Características de las Cooperativas de Viviendas en España en España

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ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS Y LOCALES

Título de la cesión de las viviendas y locales a los socios

Según lo dispuesto en la DA 5ª, 2 LC, las entregas de bienes y prestaciones de servicios proporcionadas por las sociedades cooperativas a sus socios, ya sean producidos por ellas o adquiridas a terceros para el cumplimiento de sus fines, no tendrán la consideración de ventas.

Pero sí son auténticas ventas las que efectúa la cooperativa a sus socios al margen de la actividad cooperativizada, esto es la que tiene por objeto la venta de locales comerciales o instalaciones complementarias (art. 89.4 LC y SSTS 24.2.1992, RA 1513 y 24.9.1994, RA 6988).

Este carácter «mediador» de las cooperativas de viviendas introduce algunas peculiaridades en lo que respecta a la promoción y transmisión de la propiedad inmobiliaria en relación a los socios cooperativistas que han sido puestas de manifiesto en los trabajos sobre el tema de TRUJILLO DÍAZ. El ingreso del socio en la cooperativa, no es un arrendamiento de obra ni una compraventa de piso futuro (de ahí la inaplicación de la normativa protectora de consumidores a los socios, v. SAP Cadiz 25.7.2005, AC 1647, Madrid, 30.3.2006, AC 1735), sino el resultado de un contrato de tipo asociativo, aunque éste se acompañe de cláusulas de adjudicación provisional por precio aproximado, o de las que facultan la separación del adquirente del proyecto, presentando un sustituto (STS 12.11.1990, RA 8702). La primera consecuencia es que el socio o la cooperativa, para desvincularse, deben hacerlo por la vía de la baja voluntaria o la expulsión, respectivamente, y no por la vía de la resolución contractual de la adjudicación (SAP Barcelona 29.1.1992, RGD 1992, pág. 7428), ni esta desvinculación social se produce por el solo hecho de que el socio no resulte adjudicatario, en tanto no haya existido acuerdo del Consejo Rector en tal sentido (STS 14.10.2005, RJ 859).

Pero la anterior doctrina no se aplica en caso de transmisión voluntaria del derecho a la adjudicación, en cuyo caso se pierde la condición de socio (STS 9.12.2002, RJ 10434). A la inversa, la SAP Valencia 13.5.1999, AC 1697 entiende que la dimensión mutualista de la cooperativa de viviendas impide el ejercicio del derecho a la baja voluntaria si a la misma no va aparejado el apartamiento del proceso constructivo no concluido. Si no se pretende la pérdida de la condición de socio, la cooperativa sí puede resolver de forma autónoma la adjudicación, para lo que se exige entonces el requerimiento previo del art. 1.504 CC (SSTS 21.1, 13.3, 23.12 y 31.12 de 1992, RRAA 1517, 2177, 10655 y 10424).

La segunda es que el pago de las aportaciones sociales y las cuotas de entrada exigidas no son parte del precio de una compraventa aplazada del art. 1356 CC, sino la forma que tiene el socio de contribuir a la consecución del objeto social, por lo que el TS ha entendido, salvo alguna excepción (como la de la STS 7.1.1992, RA 151, y SAP Madrid -25ª- 26.4.2001, AC 189569, 19 de abril de 2001, AC 188554 y 188556, éstas últimas en el sentido de exigir que la Asamblea General acuerde la aportación obligatoria adicional), que el propietario debe soportar el coste de la vivienda superior al inicialmente previsto, sin poder escudarse en la liquidaciones efectuadas por la cooperativa (SSTS 16.12.1986, RA 7446; 22.5.1992, RA 4277; también SAT Valencia 25.1.1998, RGD 1989, pág. 1584; SSAP Almería 7.3.1998, AC 688,). Por otra parte, la simple condición de socio no legitima al cooperativista para exigir el otorgamiento de escritura pública de adjudicación (STS 4.6.1992, RA 4994), a no ser que las viviendas hayan sido ya adjudicadas sin que se haya rellenado la forma pública (STS 12.6.1992, RA 3417), o para enervar la acción de desahucio por precario si no ha habido adjudicación (SAP Murcia 12.5.1995, Act. Civ. 1996, 111). Tampoco es posible reconocer una tercería de dominio al socio cooperativista antes de la adjudicación de la vivienda, como afirman acertadamente las SSTS 17.4.1990, (RA 2720), 4.6.1992, (RA 4994) y la SAP Madrid 5.3.1998, AC 4875.

La STS 10.12.1991 (RA 8926) rechaza la tercería incluso aún cuando el socio poseía ya la vivienda, porque lo hacía en régimen de acceso diferido a la propiedad. Pero tras la adjudicación, el adjudicatario ha de considerarse tercero aún cuando no haya pasado el plazo de cinco años de responsabilidad por las deudas sociales (art. 15.4 LC), sin perjuicio de la acción revocatoria en caso de que se estime que la adjudicación ha sido realizada en fraude de acreedores.

Responsabilidad de la cooperativa por defectos constructivos

Pese a que la actividad de la cooperativa de viviendas es, por definición, la promoción de viviendas (art. 89 LC), la jurisprudencia ha venido entendiendo que no puede atribuirse a la misma la consideración de

promotora, entendiendo por esta categoría la equiparación jurisprudencial al contratista, a los efectos de considerarla garante con base en el (ya derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la DD LOE) artículo 1591 CC (SSTS 20.2.1989, RA 1212; 6.3.1990, RA 1672; 8.6.1992, RA 5168; 28.4.1993, RA 2953; SSAP Valencia 26.9.1996, AC 1708 y Burgos, 9.12.11998, AC 2586; en contra, STS 17.7.1990, RA 5860, 8.10.1990, RA 7585 y 24.9.1991, RA 6279, pero es de resaltar que al menos en las dos últimas la cooperativa había sido utilizada como ente interpuesto entre la real promotora y los adquirentes de viviendas). Según el TS, falta en ellas la intención de destinar las viviendas y locales construidos al tráfico con terceros para obtener un beneficio económico (v. Capítulo XV 4 b)]. Pero aún cuando en virtud de esta doctrina la cooperativa no respondía por el artículo 1591, si respondería contractualmente frente a los adquirentes de locales o socios adjudicatarios de viviendas en virtud del art. 1718 CC, responsabilidad de la que podían defenderse anticipadamente demandado al causante de los defectos (STS 8.6.1992, RA 5168). El art. 17.4 LOE ha tenido en cuenta la especial posición del gestor profesional de cooperativas, cuyo sometimiento al régimen de responsabilidades y garantías previsto por la LOE está plenamente justificado.

Pero la LOE también predica la condición de promotor de quien promueve colectivamente (art. 9.1), en cuyo caso la cooperativa se considera también promotora aún cuando no exista la gestión externa del gestor de cooperativas, lo que, entre otras cosas, las sujeta al régimen de responsabilidad previsto en el art. 17.3 y al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 19 en cuanto a las garantías de suscripción obligatoria, aún cuando no lleguen a transmitir las viviendas a sus socios durante el plazo de garantía (la excepción contenida en la DA segunda LOE en cuanto al promotor individual no alcanza a quienes promueven en régimen cooperativo, aún cuando la promoción no esté mediatizada por el gestor de cooperativas a que se refiere el art. 17 LOE). Por ello es criticable que el art. 20 LOE no haya previsto un control del cumplimiento de dicho artículo en el momento de inscribir la extinción de la cooperativa en el Registro de Entidades cooperativas (art. 76 LC), al que son de aplicación los arts. 16 y sigts. LGC hasta el desarrollo de la DF 1ª LC (cfr. DD 1ª LC). Por lo demás, es dudoso que el art. 17.3 LOE haga variar la doctrina jurisprudencial expuesta.

Responsabilidad de los socios adjudicatarios frente a los acreedores de la cooperativa

La actividad mediadora de la cooperativa de viviendas con respecto a sus socios adjudicatarios conlleva otra peculiaridad. Pese a lo dispuesto en el derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) art. 71 LGC (los socios no responderán personalmente de las deudas sociales salvo disposición en contrario de los Estatutos) y lo dispuesto en el art. 15.3 LC (responsabilidad limitada a las aportaciones sociales suscritas, estén o no desembolsadas) el TS ha declarado la responsabilidad personal ilimitada de los socios adjudicatarios, en virtud de la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto, por la falta de pago de la cooperativa frente a los suministradores o constructores que contrataron con ella durante el proceso de construcción (SSTS 118.6.1991, RA 4522; 19.5.1993, RA 3803; 29.3.2001, CCJC 58; SSAP Ciudad Real 21.12.1998, AC 2569, Zaragoza 3.4.2000, AC 1286, Baleares 14.6.2007, AC 1802).

Asimismo la STS 16.2.1998 (CCJC 47), y la SAP Valencia 12.6.1996 (RGD 1996, pág. 10608), entendieron que el transcurso del plazo de cinco años durante los que se mantiene la responsabilidad del socio por las deudas sociales contraídas por la cooperativa antes de su baja (art. 15.4 LC) no afecta a la empresa constructora, quien puede dirigirse frente a quien fue socio si llegó a ser efectivamente adjudicatario de la vivienda. La SAP León 2.6.1994 (Act. Civ. 1994, 2554) llegó incluso a hacer responsable de las deudas de la cooperativa a la comunidad de propietarios constituida tras la adjudicación de los pisos y locales a los socios, por entender que ésta había sustituido a la cooperativa sin solución de continuidad y con transmisión de los compromisos asumidos por aquélla. Sin embargo, esta doctrina no se ha aplicado cuando el acreedor es el cedente del solar a cambio de pisos futuros, caso en el que se entiende que no cabe cumplimiento en forma específica si no existen viviendas
desocupadas (STS 31.12.1994, RA 10490) La SAP Madrid 27.2.2007 (AC 16662) basa esta responsabilidad en que la adjudicación de las viviendas sin haber satisfecho las deudas era una situación conocida por los socios cooperativistas.

En todas las SSTS citadas existe un denominador común consistente en el incremento patrimonial obtenido por el cooperativista adjudicatario, que obtiene su vivienda sin contribuir cooperativamente a las derramas adicionales, todo ello a costa del empobrecimiento de un tercero que ha aumentado el valor de su adjudicación. Por ello (a no ser que existan otras razones que lo justifiquen) no cabe levantar sin más «el velo cooperativo» cuando la pretensión de los acreedores no está causalizada en los pisos adjudicados, sino en el daño derivado del cumplimiento tardío o incorrecto de la cooperativa en su obligación de entrega (vgr. la cláusula penal por retraso en la entrega de locales al cedente de solar, o la reparación de las deficiencias constructivas en los mismos a costa de la cooperativa). En favor de estas exclusiones se pronuncia acertadamente la SAP Albacete 10.7.2000 (nº 399/2000).

Según la STS 28.10.2002 (RA 9185), estimada la acción principal ejercitada en reclamación de las deudas sociales a los cooperativistas demandados «por carecer la cooperativa de solvencia», no es incongruente la sentencia que condena a los socios adjudicatarios sin pronunciarse sobre la solvencia de aquella, puesto que ese es, en opinión del TS, un extremo a valorar en ejecución de sentencia; pero sí es incongruente
«extra petita» la sentencia e improcedente la condena de aquellos al pago de las cantidades concretas que éstos deben a la cooperativa codemandada en los términos de la acción subrogatoria ejercitada con carácter subsidiario de la anterior. Esta solución es criticable porque fundamentado el recurso únicamente en la falta de pronunciamiento y prueba acerca de la insolvencia de la cooperativa, la sentencia que casa la de la Audiencia, confirmatoria de la del Juzgado en cuanto al fondo y condena a éstos a responder subsidiariamente de forma mancomunada supone de hecho una reformatio in peius para los recurrentes que debían a la cooperativa una cantidad menor a la que resulta de la responsabilidad subsidiaria mancomunada que establece el TS.

Aportaciones de los socios cooperativistas y sobreprecio en VPO

Según la jurisprudencia (SSTS 28.1.1991, RA 9808; 22.5.1992, RA 4277; 3.2.1986, RA 411; SSAP Vizcaya 9.4.2001, AC 909, León, 7.1.2003, AC 180478; pero en contra STS 7.1.1992, RA 151), no puede considerarse vulnerado el artículo 112 del D 2114/1968, que prohibe el sobreprecio o prima en la venta, arrendamiento o acceso diferido a la propiedad, cuando, a fin de transmitirle definitivamente la propiedad sobre la vivienda poseída, se exigen del socio cantidades suplementarias para cubrir el coste de la construcción que no pueden ser asumidas por la difícil situación financiera de la cooperativa. Y ello porque entiende que los socios cooperativistas vienen en todo caso obligados a sufragar el coste real de las mismas, ya que son corresponsables de la gestión financiera de la cooperativa y copromotores del edificio. Sin embargo, esta solución jurisprudencial, válida en la esfera jurídico-privada, ha de compatibilizarse hoy con lo dispuesto en el art. 2.3º RD 2028/1995, sobre condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de las promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los planes estatales de viviendas.

Según la norma, en ningún caso, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los honorarios de la gestión, podrán ser superiores al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia.

Por ello habrá que entender que, a la obligación del socio de asumir el coste real final de la vivienda, se unirá la pérdida de la condición de VPO del inmueble en cuestión, ya que, según el mismo precepto, el incumplimiento de la anterior limitación será causa suficiente para interrumpir la financiación cualificada estatal, así como para la exigibilidad del reintegro de las ayudas económicas percibidas, con los intereses legales correspondientes; ello sin perjuicio de la exigencia de la responsabilidad que proceda respecto de los órganos de la cooperativa o comunidad y, en su caso, de la propia entidad gestora. Igual independencia entre las esferas civil y administrativa se ha estimado cuando la infracción de la normativa reguladora de VPO se ha producido por acumular el cooperativista derechos sobre más de una vivienda tras la transmisión efectuada por uno de los socios con consentimiento de la cooperativa (la STS 19.10.1979, RA 3395, considera válida la transmisión en la esfera privada sin perjuicio de las consecuencias derivadas de la infracción del RD 2660/1976).

No obstante lo anterior, el art. 2 in fine RD 2028/1995, no considera partidas imputables al coste de la vivienda en régimen de cooperativa, a los efectos de la prohibición de prima o sobreprecio, las aportaciones al capital social (por su reintegro al socio aportante tras la liquidación), las cuotas sociales de ingreso o periódicas [por ej. para el fondo de educación y promoción], ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa.

Para la STSJ Navarra 26.4.1994 (RJCA 1994, 950), la cuota de ingreso de 500 pts. en una cooperativa de VPO, sin estar autorizada dicha publicidad conforme al art. 113 D 2114/1968, constituye un adelanto de precio o un sobreprecio; en cualquier caso, se trataría de una conducta prohibida.

Especial consideración de la entrega de locales comerciales a los socios

El TS no entiende comprendidos dentro del ámbito de esa especial relación mediadora, distinta de la compraventa, que une a la cooperativa con sus socios, la adjudicación de locales comerciales a éstos. La existencia de estos locales es una circunstancia que no altera la consideración de la cooperativa como tal, y los mismos pueden transmitirse a terceros no socios (art. 89.4 LC). Por lo tanto, la posición de los socios adjudicatarios de los locales frente a la cooperativa sí es la de un comprador (STS 24.2.1992, RA 1513).

Operaciones de las cooperativas de viviendas con terceros

Las cooperativas de viviendas únicamente pueden arrendar o enajenar a terceros no socios los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad (art. 89.4 LC), pero no las viviendas. El destino eventual del beneficio es decidido por la Asamblea General, si bien en las cooperativas de adjudicación de viviendas en régimen de propiedad individual estos ingresos suelen destinarse a reducir el coste de las viviendas para sus socios, evitando en este caso que se produzca un excedente positivo contable por esa cuantía, y la consiguiente carga fiscal.

Fuente: María Carmen González

COOPERATIVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

Pluralidad de propietarios surgida de la adjudicación de pisos y/o venta de locales

La actividad de las cooperativas de viviendas en España se ha caracterizado por su objeto exclusivo de proporcionar viviendas o locales en régimen de propiedad a sus socios, sin que haya obtenido éxito la fórmula específica de la propiedad cooperativa del edificio unida a un derecho de uso individualizado por parte del socio sobre el piso o local determinado. No obstante, en las cooperativas de viviendas que tienen por objeto la transmisión de la propiedad a sus socios una vez concluido el proceso de edificación, no puede admitirse la posibilidad de que el régimen asociativo de la cooperativa sustituya, con su permanencia tras la adjudicación en propiedad de los pisos y locales, a la organización prevista en la LPH; y ello aún cuando aún cuando la cooperativa en cuestión asuma en su objeto la administración o conservación de las viviendas y locales (vgr. SAP Baleares 17.3.2003, JUR 199702).

Pese a lo que en principio pudiera desprenderse de la lectura del art. 74 de la Ley 3/1995 de Valencia (hoy derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por Ley 8/2003, -según el cual «las viviendas serán adjudicadas en propiedad a cada socio y constituirán régimen de propiedad horizontal, o bien manteniendo la administración de la comunidad en régimen de cooperativa o por cualquier otro título-, no es posible confundir o identificar a la comunidad de propietarios y a la cooperativa que construyó el edificio (STS 9.4.1996, RA 2911), ni existe mutua exclusión entre el fenómeno cooperativo y el nacimiento de una comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal. El régimen de propiedad horizontal surge -aún cuando no se haya otorgado el título constitutivo-, desde que diversos elementos privativos de un edificio o conjunto inmobiliario pasan a pertenecer, por cualquier título, a distintas personas (V. STS 10.10.1981, RA 3732, sobre industria molesta, autorizada por acuerdo anterior de la cooperativa de viviendas compuesta por los mismos propietarios, STS 25.3.2004, RJ 1714, sobre sorteo de uso privativo de elementos comunes en Junta cooperativa anterior a la disolución pero posterior a la adjudicación de viviendas y art. 80.3 Ley 2/1985 de Andalucía).

Ya hemos tenido ocasión de ver como las leyes autonómicas más recientes han evitado la posibilidad de esta confusión eliminando la posibilidad de «administrar» pisos y locales como objeto único. Pero igual conclusión ha de extraerse del art. 89.3 LC: cuando la cooperativa de viviendas retenga la propiedad de las viviendas y locales, (y sólo entonces) los estatutos establecerán las normas a las que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios, como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa (en igual sentido se expresa sin excepción la normativa autonómica). Se hace preciso entender que, a sensu contrario, cuando los pisos y locales comiencen a transmitirse existirá una organización imperativa (art. 2 LPH) comunitaria con sus propios estatutos y organización encargada de articular las relaciones de los propietarios y el uso del inmueble y las cosas comunes.

El Presidente, e incluso la comisión liquidadora de la cooperativa de viviendas, están legitimados para otorgar la escritura de división horizontal del edificio o edificios en cuestión, así como para redactar sus Estatutos, siempre que no se hayan adjudicado los pisos y locales a los socios -en cuyo caso los legitimados serían todos y cada uno de ellos-, y estén autorizados por la Asamblea de la cooperativa, actuando dentro de las directrices de ésta (SSTS 10.3.1989, RA 2032; 24.7.1995, RA 5600).

No obstante, cuando la extinción de la cooperativa se produzca y se constituya la comunidad en régimen de PH sin solución de continuidad, la SAP León 2.6.1994 (Act. Civ. 1994, 2554) considera que ésta se subroga en los compromisos adquiridos por aquélla y la SAP Cantabria 15.5.2000 (JUR 225239) considera que la comunidad de propietarios formada por los socios adjudicatarios de la cooperativa constituida tras la disolución y extinción de ésta no puede ir en contra de sus propios actos anteriores de autorización a un adjudicatario para la realización de obras afectantes a elementos comunes. Las SSAP Baleares 17.3.2003 (JUR 199702) y Asturias 5.3.2004 (JUR 222365) demuestran la dificultad interpretativa que tanto a nivel organizativo como en el plano de la legitimación procesal plantea la coexistencia de ambas organizaciones.

Cooperativas de cesión de viviendas en régimen de uso

Sólo en el caso de que la cooperativa tenga por objeto único la cesión en régimen de uso de las viviendas o locales, reteniendo la propiedad del edificio, es posible entender que no existirá una comunidad de propietarios regida por la LPH, ya que el propio art. 89.3 II LC (más claramente, la legislación autonómica), limita a este supuesto la posibilidad de que los Estatutos de las cooperativas de viviendas establezcan las normas sobre uso y disfrute de las viviendas, así como sobre los demás derechos y obligaciones de la cooperativa y de sus socios.

Cooperativas de administración y conservación de viviendas e instalaciones complementarias

En los casos en que la cooperativa de viviendas promotora del edificio tenga por objeto, además de la adjudicación de pisos y locales en propiedad individual a sus socios, la administración y conservación de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes del inmueble, la situación surgida será la de una cooperativa de viviendas inicialmente propietaria de la edificación que, tras la adjudicación de los pisos o locales a socios o éstos últimos a extraños, subsiste sin perjuicio del régimen de propiedad horizontal en el edificio, asumiendo dicha persona jurídica el papel del administrador del artículo 20 LPH (v. art. 13.6 LPH) siempre y cuando las personas físicas que actúen en su nombre tengan cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer el cargo (v. sobre ello Cap. XXXIV), y a cuyos órganos de representación puede la Junta de propietarios otorgar incluso el poder de actuar en juicio en nombre de la comunidad (art. 20 LPH).

Fuente: María Carmen González

BIBLIOGRAFÍA

AAVV, Las cooperativas de viviendas. Doctrina jurisprudencial, 1997; AAVV, Asociaciones, Fundaciones y Cooperativas, Cuadernos de Derecho Judicial XXII, 1995; CABANILLAS SÁNCHEZ, Comentario a la STS 17.7.1990, CCJC 24 (1990) §630; CORDERO LOBATO, Comentario al artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, CARRASCO PERERA, CORDERO LOBATO, GONZÁLEZ CARRASCO, 2ª ed. 2001); GONZÁLEZ CARRASCO, Comentario a la STS 9.4.1996, CCJC 42 (1996) §1132; Comentario a la STS de 28.10.2002, CCJC 60, 2003; LAMBEA RUEDA, Cooperativas de viviendas:promoción, construcción y adjudicación de la vivienda al socio cooperativo, 2007 2001; Comentario a la SSTS 29.3.2001, CCJC 58, 2002, págs. 91 y sgts. MUÑOZ DE DIOS, Posibles formas empresariales en la LPH, RCDI 1982, págs. 1505 y sigts; PAZ CANALEJO y VICENT CHULIA, Comentarios al Código de Comercio y legislación especial. T.III, 1990.

Los estudios más completos acerca de las implicaciones jurídico-civiles del acceso a la vivienda en régimen de cooperativa siguen siendo de TRUJILLO DÍAZ, Interposición gestora de las cooperativas de viviendas, AC nº 19, 2000; Comentario a la STS 16.2.1998, CCJC 47 (1998), §1288; Propiedad Horizontal en régimen cooperativo, CIRIEC (Legislación y Jurisprudencia) nº 10, 1999.