Daños en la Construcción en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Daños en la Construcción en España. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Daños Resarcibles en la Responsabilidad sobre una Obra de Construcción, conforme a la LOE

Ámbito temporal de aplicación de la LOE

El régimen de responsabilidad y garantías establecido en los arts. 17 a 20 y DA 7ª LOE se aplica a las edificaciones e intervenciones para las que se solicite licencia a partir del 6 de mayo de 2000 (cfr. DT 1ª y DF 4ª LOE). Las edificaciones o intervenciones realizadas en virtud de licencias solicitadas antes de esa fecha no están sujetas a la LOE: no hay obligación de concertar seguros, ni tampoco se aplica el sistema de responsabilidad de la LOE, lo que significa que los conflictos por vicios y defectos constructivos de estas edificaciones deberán resolverse según expondremos en el epígrafe 11 de este Capítulo. Estas determinaciones legales permiten predecir que muchas edificaciones que serán terminadas mucho después del 6 de mayo de 2000 no estarán aseguradas conforme al art. 19 LOE.

No está solicitada la licencia si la documentación aportada es incompleta, en particular, si falta el proyecto o si el proyecto aportado no tiene el grado de definición preciso para que la Administración pueda fiscalizar la viabilidad urbanística y técnica del mismo [v. los subepígrafes a) y k) del Capítulo IV 3]

Edificios, instalaciones, equipamiento propio y urbanización

El régimen de responsabilidad de la LOE se aplica a los daños materiales causados en cualquier elemento constructivo de los edificios, sus instalaciones, equipamiento propio y la urbanización a ellos adscrita (cfr. arts. 17.1 y 2.3 LOE). Se entienden incluidos aquí todos los edificios de carácter permanente, público o privado, sea cual sea el uso a que estén destinados (cfr. art. 2.1 LOE).

No son obras permanentes a los efectos de la LOE aquellas que, por su naturaleza, no están llamadas a cubrir necesidades permanentes y para las que, por tanto, no tendría sentido establecer un plazo de garantía [por ej., el decenal del art. 17.1 a) LOE] incompatible con su naturaleza. Pero sí son edificios de carácter permanente a los efectos de la LOE aquellas obras que la legislación urbanística califica como «provisionales», pues, como dijimos en el Capítulo IV 2 f), la provisionalidad de estas construcciones tiene una causa y efectos estrictamente urbanísticos, que consisten principalmente en que el ius aedificandi se disfruta en precario, hasta que se apruebe el planeamiento correspondiente, por lo que la obra puede ser demolida sin indemnización. También son edificios de carácter permanente a los efectos de la LOE las obras prefabricadas, esto es, aquellas que son desmontables y separables del suelo sin detrimento, pues estas edificaciones son autorizables por la Administración urbanística con carácter permanente [por ej. Castilla-La Mancha, art. 165.1 ñ) Ley 2/1998; Canarias, art. 166.1 ñ) DLeg. 1/2000] y están expresamente sujetas al régimen de calidad de las edificaciones en algunas normas autonómicas (en Madrid, art. 1.3 Ley 2/1999).

Están sujetos al régimen de responsabilidad de la LOE los daños que no se producen en el edificio en sentido estricto, sino en sus instalaciones fijas, equipamiento propio y en los elementos de urbanización a ellos adscritos (cfr. art. 2.3 LOE). No obstante, como después veremos, el plazo decenal de responsabilidad sólo se aplica a los daños que se produzcan en los elementos estructurales [especificados en el art. 17.1 a) LOE] del edificio en sentido estricto.

Esto significa un recorte importante con respecto a la jurisprudencia recaída sobre el art. 1591 CC, pues el TS aplicó el plazo decenal de responsabilidad no sólo a los defectos constructivos del edificio, sino también a las instalaciones fijas adscritas a los mismos: piscinas (SSTS 9.5.1983, RA 2679; 20.1.1997, RA 845), aparcamientos subterráneos (STS 9.2.1995, RA 6426) y otras dependencias (STS 20.12.1985, RA 6611: depuradora y vestuario de piscina). También declaró que este régimen se aplicaba a los elementos de urbanización adscritos a las edificaciones: redes de saneamiento y alcantarillado (SSTS 25.9.1987, RA 6271; 8.6.1998, RA 4125), explanación y pavimentado de calles de urbanizaciones (SSTS 22.9.1986, RA 4781; 29.11.1999), defectos en desagües de zonas comunes (STS 3.3.1995, RA 1777), etc.

Tras la publicación de la LOE, la STS 22.6.2001 (RA 5074) ha vuelto a considerar que son vicios ruinógenos los defectos estéticos de la pavimentación de la acera, pese a no ser decisiva para la seguridad ni habitabilidad del edificio.

Daños materiales causados en el edificio

Como veremos en los subepígrafes que siguen, el art. 17.1 LOE sólo determina el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por los vicios y defectos que señala. El daño no es el vicio constructivo (pues éste es sólo su causa) ni la actividad negligente del agente. El daño material no es tampoco el daño que sufre el edificio, pues éste no sufre daños, sino que padece vicios o defectos. El daño lo sufre siempre el propietario del edificio.

Los vicios o defectos constructivos son susceptibles de causar cuatro daños distintos al propietario: (1) la necesidad de invertir costes en la reparación para recuperar el uso pleno de la edificación, (2) la pérdida de beneficios como consecuencia del defecto constructivo, (3) la lesión sufrida por otros bienes distintos del edificio o, finalmente, (4) el coste efectivo del bien de reemplazo. Pues bien, cuando la LOE recalca que sólo son resarcibles los daños materiales causados al edificio (v. art. 17.1), esto significa que sólo están sujetos al régimen de responsabilidad de la LOE, y también al seguro obligatorio del art. 19 LOE, los daños del primer tipo, esto es, los costes de reparación de la materialidad de la obra. De esta forma, no son resarcibles conforme a la LOE muchos de los daños que sí lo eran con arreglo al art. 1591 CC, pues el TS siempre entendió que las acciones de responsabilidad por ruina eran susceptibles de tutelar cualquier interés del perjudicado que hubiera podido ser menoscabado por el vicio o defecto ruinógeno.

Además del coste de reparación material de la obra, el TS declaró resarcible conforme al art. 1591 CC el daño moral causado a los propietarios (STS 22.9.1997, RA 7787; pero ver ahora STS 31.10.2002, RA 9736), el coste de la vivienda o local de reemplazo (SSTS 10.1.1979, RA 18; 27.1.1999, RA 7), el lucro dejado de obtener por la interrupción de la explotación del negocio (SSTS 29.11.1985, RA 5916; 18.6.1998, RA 5064), los alquileres dejados de percibir (STS 18.6.1998, RA 5064), los daños a los bienes muebles que había en el edificio (STS 28.9.1987, RA 6451), los costes en que incurrió el perjudicado para defender su derecho (STS 6.4.1994, RA 2940: coste del dictamen facultativo que se encargó para interponer la demanda), etc.

Reglas comunes a todos los daños

No todo coste de reparación material del edificio que el propietario tuviera que acometer por causa de vicios o defectos constructivos constituye un daño sujeto al régimen de responsabilidad de la LOE. Para ello es preciso que el daño en cuestión pueda ser incluido en alguna de las tres categorías del art. 17.1 LOE, esto es, lo que podemos llamar daños por defectos estructurales, daños por defectos de habitabilidad y daños por defectos de terminación.

Con las salvedades que hacemos en los subepígrafes que siguen, cada categoría de daño viene delimitada en función de tres criterios: el temporal (el daño habrá de manifestarse en plazos diversos para cada clase de daño), el de localización del vicio o defecto [por ej., afección de los elementos estructurales, v. art. 17.1 a)] y el de la utilidad del edificio menoscabada por el mismo [por ej., compromiso de estabilidad en el art. 17.1 a)]. Las descripciones de cada daño -a veces, extremadamente pormenorizadas, como veremos- permiten concluir que el listado del art. 17.1 tiene carácter limitativo, sin que haya lugar a extender el régimen de responsabilidad de la LOE ni, por supuesto, el seguro obligatorio, a otros daños no contemplados en el art. 17.1.

No exige la LOE que los defectos constructivos sean graves. Lo será, sin duda, el daño al que se refiere el art. 17.1 a) (donde debe estar directamente comprometida la estabilidad del inmueble), pero en las otras dos categorías de daño habrá lugar a responsabilidad aunque se trate de una imperfección corriente en la construcción, pues ninguna excepción contiene el art. 17 y ya no hay por qué limitar el régimen de responsabilidad, que ha dejado de sancionar la ruina (como ocurría con el art. 1591 CC), para sancionar, en general, vicios o defectos constructivos.

La interpretación expansiva del concepto de ruina que hizo el TS se detuvo en las imperfecciones corrientes en la construcción, que resultaron, así, excluidas del art. 1591 CC (v. STS 29.1.1999, RA 345).

Hay lugar a responsabilidad aunque el vicio o defecto constructivo fuera aparente en el momento de la recepción de la obra. La recepción definitiva sólo tiene efectos liberatorios frente al comitente, pero no frente a los ulteriores propietarios, ya que la responsabilidad del art. 17 LOE constituye una garantía de origen legal que no está establecida sólo en beneficio del comitente de obra, sino también de los sucesivos adquirentes del inmueble, a quienes, como veremos, se reconoce legitimación directa para reclamar (v. art. 17.1 LOE).

Por último, el art. 17.1 no exige que los vicios o defectos que señala se refieran a todo el inmueble, por lo que hay lugar a responsabilidad aunque sólo afecten a una parte del mismo.

Según el TS, también estaba sujeta al régimen del art. 1591 CC la ruina parcial (SSTS 31.10.1979, RA 3462; 16.7.1992, RA 6623).

Daños por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio

El art. 17.1 a) LOE determina el resarcimiento de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la estabilidad del edificio.

Sólo puede haber responsabilidad conforme al art. 17.1 a) en relación con aquellas unidades de obra que tienen elementos estructurales cuyos defectos sean susceptibles de comprometer su estabilidad. Esta limitación legal supone que sólo los edificios en sentido estricto pueden tener defectos estructurales. Los elementos constructivos que carezcan de tales elementos (por ej., las instalaciones fijas, el equipamiento propio y la urbanización adscrita al edificio) nunca pueden tener comprometida su estabilidad por causa de defectos que afecten a elementos estructurales (inexistentes, por hipótesis), por lo que los daños por sus defectos constructivos, por mucho que determinen la inutilidad del elemento en cuestión, no están sujetos a garantía decenal [v. art. 17.1 a)], sino, en su caso, a los plazos de garantía trienal o anual del art.
17.1 b) LOE.

No exige la norma que el vicio o defecto de los elementos estructurales tenga su origen en los mismos, basta con que los afecte [comparar con el art. 19.1 c) LOE]. Además, la localización del vicio o defecto en un elemento estructural y el compromiso de estabilidad son requisitos cumulativos para que haya lugar a responsabilidad ex art. 17.1 a): es decir, no están sujetos al régimen del art. 17.1 a), sin perjuicio de que puedan estarlo al del art. 17.1 b), aquellos daños por defectos que afectan a elementos estructurales si los mismos no llegan a comprometer la estabilidad del inmueble.

El precepto se refiere al compromiso de estabilidad del inmueble, pero es claro que a fortiori deberá entenderse incluido en el art. 17.1 a) LOE el daño que consista en la pérdida efectiva del edificio (ruina en sentido material) producida durante el plazo de garantía.

Para que haya lugar a responsabilidad, el compromiso de estabilidad debe manifestarse antes de que transcurra el plazo de garantía decenal [v. art. 17.1 a) LOE]. Es suficiente con que ello ocurra en plazo, aunque la pérdida efectiva del edificio no se vaya a producir dentro del plazo decenal.

El TS tampoco había condicionado la aplicación del art. 1591 CC a la pérdida efectiva del inmueble, bastaba lo que el TS llamó «ruina potencial» (SSTS 20.11.1959, RA 4452; 17.12.1997, RA 9099).

Incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

El art. 17.1 b) determina la responsabilidad por los daños materiales causados en el edificio por vicio o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del art. 3.1 c) LOE.

A diferencia de lo que ocurre con los daños por defectos estructurales, la habitabilidad a la que se refiere el art. 17.1 b) no está referida sólo al edificio en sí, sino también a las instalaciones fijas, equipamiento propio y elementos de urbanización adscritos al edificio (cfr. art 2.3 LOE).

La exclusiva referencia del art. 17.1 b) a los requisitos de habitabilidad del art. 3.1 c) permite concluir que para el Legislador no hay lugar a responsabilidad por el incumplimiento de cualquiera de los requisitos básicos de las edificaciones. Ahora bien, tras una pormenorizada enumeración de requisitos, el art. 3.1 c.4) concluye exigiendo que los aspectos funcionales de los elementos constructivos y de las instalaciones permitan un uso satisfactorio del edificio. Esta cláusula residual permite entender que habrá lugar a responsabilidad conforme al art. 17.1 b) si cualquier elemento constructivo presenta vicios o defectos que impiden su uso satisfactorio. Deben entenderse incluidas en el art. 3.1 c.4) todas aquellas utilidades objetivamente predicables de un edificio y de cada una de sus dependencias, incluidas también las de índole estética, que son el único aspecto funcional de ciertos elementos constructivos.

Se trata de la clásica ruina funcional, esto es, la que, sin comprometer la estabilidad del inmueble, afecta a la calidad o a las condiciones de uso o habitabilidad del edificio (SSTS 20.11.1959, RA 4452; 6.3.1999, RA 1367).

Los daños por defectos de habitabilidad son resarcibles conforme a la LOE si se manifiestan en el plazo de tres años [v. art. 17.1 b)].

Por último, la responsabilidad del art. 17.1 b) LOE por los defectos que impiden un uso insatisfactorio del inmueble es independiente de las eventuales garantías con que puedan contar ciertas instalaciones del edificio. Así sucede con las instalaciones de telecomunicaciones en el interior de los edificios y conjuntos inmobiliarios a los que se refiere el art. 2 del RDL 1/1998 (modificado por la LOE) que, según se desprende del art. 8.8 de la Orden CTE/1296/2003, pueden contar con sus propias garantías.

Daños por vicios o defectos de ejecución de elementos de terminación o acabado

El último párrafo del art. 17.1 LOE hace responder al constructor de los daños materiales causados en el edificio por los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
No se trata de una garantía de perfecta terminación, pues la regla no cubre cualquier falta de conformidad, sino sólo los defectos en elementos de terminación o acabado causados por vicios de ejecución. La norma sólo exige que el vicio o defecto de ejecución «afecte» a elementos de terminación o acabado, sin que se exija que el daño repercuta negativamente en alguna utilidad del edificio. Hay, pues, responsabilidad, aunque el defecto de terminación no menoscabe el uso del inmueble. Aunque la LOE no dispone qué son los elementos de terminación o acabado, por ello debe entenderse el acabado de la labor constructiva de cualquier elemento del edificio, sin que necesariamente tenga que afectar a elementos individualizables y con independencia de la fase constructiva en la que los mismos se hayan ocasionado (esto es, no tiene por qué haberse producido al final del proceso constructivo).

El único responsable de estos daños es el constructor, que responde de forma objetiva. La LOE no convierte al constructor en garante incondicional de la perfecta terminación de la obra, pues, como hemos dicho, ha de tratarse de un vicio de ejecución. Pero el contratista responde de los daños causados por vicios de ejecución por una acción u omisión propia o de la de aquellos por quienes, conforme a la LOE, debe responder: por ejemplo, cuando el vicio de ejecución procede de materiales defectuosos adquiridos o aceptados por él, o de lo que hizo el subcontratista por él contratado, sin perjuicio de la acción de regreso correspondiente (art. 17.6 LOE).

Régimen de la prueba

Como en todo supuesto de responsabilidad, el perjudicado tiene que probar el daño cuyo resarcimiento reclama, pero no le incumbe la prueba del vicio o defecto constructivo que lo causó, ni, mucho menos, de la concreta acción u omisión que generó el vicio. Ante la carencia de reglas en la LOE sobre este extremo, se aplica en su integridad la jurisprudencia desarrollada por el TS sobre el art. 1591 CC: probado el daño se presume iuris tantum que el mismo se ha producido por una causa imputable a los partícipes demandados (SSTS 29.11.1983, RA 9183; 25.6.1999, RA 4560). Esta jurisprudencia viene refrendada por lo que prevé la LOE, pues es claro que si, como veremos, caben condenas solidarias cuando no puede individualizarse la causa de los daños (art. 17.3 LOE) es, precisamente, porque el demandado no tiene que probar la causa en cuestión.

Defectos constructivos y declaración administrativa de ruina

La aplicación del régimen de responsabilidad de la LOE procede siempre que se produzca el daño descrito en los subepígrafes anteriores, y ello aunque los defectos no permitan instar la declaración administrativa de ruina, por no darse los requisitos exigidos en la legislación urbanística. Pero, a la inversa, la declaración administrativa citada comporta siempre la existencia de daños resarcibles conforme a la LOE, siempre que todavía no haya transcurrido el plazo de garantía. En este caso, el cumplimiento de las órdenes administrativas de ejecución de obras de reparación o de demolición, o el reembolso de su coste si, ante el incumplimiento, las mismas fueron realizadas por la Administración, incumbe siempre al propietario (cfr. arts. 20 a 28 RDUR), quien, para poder exigir el reembolso cuando en vía civil ejercite las acciones de los arts. 17 y 19 LOE, deberá reclamar extrajudicialmente a los pasivamente legitimados la reparación o demolición ordenada (ver la información relacionada con seguros sobre vicios y defectos constructivos).

Fuente: María Carmen González