de los costes de reparación, a costa de un seguro, sin que en esta operación previa tengan que discutirse cuestiones de responsabilidad de los distintos agentes.

La obligatoriedad del seguro

A partir de la entrada en vigor de la LOE, serán exigibles los seguros del art. 19 únicamente para los vicios o defectos estructurales y sólo para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda (seguro decenal). El Gobierno «podrá establecer» la obligatoriedad de los seguros de acabado y de habitabilidad para estos mismos edificios, e igualmente potestativo para el Gobierno es extender el régimen de seguro obligatorio de cualquier clase para edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda (DA 2ª LOE). El aseguramiento alcanza a los elementos de urbanización adscritos al edificio (art. 2.3 LOE).

Más que de seguro obligatorio cabe hablar de obligatoriedad de un seguro. Pues la LOE apenas contiene una reglamentación imperativa de las cláusulas de este seguro, principalmente de las causas de exclusión de cobertura admisibles. Y todavía cabe añadir que no es un seguro que, a falta de oferentes privados, deba concertar el Consorcio de Compensación de Seguros. Una obligación de esta clase no se deriva del régimen legal del Consorcio, con lo que habrá promotores (y seguramente no pocos) que no puedan encontrar asegurador. Hay que precisar también qué se entiende por edificios con destino principal a vivienda. Pues la DGRN ha dado a este concepto una extensión desmesurada en su Consulta de 24.5.2001 (a solicitud del asegurador MAPFRE), y ha considerado que están comprendidas en la obligatoriedad las edificaciones con destino a alquiler y las edificaciones residenciales de naturaleza hotelera (residencias de tercera edad, hoteles, residencias de estudiantes, etc).

Esto es absurdo, pues el seguro decenal tiene como objetivo la cobertura de un riesgo patrimonial de tipo material, que sólo puede sufrir el propietario; no es su función cubrir daños personales, que son los únicos que podrían sufrir personas como las consideradas; por eso, hay que saludar la rectificación realizada por la RDGRN 8.2.2003 (BOE 14.3). Finalmente, respecto al aseguramiento de los elementos de urbanización adscritos, piénsese que tales elementos pueden haber sido construidos con anterioridad al edificio, o ser de dominio público; en el primer caso el control técnico del proyecto, exigido por los aseguradores, no podrá tener lugar, cuando el seguro se solicite para la edificación posterior a la urbanización.

El seguro obligatorio decenal será exigible para las edificaciones respecto de las cuales se solicite licencia a partir del 6 de mayo de 2000 (DT 1ª LOE). No importa que la d.o.n. todavía no se haya practicado. Pero no bastará cualquier solicitud de licencia, sino la exigida por la legislación sectorial correspondiente, que puede desconocer la diferencia entre proyecto básico y proyecto de ejecución. Desde luego no equivale a solicitud la petición de licencia sin proyecto o con un proyecto que no permite decidir a la Administración actuante si procede otorgar la licencia, aunque sí basta la solicitud con documentación accesoria incompleta (salvo que se trate de omisión del proyecto), si este defecto es subsanado en el plazo concedido por la legislación aplicable al procedimiento administrativo.

La solicitud de licencia para obras menores no dispara la exigibilidad del seguro decenal. Tampoco lo hace la demora en la finalización o comienzo de las obras, si la licencia se ha solicitado antes de la entrada en vigor de la LOE. Lo que seguramente dará lugar a no pocos incentivos perversos y fraudes en daño del adquirente final. El art. 19 no se aplica a las obras concluidas antes de la entrada en vigor de la LOE aunque la licencia de obras se solicite y se obtenga después. Pero sí se aplica a las obras iniciadas sin licencia antes de la entrada en vigor de la LOE y concluidas posteriormente, aunque pudiera inscribirse la d.o.n. en virtud del art. 52 del RD 1093/1997.

Según el art. 19.7, el incumplimiento de obligación de concertar el correspondiente seguro «implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías». Esta norma carece de efecto práctico. Pues el promotor ya responde «en todo caso» frente al adquirente, al menos con una responsabilidad provisional, que después podrá repercutir (art. 18 LOE) en el agente al que le sea imputable el defecto. Y no puede interpretarse el art. 19.7 como una «penalización» al promotor que le hiciera responder incluso en la relación interna, aunque el defecto constructivo fuera imputable a los técnicos o a los constructores.

De los precedentes se infiere que la voluntad del legislador hubiera sido la de hacer responder «personalmente» a los administradores de las sociedades mercantiles promotoras, cuando incumplieran la obligación de concertar el seguro. Pero el texto de la LOE no permite hoy una responsabilidad de esta clase.

Originariamente, el seguro era exigido a todos los promotores a los que se refieren los arts. 9 y 17.4 LOE. Por tanto, también a los autopromotores para uso privado y a las sociedades gestoras de cooperativas y comunidades. Respecto de estas últimas, como no pueden existir dos seguros distintos con el mismo ámbito de cobertura, queda en la duda si la «extensión» de la responsabilidad a que se refiere el art. 17.4 supone igualmente que sean estas entidades gestoras las que deban concertar el seguro, y no las cooperativas o comunidades. Creemos que es efectivamente sobre estos gestores sobre quienes recae la obligación de asegurar. Respecto de los autopromotores, el art. 105 de la Ley 53/2002 ha modificado la
D.A. 2ª LOE, para suprimir la obligación de aseguramiento de los autopromotores (promotores individuales de una única vivienda unifamiliar para uso propio; incluso si la d.o.n se realizó antes de la entrada en vigor de la norma, siempre que su inscripción se solicite después: RDGRN 9.7.2003, RA 6083, que considera que es también autopromotor la SRL que promueve para uso propio); con todo, este autopromotor deberá asegurar la vivienda en la forma prevista en la LOE cuando proceda a su enajenación inter vivos antes de que haya transcurrido el plazo de garantía decenal, y no se inscribirán ni autorizarán escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente.

La reforma legal es correcta en lo que se refiere a la supresión de la obligación de asegurar. Pero crea otras disfunciones. ¿Cuánto tiempo deberá haber utilizado el autopromotor la vivienda antes de venderla? ¿Y cómo se le acredita tal extremo al Registrador? Se nos dice que, si procede a enajenar intervivos, deberá constituir la garantía por el período restante. Mas es muy probable que en tales condiciones no encontrará ninguna compañía aseguradora que esté dispuesta a concertar el seguro. Se nos dice también que el autopromotor quedará libre de este deber si es exonerado por el adquirente. ¿Pero y si ésta enajena a su vez a un tercero, teniendo en cuenta que este nuevo enajenante no reúne la condición de autopromotor? La presión de las compañías de seguros ha vuelto a dejar su impronta, evitando que el legislador hubiera procedido sin más a suprimir toda obligación del autopromotor.

Conforme a la versión original de la LOE, el seguro se aplicaría a las obras de nueva planta y a las obras de rehabilitación del art. 2.2 b) LOE. Esta exigencia era escasamente lógica en cuanto a las obras de rehabilitación, pues en este caso se opera sobre elementos estructurales preexistentes a la actuación, y cuya construcción puede ser antigua, sin que aquélla haya sido sometida a control de los Organismos de Control exigidos por las aseguradoras. Por esta razón eran escasísimas las actuaciones de rehabilitación que conseguían la cobertura de un seguro decenal.

Piénsese, además, que otra paradoja de las obras de rehabilitación es que las obras de reparación que tienen lugar como indemnización de un siniestro preexistente, cubierto por el seguro, son a su vez obras que requieren cobertura de seguro decenal: habría que concertar un nuevo seguro por la obra de reparación, contando con que todavía podía continuar vigente el seguro concertado en el momento de la edificación de nueva planta. Tales consideraciones habrán pesado en el legislador, que en el art. 105 de la Ley 53/2002 (aunque mediante un infame texto legal, que parece decir todo lo contrario de lo que pretende) ha suprimido la obligatoriedad del seguro para las obras de rehabilitación, incluso si las licencias de edificación se hubieran solicitado con anterioridad a esta Ley 35/2002 (sobre sus efectos retroactivos, RDGRN 25.11.2003, RA 907).

Riesgos cubiertos

Los vicios o defectos constructivos objeto de aseguramiento son en el art. 19.1 LOE los mismos de los que el art. 17.1 LOE hace responsables a los agentes de la construcción. Para los vicios de acabado el legislador impone un seguro de daños o de caución de duración anual, cuyo tomador será el constructor, siendo el promotor y los sucesivos adquirentes los asegurados. Cuando se trate de seguro de daños o de caución para garantizar la cobertura trianual de los vicios o defectos de habitabilidad (la clásica ruina funcional) o de vicios o defectos estructurales (responsabilidad decenal), el tomador será el promotor, por cuenta propia y de los sucesivos adquirentes, aunque puede pactar con el constructor que éste contrate el seguro por cuenta del promotor.

Constructor y promotor podrán sustituir el seguro de acabado por una retención del 5% del importe de ejecución material de la obra. Esta opción es inexplicable desde el punto de vista de los adquirentes finales. Pues la retención en manos del promotor no garantiza a éstos que dichas cantidades serán aplicadas por dicho promotor, que no es responsable de estos defectos, a las obras de terminación durante el año posterior a la recepción. Y además expone al constructor a un doble desembolso, cuando los adquirentes futuros le reclamen la realización de las reparaciones necesarias, y frente a quienes no podrá excepcionar la retención que sufrió y de que disfruta el promotor.

Es igualmente inexplicable la divergencia textual que existe entre los arts. 17.1 a) y 19.1 c). En efecto, los defectos estructurales de los que se responde son los que «afecten» a la obra fundamental, mientras que el seguro obligatorio de estos daños cubrirá los defectos «que tengan su origen o afecten» a la obra fundamental. La divergencia, con todo, no tendrá efecto práctico, si se parte de la exigencia de que dichos defectos «comprometan» directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, pues de esta forma se impide que el seguro decenal cubra los defectos que «tengan su origen» en la obra fundamental, aunque sólo comprometan la funcionalidad o habitabilidad del edificio.

Entrada en vigor de la cobertura

Al igual que las responsabilidades legales (art. 17.1), la cobertura del seguro entra en vigor con la recepción de la obra sin reservas, para lo cual será preciso que se firme un acta en este sentido [arts. 6.5 y 19.9 i)]. Aunque el art. 6 LOE no lo impone, en las pólizas se exige que el acta esté firmada por la Oficina de Control designada por el asegurador.

Para las compañías aseguradoras constituye un problema de importancia la posibilidad de que la realización de la subsanación se demore sine die. Pues si el seguro no entra en vigor hasta la subsanación, el período de cobertura de diez años puede extenderse en el tiempo más allá de los cálculos realizados para dotar las provisiones financieras.

Los daños que se manifiesten antes de la recepción de la obra no quedan cubiertos por el seguro, aunque, desde luego, si el asegurador no objeta la recepción, no podrá oponer aquella circunstancia a los adquirentes posteriores. Tampoco quedan cubiertos los daños cuando el asegurador o el promotor no firmen la recepción o hagan constar reservas en el acta, mientras no se subsanen, y se emita nueva acta en este sentido. Con todo, a pesar de las reservas, si el defecto constructivo no tiene relación alguna con la circunstancia que motivó la reserva, el asegurador responde.

Si existe recepción tácita conforme al art. 6.4 LOE no pueden el promotor o el asegurador hacer valer posteriormente reservas a la obra. Pero la LOE no impide que el asegurador haya hecho depender la cobertura de que se haya firmado un acta de recepción sin reservas, con intervención de la Oficina de Control. Obsérvese que el sistema legal de entrada en vigor de la cobertura conduce a que el adquirente que compra sobre plano no sabe ni puede saber en el momento de la compra, por más que se lo afirme el vendedor, que el edificio estará asegurado contra los daños decenales.

Una vez tomen efecto las coberturas, el contrato no podrá rescindirse ni resolverse por mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración de la cobertura (art. 19.4). Sin duda la norma se refiere al tomador, pero nada impide que los adquirentes finales pacten con el asegurador lo que tengan por conveniente sobre la subsistencia del seguro.

El seguro de daños

Si la opción elegida por el promotor (o constructor, en el seguro de acabado) es un seguro de daños materiales, la condición de asegurado se transmite a los sucesivos adquirentes, aunque no serán de aplicación la responsabilidad solidaria respecto de la prima ni la facultad de rescisión que contemplan los arts. 34 y 35 LCS.
La prima deberá estar pagada por el promotor en el momento de recepción de la obra, y si se hubiera fraccionado, la falta de pago de las fracciones siguientes de prima no dará derecho al asegurado a resolver el contrato, ni la cobertura del seguro quedará suspendida, ni el asegurador se liberará de su obligación, caso de que tenga lugar el siniestro [art. 19.2 b) LOE].

Quiere decirse con ello que no se aplica el art. 15 LCS, y que el contrato de seguro no puede prever que el adquirente será codeudor solidario de las fracciones subsiguientes. Aunque la LOE se refiere al impago de las fracciones subsiguientes, la solución será igual cuando, por la razón que fuere, el asegurador no haya cobrado la prima única o la primera fracción de la prima única. Esto no quiere decir que la situación del adquirente sea óptima, pues, además de que el asegurador puede oponerle el resto de las excepciones derivadas del contrato [compárese art. 76 LCS y 19.3 c) LOE], el propio asegurado deberá pagar la prima reconstituida o suplementaria si, como es habitual, quiere evitar la situación de infraseguro (cfr. arts. 29 y 30 LCS) o si quiere reconstituir el capital del seguro, cuando el asegurador ha establecido un límite máximo total a su responsabilidad con independencia del número y cuantía de los siniestros.

El asegurado es cada uno de los adquirentes de «parte» del edificio, no la comunidad de propietarios. Esta condición de asegurado se adquiere directamente cuando se consuma la transmisión de la propiedad de la vivienda, sin necesidad (ni posibilidad para el asegurador) de cumplimentar requisitos documentales suplementarios. Cada uno de los adquirentes puede hacer valer su respectiva pretensión. Esto es de enorme interés, pues la póliza debería prever una fracción de suma asegurada para cada unidad registral, y las franquicias exigibles serán calculadas y exigidas respecto de cada una de las unidades registrales (art.
19.8 II LOE).

Desgraciadamente la situación real no es ésta, y las pólizas existentes consideran que la unidad registral de referencia es el edificio, y que las franquicias se calculan sobre el total del capital asegurado, lo que de hecho impide que prosperen reclamaciones individuales, y convierte el seguro decenal en un seguro colectivo a favor de la comunidad de propietarios.

En estos seguros de daños no se pagará recargo a favor del Consorcio de Compensación de Seguros, para la cobertura de los riesgos extraordinarios a los que se refiere el art. 4 de la Ley 21/1990, por el que se aprueba el Estatuto del Consorcio [art. 19.2 c) LOE]. Sin duda porque no se trata de un seguro de daños fortuitos y porque estos riesgos ya están pagados y cubiertos por el resto de los seguros de daños contratados por los particulares o las comunidades (seguro de incendios, multirriesgo hogar o multirriesgo edificios).
El asegurador que paga la indemnización se subrogará contra el agente al cual el defecto le resulte imputable (art. 43 LCS y 18.2 LOE), y contra su compañía de seguros, que haya cubierto la responsabilidad civil de éstos. Sin perjuicio de que a su vez el adquirente haya demandado directamente a dichos agentes y a sus aseguradores de responsabilidad civil. Seguramente el asegurador también podrá subrogarse contra el promotor, tomador del seguro, cuando pierda su condición de asegurado, por haber transferido la totalidad del edificio a terceros.

Seguros de caución

Para todo tipo de defectos constructivos la LOE admite que el seguro de caución sea una alternativa al seguro de daños. El seguro de caución (art. 68 LCS) deberá ser concertado por el promotor como tomador y en todo caso los asegurados serán los sucesivos adquirentes [art. 19.3 a) LOE]. Respecto del pago de la prima, se aplica la regla ya expuesta del seguro de daños.

Pero realmente el seguro de caución no es una técnica equivalente al seguro de daños materiales. Como se desprende del art. 68 LCS, el seguro de caución asegura los daños que al asegurado le produce el incumplimiento del tomador. Tiene que existir, pues, incumplimiento imputable al promotor tomador, y esta circunstancia debería poder ser excepcionada por el asegurador, cuando el defecto sea imputable a otro agente de la construcción. Además, existiría necesariamente litisconsorcio pasivo necesario, pues no se podría determinar la obligación del asegurador sin que el promotor fuera calificado como incumplidor. Para evitar estas consecuencias y equiparar este seguro al de daños, el art. 19.3 ha dispuesto de dos medios de protección del adquirente asegurado. El asegurador deberá pagar la indemnización «al primer requerimiento» del asegurado, y no podrá oponer a éste las excepciones que puedan corresponder al asegurador frente al tomador del seguro.

La inoponibilidad de excepciones a que se refiere el art. 19.3 c) no es de sensible utilidad para el asegurado, pues se refiere exclusivamente a las excepciones que el asegurador tenga frente al tomador, pero no las que tenga frente al propio asegurado, y derivadas del contrato (comparar art. 76 LCS). Estas excepciones derivadas del contrato son inoponibles, sin embargo, merced a la cláusula de pago a primer requerimiento, que impide que el asegurador pueda defenderse frente al asegurado alegando defensas o excepciones previstas en el contrato. Situación, por lo demás, que, llevada a sus límites extremos, también conduciría al absurdo, pues privaría al asegurador de la posibilidad de defenderse demostrando que la suma reclamada excede del capital asegurado, o que el riesgo por el que se reclama no es el riesgo al que se refiere la póliza, o, simplemente, que el reclamante no es el asegurado. Será la jurisprudencia la que delimite el alcance de estas cláusulas.

El seguro de caución no parece ser una opción muy atractiva para los promotores, pues el asegurador dispondría en todo caso de una acción de reembolso contra el tomador, después de haber pagado la indemnización.

Capital asegurado

El importe mínimo del capital asegurado será el 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías de acabado; el 30% del coste final para las garantías de habitabilidad; el 100% del coste final para las garantías decenales (art. 19.5). Para evitar la situación de infraseguro, deberá preverse la actualización de la prima y del capital asegurado, pues de otra forma la suma asegurada inicialmente no sería suficiente para cubrir los costes de reparación posteriores en el tiempo (arts. 29 y 30 LCS). Aunque el art. 27 LCS establece que la suma asegurada es el máximo a pagar por cada siniestro, las pólizas incluyen una cláusula en virtud de la cual todos los daños que sean realización del mismo riesgo se consideran el mismo siniestro. También es usual encontrar cláusulas en las que se establece un límite máximo de cobertura por todos los siniestros, lo que obligará a los asegurados a reconstituir la suma asegurada mediante el pago de primas adicionales.

El asegurador puede optar entre pagar la indemnización en metálico o reparar el edificio. A diferencia del art. 18.2 LCS, esta opción no está supeditada al consentimiento del asegurado.

La LOE no admite franquicias para las garantías de acabado. Para el resto de los seguros se acepta un límite máximo del 1% del capital asegurado de cada unidad registral. Concepto éste que no está claro si se refiere al edificio en su conjunto o a los diferentes pisos o locales (aunque los aseguradores ya han decidido que la respuesta correcta es la primera).

Exclusiones de cobertura

Ya nos hemos referido a la exclusión de cobertura frente a daños que tengan su origen en partes de la obra sobre las que existan reservas. Además, el art. 19.9 LOE contiene otras exclusiones, que no parece que constituyan un número máximo imperativo. No se indemnizan los daños corporales ni los perjuicios económicos distintos de los daños materiales (es decir, del coste de reposición del edificio siniestrado), ni los daños a bienes muebles situados en el edificio. Tampoco están cubiertos los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma. No se indemnizan los daños causados por la falta de mantenimiento adecuado del edificio, ni tampoco los gastos necesarios de mantenimiento del edificio recepcionado. No se indemnizan los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo que uno u otra provengan de defectos de las instalaciones propias del edificio. Por último, no se cubren los daños ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o el propio perjudicado.

Alguna observación hay que hacer sobre determinadas causas de exclusión. Extraña que se afirme la cobertura del seguro cuando el daño provenga de explosión o incendio que traigan causa de instalaciones defectuosas del edificio, que no sean obras fundamentales. Respecto de la exclusión del caso fortuito, se revela con ello que no se trata de un auténtico seguro de daños, pues el daño cubierto tiene que provenir de un defecto constructivo imputable a alguno de los agentes, aunque no sea el promotor tomador. Por último, respecto de la

exclusión de los daños provocados por el asegurado, debe tenerse en cuenta que esta causa de exclusión no encuentra aplicación respecto de los daños causados por el promotor, asegurado inicial en el seguro decenal, cuando la reclamación es hecha por el adquirente.

Sanciones

La LOE no contiene (ni podía hacerlo, dados sus límites competenciales) ningún régimen sancionador específico sobre el seguro. Corresponde a la legislación autonómica determinar si la carencia de los seguros obligatorios constituye infracción administrativa de vivienda [cfr. arts. 57.3 Ley 24/1991, de Cataluña y 26.1 g) Ley 2/1999, de Madrid]. La única sanción civil contenida en la LOE es la que se establece en el art. 20. Ya nos hemos referido en el Capítulo II a lo dispuesto en el art. 20.1 LOE sobre la inscripción de la d.o.n.
Según el art. 20.2 LOE, cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el art. 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas en la LOE, en relación con todas las edificaciones que hubieran promovido. La norma tiene mucho menos alcance real que el que seguramente estimó el legislador.

En primer lugar, respecto del empresario individual, poco sentido tiene la prohibición de cierre, siendo, como es, potestativa, su inscripción en el Registro Mercantil y no derivándose ninguna consecuencia especial de que este empresario figure o no inscrito en el Registro. Mucho más efectivo hubiera sido, por ejemplo, declarar inoponibles a terceros las modificaciones del régimen económico matrimonial de este promotor. Respecto del empresario social, la LOE no impide que se disuelva la sociedad y que se liquide su patrimonio. Lo que no se inscribirá será la cancelación de la sociedad liquidada. Pero tampoco ello tiene ninguna consecuencia apreciable en el régimen de responsabilidad de los socios, administradores o liquidadores (cfr. art. 123.2 LSRL) y la pervivencia registral meramente formal únicamente servirá para perpetuar divergencias entre la realidad y el Registro, creando inseguridad.

No son éstos los únicos problemas de la norma. Obsérvese que al Registrador Mercantil no le puede constar en modo alguno si han transcurrido o no los plazos de prescripción del art. 18 LOE, pues se trata de plazos sujetos a interrupción. Tampoco cabe imaginar de qué forma puede constarle al Registrador Mercantil (¡ni tan siquiera al de la Propiedad!) cuáles y cuántas son las edificaciones que este empresario hubiera promovido. Si los Registradores deciden aplicar en serio el art. 20.2 LOE, nunca se cancelarán los folios registrales abiertos a las sociedades de promoción imobiliaria. En relación con el art. 20 LOE, y los fines que esta norma ha tratado tan torpemente de satisfacer, es interesante la SAP Madrid 21.7.2000 (AC 4021).

Según la sentencia, los socios de la compañía promotora incurren en abuso de derecho al solicitar la disolución social cuando quince días antes de ha realizado el acto de conciliación para reclamar responsabilidades por el art. 1591 CC. Se hace responder a todos los socios fundadores, que a su vez eran administradores y liquidadores y destinatarios del patrimonio social. El caso ilustra lo errado de miras que andaba el legislador en el art. 20 LOE. Pues lo decisivo, como muestra la sentencia, no es si la sociedad puede o no cancelarse en el Registro Mercantil, sino si y cómo han de responder socios y/o administradores de la sociedad promotora disuelta y descapitalizada. Que se quiera mantener una especie de personalidad jurídica societaria para perpetuar la responsabilidad de la compañía – que será insolvente o habrá sido vaciada- es algo que carece de importancia para quienes se encuentran en la situación de reclamar responsabilidad por ruina.

Sobre este mismo asunto, la STS 10.3.2001 (RA 5966), en la que se había reclamado responsabilidad a la entidad promotora disuelta y liquidada, la sentencia sostiene que no puede entenderse extinguida la personalidad social hasta la cancelación registral. El crédito derivado del art. 1591 CC no se extingue por el hecho de que los liquidadores no lo hubieran incluido en la lista del pasivo social previo a la disolución. La sociedad es condenada, estando representada por sus liquidadores, sin que la responsabilidad se extienda a ellos. Pero en la STS 21.6.2000 (RA 5299) el liquidador es condenado solidariamente con la sociedad promotora disuelta, por incumplimiento de las obligaciones impuestas en los arts. 272 y 277 LSA.

Fuente: María Carmen González