Clasificación de las Cooperativas de Viviendas en España en España

Clasificación de las Cooperativas de Viviendas por su Objeto

Cooperativas para la construcción y cesión por cualquier título de viviendas y locales

En este caso, la cooperativa es la titular de las obras que se realizan, siendo la persona jurídica sobre la que recaen los derechos y obligaciones que dimanan de la promoción inmobiliaria (ej., es responsable subsidiaria del impago de las cotizaciones a la Seguridad Social por parte del contratista, STS 18.12.1991, RA 9334) y responde solidariamente con el subcontratista de los salarios de tramitación de despidos, SSTSJ Murcia, 1.9.1998, AS 3288 y 19.10.1998, AS 3998).

Esta doctrina no contradice el actual art. 2.6 RD Legislativo 4/2000, puesto que en este caso la cooperativa ocupa el lugar del empresario comprendido en el apartado 1 del mismo artículo. La propiedad y el uso de las viviendas o locales podrán ser adjudicados o cedido a los socios por cualquier título admitido en derecho (art. 89.3 LC). Por tanto, la cooperativa puede cubrir las necesidades de vivienda de los socios utilizando los regímenes de transmisión del pleno dominio de las viviendas a los socios, de arrendamiento a los mismos de los pisos o locales propiedad de la cooperativa, o de cualquier otro régimen que otorgue un derecho de uso sobre las viviendas a los socios. En la Ley 20/2002 de Castilla La Mancha se contempla la modalidad consistente en la construcción de inmuebles destinados a residencias para la tercera edad, y en el art. 91.9 de la Ley 8/2003 de cooperativas de Valencia se prevé la modalidad de cooperativas de despachos o locales, que tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de los anteriores.

Cooperativas para la administración, conservación, dotación y rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias

Según los arts. 89.1 LC, y concordantes de la normativa autonómica, son actividades que pueden conformar por sí solas el objeto único de una cooperativa de viviendas:

1) Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de las viviendas y locales de los socios; en la CA de Aragón (art. 84.10 Ley 9/1998), una modalidad específica (y por tanto de objeto único) es la de construcción de plazas de aparcamiento de vehículos que no sean complementarias de edificaciones dedicadas a viviendas, para lo que podrán solicitar concesiones de suelo y subsuelo público.
2) conservación y administración de las viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias, actividad ésta sin embargo no contemplada en la Ley 2/1999 de Andalucía ni en la Ley 5/1998 de Galicia (v. asimismo art. 65 I Ley 12/1996 Navarra y 20/2002 de Castilla La Mancha, que con mejor fortuna limitan el objeto de la administración y conservación de las viviendas y locales a «la organización del uso y disfrute de los elementos comunes» y art. 84 Ley 9/1998 de Aragón, que no contempla esta actividad como objeto único, sino relativo a los inmuebles construidos por la misma);
3) crear y suministrar servicios complementarios;
4) rehabilitar viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias.

Ello pone de manifiesto que, en la mayor parte de la normativa autonómica, así como en la estatal, las cooperativas de viviendas pueden surgir única y exclusivamente como fenómeno asociativo dirigido a la administración y dotación de un inmueble dividido por pisos cuya construcción no ha promovido y cuya propiedad nunca le ha pertenecido. Ello provocará conflictos de organización entre la cooperativa y la comunidad en propiedad horizontal surgida de la enajenación de los pisos y locales que será preciso resolver, conforme a lo que exponemos en el epígrafe 6 de este mismo capítulo.

Operaciones necesarias para la consecución del objeto social

Se hallan comprendidas de forma instrumental en el objeto de la cooperativa las operaciones de parcelación, urbanización, y desarrollo de cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento de su objeto social (art. 89.2 LC, reiterado en la legislación autonómica). Además, tendrán derecho a la adquisición de terrenos de gestión pública por el sistema de adjudicación directa para el cumplimiento de sus fines específicos (DA 5ª.6 LC).

Fuente: María Carmen González