Limitaciones de Uso en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Limitaciones de Uso. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Limitaciones de Uso de Elementos Privativos

Actividades prohibidas y destino estatutario

La jurisprudencia ha diferenciado entre el destino fijado para un elemento en los Estatutos («disposiciones no prohibidas por la Ley en torno al uso o destino del edificio», art. 5 III LPH), y la enumeración de actividades prohibidas en los Estatutos (art. 7 II LPH; no en los Reglamentos de régimen interior, Auto AP Alicante 4.4.1991, RGD 1991, 11329), que puede dar lugar a una demanda comunitaria de cesación que, de ser estimada, puede a su vez justificar la condena a la privación del uso del elemento privativo por un espacio de tiempo máximo de tres años. Las actividades que pueden hacerse cesar en este sentido (además de las dañosas y las «contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas») son las expresamente prohibidas en los Estatutos, según impone una interpretación restrictiva de las limitaciones del dominio. Así lo entendían ya, cuando el art. 7 hacía referencia a actividades «no permitidas» las SSTS 20.12.1989, RA 8855; 5.3.1990, RA 1666; 7.2.1989, RA 672; 21.1.1998, RA 58; RDGRN 20.2.89, RA 1694. Estas prohibiciones, a su vez, habrán de interpretarse por el Juzgador de forma restrictiva por su colisión con el derecho a la libertad de empresa (STS 31.5.1996, RA 9194, 30.5.2001, RA 3443) y sin que pueda estimarse correcto en la actualidad introducir elencos amplios de actividades caracterizados por su efecto (ej. «quedan prohibidas las actividades que puedan causar molestias»).

Esta prohibición constituye una cláusula de estilo que habrá que contrastar con un examen casuístico de la actividad. Las que, simplemente, parezcan contradecir el destino genérico fijado por los promotores en la descripción de la propiedad horizontal, sin quedar prohibidas, habrán de esperar a ser declaradas molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas para encuadrarse en la sanción del art. 7.2 LPH, lo que requiere un análisis fáctico acerca de las circunstancias de la actividad y de la incidencia de la misma en las condiciones del inmueble. Así lo declaraba ya anteriormente la jurisprudencia (SSTS 6.7.1978, RA 2749; 18.6.1990, RA 4765; 21.12.1993, RA 10101; SAP Cantabria, 14.5.1996, AC 912).

El actual art. 7 LPH ha introducido algunos matices cuyo alcance se hace preciso analizar, ya que el mismo, recogiendo en parte la terminología empleada por el art. 27.2.e) LAU 1994, prohíbe hoy al propietario la realización de actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres nocivas, peligrosas o ilícitas. Con anterioridad a la reforma operada por la Ley 8/1999, la redacción del art. 7 II LPH permitía claramente considerar incluida en el mismo una actividad si se probaba que provocaba una molestia para la comunidad que iba más allá de lo que el régimen de convivencia obliga a soportar (STS 23.11.1995, RA 8898; 14.11.1984, RA 5555). Incluso la STC 8.3.1999 (RTC 28) -con dos votos particulares contrarios-, denegó el amparo al propietario privado de su piso en aplicación del (anterior) art. 19 LPH considerando que su propia conducta personal molesta y perturbadora estaba incluida en las contravenciones enunciadas en el art. 7 LPH. Hoy, a salvo el caso de que la actividad en cuestión esté prohibida en los estatutos, parece que la actividad que antes se consideraba molesta habrá de considerarse «dañosa para la finca», o, como única alternativa, contrastar su adecuación con las «disposiciones generales» a que hace referencia el artículo. Cabe preguntarse si la redacción actual es una mera adecuación a lo que ya había establecido la jurisprudencia, o si por el contrario ha restringido la acción de cesación y la privación del piso o local a las actividades que dañen el inmueble (y no la convivencia) o sean contrarias a normas determinadas. Es pronto para decir por cuál de las dos interpretaciones se decantará la jurisprudencia, pero no parece existir una razón de peso por la que el carácter dañoso «para la finca» de una actividad no pueda ser interpretado como dañoso para la comunidad. Y toda actividad que supere los límites de molestia socialmente tolerables causa un daño que los propietarios no están obligados a soportar (v. en este sentido, SAP Cádiz 23.3.2002, SP 36644, sobre acción de cesación de tenencia de perro molesto).

Actividades prohibidas y autorizaciones administrativas

Pese a la utilización por parte de la jurisprudencia de los criterios técnicos establecidos en normas administrativas a fin de determinar en algunos casos (SSTS 14.11.1984, RA 5555; 20.3.1989, RA 2187; SAP Huesca, 25.5.1993, AC 972) el carácter incómodo, dañoso, peligroso o insalubre de las actividades realizadas por los propietarios en sus pisos o locales (art. 3 D 2414/1961), las autorizaciones o licencias administrativas son irrelevantes en cuanto a las consecuencias de orden civil contempladas por el art. 7.2 LPH en un doble sentido. De un lado, la consecución de la oportuna licencia no obliga a la comunidad a soportar la actividad comprendida en dicho artículo (SSTS 4.7.1963, RA 3524; 14.2.1989, RA 834; 27.6.1996, RA 524, 22.11.2001, RA 9709; SSAP Albacete, 10.11.1993, RJCLM 24.1998; Madrid, 6.7.1992, AC 1126 y 7.7.1993, AC 1969). De otro, es incorrecto entender (cfr. SAP Toledo 26.12.1994, RJCLM 24.1998) que la prueba de que una actividad es molesta en relación a la comunidad es, sin más, su sometimiento a licencia administrativa o su inclusión en el D 2414/1961 (SAP Cantabria, 14.5.1996, AC 912). A lo anterior no obsta que la existencia de reproche administrativo sí deba incidir en este extremo como indicio probatorio del carácter insalubre, incómodo o dañoso de la actividad a los efectos del artículo 7.2 LPH (STS 17.11.1993, RA 9104; SSAP Huesca 5.3.1993, AC 426; Albacete, 2.2.1996, AC 280) cuando aquél se deba a la imposibilidad de obtener el nivel de salubridad o seguridad impuesto por la norma administrativa, con más razón hoy, que la norma considera la contravención normativa en este punto como motivo de cesación y privación. Pero, repetimos, no puede entenderse que la comunidad haya de soportar cualesquiera actividades no prohibidas en los estatutos por el hecho de que no causen daños materiales a la finca o no contravengan las normas adminis- trativas reguladoras de actividades clasificadas, porque los arts. 1902 y sigts y 394 CC son disposiciones generales a las que el Juez civil habrá de atender en todo caso.

Según la SA Las Palmas 16.5.2000 (JUR 74875), las irregularidades administrativas de que adolezca la actividad deben ser denunciadas y, en su caso, corregidas ante la administración correspondiente no siendo el orden civil y, en concreto, la impugnación de acuerdos comunitarios la sede adecuada para dilucidar tal aspecto.

Cesación de actividades prohibidas y privación del uso

El actual art. 7 LPH, en su nueva redacción tras las modificaciones operadas en el mismo por Ley 8/999 y DF Primera.1 LEC 1/2000, unifica en una sola disposición la prohibición de realizar determinadas actividades y la sanción jurídica de la contravención de la misma que se contenía en el anterior art. 19 LPH. El precepto, como ocurría con su redacción en el art. 19 LPH anterior a la reforma operada por Ley 8/1999, es la respuesta del legislador a la inoperatividad de una condena al cumplimiento en forma específica de las obligaciones de abstención derivadas de las relaciones de vecindad y establecidas en el artículo 7 LPH. Pero la norma contiene algunas novedades procedimentales de interés: aclara que es el Presidente (a iniciativa propia o de cualquier propietario, quien en consecuencia no tendrá que solicitar la inclusión del asunto en el orden del día de la siguiente Junta) el legitimado para requerir la cesación de las actividades, comunicación que habrá de dirigirse tanto frente al propietario como frente al ocupante (SAP Valencia 17.1.2001, AC 549), en ambos casos bajo apercibimiento (lo que exige la advertencia explícita de acciones judiciales pertinentes en caso de desatención) sin previa autorización de la Junta y, con mejor criterio, determina que no es la Junta sino el Presidente quien puede entablar la demanda iniciadora del proceso, adjuntando a la demanda la acreditación de dicho requerimiento fehaciente y la certificación del acuerdo de autorización especial de la Junta de propietarios como requisitos (subsanables) de procedibilidad.

A diferencia de la norma anterior (art. 19 II LPH) la demanda contendrá la petición de cesación de la actividad prohibida como petición principal, y podrá contener asimismo, para el caso de ser estimada, la petición de condena al resarcimiento de los daños y perjuicios probados y asimismo la de condena a la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, atendiendo a la gravedad de la infracción y los perjuicios ocasionados. Si el infractor no fuese el propietario, la demanda habrá de contener la petición expresa de que se declaren extinguidos los derechos del ocupante relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. La redacción del art. 7 in fine («la sentencia podrá contener, además…»), no excluye la necesidad de solicitar cuantas pretensiones quieran hacerse efectivas, en virtud del principio dispositivo que rige en el proceso civil.

Con la actual redacción quiere ponerse de manifiesto la versatilidad de los pronunciamientos de la Sentencia (como ya habían entendido las SSTS 10.7.1995, RA5554 y 20.3.1989, RA 2187 y la SAP Palencia 24.4.1997, AC 651, que prorrogó la aplicación de la sanción según lo dispuesto en el art. 924 LEC), en el sentido de que hoy es claramente admisible el acogimiento parcial de la demanda en cuanto a algunas de las pretensiones de la comunidad actora (ej. sólo la cesación o ésta y los daños, sin privación), sin verse hoy obligado el órgano jurisdiccional a desestimar íntegramente la demanda de la comunidad por no considerar que la entidad de las infracciones justifiquen la única medida de privación contemplada por el anterior art. 19 II LPH (v. SAP León 10.1.1997, AC 495).

A diferencia de la remisión al juicio de cognición que establecían el anterior art. 19 II LPH y el art. cuarto Ley 8/1999, la redacción final del art. 7.2 LPH tras la DF Primera,1 LEC somete la sustanciación de este procedimiento a las normas del juicio ordinario (norma general en las acciones comunitarias en PH, art. 249 8º LEC 2000), con las especialidades del art. 7 LPH, que pueden resumirse como sigue:

Presentada la demanda, el Juez «podrá» acordar la cesación inmediata de la actividad (no del uso) bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia (arts. 726.2, 727.7º LEC, art. 556 CP), así como cuantas medidas cautelares fueran necesarias para la efectividad de la orden de cesación (art. 727.11ª LEC, vgr. ordenar la suspensión de las obras tendentes a ampliar la actividad prohibida). El mantenimiento de estas «especialidades» por la DF primera 1 LEC, que sin embargo ha modificado el tipo de procedimiento, hace pensar que las medidas cautelares que contempla se apartan de las normas generales de la LEC, no por supuesto en cuanto a sus requisitos o características (art. 726.1 LEC: ser exclusivamente conducente a hacer efectiva la orden de cesación que una apariencia de buen derecho apunta como necesaria y no ser susceptible de sustitución por otra igualmente eficaz aunque menos gravosa o perjudicial para el demandado), sino en cuanto a la prohibición general de ser acordadas de oficio por el Juez «salvo lo que se disponga para los procesos especiales» y en cuanto a la necesidad de audiencia del demandado.

Sin embargo, no puede considerarse que lo dispuesto en el art. 7.2 LPH sea en sí un procedimiento especial, sino que lo dispuesto en el mismo ha de interpretarse de conformidad con lo dispuesto en los arts. 721 y sigts. LEC (especialmente 732.2 II), sin perjuicio de que el Juez pueda, además de acordar estas medidas cautelares solicitadas para asegurar la efectividad de la acción de cesación, acordar otras solicitadas por las partes y tendentes a hacer efectiva la estimación de la petición de indemnización o incluso la solicitud de prohibición de uso (ej., impidiendo temporalmente la transmisión fiduciaria del uso del piso o local). Y habrá de dirigirse de forma litisconsorcial frente a propietario y ocupante en el caso de que el infractor sea este último.

El art. 7.2 LPH no excluye la acción de cesación que corresponda a un propietario contra otro, en virtud de las inmisiones o molestias derivadas de las actividades del demandado en su elemento privativo (SAP Madrid, 9.6.1999, AC 14646) como demuestra el art. 9.1g) LPH. Pero la pretensión de privación judicial del uso o resolución de los derechos del ocupante contempladas en el artículo 7 no corresponde al propietario individual al margen de la comunidad, sin perjuicio de las medidas cautelares que correspondan dentro del procedimiento impulsado por el propietario, que además, habrá de sustanciarse por los trámites del juicio verbal si sólo se pretende la tutela sumaria interdictal ante la perturbación del disfrute de su elemento privativo (art. 250.4º LEC).

Constitucionalidad del artículo 7.2 LPH

La privación del uso del piso o local como sanción al ejercicio de actividades prohibidas por el art. 7.2 (anterior 7 II) LPH fue declarada constitucional por la STC 301/1993, según la cual, lo así previsto por la Ley no guarda relación con la garantía de la propiedad privada que ha sido recogida constitucionalmente mediante la configuración del instituto expropiatorio, porque la CE no erige la propiedad privada y, en general, los derechos patrimoniales, como reductos intangibles frente a sanciones previstas por el propio Ordenamiento. Posteriormente, la STC 28/1999 ha optado por una interpretación amplia del concepto de actividad comprendido en dicho artículo, al entender que la privación del uso o local al propietario (en virtud del anterior art. 19 LPH) justificada, no en una actividad empresarial o profesional, sino en la conducta personal molesta y perturbadora de un propietario, no vulnera los derechos de fundamentales a la tutela judicial efectiva y a la libertad de residencia (en similares circunstancias, aplica el anterior art. 19 la SAP Valencia 23.6.1999, AC 1463). El peligro de la interpretación extensiva de la actividad objeto de sanción que realiza la STC citada fue puesta de manifiesto en el voto particular de dos de los magistrados que integraron el Tribunal.

En todo caso, la SAP Valladolid 13.10.1995 (AC 1877) que originó el recurso del amparo, plantea por sí sola otra cuestión, igualmente conectada con los derechos constitucionales, esta vez de los sujetos no infractores que conviven con el propietario. La SAP entendió correctamente que, en el caso, sólo el propietario (u ocupante) infractor podía ser privado del uso de la vivienda, puesto que la esposa era ajena a la actividad (en este caso, mejor, conducta) molesta. Pero para ello utilizó el incorrecto argumento de que la esposa era cotitular del piso debido al carácter ganancial del mismo, por lo que permanecía en él por derecho propio.

Fuente: María Carmen González