Presidente de la Comunidad de Propietarios en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Presidente de la Comunidad de Propietarios. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

En el Funcionamiento de la Comunidad de Propietarios

Ideas Básicas

A de ser propietario (como el secretario y los vicepresidentes), la obligación de ejercer la presidencia se concreta en la responsabilidad por desatención al cargo. Se puede designar: por turno rotatorio, por elección y por sorteo. Nota: véase también la información sobre el secretario de la Comunidad de Propietarios en España y sobre el administrador de la Comunidad de Propietarios en España. Asimismo, sobre los vicepresidentes de la Comunidad de Propietarios en España.

El Presidente de la Comunidad de Propietarios en España

Nombramiento y relevo

Aunque la Exp. M. LPH 49/1960 alude al Presidente como representante «de todos los propietarios», el actual art. 13 LPH lo califica de «órgano» y le confiere la «representación legal» de la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que la afecten. Ello supone la afirmación del carácter orgánico de la representación del Presidente con respecto al ámbito de intereses de la comunidad, que había venido sosteniendo una jurisprudencia unánime (SSTS 19.6.1965, RA 3666; 20.4.1966, RA 2169; 31.5.1971, RA 2294; 5.3.1983, RA 1423; 16.2.1985, RA 558; 1.7.1989, RA 5278; 3.7.1989, RA 5285; 17.7.1989, RA 5790), aunque la falta de personalidad ha llevado en ocasiones a situar innecesariamente la representación del Presidente en una zona «intermedia» entre la representación orgánica y la voluntaria (SSTS 5.6.1979, RA 2318, 10.6.1981, RA 2519; 26.5.1982, RA 2601).

La necesidad de que el Presidente sea uno de los propietarios se establece de forma imperativa en el art. 13.2 LPH (SSTS 16.1.1985, RA 558; 1.7.1989, RA 5278; 13.3.1990, RA 1691, 18.3.2003, RA 2753), sin perjuicio de que la protección de la apariencia jurídica creada frente a terceros de buena fe lleve generalmente a la jurisprudencia a estimar caducada la acción impugnatoria del acuerdo de su nombramiento (STS 28.10.1974, RA 4041; STS cont. 26.4.1980, RA 3108; SSAP Palma de Mallorca 6.2.1979, AC 477, Badajoz, 7.7.1999, AC 1982).

Salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, la duración del cargo, que sigue siendo anual, ya no es prorrogable tácitamente por períodos iguales (anterior 12 III LPH), sino que al transcurso de ese tiempo habrá de procederse a nueva elección, respecto de la que los procedimientos del turno rotatorio o sorteo tienen carácter subsidiario (por lo que existiendo candidatos, tendrá que procederse a la adopción de un acuerdo). Sin perjuicio de la posible remoción en cualquier momento a través de acuerdo adoptado en Junta extraordinaria, no está limitado el número consecutivo de nombramientos referentes a una misma persona.

El cargo de Presidente, sea designado por elección, turno rotatorio o sorteo, es de obligatoria aceptación por el nombrado. Pero éste podrá verse después relevado de su función judicialmente, alegando causas justificadas dentro del plazo de un mes tras su nombramiento (si es ausente se entenderá que tras la notificación del mismo), a través del trámite judicial del art. 17.3ª final LPH, en cuyo caso el juez nombrará resolverá lo que proceda (ej. que procede el turno rotatorio, o el sorteo, o una nueva convocatoria de Junta; pero no el nombramiento judicial directo, SAP Cantabria 25.10.1999, AC 2203) nombrando en su caso un sustituto interino, mientras se procede al nuevo nombramiento según lo acordado.

Al mismo proceso podrá acudirse (se entiende que por parte de cualquier propietario) ante la imposibilidad de nombrar Presidente «por cualquier causa» (entendemos que también porque no exista Presidente en funciones para convocar la Junta, sin que exista Vicepresidente nombrado). Dado que el turno rotatorio o el sorteo son mecanismos de nombramiento subsidiarios, esta imposibilidad sólo surgirá en tres casos: que no haya acuerdo sobre el turno rotatorio o el sorteo; que existiendo candidatos, ninguno alcance los votos suficientes (mitad más uno); o que pese a haber ido nombrándolos sucesivamente por cualquier medio (ej. sorteo o turno), todos los propietarios hayan ido solicitando sucesivamente el relevo de su cargo, o manifiesten su intención de hacerlo de ser nombrados.

Ámbito de la representación orgánica

La necesidad de que el asunto afecte a la comunidad constituye el presupuesto de la válida actuación del Presidente como órgano de la misma. Esto excluye que pueda representar validamente los intereses de los propietarios en cuanto a los intereses derivados de los elementos privativos (SSTS 16.6.1973, RA 2541; 30.11.1988, RA 8728), así como en relación a situaciones jurídicas anteriores a la constitución de la comunidad (pretensiones derivadas del cumplimiento de los contratos suscritos por los propietarios con terceros en la etapa de prehorizontalidad, STS 22.5.1993, RA 3723). La actuación procesal activa en los asuntos que afectan a la comunidad comprende:
1) Acciones derivadas de la posición contractual de la comunidad frente a terceros en el ámbito de la administración de los elementos y servicios comunes.
2) Acciones petitorias, posesorias y declarativas de derechos de la comunidad en relación con los elementos, servicios e instalaciones comunes, tanto frente a propietarios como frente a terceros.
3) Acciones de protección material del inmueble, donde se incluyen las acciones por defectos constructivos contra los sujetos comprendidos en derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) el art. 1591 CC (hoy art. 17 LOE) cuando la reparación, sustitución o destrucción de lo mal hecho sean aún posibles para los responsables o a su costa (en caso contrario, la indemnización corresponde a los propietarios por la pérdida de valor de la cosa, en función de sus respectivas cuotas, o del daño evaluable que hayan sufrido en sus elementos privativos).

En la esfera procesal pasiva, existe litisconsorcio pasivo necesario entre la comunidad representada por el Presidente y el resto de los comuneros cuando la demanda contra la comunidad afecte a los intereses comunes y, a su vez, a los intereses privativos de los condueños sobre su espacio privativo (STS 24.7.1989, RA 5765, sobre negatoria de servidumbre de luces y vistas, RDGRN 6.10.2001, RA 2087, sobre servidumbre de paso); cuando se discutan cláusulas del título constitutivo que diseñen prerrogativas del propietario individual; así como cuando se impugne la fijación de cuotas de participación (STS 8.6.1985, RA 3099; SAP Barcelona 3.1.1996, AC 79). Pero no existe litisconsorcio pasivo necesario entre la comunidad, única demanda demandada por el propietario, y los agentes intervinientes en el proceso de edificación del edificio, puesto que el deber de reparación de los elementos comunes que la comunidad asume frente a sus miembros es independiente de la causa de los defectos que hacen necesaria la misma (STS 1.7.2000, RA 6876). Tampoco es necesario demandar a todos los propietarios, bastando dirigir la demanda contra el Presidente como órgano de representación de la misma, si la servidumbre y existe y lo que se pretende es la condena de la comunidad a la realización de las obras que la hagan efectiva (STS 21.4.2004, RA 2334).

Demandada la comunidad, el Presidente es el legitimado para contestar a la demanda en su nombre. Pero la falta de personalidad jurídica de la comunidad impide negar a cada propietario la condición de parte demandada, a los efectos de comparecer en el proceso y articular su defensa de forma distinta de la comunitaria, bajo otra defensa y representación en los casos en que sus intereses vayan a quedar directamente afectados (STC 14.6.1999, RTC 115).

Delimitación de competencias

Dentro de los asuntos que afectan a la comunidad, la eficacia de la representación del Presidente aún encuentra otros límites derivados de las competencias decisorias que la LPH atribuye de forma exclusiva a la Junta de Propietarios. Esta habrá de aprobar la actuación representativa del Presidente cuando tenga por consecuencia
actos de alteración de elementos comunes (STS 30.7.1991, RA 5673, SAP Zaragoza 22.10.199, AC 1946)), obras ordinarias (salvo las urgentes), extraordinarias o de mejora (arts. 11 y 14 LPH), o actos que tengan como consecuencia la modificación del título o los Estatutos (TSJ Navarra, 7.3.1996, RJCA 1942), dado que la potestad sobre la normativa interna corresponde exclusivamente a la Junta de Propietarios. No obstante, una vez recaído el acuerdo de autorización, su posterior impugnación no afecta a los terceros que contrataron con el Presidente, que tampoco pueden rebatir la legitimación de éste en virtud de la irregularidad del acuerdo de autorización (STS 29.1.1983, RA 400).

Forman parte del contenido ilimitable del poder de representación del Presidente (a pesar de la desafortunada limitación que parece derivarse del actual art. 14 LPH) todas las actuaciones extraprocesales relacionadas con la conservación del edificio (v. art. 10 LPH), con el mantenimiento de los servicios, y la contratación de éstos con terceros, así como las función de vigilancia del orden comunitario por parte de los propietarios del inmueble, haciendo al efecto los apercibimientos oportunos (art. 7.2 LPH).

En la esfera procesal, está legitimado pasivamente siempre que el asunto afecte a la comunidad, pero no lo está para allanarse a las pretensiones que impliquen competencias de la Junta de propietarios (SSAP Valencia 18.3.1993, AC 399; Barcelona, 15.1.1990, s.r) ni para los procesos en los que se pretenda imponer una servidumbre, porque esta limitación afecta, además de al edificio en su conjunto, a todos los propietarios de los elementos privativos (v. RDGRN 6.10.2001, RA 2087).

En la esfera procesal activa, el acuerdo de autorización de la Junta se ha convertido en requisito de legitimación para el proceso en dos casos tradicionalmente excluidos por los Tribunales: acuerdo de demandar la cesación (y, en su caso, privación del piso o local) en los casos de realización de actividades prohibidas según el art. 7.2, y en el caso de la exigencia judicial de las deudas vencidas a través del proceso monitorio contemplado en el art. 21 LPH y 812 y sigts LEC. La autorización de la Junta para litigar, además de requerirse la certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación de la deuda como requisito de procedibilidad, es hoy claramente necesaria tanto para el Presidente como para el Administrador, según los términos del art. 21.1 LPH.
La falta de autorización de la Junta de propietarios cuando ésta es necesaria es subsanable en el trámite de comparecencia previa (STS 5.7.1995, 5463; 9.4.1996, RA 2911, 16.11.2001, RA 9459). En la nueva
LEC, la certificación del acuerdo de la Junta en los casos indicados puede ser tratada más acertadamente como causa de inadmisión de la demanda, ex art. 403.3 (para el juicio ordinario). En casos más dudosos, la cuestión de la necesidad de autorización previa de la Junta puede ser tratada (y en su caso, subsanada) por el trámite del art. 146.1ª LEC.

Ampliación jurisprudencial de la esfera representativa

En el ámbito de las acciones contra los responsables de los defectos constructivos que afectan a los elementos privativos, el TS ha ampliado la representación del Presidente a los asuntos privativos de los propietarios, negando que los terceros puedan oponer el carácter común o privativo de la acción ejercitada y considerando el voto favorable en la Junta de Propietarios como un apoderamiento individualizado dirigido al Presidente, que no obstante se considera legitimado para actuar en nombre «de la comunidad» (SSTS 2.12.1989, RA 8790; 24.9.1991, RA 6279; 8.1.1992, RA 153; 2.10.1992, RA 7516; 22.10.1993, RA 7758, 16.3.1994, RA 1985; 25.2.1997, RA 1329, 7.3.2000, RA 1509; 16.10.2000, RA 8044, RA 8.7.2003, RA 4612). El resultado es que, en caso de que la acción entablada por el Presidente pretenda frente a un tercero la satisfacción de derechos de los propietarios en relación con sus elementos privativos, su legitimación debe mantenerse a no ser que exista una oposición expresa o formal por parte del propietario afectado (SSTS 3.3.1995, RA 1777; 22.11.1997, RA 8097; SAP Segovia, 30.9.1999, AC 2309, STS 16.11.2001, RA 9459).

Con base en una pretendida ilimitabilidad de los poderes de representación orgánica del Presidente, o en la existencia de una apariencia de representación, la jurisprudencia niega que la falta de autorización de la Junta pueda invalidar la eficacia de su actuación frente a los terceros que se relacionan con él, independientemente de que el «tercero» sea un arrendatario o persona ajena a la disciplina comunitaria (SSTS 19.6.1965, RA 3666). En la esfera procesal se niega asimismo que los terceros puedan excepcionar con base en la falta de personalidad en el Presidente actor por no alegar la representación con que demanda (SSTS 29.4.1985, RA 1996; 15.1.1988, RA 120; 3.2.1983, RA 801), sin atender al hecho de que en este caso la ilimitabilidad de los poderes del órgano perjudica y no beneficia al tercero que se relaciona con él.

Finalmente, valorando a priori el resultado favorable de la acción ejercitada, la legitimación procesal del Presidente sin acuerdo de la Junta se ha basado en su condición de copropietario, alegando que cualquier comunero, y el Presidente lo es, puede actuar en juicio en beneficio de la comunidad (SSTS 9.7.1986, RA 4426, 10.6.1981, RA 2519, 28.3.1985, RA 1220; 23.5.1989, RA 3879; 28.10.1991, RA 7242).

No obstante, las SSTS 11.12.2000 (RA 9888) y 6.3.2000 (RA 1362), que niegan la legitimación procesal del presidente que entabla acciones frente a terceros sin autorización de la Junta, parecen haber inaugurado una tendencia más ajustada al reparto legal de competencias entre órganos.

Fuente: María Carmen González