Administrador de la Comunidad de Propietarios en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Administrador de la Comunidad de Propietarios. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

En el Funcionamiento de la Comunidad de Propietarios

Ideas Básicas

Si así lo determinan los estatutos o lo deciden los propietarios la junta nombrará un administrador, en caso contrario ejercerá como tal el presidente. No tiene porque pertenecer a la comunidad, es un cargo anual prorrogable tácitamente. Nota: véase también la información sobre el presidente de la Comunidad de Propietarios en España, y el secretario de la Comunidad de Propietarios en España.

El Administrador de la Comunidad de Propietarios en España

Nombramiento

El cargo de Administrador puede recaer en la persona del Presidente o en persona (física o jurídica) distinta elegida por los propietarios, sin que sea necesaria su pertenencia a la comunidad. La opción puede formar parte del contenido estatutario (SAP Tenerife 16.1.1995, AC 1211), o adoptarse a través de un acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios. En el caso de que no se nombre Administrador, o de que éste sea uno de los propietarios, no será necesaria otra habilitación que el nombramiento por parte de la comunidad de propietarios, considerándose establecida una relación de mandato.

Sin embargo, en el caso de que el Administrador sea una persona extraña a la comunidad que reciba remuneración por el arrendamiento de sus servicios, la LPH ha pasado de puntilla sobre las reivindicaciones del Colegio Oficial de Administradores de Fincas. Según el art. 13.6, el nombrado ha de ser una «personas física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones» o una «corporación u otra persona jurídica en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico» (vgr. cooperativas que tienen por objeto único la administración de elementos comunes, ex art. 89 LC).

La STC 74/1994, que entendió correctamente incluida en la tipificación como falta penal de «ejercicio profesional sin colegiación» -art. 572 CP hoy derogado- la actividad como Administrador remunerado de un tercero extraño a la comunidad de propietarios, declaró que el anterior art. 12 LPH era neutral en este sentido, dirigiéndose única y exclusivamente a permitir el nombramiento de un tercero como Administrador, pero dentro de la legalidad vigente. Y que la cobertura normativa de este Colegio poseía el rango adecuado, no ya el Reglamentario, que podría resultar problemático, sino el plenamente legal, derivado de la la DT 1ª de la Ley de Colegios Profesionales 2/1974 de 13 de febrero. En definitiva, antes de la reforma operada por Ley 8/1999, pese a la existencia de una jurisprudencia vacilante, existían bases sólidas para argumentar que sólo podía desempeñar el cargo un Administrador profesional de fincas que necesariamente habría de estar colegiado (D. 693/1968, Directiva 67/43 CEE y RD 1464/1988 que la desarrolla).

Hoy, con la fórmula ahora empleada, el art. 13 LPH parece rebajar el nivel de protección que había procurado indirectamente a este colectivo la doctrina del TC, así como el TS (3.10.1985, 3.2.1982). Y es que, hoy por hoy, como ya afirmó la STC 74/1994, «no existe una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas». Por otra parte, las divergencias existentes entre las distintas Audiencias Provinciales en torno a la configuración del tipo penal previsto en el art. 403 del CP vigente no permiten, hoy por hoy, afirmar con rotundidad que el ejercicio de profesiones al amparo de titulaciones oficiales para las que no es necesario un título académico, imponga la protección de bienes jurídicos que merezcan ser tutelados con la reserva de actividad por encima de la libertad de empresa que protege la CE.

Todo ello plantea la cuestión, en principio ajena al ámbito privado, de cuál sea la «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» a que se refiere el artículo, e introduce una sospecha de inclinación hacia la no exclusividad en este sector por parte del Legislador en favor de otros profesionales (en concreto, y muy claramente, los que tienen acceso directo a la colegiación debido a su formación académica de licenciados superiores, v. STS penal 8.2.1991, RA 970) o de titulaciones de muy distinto signo. Ello, al menos, hasta que el estatuto jurídico y el valor de la titulación para el ejercicio de esta profesión no se clarifiquen en el ámbito administrativo que le es propio (como, sin embargo, ya ha ocurrido, con resultado contrario a la reserva de actividad profesional de los APIS, por el art. 3 RDL 4/2000).

En todo caso, la obligación de colegiación sería un requisito cuyo cumplimiento correspondería al Administrador, en su caso, y no a la comunidad de propietarios, cuyo acuerdo de nombramiento sólo se verá afectado por un vicio de ilegalidad (y será impugnable por los propietarios disidentes conforme al artículo 18 LPH) si el administrador en cuestión carece de la «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida». Y ello porque el bien jurídico protegido por la LPH es la cualificación y profesionalidad del tercero que, sin tener interés directo en la buena administración del inmueble, tiene en sus manos los intereses económicos de los propietarios.

La falta de colegiación es un requisito absolutamente irrelevante en relación con la validez del acuerdo de nombramiento del administrador, tal y como se expresa el art. 13 LPH en la actualidad. Además, lo es por razones generales: las infracciones de los estatutos normativos que determinan determinadas calificaciones que deben concurrir en la persona del deudor, no determinan el incumplimiento de una contractual cuando no son objeto directo del pacto entre los contratantes, y se dirigen a salvaguardar el interés público y no el interés del acreedor. En este sentido es plausible que la Ley no haya mencionado este requisito a fin de regular el régimen orgánico de la comunidad.

Cuando el cargo de Administrador se ejerce por el propio Presidente u otro de los propietarios -siempre y cuando no sean profesionales de la administración de fincas designados precisamente por esta cualidad-, debe entenderse aplicable la presunción de gratuidad del art. 1711 I CC. En este caso, la práctica habitual de eximir al propietario Administrador de los gastos comunes o cualquier otra compensación económica se considera aplicación de la obligación del mandante de resarcir al mandatario de los daños y perjuicios que se le irroguen en el ejercicio del mandato, sin que la relación establecida a través de dichas compensaciones de lugar a la obligación de afiliación y cotizaciones a la Seguridad Social (STS 14.11.1973, RA 4723).

Competencias

Las funciones del cargo de Administrador, tal y como éste se encuentra hoy configurado en el artículo 20 LPH, se reducen a la vigilancia del orden del inmueble, su contabilidad presupuestaria, su conservación y mantenimiento, teniendo autonomía de decisión en las actuaciones de carácter urgente (en relación con las competencias autorizantes de la Junta de propietarios ex art. 14 LPH, que han reducido inexplicablemente las competencias autónomas sobre reparaciones ordinarias no urgentes anteriormente vigente), así como a las tareas propias del Secretario, (certificaciones y custodia de documentos de la comunidad), en caso de que éste no exista. No obstante, del art. 20 LPH resulta claramente que al Administrador le competen también funciones representativas, que podrán ser incluso ampliadas, extendiéndose hasta la esfera procesal (art. 21.1 LPH).

Además, la complejidad de las funciones atribuidas al Secretario (o Secretario-Administrador) en la LPH, y las responsabilidades que se derivan del ejercicio de sus nuevas funciones (y que se verán en el epígrafe siguiente), unidas a la inexistencia de un procedimiento de relevo similar al previsto para el Presidente en el art. 13.2 potenciarán sin duda la contratación de Administradores profesionales.

La existencia de un Administrador no priva al Presidente de la legitimación para actuar en el ámbito de las facultades contenidas en el artículo 20 LPH. El Presidente, exista o no Administrador nombrado, podrá realizar las funciones propias del Administrador de forma válida y eficaz para la comunidad, a no ser que éste haya sido especialmente apoderado por la Junta de propietarios.

El Administrador no está legitimado pasivamente frente a terceros por daños producidos por el mal funcionamiento de los elementos comunes de cuyo mantenimiento se encarga; la comunidad responde a través del art. 1908 CC, 10 LPH y 16 LOE, sin perjuicio de la competencia de la Junta de exigir responsabilidades al mismo en la esfera interna (SSTS 14.5.1993, RA 3550; 21.10.1991, RA 8231), y sin perjuicio de la posibilidad de imputar la responsabilidad por las sanciones administrativas que procedan al propietario que dificulte o dilate la ejecución de las órdenes de la Administración competente en materia de conservación, rehabilitación y mantenimiento de edificios (art. 10 LOE).

El administrador responde penalmente por la comisión de un delito de apropiación indebida (art. 252 CP) si se apropia del dinero de las cuentas comunitarias para fines propios (STS 13.6.2001, RA 6440); pero no por el tipo de administración fraudulenta (art, 295), ni falseamiento de cuentas anuales (art. 290) ni denegación de información y participación del art. 293 CP, por la interpretación restrictiva que se deriva del art. 297 CP.

Fuente: María Carmen González