Comunidad de Vecinos en España en España

POSICIÓN DE LOS TERCEROS TITULARES DE DERECHOS DE USO FRENTE A LA COMUNIDAD

Sometimiento a la disciplina comunitaria

El art. 7.2 LPH se refiere tanto a los propietarios como a los ocupantes como sujetos obligados por la norma. Aunque con anterioridad a la Ley 8/1999 el propietario era claramente responsable ante la comunidad de las infracciones en el uso del inmueble y en la convivencia comunitaria cometidas por los ocupantes de su piso o local, ello era así «sin perjuicio de las acciones directas que procedan» (anterior art. 9.6º LPH, entre las que se encontraba la acción de la comunidad tendente al lanzamiento o la resolución del contrato del ocupante cuando el titular no lo hiciera, ex art. 19 II LPH).

Frente a la comunidad no se puede pretender la eficacia de los pactos entre arrendador y arrendatario (STS 20.11.1997, Act. Civ. 1998-9), sin perjuicio de los derechos que asisten al arrendatario frente al propietario arrendador, quien no mantuvo al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada en los términos del contrato (1554.3º, 1556 CC); y ello, aún cuando la prohibición estatutaria figure inscrita al tiempo de la adquisición, porque quien ofrece la titularidad de un derecho personal no puede exigir al contratante que consulte el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, para el caso de que se acceda extrajudicialmente a las exigencias comunitarias de cese de la actividad, cabrá frente al arrendador la acción de resolución [27.3 b) LAU] por «perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda», además de las acciones generales de anulabilidad por error o dolo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.
Hoy queda todavía más patente que a través de la realización de las actividades descritas en el art. 7.2 LPH, el arrendatario se sitúa frente a la comunidad el mismo lugar que el propietario. Esto último genera dos conclusiones: por ocupar la posición del propietario, el arrendatario ha de considerarse también «tercero» a los efectos de la vinculación al título y a los Estatutos (art. 5 III LPH) y, como tal, la comunidad no podrá instar frente a él la acción de extinción del vínculo arrendaticio por la realización de una actividad prohibida en una cláusula estatutaria no inscrita al tiempo de la celebración del contrato (STS 30.12.1986, RA 7838; SAP Murcia, 7.3.1994, AC 389).

La extinción de los derechos del ocupante

El art. 19 II LPH establecía un mecanismo procesal sustitutorio por el que la comunidad podía dirigirse contra el ocupante no propietario que no respetase los límites impuestos por el (anterior) art. 7 III LPH, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento o el lanzamiento del ocupante por cualquier otro título, sin necesidad de demandar al arrendador (SSTS 5.3.1990, RA 1666; 18.7.1991, RA 5397), pero en todo caso previo requerimiento de éste para que fuese él quien resolviera el vínculo contractual. El artículo no suscitaba ningún problema si se ponía en conexión con el art. 27.2.e) LAU, que establece como causa de resolución del contrato la realización por el arrendatario de actividades ilícitas, incómodas, insalubres o peligrosas; pero se planteaba la duda de si mecanismo sustitutorio (SSTS 18.7.1991, RA 5397; 27.4.1993, RA 2949; 28.9.1993, RA 6750) previsto en el (anterior) art. 19 II LPH podía actuarse igualmente cuando fuese el propietario quien hubiera permitido al arrendatario el ejercicio de la actividad prohibida, ya que, no teniendo en este caso acción de resolución el propietario arrendador, tampoco la comunidad podría actuar la resolución en sustitución ante la negativa a hacerlo de aquél.

Sin embargo, dos argumentos abonaban esta posibilidad. En primer lugar, la LPH partía, precisamente, de la negativa o imposibilidad del arrendador de instar la resolución. En segundo lugar, la propia LAU establece como causa de resolución la mera realización de actividades «incómodas» [art. 27.2.e)], poniendo de manifiesto que el sujeto protegido por la causa de resolución no es el arrendador, – que por definición no habita el piso o local-, sino el resto de la comunidad (v. SSTS 18.7.1991, RA 5397; 27.4.1993, RA 2949; 28.9.1993, RA 6750; SSAP Zaragoza 15.2.1993, AC 191; Valencia 15.4.1992, AC 525).

Además, nuestros Tribunales habían entendido que la posibilidad de lanzamiento o resolución contractual del (anterior) art. 19 II LPH no impedía la posibilidad de ejercitar frente al ocupante las acciones de simple cesación o de resarcimiento de daños y perjuicios que se considerasen suficientes para restablecer el orden comunitario (STS 10.7.1995, RA 5554), de forma recíproca a las acciones que correspondían al arrendatario frente a la comunidad por los perjuicios ocasionados a su situación posesoria sobre el piso o local derivados de la defectuosa conservación de los elementos comunes (SAP Valencia, 27.5.1996, AC 1020).

Hoy, el art. 7 LPH ha asumido esta construcción, y de forma más consecuente con la misma, la norma actual se dirige claramente al ocupante como sujeto infractor, pero, además, ha introducido la necesidad tanto de requerir directamente y únicamente al infractor no propietario [rechazada anteriormente por las SSTS 12.3.1991 (RA 911) y 27 de abril de 1993 (RA 2949)], como de dirigir la demanda de cesación, (y, en su caso, de indemnización de daños y extinción del contrato) de forma litisconsorcial contra ambos (ocupante y propietario). Este último no tiene que ser requerido previamente para resolver el contrato -para lo cual no está legitimado si el uso convenido contractualmente es el que resulta molesto o contrario a los estatutos-, pero su llamada al proceso es necesaria, tanto para la comunidad, que puede hacerle responder de forma solidaria con el ocupante de los daños y perjuicios causados (vgr. si permitió la actividad prohibida o manifiestamente molesta, dañosa o ilícita), como para él, que podrá defender la subsistencia del vínculo arrendaticio que se puede llegar a declarar extinguido. En definitiva, hoy no existen razones para pensar que la acción procesal ejercida por la comunidad para extinguir el derecho del arrendatario o titular de cualesquiera derechos de uso tiene carácter sustitutorio.

Consecuentemente con la jurisprudencia acerca del carácter sustitutorio de la acción de resolución entablada por la comunidad (SSTS 18.7.1991, RA 5397; 27.4.1993, RA 2949; 28.9.1993, RA 6750), se entendía que ésta habría de ejercitarse por los trámites del juicio de cognición previsto por la LAU (art. 39.2º), y no por los del declarativo que corresponda. Esta afirmación, y con ello el carácter sustitutorio de la acción, han sido contradichos nuevamente por la DF Primera 1 LEC, que ha sometido la sustanciación de las acciones del art. 7.2 LPH, sin excepción, a los trámites del juicio ordinario, sin perjuicio de las especialidades contenidas en el mismo.

La especial posición del usufructuario

Si el infractor es un usufructuario, la sanción procedente conforme al art. 7.2 LPH es la privación del uso y no la extinción de sus derechos sobre la vivienda. En el caso del arrendamiento, el derecho de uso se adquiere de forma derivativa, mientras que en el caso del derecho real de usufructo, el uso es el contenido originario del derecho, lo que explica el art. 520 CC.

Fuente: María Carmen González