Precontrato en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Precontrato. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Precontrato. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Precontrato. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Precontrato. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Precontrato. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»] Una convención por la cual dos o más personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato (acuerdo) que no se quiere o no se puede estipular.

Ideas Básicas

Se entiende como tal a la primera fase del contrato y se puede distinguir tres teorías que mantienen un concepto distinto de esté:

Teoría tradicional donde el precontrato es el contrato por el que las partes se obligan a realizar en el futuro otro contrato

Teoría de la base del contrato donde el precontrato es el contrato que sientan las líneas básicas del futuro contrato y contraen la obligación del desenvolverlas en el momento oportuno

Teoría del «iter contractus» donde la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior, ambas partes de común acuerdo o, si una de ellas lo exige, se pone en vigor el contrato preparado. Esta es la teoría dominante.

Precontrato en Derecho

Contrato preliminar en virtud del cual dos o más personas se comprometen a firmar, en un plazo cierto, un contrato que por el momento no quieren o no pueden estipular.

Régimen

Cuestiones Generales

El precontrato es una figura que no aparece expresamente recogida en el Código Civil. No obstante, el precontrato debe ser considerado como un contrato que se concluye con la finalidad de celebrar otro contrato en un futuro. Mediante el mismo, se pretende originar y asegurar una obligación futura entre las partes. Dentro del precontrato, existe una modalidad denominada opción.

El precontrato, supone la generación de una obligación («pacta de contrahendo») entre las partes de celebrar un contrato futuro, lo que implica que sea considerado como un contrato concluido con la finalidad de celebrar un contrato posterior, es decir, asegurar esa obligación previamente determinada. El Diccionario del Español Jurídico (DEJ), por su parte, entiende por precontrato aquel por el que «las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato, que ahora no quieren o no pueden concluir».

En este sentido, conviene tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23/12/1995, que indica que «la doctrina científica viene estudiando la figura de contrato preliminar bajo dos puntos de vista: el que pudiera calificarse de tradicional, entendiendo que el precontrato es un contrato en sí mismo, por virtud del cual las partes quedan obligadas a celebraren un momento posterior un nuevo contrato: esta obligación a contratar cuyo objeto consiste en la futura prestación de un nuevo consentimiento contractual, en esencia es una obligación de hacer, o más concretamente, una prestación de emitir en el futuro una declaración de voluntad; acto estrictamente personal y no coercible directamente, debiendo su incumplimiento traducirse en una indemnización de daños y perjuicios. La otra posición doctrinal más moderna, entiende, que el precontrato es ya un contrato completo, y al no tratarse de una obligación de contratar en el futuro, se contrae más bien una obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo, fijándose en el mismo unas líneas directrices, o unos criterios básicos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior; se afirma por los defensores de esta teoría, que en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro».

A pesar de que dicha figura no cuenta con regulación expresa en el Código Civil, puede, en base a lo contenido en determinados preceptos, deducirse su existencia. Ejemplo de ello lo encontramos en los Art. 1451,Art. 1862 ,Código Civil.

Por otro lado, dentro del precontrato, cabría considerar la existencia de una modalidad o subespecie: la opción. En este sentido, teniendo presente la TS, Sala de lo Civil, nº 559/2003, de 05/06/2003, Rec. 3140/1997, «en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada». Habrá, además, estarse a lo dispuesto en el Art. 14 ,Reglamento Hipotecario que indica que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna una serie de requisitos.

Concepto

El precontrato, supone la generación de una obligación («pacta de contrahendo») entre las partes de celebrar un contrato futuro, lo que implica que sea considerado como un contrato concluido con la finalidad de celebrar un contrato posterior, es decir, asegurar esa obligación previamente determinada. El Diccionario del Español Jurídico (DEJ), por su parte, entiende por precontrato aquel por el que «las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato, que ahora no quieren o no pueden concluir».

Para establecer la definición de precontrato, conviene tener en cuenta lo establecido jurisprudencialmente. La TS, Sala de lo Civil, nº 734/2005, de 05/10/2005, Rec. 563/1999, en este sentido, determina que «se ha considerado el precontrato como una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse antes del paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios».

Asimismo, de la TS, Sala de lo Civil, de 23/12/1995 se desprende que «la doctrina científica viene estudiando la figura de contrato preliminar bajo dos puntos de vista: el que pudiera calificarse de tradicional, entendiendo que el precontrato es un contrato en sí mismo, por virtud del cual las partes quedan obligadas a celebraren un momento posterior un nuevo contrato: esta obligación a contratar cuyo objeto consiste en la futura prestación de un nuevo consentimiento contractual, en esencia es una obligación de hacer, o más concretamente, una prestación de emitir en el futuro una declaración de voluntad; acto estrictamente personal y no coercible directamente, debiendo su incumplimiento traducirse en una indemnización de daños y perjuicios. La otra posición doctrinal más moderna, entiende, que el precontrato es ya un contrato completo, y al no tratarse de una obligación de contratar en el futuro, se contrae más bien una obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo, fijándose en el mismo unas líneas directrices, o unos criterios básicos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior; se afirma por los defensores de esta teoría, que en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro».

Finalmente, a pesar de que el preconontrato no cuenta con regulación expresa en el Código Civil, puede, en base a lo contenido en determinados preceptos, deducirse su existencia.

Ejemplo de ello lo encontramos en el Art. 1451 ,Código Civil, según el cual, la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Este precepto, dispone, además, que siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el Código Civil.

Igualmente, es preciso tener en cuenta lo establecido en el Art. 1862 ,Código Civil, en el cual se indica que la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.

La Opción

Dentro del concepto de precontrato, cabría considerar la existencia de una modalidad o subespecie: el de opción. Así lo determina la TS, Sala de lo Civil, nº 878/2011, de 25/11/2011, Rec. 1847/2008, al establecer que «el más típico de los precontratos es el de opción: una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que le permite decidir, dentro de un determinado plazo, la puesta en vigor del contrato proyectado». La situación paradigmática de dicha situación se produce en los contratos con opción de compra.

Fuente: iberley

Recursos

Véase También

• Precontrato en la Enciclopedia del Derecho
• Precontrato en el Diccionario legal

Consentimiento de contrato
Indemnización de daños y perjuicios
Declaración de voluntad
Obligación de hacer
Opción de compra
Voluntad unilateral
Contrato de opción de compra

Bibliografía

• Información sobre Precontrato en la Enciclopedia Jurídica Omeba
• Información sobre Precontrato en el Diccionario Jurídico (Teodoro González Ballesteros, Madrid, 2011)
• Información sobre Precontrato en Tratado de Derecho Civil Español

Guía sobre Precontrato