Socios de las Cooperativas de Viviendas en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Socio de la Cooperativa de Vivienda. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

RELACIONES SOCIO-COOPERATIVA

Requisitos subjetivos

Sólo podrán ser socios de las cooperativas de transmisión de viviendas las personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí o para las personas que con ellos convivan (algunas CCAA siguen haciendo referencia a los «familiares», como la Ley 2/1999 de Madrid), así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro; pero dichas personas jurídicas sólo podrán ser socios de la cooperativa en cuanto futuras adjudicatarias o usuarias de locales para desarrollar su actividad, o cuando precisen alojamiento para las personas dependientes de ellos que tengan que residir por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa. El número mínimo de socios se ha reducido a tres de forma general en la legislación estatal, (art. 8 LC) pero existe variación en el caso de cooperativas de vivienda en la legislación autonómica: desde el número mínimo de cinco que para las cooperativas de viviendas exige la Ley 4/2000 de Castilla León a la exigencia de un número de socios ordinarios que representen al menos el 50% del número de viviendas promovidas en la Ley 2/1999 de Andalucía. Tratándose de una cooperativa de viviendas de segundo grado, sus socios serán a su vez un mínimo de dos cooperativas de vivienda en cuyos socios habrán de concurrir igualmente los anteriores requisitos. En el caso de que la cooperativa tenga por objeto único el de procurar edificaciones o instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales a los socios, la conservación de elementos tanto comunes como privativos, la creación de servicios complementarios o la rehabilitación de todos los anteriores (art. 89.1 LC), podrán ser socios todo tipo de personas.

El socio deja de tener derechos sobre la futura adjudicación o uso de las viviendas o locales por dos causas: por baja o expulsión de la cooperativa (en cuyo caso pierde también la condición de socio) o por transmisión intervivos de sus derechos (lo que no acarrea siempre la condición de socio, a no ser que se cumpla ente la cooperativa con los trámites que transmiten la condición de socio).

Consecuencias de la baja o expulsión del socio

Los estatutos de una cooperativa de viviendas pueden prever que fuera de las causas de baja justificada que los mismos establezcan, esto es, la baja voluntaria injustificada del socio sin haber transcurrido el período de permanencia mínima -v. arts. 17. 3 y 4 LC y 89.5 LC-, así como la baja por expulsión, conlleven la aplicación de una deducción sobre el reembolso de las cantidades entregadas por el socio para la financiación de las viviendas y locales. En la LC estatal la deducción estatutariamente prevista nunca podrá superar el 50% de los porcentajes de deducción señalados como máximos en el artículo 51.3 LC (que a su vez se fijan como máximo en el 30%). La baja obligatoria (por pérdida no intencionada de los requisitos subjetivos de socio previstos en nuestro caso en el artículo 89.1 LC), se asimila a la baja voluntaria justificada, en la que el reembolso de las aportaciones se produce íntegramente. Las aportaciones al capital social habrán de reembolsarse íntegramente en ambos casos. E igualmente en ambos casos se pierden los derechos sobre la vivienda o local, como se deduce sin más de la restitución de las cantidades entregadas a cuenta. La diversidad de porcentajes deducibles en la normativa autonómica van desde el 20% de las cantidades entregadas en concepto de capital y 5% de cantidades entregadas para la financiación
«del pago» de las viviendas y locales (art. 114.5 LC Madrid) hasta el total previsto por la Ley 5/1998 de Galicia, pasando por las leyes que dejan entera libertad total a los estatutos para fijar esta deducción. Esta diversidad autonómica casa mal con la materia obligacional pura en que consiste la devolución de las cantidades entregadas para la financiación de las viviendas y locales, y hace echar de menos el carácter básico del (anterior) artículo 129 que predicaba la DA 1ª LGC.

Transmisión intervivos de los derechos de socio

En este caso, si la transmisión se operase a favor de personas no descendientes, ascendientes o cónyuge beneficiario de las medidas en caso de separación divorcio, del cooperativista, antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado en los Estatutos no superior a diez, desde la fecha de la concesión de la licencia de primera ocupación o documento que la sustituya, o en su defecto desde la entrega de la posesión, deberá el socio ponerlos a disposición de la cooperativa, ya que corresponde un derecho de tanteo y retracto de los socios expectantes, por orden de antigüedad (art. 92 LC, de forma similar en la normativa autonómica). El socio podrá transmitirlos libremente a terceros no socios pasados tres meses desde que puso en conocimiento del Consejo Rector su intención de transmitir. No obstante, transcurrido un año desde que se comunicó dicha intención sin haber llevado a cabo la transmisión, deberá repetir el ofrecimiento. La transmisión de derecho a terceros no socios sin cumplir los anteriores requisitos dará lugar al ejercicio del derecho de retracto por parte de la cooperativa en beneficio de los socios expectantes, durante el año siguiente a la inscripción de la adquisición en el Registro de la propiedad o en su defecto durante los tres meses posteriores a su conocimiento de la transmisión, correspondiendo abonar el socio incumplidor a la cooperativa los gastos del art. 1518.2 CC, que habrá satisfecho al tercero adquirente junto con la cantidad a que se refiere el art. 92.1.2 LC.

En cualquier caso en que la transmisión a un no socio se produzca (también en el caso de familiares o cónyuge) no por eso se le transmitiría a este tercero la condición de socio cooperativista, ni el ejercicio frente a la cooperativa de los derechos que conlleva esta condición (STS 27.1.1984, RA 455 y SAP Almería 7.3.1998, AC 688), ni, como hemos visto, el socio puede transmitir eficazmente sus derechos sobre la vivienda vendiendo de forma autónoma su condición de cooperativista (STS 8.7.1982, RA 4223) entendemos que aún cuando la cooperativa no quiera ejercitar su derecho de retracto. Igualmente, la venta de una vivienda ya adjudicada no se considera oponible a la cooperativa ni transfiere al comprador los derechos de socio, si no se ha procedido conforme a los cauces previstos en la legislación cooperativa y en los estatutos de la entidad (SAP Ávila, 17.4.1998, AC 4396).
La legislación autonómica regula de forma dispar estos derechos, de forma poco respetuosa con el carácter estrictamente civil del contenido de esta regulación.

Control judicial de la expulsión del socio y autoorganización de la cooperativa de viviendas

El TC ha asimilado las cooperativas de viviendas a las sociedades capitalistas al efecto de negar las implicaciones de autoorganización y libertad de decisión estatutaria del derecho de asociación. La doctrina constitucional en materia de expulsión de miembros de una asociación determina que el alcance del control judicial no consiste en que el Juez pueda entrar a valorar, con independencia del juicio que ya han realizado los órganos de la asociación, la conducta del socio, sino en comprobar si existió una base razonable para que los órganos de las Asociaciones tomasen la correspondiente decisión (STC 218/1988). Sin embargo, la propia STC expresamente excluye la aplicación de la doctrina allí sentada sobre el alcance del control judicial de los acuerdos sociales de expulsión de un socio en aquellos supuestos en los que, por la naturaleza de la asociación, la exclusión de ella suponga «un perjuicio significativo para el particular afectado» (FD 2º).

Según la STC 96/1994, el alcance del control judicial habrá de modularse, en cada caso, según lo previsto en la legislación específica que regule cada modalidad asociativa. En las cooperativas existe una aportación económica por parte de los socios al capital social que, en el caso de las Sociedades Cooperativas de viviendas, es el presupuesto para la adjudicación al socio de una de ellas. El acuerdo de expulsión del socio cooperativista, así como el correlativo de la adjudicación del piso a otro socio, entrañan un perjuicio económico significativo para el primero, lo que justifica que los Tribunales ostenten una plena cognitio de los referidos acuerdos sociales, como garantía última de la conformidad a los Estatutos y a la Ley de los acuerdos de la sociedad cooperativa.

Fuente: María Carmen González

GARANTÍAS DE LOS SOCIOS EN LA ACTIVIDAD PROMOTORA

Construcción por fases o promociones

Cuando la cooperativa desarrolle simultáneamente más de una promoción o la promoción se realizase en más de una fase edificatoria, cada una de ellas habrá de tener autonomía de gestión (existirán tantas Juntas como fases o promociones se desarrollen reguladas por sus propios estatutos, sin perjuicio de las competencias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes, así como los derechos de socios no adscritos a la fase o bloque respectivos), y patrimonial, (art. 90 LC), con contabilidad independiente en relación a cada una sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los cobros y pagos que no respondan a relaciones obligaciones generales, especificando en cada una los derechos y obligaciones de los socios (STS 17.4.1990, RA 2720), tal y como en la actualidad establecen todas las leyes de cooperativas autonómicas. Los requisitos formales son aquí de especial importancia, ya que los bienes que integren el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes. Asimismo, en las inscripciones registrales de los solares o terrenos a nombre de la cooperativa se hará constar la fase o promoción a la que están destinados. Además, cada promoción o fase habrá de identificarse con una denominación
específica, que deberá figurar de forma clara en toda documentación relativa a la misma, tanto de tipo público (permisos y licencias) como privada (contratos celebrados con terceros).

En todo caso, las cooperativas de viviendas sólo pueden realizar promociones dentro del territorio a que alcance el ámbito de las mismas, señalado estatutariamente (art. 89.7 LC).

Auditoría de cuentas

Cuando en el ejercicio económico concurra alguno de los supuestos contemplados en el art. 91.1 LC (que el número de viviendas y locales objeto de la promoción sea superior a cincuenta, que la promoción se desarrolle en diversas fases o la actividad cooperativa tenga por objeto distintos bloques en promociones independientes, que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector) o cuando expresamente lo prevean los estatutos o así lo acuerde la Asamblea General, las cuentas anuales habrán de someterse a una auditoría que será previa a su presentación ante la Asamblea General, en cuyo caso no será necesario que los interventores censuren las cuentas anuales. En algunas CCAA la obligación de auditoría externa anual se extiende a todas las cooperativas de viviendas mientras no se produzca la adjudicación y cesión de los pisos y locales (art. 119 Ley 20/2002 de Castilla-La Mancha). La falta de auditoría en cualquier caso en que resulte obligatoria constituye infracción grave en el Orden Social [art. 38.2 d) RD Legislativo 4/2000, que reitera lo dispuesto en el derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) art. 114, 1.2 d) LC].

Obligación de asegurar las cantidades anticipadas

La Ley 57/1968 (para cuyo significado y alcance nos remitimos a lo dicho en el Capítulo XIX), obliga al promotor a garantizar con aval o seguro de caución las cantidades percibidas a cuenta del precio de la vivienda, garantía que podrán ser ejecutada por el adquirente cuando la vivienda no se entregue o no se obtenga la cédula de habitabilidad y siempre y cuando el promotor incumpla la obligación devolverlas. El D 3114/1968 amplió el ámbito subjetivo de la norma a las promociones en régimen de cooperativa, y fue reforzada en el ámbito específico de las cooperativas de VPO por el art. 1 d) RD 2028/1995. La DA 1ª LOE ha presentado como «modificación» del régimen de la Ley 57/1968 la ampliación de su ámbito de aplicación a las promociones en régimen de cooperativa. Aunque esta ampliación era innecesaria, la regulación contenida en la LOE presenta alguna novedad respecto del régimen anterior.

Los arts. 4 y 5 D 3114/1968 establecen la obligación de prestar las garantías a cargo del Consejo Rector, responsabilizando del incumplimiento de esta obligación a los miembros de este órgano (Juntas Rectoras conforme a la legislación entonces vigente), mientras que la DA 1ª LOE habla de «promotores o gestores».

Habrá que interpretar que si la promoción se lleva a cabo a través del gestor de cooperativas a que hace referencia el art. 17.4 LOE, será éste el obligado a garantizar las cantidades, dadas las facultades que normalmente se reservan y el control total que en numerosos casos adquieren sobre la propia cooperativa, a la que sustituyen de facto como protagonista del proceso constructivo y contractual, y que son quienes en definitiva se relacionan con el socio, y ello aunque en su cualidad de mandatarios de la cooperativa no pueden recibir en nombre y cuenta propia las cantidades correspondientes a la vivienda [arts. 1.1 b) RD 2028/1995, art. 33.2 LC], ya que lo decisivo es que «gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio, y en consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, en su nombre o como mandatario del propietario o bien con arreglo a cualquier otra modalidad de hecho o de derecho» (art. 2 Decreto 3114/1968); mientras que si la cooperativa se autogestiona a través de sus propios órganos, el sujeto obligado a garantizar es el señalado por el D 3114/1968, interpretando como tal la propia cooperativa como persona jurídica (obligada como tal a garantizar las cantidades anticipadas en la LC Castilla-La Mancha, art.117.3), ya que la referencia al Consejo Rector ha de ser entendida en términos de representación orgánica, criterio que atiende con más justicia al hecho de que los miembros de los consejos rectores de las cooperativas de viviendas no pueden recibir remuneración por el desempeño del cargo (art. 89.6 LC) y al hecho de que el Legislador haya querido impedir con esta restricción retributiva que los mismos asuman las competencias gestoras que permite para el resto de cooperativas el art. 40 LC. Ello no obstante, la remisión del art. 43 LC a lo dispuesto para los administradores de la S.A. hace aplicable a su actuación individual negligente la responsabilidad prevista en el art. 133 TRLSA, con la moderación que impone el art. 1.726 CC en el caso del mandatario no retribuido.

Puesto que la LOE (que no la normativa anterior que reitera) se dicta tras la entrada en vigor de la LC 27/1999, así como del resto de leyes autonómicas, será preciso aclarar también que la obligación de garantizar las cantidades «anticipadas» no tiene nada que ver con la posibilidad – permitida por el art. 89.5 LC- de deducir, de las cantidades entregadas para la financiación de las viviendas y locales y restituibles al socio en caso de baja voluntaria, hasta un 50% de los porcentajes a que se refiere el art. 51.3 LC (el porcentaje varía en la legislación cooperativa de las CCAA) para el caso de que la baja no sea justificada, atendiendo a lo dispuesto en los estatutos de la cooperativa; aportaciones que no podrán ser recuperadas por el socio por la vía de la ejecución de las garantías de que tratamos, aún cuando la baja sea justificada, o en caso de baja no justificada, aún cuando la cooperativa no lo reembolse al mismo en el momento en que sea sustituido en sus obligaciones en la cooperativa por otro socio (v. art. 89.5 LC).

En el art. 91.7 de la Ley 8/2003 de Cooperativas valenciana (8/2003 de 24.3) se establece un nueva modalidad de garantía por cantidades entregadas con anterioridad a la adjudicación. El socio, desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, podrá exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos correrán a cargo del socio.

Fuente: María Carmen González