Ley de Regulación del Mercado Hipotecario en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Análisis

En el BOE del 8-12-07 se publicó la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La citada norma vino a regular un mercado que ha sufrido una fuerte expansión en el ámbito residencial en los últimos diez años, colocándose el marcado español en una de las primeras posiciones en volumen de emisión de cédulas hipotecarias en Europa.

Entre los objetivos de la citada norma se encuentra la búsqueda de una mayor transparencia que permita a los prestatarios tomar sus decisiones en función del riesgo real de los productos. De este modo se hace una referencia expresa a la información mínima precontractual que las entidades de crédito habrán de poner a disposición de los clientes.

También se abordan los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito a través de la emisión de cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios, eliminando los obstáculos administrativos que pesaban sobre los bonos hipotecarios.

Se concreta el fomento de la independencia de las entidades de tasación y la ausencia de conflictos de interés respecto de las entidades de crédito, a través de un reglamento interno de conducta y una Comisión Técnica, encargada de verificar el cumplimiento de los requisitos de independencia establecidos en el citado reglamento. A través de esta Ley se recogen, de forma íntegra, revisada y actualizada las infracciones y sanciones aplicables a estas entidades.

Se establece además que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada según lo previsto legalmente, y ello sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso, podrá repercutir el coste al cliente que aporte la certificación.

Se cambia la denominación de comisión por amortización anticipada por la de compensación, a partir de la entrada en vigor de esta ley, de modo que en ningún contrato podrá cobrarse por ambos conceptos.

Se establece que para los préstamos hipotecarios de viviendas en las que el prestatario sea persona física o jurídica pero que tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión, no puede cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial. La entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello.

Se establece una compensación por desistimiento para las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias totales o parciales que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecario, a percibir por la entidad que no podrá ser superior:

• al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
• al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el numero anterior.

Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.

Se establece que no habrá derecho a compensación por riesgo de tipo de interés, cuando la cancelación total o parcial, subrogatoria o no subrogatoria, se produzca dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses. En el resto de los casos, será la pactada y dependerá si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad y no se aplicará si genera una ganancia de capital a su favor.

En cuanto al cálculo de los costes arancelarios, relativos a la subrogación, novación modificativa y cancelación de créditos o préstamos hipotecarios se pretende conseguir una reducción y mayor transparencia, de este modo se determinan los aranceles notariales tomando como base los derechos previstos para los “documentos sin cuantía” y la determinación de los aranceles registrales tomando como base los derechos establecidos para las “inscripciones”, con la reducción máxima establecida por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de Reforma económica del 90 por ciento para todo tipo de operaciones.

Se regulan además las hipotecas de máximo, o “flotantes”, se trata de aquellas hipotecas en las que son diversas obligaciones garantizadas o en las que se mezclan obligaciones presentes y futuras. Se limitan a las entidades de crédito y no a cualquier acreedor.

Se adopta una Interpretación más amplia de novación modificativa, de manera que se considera que existe modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos:

• Ampliación o reducción de capital
• La prestación o modificación de las garantías personales
• Alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
• Alteración del plazo
• Del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo.

Se regula también la satisfacción del incremento de la renta durante los últimos años de vida a través de la regulación de la figura jurídica de la hipoteca inversa, que se define como aquél crédito o préstamo hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce de una sóla vez, cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por la entidad de crédito.

Los requisitos son los siguientes:

• Que el solicitante y los beneficiarios sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia.
• b)Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
• Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra daños.

Se impone a las entidades que concedan este producto, la obligación de dar un sesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o si así se estipula el contrato, al fallecimiento del último beneficiario, podrán cancelar el préstamo en el plazo estipulado, abonado al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

En el caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar voluntariamente el vencimiento anticipado del crédito o préstamo garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

Esta Ley modifica, entre otras, las siguientes disposiciones:

• La ley 26/1988, de 29 de Julio, sobre Disciplina e Intervención de las entidades de crédito: Artículo 48.
• La ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario: artículos 1, 2,5, 11, 12, 13, 14,16, 17, 18, 3, 3 bis, 3 ter, 4, 10, 26 y 27.
• La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946: artículo 12, 130, 153 bis.
• La ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: artículos 2 y 4.
• El texto refundido de la ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, aprobado por Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de Octubre: Artículo 6.
• La Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión, de 16 de diciembre de 1954: artículo 2, 8 y 54.
• La Ley de Enjuiciamiento Civil: Se modifican los artículos 693, 135, 151, 162, 267, 268, 274, 276, 278 y 318.

Legislación de Derecho Civil sobre Desarrollo de determinados aspectos de la Ley de regulación del Mercado Hipotecario

Legislación de Derecho Civil sobre Derecho Inmobiliario y Derecho registral

Entrada Principal: Derecho Inmobiliario y Derecho registral. La legislación básica española en derecho civil sobre esta materia es la siguiente:

• Motivos y Fundamentos de la Ley Hipotecaria (1860)
• Ley Hipotecaria (1946)
• Reglamento Hipotecario (1947)
• Ley de regulación del mercado hipotecario (Ley 2/1981)
• Inscripción en el Registro de la propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos (Real Decreto 297/1996)
• Reglamento del Registro mercantil (Real Decreto 1784/1996)
• Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (Real Decreto 1093/1997)
• Ordenanza para el Registro de venta a plazos de bienes muebles
• Reglamento del Registro de condiciones generales de la contratación (Real Decreto 1828/1999)
• Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004)
• Reglamento de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto 417/2006)

Recursos

Véase también

• Derecho Civil
• Derechos Reales
• Legislación de Derecho Civil
• Derecho Civil V