Información fiscal sobre la compra de viviendas en España en España

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Información fiscal sobre la compra de viviendas: Costes Fiscales y Arancelarios

Tributos que gravan la adquisición y tenencia de la vivienda por particulares

En la fase de adquisición. Está sujeta a IVA (tipo del 7% sobre el precio de venta) la primera entrega de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente (art. 91 Ley 37/1992, según art. 68 Ley 66/1997). No se consideran anexos los locales de negocio aunque se transmitan de forma conjunta con los anteriores (gravándose al tipo del 16%). Como consumidor, el adquirente soportará la repercusión por parte del promotor sujeto pasivo del impuesto (art. 88.1 Ley 37/1992). Si se realizan pagos anticipados, en cada uno de ellos habrá de pagar la cuota de IVA repercutido correspondiente, sin que sea posible repercutir la parte correspondiente al precio aplazado no abonado antes de que la vivienda sea entregada al adquirente (STS 10.2.1998, RA 970).

Si se trata de segunda transmisión de vivienda, la transmisión no está sujeta a IVA sino a ITP, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo del 6% (a salvo el tipo previsto por las CCAA, arts. 11 y 13.1º RD 1/1993, modificados por Ley 14/1996) sobre la base imponible constituida por el valor del inmueble.

La Ley 1/1998, de Derechos y Garantías del Contribuyente, regula el derecho de éste a ser informado por la Administración Tributaria de los valores fiscales de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de transmisión o adquisición (arts. 3 y 9.1).

La elevación a escritura pública está sujeta al impuesto de AJD (al tipo del 0’50% sobre el valor declarado en la escritura), siendo sujeto pasivo el adquirente (art. 30 RD 1/1993).

El adquirente ya no es sustituto del contribuyente en el actual impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos y el art. 89 TRLCU determina la imposibilidad de trasladar al mismo el coste del impuesto.
En la fase de tenencia. Los tributos de todas clases que gravan la propiedad de la vivienda y su uso forman parte del contenido de la información a suministrar por el promotor en caso de primera venta de viviendas (art. 5.3 RD 515/1989).

La propiedad de bienes inmuebles está sujeta al IBI (arts. 61 a 78 Ley 39/1988), al tipo inicial del 0’4 % sobre el valor catastral del inmueble (base imponible), tipo que puede incrementarse en función de los habitantes y el tipo de municipio (art. 73 Ley 39/1988). El sujeto pasivo es el propietario o, en su caso, el titular del derecho real de usufructo o superficie sobre el inmueble gravado. No se ha previsto un mecanismo de repercusión legal de las cuotas de IBI sobre arrendatarios o titulares de derechos de goce distintos de aquéllos.

Es preciso tener en cuenta que, con efectos desde 1.1.1998, se incorpora a la regulación del IBI el concepto de base liquidable, que se obtiene aplicando al valor catastral las reducciones previstas por el art 2 RDL 5/1997.

El valor de la vivienda en propiedad forma parte de la base imponible del IP (Ley 19/1991), aunque existe un mínimo exento de 17.000.000 (salvo que las CCAA determinen otro) que determina la no obligación de presentar declaración de este impuesto.

Tras la Ley 40/1998, el uso de la vivienda propia ha dejado de ser objeto de gravamen en el IRPF a modo de rendimiento presunto o ficticio calculado sobre un porcentaje del valor catastral. El art. 20 RDLeg 3/2004, de 5 de marzo (TRLIRPF) sólo considera como rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos o urbanos, o de los derechos reales que recaigan sobre ellos, los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Se considera como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos reciba el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluyendo el que corresponda a todos los bienes cedidos con el inmueble, con exclusión del importe del IVA repercutido.

En lo que se refiere al régimen fiscal de los alquileres, el RD Ley 2/2003, 25 abril, medidas de reforma económica ha supuesto una mejora de trato fiscal para el arrendador de viviendas en alquiler consistente en lo siguiente: se establece un tipo efectivo de 5% en IS para rendimientos

de contratos de alquiler de compañías de nueva creación que inviertan en inmuebles urbanos para destinarlos a alquiler. La superficie de vivienda deberá ser inferior a 100 mts. o de VPO. El objeto de estas sociedades debe ser el alquiler de bienes de naturaleza urbana y destinar a este fin un mínimo de diez viviendas. Un tercio de los contratos deberá incluir una opción de compra ejercitable entre 5 y 7 año, para vivienda libre, y del 10 0 25, para VPO. La evolución del coste del alquiler estará limitada a 0’75 puntos en vivienda libre. Las sociedades tendrán un tipo efectivo del 1% para los rendimientos de contratos de alquiler que, adicionalmente, su renta esté limitada o se trate de VPO, en ambos casos con opción de compra.

Aranceles notariales y registrales

Los aranceles notariales relacionados con la transmisión de viviendas están regulados en el RD 1426/1989, principalmente en el arancel nº 2 (documentos de cuantía, que salvo pacto corresponden al vendedor, art. 1455 CC), arancel nº 4 (copias, cuyo pago corresponde en principio al comprador, art. 1455 CC) y en el arancel nº 7 (folios de matriz, cuyo pago corresponde en principio al vendedor, art. 1455 CC). La cláusula por la que se trasladan al comprador los gastos de la escritura no elimina la responsabilidad del transmitente frente al Notario (SSTS s.r. 27.11.1963 y 22.4.1964). La regla 6ª RD 1426/1989 (que atribuye la obligación de pago a quien haya requerido la prestación de sus funciones) no debe interpretarse en el sentido de que el consumidor es el obligado por su facultad de elección de Notario [art. 5.4.c) RD 515/1989].

Los aranceles registrales vienen regulados por RD 1427/1989, modificado repetidas veces siendo las últimas reformas efectuadas por Ley 36/2003 de 11 de noviembre y por Ley 4/2007, así como por la Instrucciones de la DGRN 2.12.1996 y DGRN 22.05.2005. Los gastos arancelarios derivados del asiento de presentación del título de propiedad (arancel nº1) y la inscripción del derecho (arancel nº 2) son posteriores a la perfección de la venta y corren a cuenta del adquirente. Las primeras inscripciones de propiedades separadas en régimen de PH u otros regímenes de comunidad tienen una reducción del 75% sobre las cantidades fijadas por la escala del arancel nº 2.

Los RDLey 6/1999 y 6/2000 han modificado el RD 1426/1989 y el RD 1427/1989, reduciendo en un 5 por 100 los aranceles de los Registradores de la Propiedad en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en un 25 por 100 la compraventa de viviendas, y en un 15 por 100 en el caso de la inscripción de documentos previstos en la legislación urbanística en los que se formalicen actos de ejecución del planeamiento dirigidos a la preparación de suelo urbanizado. Además, ha modificado la el art. 8 de la Ley 41/1980, de 5 de julio, de medidas urgentes de apoyo a la vivienda, estableciendo las reducciones en referencia a los actos relativos a viviendas de protección oficial o declaradas protegidas. La DA 3ª del RD 1/2002 de 11 de enero establece los nuevos aranceles notariales y registrales reducidos a aplicar en las viviendas de protección oficial o declaradas protegidas acogidas al mismo que no excedan de noventa metros cuadrados, así como los requisitos para aplicar las bonificaciones indicadas en la norma; a su vez el RDC 2/2003 de 25 de abril y la L 36/2003 de 11 de Noviembre establece nuevas bonificaciones del 90% y 75%, respectivamente, a aplicar sobre las reducciones ya establecidas en las subrogaciones y novaciones hipotecarias, dependiendo de que se modifica sólo el tipo de interés o se modifiquen más circunstancias. La Ley 41/2007 de 7 de diciembre basándose en la regulación contenida en la L 36/2003 y con el objetivo de reducir y fomentar la transparencia de los costes de transancción de las operaciones del mercado hipotecario, extiende las

bonificaciones establecidas para las escrituras de novación modificativa y de subrogación de los préstamos hipotecarios a las cancelaciones que no tenga por objeto la subrogación y a los créditos hipotecarios, para ello toma como base los derechos establecidos para las inscripciones con la reducción máxima establecida por la L 36/2003 del 90% para todo tipo de operaciones.

La inscripción de contratos de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de la vivienda, así como sus modificaciones, tienen una bonificación del 25% en los aranceles notariales y registrales aplicables según el arancel nº 2 de cada uno de ellos (art. 8 RD 196/1996).

El artículo 258 LH, en su nueva redacción ordenada por la DA Segunda, Cuatro, de la LGDC, impone al Registrador el deber de informar de forma previa acerca de las minutas aplicables al acto solicitado y los recursos que caben contra las mismas. Por su parte, la disposición adicional tercera de la Ley 8/1989 establece a cargo de Notarios y Registradores la obligación de incorporar la liquidación arancelaria a los documentos públicos y todas sus copias, así como a los actos registrales. La Circular DGRN 14-7- 1998 (BOE 28.7) concreta las anteriores exigencias, estableciendo el contenido formal de las minutas y el deber de los Notarios y Registradores de poner a disposición de los interesados la normativa arancelaria, un folleto explicativo de las liquidaciones con los ejemplos prácticos más habituales, los recursos procedentes y las resoluciones aprobatorias de los modelos de minuta [en cuanto a Registradores, RRDGRN 8.1.1990, (BOE 19.1) y 6.4.1990 (BOE 23.4)].

La función de asesoramiento a los interesados por parte de los Notarios y Registradores en el cumplimiento de sus funciones tiene carácter gratuito (art. 222 LH, redactado por DA Segunda LCGC, Norma general II, anexo I, RD 1426/1989 y art. 23 LCGC).

Fuente: María Carmen González

Los gastos hipotecarios abonados tras la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020

La cláusula por la que se imponen al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de la constitución de una hipoteca origina un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad[1].

I.- Qué gastos hipotecarios pueden reclamarse tras la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, el 23 de enero de 2019, sentó jurisprudencia sobre el reparto de los gastos en la constitución de una hipoteca, salvo los de tasación del inmueble (sentencias núms. 44, 46, 47, 48 y 49/2019). No obstante, esta doctrina se ha de entender en parte modificada tras la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 que ha resuelto las cuestiones prejudiciales interpuestas por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 17 de Palma de Mallorca y por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción núm. 6 de Ceuta, en autos de 12 y 13 de marzo de 2019 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19).

La Corte de Luxemburgo ha declarado que en caso de nulidad de la cláusula que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, no es conforme al art. 6, apartado 1, y al art. 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 que el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula a menos que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

Esta sentencia aunque favorece a los consumidores tampoco les reconoce el derecho a que se les devuelva todos abonados en la constitución de la hipoteca sino solo aquellos que, de no existir la cláusula declarada abusiva, no les hubiera correspondido abonar.

Bien es cierto que la apreciación del carácter abusivo de una cláusula contractual que atribuye a los prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, conlleva su inaplicación, pero dado que los gastos han sido abonados a terceros ajenos a los contratantes (notarios, registradores, gestores, etc.) para determinar cómo deben distribuirse tales gastos, se ha de acudir a las disposiciones legales aplicables supletoriamente, debiendo el órgano judicial entrar a analizar, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, a quién corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados (STS 457/2020 de 24 Jul. 2020, Rec. 1053/2018).

Con base en lo antedicho, procede entender que, salvo para hipotecas constituidas bajo el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo de contratos de crédito inmobiliario (en vigor desde el 16 de junio de 2019), lo que se puede reclamar es lo siguiente:

1.- Gastos notariales

El consumidor puede recuperar la mitad de los gastos notariales de la matriz de la escritura de constitución de la hipoteca y de modificación de la misma aunque respecto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. Y en lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

El TS, en su reciente sentencia 457/2020 de 24 Jul. 2020 (Rec. 1053/2018), ha confirmado respecto de los gastos notariales su jurisprudencia anterior (Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero) a pesar de que alguna sentencia, tras el pronunciamiento de la Corte de Luxemburgo, había considerado que estos gastos correspondían por completo a la entidad bancaria (SAP de Las Palmas de Gran Canaria, Sección 4ª, de fecha 21 de julio de 2020, Nº de Recurso: 1079/2019).

A nuestro juicio, la decisión del TS resulta acertada, pues como establece la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, la declaración judicial del carácter abusivo de la cláusula de gastos debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haberse impuesto dicha cláusula, es decir, debe actuarse como si nunca hubiera existido y, en su caso, acudir a las disposiciones de Derecho nacional que establezcan a quién le corresponde el pago de dicho gasto. En caso de los gastos notariales estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario una parte de su abono, en tanto que también resulta interesado en la operación (art. 63 Reglamento Notarial y norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre), por lo que ni el art. 6, apartado 1, ni el art. 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte del pago que él debió soportar.

En el mismo sentido, la Comisión Europea en las Observaciones formuladas con ocasión de las cuestiones prejudiciales que dieron lugar a la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, consideró que el reparto de los gastos notariales de la escritura matriz de hipoteca por igual entre ambas partes no se debe tanto a una moderación de la cláusula como a la interpretación y a la aplicación de la normativa notarial. Asimismo, respecto de la cancelación de la hipoteca, considera que no existe óbice para que dichos gastos correspondan al prestatario dado que por aplicación de las disposiciones legales deben abonarse por el interesado.

2.- Gastos Registrales

En cuanto a los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro, corresponden por entero a la entidad bancaria (norma 8.ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre). El TS se ha pronunciado en este sentido en la sentencia 457/2020, de 24 Jul. 2020, Rec. 1053/2018, confirmando su jurisprudencia anterior, dado que el arancel de los Registradores de la propiedad, regulado en el RD 1427/1989, de 17 de noviembre, los imputa directamente a aquel a cuyo favor se inscriba o anote el derecho, y la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista.

3.- Impuesto de actos jurídicos documentados

Respecto del Impuesto de Actos jurídicos documentados de las escrituras de hipoteca constituidas con anterioridad al 10 de noviembre de 2018 (fecha en que entró en vigor la modificación del art. 29 TRLITPyAJD por el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre), corresponde al prestatario.

Únicamente en hipotecas posteriores corresponde al prestamista dado que a partir de dicha modificación el citado precepto quedó redactado en los siguientes términos: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

De todos modos, esta reforma normativa no tuvo carácter retroactivo, sin que la reciente sentencia de 16 de julio de 2020 cambie nada al respecto, como ha declarado el TS en su Sentencia 457/2020, de 24 Jul. 2020, Rec. 1053/2018, en la que ha confirmado la jurisprudencia sentada en sus sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo[2].

Según la Comisión Europea, en las Observaciones formuladas con ocasión de las cuestiones prejudiciales que dieron lugar a la sentencia de 16 de julio de 2020, la Sala Primera del TS con esta jurisprudencia no procede a una moderación de la cláusula abusiva, sino a la aplicación de la normativa fiscal vigente relativa al impuesto, tal y como había sido interpretada por la Sala Tercera del propio TS.

Fuente: María José A. Bruñén(cambó)

Recursos

Véase También

[1] STS 705/2015, de 23 de diciembre de 2015 (RJ 2015, 5714) (ECLI:ES:TS:2015:5618).

[2] Según las SSTS 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo:

a) Respecto de la constitución de la hipoteca en garantía de un préstamo, el sujeto pasivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es el prestatario.

b) En lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, será sujeto pasivo el prestatario.

c) En cuanto al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas, habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas. En cuanto a la matriz, corresponde el abono del impuesto al prestatario, salvo en aquellos casos en que exista un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales, en los que también se distribuirá el pago del impuesto por la matriz. Mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite.

d) Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase están exentas en cuanto al gravamen gradual de la modalidad “Actos Jurídicos Documentados” que grava los documentos notariales.

Véase También

gastos hipotecarios, cláusulas abusivas, costas, prescripción, retraso desleal, cosa juzgada