Efectos de la Licencia de Obras en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Efectos de la Licencia de Obras. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Efectos de la Licencia de Obras

Desde su otorgamiento

Los efectos de la licencia se producen desde su otorgamiento (cfr. arts. 57 y 94 LPA), aunque no se hayan abonado las tasas ni notificado formalmente su concesión (STS cont. 4.1.1991, RA 560). El daño causado por la resolución tardía es indemnizable, salvo que exista dolo, culpa o negligencia grave imputable al perjudicado (arts.
44.2 LSV, 39 RDUR).

Derecho a edificar

El efecto inmediato de la licencia es legitimar la actividad constructiva realizada dentro de los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras. Ahora bien, la licencia no crea derechos interprivados (cfr. arts. 10 y 12.1 RS), por lo que no afecta a las relaciones jurídico privadas de su titular con terceros, ni habrá responsabilidad en el Ayuntamiento concedente de licencia cuyo contenido afecta al derecho de propiedad de terceros (STS cont. 15.12.1978, RA 1979/136).

El incumplimiento de los plazos establecidos en la licencia (de inicio, interrupción y terminación de las obras, que difieren en las legislaciones autonómicas) determinará su caducidad [epígrafe 9 a) de este Capítulo].
El plazo es prorrogable, lo que constituye un acto reglado y no discrecional: la prórroga procede cuando el retraso está justificado (cfr. SSTS cont. 17.5.1983, RA 3357; 14.5.1986, RA 4594), y la obra está consolidada en un porcentaje suficiente (STS cont. 27.5.1983, RA 3444). Si la prórroga está justificada, la misma no puede denegarse por cambio de planeamiento (cfr. STS cont. 12.11.1984, RA 5770). El régimen aplicable para conceder prórroga es el vigente en el otorgamiento de la licencia (STS cont. 31.10.1983, RA 5287; así en Baleares, donde no le afecta la posible suspensión del otorgamiento de licencias).

El régimen de la prórroga de licencias (requisitos, órganos competentes para autorizar y plazos admisibles) es diferente en cada Comunidad Autónoma, aunque, generalmente, se determinan los plazos máximos (también diversos entre las CCAA) en que podrá consistir la prórroga.

Declaración de obra nueva

Junto a otros documentos, la licencia de obras es necesaria
para practicar la declaración de obra nueva terminada y en construcción (art. 22 LSV; también en la normativa autonómica, por ej., Andalucía, art. 176 Ley 7/2002; Valencia, art. 6 Ley 8/2004).

Contratos de suministros provisionales

En diversas legislaciones autonómicas la contratación de suministros provisionales de energía, agua, gas y telefonía está condicionada a la concesión de licencia de obra (por ej., Andalucía, art. 175 Ley 7/2002; Cantabria, art. 184 Ley 2/2001; Canarias, art. 172 DLeg. 1/2000; Castilla y León, art. 101 Ley 5/1999; Extremadura, art. 170 Ley 15/2001; Galicia, art. 194.3 Ley 9/2002; Madrid, art. 160 Ley 9/2001; Valencia, art. 31 Ley 3/2004). Esta medida suele acompañarse de sanciones para las empresas que presten los suministros sin la presentación de la licencia.

Información del promotor

La legislación estatal exige que el promotor de viviendas tenga una copia de la licencia de obra a disposición del público (art. 5.1 RD 515/1989; v. también arts. 15 de la Ley de Galicia 4/2003 y 12 de la Ley de Valencia 8/2004) y la entregue gratuitamente al comprador (cfr. art. 9 RD 515/1989). La legislación autonómica ha mejorado esta previsión exigiendo que a pie de toda obra (no sólo de los edificios destinados a vivienda) se disponga de una copia autorizada de la licencia y de un cartel donde se indiquen los técnicos directores, contratistas, ordenanza aplicable, fecha de expedición de la licencia, plazo de ejecución de las obras, número de expediente y de plantas autorizadas (por ej., Cantabria, art. 193 Ley 2/2001; Castilla-La Mancha, art. 201 Ley 2/1998; Canarias, art. 175 DLeg. 1/2000, redactado por Ley 19/2003; Castilla y León, art. 100 Ley 5/1999; Valencia, art. 26.4 Ley 3/2004). Si la edificación tuviera la consideración de bien de interés cultural en el rótulo de obra deberá figurar también la correspondiente autorización de la Administración competente en materia de patrimonio histórico (Canarias, art. 35 Ley 4/1999). Además, si se tratara de una edificación turística, en ciertas CCAA deberían constar también los datos de la autorización turística previa (así en Canarias, art. 175 del Dleg. 1/2000, redactado por Ley 19/2003). Todo ello no significa, sin embargo, que la concesión de licencia de obra sea un requisito previo a la oferta de viviendas en proyecto o en construcción, sin perjuicio de los derechos del adquirente si la licencia no fuera finalmente concedida.

En Extremadura es posible firmar documentos de señal y reserva, percibiendo cantidades a cuenta, cuando la vivienda está en proyecto o en construcción, para lo que sólo es necesario -por lo que ahora nos interesa- que la licencia de obra haya sido solicitada (art. 30.2.2 Ley 3/2001). Si la licencia no se concediera en el plazo de 3 meses desde que se formalizó la reserva y se entregó la señal, o si la concesión de la licencia implicase modificaciones del proyecto que afectasen a la vivienda objeto de reserva, el titular de la misma podría optar entre mantener la señal y optar por la compra de la vivienda o retirarla, desistiendo en este caso de la compra (art. 30.1.2 Ley 3/2001), desistimiento que, entendemos, no debería conllevar ningún coste para el titular de la reserva.

Relación con otras licencias

La autorización de la obra no implica otorgamiento implícito de la licencia de demolición (art. 1.14 RDUR), pues las dos son independientes (SSTS cont. 11.10.1975, RA 4571; 18.7.1986, RA 5128; salvo que se acompañase proyecto técnico de derribo y la obra de derribo no fuera compleja o peligrosa, cfr. STS cont. 9.11.1988, RA 8916). Tal independencia permite conceder la licencia de obra antes de la de derribo (SSTS cont. 20.6, 29.9 y 3.10.1986, RA 4742, 6008 y 5287; en contra, SSTS cont. 1.2.1984, RA 1015; 6.10.1986, RA 7423).
La autorización de la obra no implica ni obliga a otorgar la licencia de apertura o, en su caso, la de instalación (SSTS cont. 14.2.1978, RA 632; 27.5.2002, RA 4717) ni siquiera en los casos incluidos en el art. 22.3 RS [cfr. STS cont. 4.10.1999, Actualidad Administrativa 8 (2000); cfr. epígrafe 4 a) de este Capítulo]. Obviamente tampoco aquéllas facultan para realizar obras (cfr. STS cont. 3.3.1981, RA 1171; con excepción de aquellas obras singulares en que coincide el objeto de ambas licencias: instalación de oleoducto, de cantera, etc., STS cont. 20.11.1995, RA 8339).

No obstante, en la legislación urbanística de Castilla-La Mancha se ha previsto que la licencia de instalación de actividades MINP se tramite en el mismo procedimiento que la licencia de obras.
Además, algunos Ayuntamientos han previsto la posibilidad de que la licencia de obra pueda comprender también la licencia de primera ocupación, aunque la eficacia de esta última está condicionada a la acreditación (mediante certificación final de obra suscrita por los técnicos directores) de que la obra terminada es conforme al proyecto autorizado. Es el caso de la licencia única regulada en los arts. 24 y sigts. de la Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid sobre tramitación de licencias y control urbanístico (BOCM 25.11.1997).

Transmisibilidad de la licencia

El art. 13.1 RS dispone que «las licencias relativas a las condiciones de una obra, instalación o servicio serán transmisibles, pero el antiguo y nuevo constructor o empresario deberá comunicarlo por escrito a la Corporación, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular». La falta de la comunicación sólo repercute en el régimen de responsabilidades derivado de la titularidad de la licencia, pero ni impide la validez de la transmisión (SSTS cont. 23.6.1992, RA 6170; 4.3.1998, RA 2375), ni es causa de caducidad de la licencia (STS cont. 29.9.1987, RA 8273), ni, por último, justifica ordenar la paralización de las obras, pues el adquirente dispone de licencia en los mismos términos que el transmitente (STS cont. 29.9.1986, RA 6095).

La transmisión sólo se entiende producida si consta la voluntad de su titular, sin que la misma pueda presumirse por el hecho de vender el terreno al que se refiere, pues la licencia no es un accesorio ni una cualidad ob rem (cfr. SSTS cont. 10.5.1982, RA 3156; 5.7.1993, RA 5563; 21.12.2001, RA 20021487). Además, no basta con que se ponga en conocimiento del Ayuntamiento la adquisición de la licencia, pues el art. 13.1 RS exige que la transmisión sea comunicada por el antiguo y por el nuevo titular (STS cont. 21.12.2001, RA 20021487).
La transmisión no suprime las condiciones a las que estuviera sometida la licencia, por lo que el adquirente está obligado en los mismos términos que el transmitente (STS cont. 5.4.1999, RA 3272).

Tras enajenar la licencia, el titular inicial es interesado en el eventual procedimiento de demolición, pues afecta a su interés patrimonial en el negocio celebrado (cfr. STS cont. 3.11.1993, RA 9063).

Fuente: María Carmen González