Responsabilidades y Garantías en la Construcción en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Responsabilidades en la Construcción. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Contenido de las Responsabilidades y Garantías en la Construcción

La LOE limita el resarcimiento a los daños materiales causados en el edificio, esto es, a los costes de reparación material de la edificación. Salvo que la reclamación se dirija al asegurador -a quien el art. 19.6 LOE atribuye la opción a la que inmediatamente nos referimos- la opción entre reparación en forma específica o por equivalente corresponde al propietario perjudicado, pues ésta es la regla aplicable en materia de responsabilidad extracontractual y contractual (arg. ex art. 1486 CC, cláusula 44 del D 3854/1970, para las obras públicas).

Pero si el perjudicado exige la reparación en forma específica, entonces debe ofrecer al responsable la posibilidad de reparar por sus propios medios, para lo que bastará que le reclame extrajudicialmente la reparación concediéndole un plazo para hacerlo. Sólo después de ello el perjudicado podrá reclamar judicialmente la reparación a costa del responsable (cfr. arts. 1091 y 1098 CC). Esto significa que, en principio, el perjudicado no está facultado para acometer por sí mismo la reparación y pretender que, luego, le sean reembolsados los costes en que incurrió (cfr. SSTS 6.7.1989, RA 5281; 8.2.1994, RA 836).

Por el contrario, la interpretación tradicional del TS en los supuestos de defectos constructivos es que no existe tal opción, sino que la reparación por equivalente es subsidiaria de la reparación en forma específica (SSTS 12.11.1976, RA 4775; 15.3.1995, RA 7787; 11.5.2002, RA 5593).

En todos los casos, la reparación en forma específica comprende los costes de reparación en sí, así como aquellos necesarios para efectuarla: costes de demolición, en su caso, del nuevo proyecto, de las tasas por licencias urbanísticas, etc. (STS 18.6.1998, RA 5064). Si la reparación la hizo ya el perjudicado, entonces deberá condenarse al pago de lo que la misma costó más los intereses legales desde el pago, pues la deuda reclamada no es de valor sino de dinero (cfr. STS 15.4.1991, RA 2691). También son resarcibles los costes financieros en que, en su caso, el perjudicado incurrió para reparar (STS 26.11.1984, RA 5659). Si la reparación tiene que efectuarse a costa del demandado, éste deberá ser condenado a pagar lo que cueste la reparación cuando se ejecute la sentencia, pues la demora en el tiempo opera económicamente en contra de los que con su acción u omisión dieron lugar al saneamiento (STS 9.12.1985, RA 6424).

A diferencia de la LEC derogada, la nueva LEC impide que el demandante de una cantidad de dinero solicite su cuantificación en ejecución de sentencia, pues ello sólo es posible si se fijan claramente las bases con arreglo a las que se deba efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética (art. 219 LEC). Esto significa que el propietario que opte por la reparación por equivalente deberá ofrecer durante el proceso las bases con arreglo a las que el Juez deba fijar la cantidad adeudada, sin que pueda pedirse su cuantificación en ejecución de sentencia.

Fuente: María Carmen González

Clases y Régimenes de Responsabilidad sobre una Obra de Construcción

Los supuestos de responsabilidad

Los intereses dañados durante el proceso constructivo pueden ser los del propio comitente de obra o los de terceros (adquirentes del inmueble, colindantes, trabajadores accidentados, etc.). Además, las actuaciones u omisiones de los partícipes durante el proceso edificatorio pueden ser la causa de múltiples daños: retrasos en la terminación de la obra, defectos constructivos en la edificación, menoscabo de otros inmuebles colindantes o, en general, de otros bienes del comitente o de terceros, daños personales (de trabajadores o de terceros), etc.

Los regímenes de responsabilidad

Los supuestos de responsabilidad mencionados en el subepígrafe anterior están sujetos a regímenes diversos de responsabilidad, que indicamos a continuación:

Los arts. 1902 y ss. CC constituyen el régimen de responsabilidad civil aplicable al resarcimiento de los daños personales y materiales sufridos por personas distintas de los propietarios y del comitente de obra. Bajo ciertas circunstancias, la causación de daños personales y materiales (sean o no de terceros) puede ser constitutiva de delito. Además, aunque no se produzcan daños personales, la sola puesta en peligro de la seguridad y salud que la normativa aplicable exige para los trabajadores, constituye una infracción administrativa que, bajo ciertas circunstancias, puede ser constitutiva de delito.

Los arts. 17 y 18 LOE contienen un régimen de responsabilidad aplicable sólo al daño consistente en la necesidad de reparar materialmente la edificación (los «daños materiales causados en el edificio») como consecuencia de ciertos vicios y defectos constructivos, y donde el único legitimado activo es el propietario de la edificación o de parte de la misma. Se trata de una responsabilidad legal que no es de suyo ni contractual ni extracontractual: será contractual si entre el propietario perjudicado y el agente responsable media una relación contractual y extracontractual si no es así. En cualquier caso, en los daños incluidos en el art. 17, la calificación es irrelevante porque su resarcimiento está sujeto al mismo régimen de responsabilidad (contenido en los arts. 17 y 18 LOE) cualquiera que sea la naturaleza (contractual o extracontractual) que se predique de la misma.

Pero la naturaleza de la relación existente entre el propietario y el agente responsable de los vicios y defectos constructivos sí tiene trascendencia para todo aquello que no está regulado en la LOE, pues si existe contrato todo ello queda remitido al régimen contractual, como, además, dispone la propia LOE en los núms. 1 y 9 del art. 17. En primer lugar, si hay contrato se rige por éste el resarcimiento de las otras consecuencias económicas negativas en el patrimonio del perjudicado que haya podido causar el vicio o defecto constructivo (por ej., el lucro cesante, el daño a otros bienes distintos del edificio, los costes de desplazamiento o cambio de domicilio, el daño moral por las molestias soportadas, el coste del alquiler sustitutivo mientras duran las obras de reparación, el mayor coste de la vivienda que se debe adquirir como consecuencia de los defectos constructivos de la primera, etc.). En segundo lugar, si existe contrato, queda remitido al régimen contractual el resarcimiento de los costes materiales de reparación por vicios y defectos constructivos que no estén incluidos en el art. 17 LOE (por ej., defectos constructivos no incluidos en el art. 17.1 o que resulten de obras de edificación no comprendidas en el art. 2.2 LOE). Por último, es también el contrato el que, en su caso, determinará la existencia de otras legitimaciones y pretensiones no cubiertas por el art. 17 LOE (por ej., del comitente frente al contratista, de éste frente al subcontratista, del comitente frente a los técnicos, etc.).

Los núms. 1 y 9 del art. 17 LOE significan, pues, que están fuera de este precepto y son compatibles con él todas aquellas pretensiones fundadas en un incumplimiento contractual. El adquirente tiene frente a su vendedor -y, por cierto, también frente al vendedor no promotor- las pretensiones que le reconozca el régimen aplicable a la compraventa, esto es, el de saneamiento por vicios ocultos de los arts. 1484 y ss. del CC y también el régimen general de incumplimiento contractual (los arts. 1101 y ss. y 1124 del CC), que forma parte de la «demás legislación aplicable a la compraventa» (art. 17.9 LOE). Como indicábamos anteriormente, es a este régimen donde quedan remitidas las pretensiones de resarcimiento de los daños no cubiertos por el art. 17 LOE (lucro cesante, daño a bienes muebles, daños personales, etc.). La compatibilidad de la LOE con el régimen de incumplimiento contractual conduce indudablemente a contradicciones de bulto, pues resulta que conforme al art. 18 LOE el adquirente sólo dispone de dos años para que le indemnicen los costes de reparación del inmueble y, sin embargo, la acción de indemnización contra su vendedor por otros daños menos sustanciales (por ej., el lucro cesante) no prescribe hasta los quince años (cfr. art. 1964 CC).

La LOE también es compatible con las acciones de responsabilidad contractual que existan entre los partícipes en la edificación (cfr. art. 17.1), señaladamente, las que resulten del incumplimiento del contrato de obra, pero esto requiere una explicación más detenida.

El artículo 1591 CC y la LOE

Como el art. 1591 CC no ha sido expresamente derogado (en el caso de una norma, cuando se suprime una parte; si se elimina en su totalidad es una ley abrogada; véase abrogación o abrogatio) por la LOE y como ésta declara, además, su compatibilidad con las acciones de responsabilidad contractual (art. 17.1), la publicación de la LOE suscitó un debate formulado en términos de «derogación» o «vigencia» del art. 1591 CC.

Empecemos aclarando que lo que se cuestiona realmente no es la vigencia del art. 1591 CC, sino si es legítimo que los tribunales sigan aplicando la jurisprudencia sobre la llamada responsabilidad por ruina. Y como esta jurisprudencia ha sido desarrollada al margen del art. 1591, en el que sólo tiene apoyos ocasionales, es irrelevante que el precepto codificado haya sido o no derogado. Porque sin el ropaje jurisprudencial el art. 1591 I no es contrario a la LOE: se limita a establecer una responsabilidad del contratista o del arquitecto director cuando la obra se arruina (se cae materialmente) dentro de los diez años posteriores a la construcción. Ninguna incongruencia existe con la LOE, pues esta regla está absorbida por su art. 17.1 a). Y sobre el art. 1591 II cabe decir que se trata de un precepto redundante, ya que se limita a establecer que la acción de indemnización durará quince años si la ruina fuere debida a la falta del contratista a las condiciones del contrato.

Norma perfectamente ociosa, pues regiría este plazo prescriptivo aunque la norma no existiese (cfr. art. 1964 CC). En contra de lo que se entendió en la STS 16.9.1996 (RA 6724), no puede interpretarse que el 1591 II regula, como el 1591 I, un plazo de garantía, pues la ruina siempre proviene de incumplimiento contractual; salvo que quiera decirse que en el art. 1591 I se responde aunque la ruina se produzca por caso fortuito o fuerza mayor, lo que, además de ser contradictorio con la norma -que hace responder de la ruina debida a vicios de la construcción, del suelo o de la dirección- es desmentido por el propio TS (cfr. STS 10.11.1999, La Ley 17.3.2000). Obsérvese, pues, que lo que es contradictorio con la LOE no es el art. 1591, sino el art. 1964, en virtud del cual las acciones de responsabilidad contractual que el comitente de obra tiene frente a sus contratantes (el contratista y, en su caso, los técnicos) por incumplimiento del contrato de obra -incluidas las pretensiones por ruina material del edificio, que es lo que dice el art. 1591 I- prescriben a los quince años, mientras que el plazo es bianual en el art. 18.1 LOE.

Incongruente es también que la indemnización por los daños no cubiertos por la LOE (por no terminación de las obras o por retraso en la misma, el lucro cesante, etc.), que queda remitida al régimen general de los arts. 1101 y ss. y 1124 CC, prescriba a los quince años (cfr. art. 1964) y que los daños posiblemente más importantes que puede causar un defecto constructivo (el coste de reparación material del edificio) deban reclamarse antes de dos años (art. 18.1 LOE). En resumen: para determinar si es legítimo que siga aplicándose la jurisprudencia sobre la responsabilidad por ruina es indiferente si el art. 1591 está derogado, pues el contenido de este precepto o está absorbido por el art. 17 LOE o reitera el régimen general de prescripción de las acciones de responsabilidad contractual del art. 1964 CC.

Procede ahora determinar si es legítimo que la jurisprudencia sobre responsabilidad por ruina siga siendo aplicada tras la LOE. El desarrollo de esta jurisprudencia estuvo animado por la intención de tutelar los intereses de los adquirentes de inmuebles en un marco legal que se estimaba insatisfactorio por varias razones: la brevedad del plazo de las acciones de saneamiento por vicios ocultos (seis meses, art. 1490 CC), el hecho de que tanto este régimen como el general de incumplimiento contractual (arts. 1101 y ss. y 1124 CC) ponían la satisfacción del interés de los adquirentes exclusivamente a cargo de su vendedor que, en la práctica, en muchas ocasiones no está en condiciones de satisfacerlo (riesgo de insolvencia, desaparición del mercado). Además, era difícil explicar por qué si el comitente tenía acciones de responsabilidad por ruina contra el constructor y los técnicos (art. 1591), no iba a tenerlas también el adquirente del inmueble.

El TS acometió entonces una labor de creación judicial de Derecho, concretando en una serie de máximas jurisprudenciales el resultado de una ponderación de los intereses que, en el sentir de la jurisprudencia, habían sido descuidados por el Legislador. Pues bien, si ahora el Legislador diseña un sistema de responsabilidad en beneficio exclusivo de los propietarios, es evidente que cuando deba aplicarse la LOE (v. su DT 1ª) no podrá aplicarse la doctrina jurisprudencial que sea contraria a lo previsto en la LOE.

Las diferencias entre la LOE y la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad por ruina se reducen, básicamente, a los siguientes puntos:

– El plazo de prescripción de las acciones es en la LOE de dos años (art. 18.1), mientras que, según la jurisprudencia, los diez años del art. 1591 I eran sólo un plazo de garantía al que había que sumar los quince años de prescripción de la acción.
– Como para el TS ruina no era sólo la caída material del inmueble o el riesgo de la misma sino también la llamada ruina funcional, es decir, las deficiencias que hacían la edificación inútil para la finalidad que le es propia y/o que «superan las imperfecciones corrientes», resultaba así que a estos defectos constructivos se les aplicaba el plazo de garantía decenal. Por el contrario, el art. 17.1 LOE distingue tres tipos de defectos de construcción, con tres regímenes de responsabilidad parcialmente diferenciados, particularmente, en el plazo de garantía. No existía regla para determinar la existencia de ruina funcional, frente a la simple imperfección que se caracterizaba de incumplimiento contractual. Sobre la extensión desmesurada del concepto de ruina funcional en la última jurisprudencia, cfr. SSTS 22.6.2001, RA 5074, 27.2.2003, RA 2515, 2.10.2003, RA 6451.

Pero hay más. Entendemos que la regulación de la LOE debe afectar incluso al Derecho transitorio. Los conflictos sobre obras edificación a las que, según su DT 1ª, no les sea aplicable la LOE, deberán resolverse conforme a los criterios de la LOE. Si el TS ha sostenido que se responde de la «ruina funcional» que se manifestase durante diez años es por considerar que se correspondía con una adecuada ponderación de intereses en juego en la situación actual en la que los adquirentes de vivienda son consumidores, los comitentes son promotores y los técnicos no se reducen al simple arquitecto proyectista y director de obra. Pero como el TS no estaba obligado por fuerza de la ley a sostener tales cosas, porque nada de esto dice el art. 1591, no puede escudarse en la ley para contrarrestar la nueva ponderación de intereses realizada por el legislador, a cuya decisión está sujeto el Juez por mandato constitucional. Si el legislador ha sostenido que no pueden estar cubiertos por una garantía de diez años los defectos de habitabilidad (ruina funcional) habrá que reconocer que esta ponderación de intereses es más legítima que la que puedan hacer los tribunales, por mucho que desde el punto de vista de los hechos pueda discutirse que sea una ponderación de intereses acertada. Exponemos cuál es el Derecho transitorio aplicable en esta referencia.

Innecesario es advertir que, como producto más de la rutina, nuestros tribunales siguen aplicando la vieja doctrina y las viejas ideas en pleitos decididos después de la entrada en vigor de la LOE.

Fuente: María Carmen González

DERECHO TRANSITORIO

La LOE no se aplica a las obras realizadas en virtud de licencias solicitadas antes del 6 de mayo de 2000 (cfr. DT 1ª y DA 4ª LOE). Ello significa que para estas edificaciones no es obligatorio el seguro del art. 19 LOE. Procede determinar cuál es el régimen de responsabilidad por vicios y defectos constructivos al que están sujetas estas edificaciones.

No es dudoso que a estas edificaciones se les aplica el art. 1591 CC en sus estrictos términos, esto es, que hay responsabilidad por el derrumbe material del edificio que se produzca durante los diez años. La pregunta es si a estas edificaciones se les aplica no ya el art. 1591 CC sino la jurisprudencia del TS sobre la responsabilidad por ruina. Y más exactamente, si se aplican aquellas doctrinas jurisprudenciales que no han sido refrendadas por el Legislador en la LOE. El problema se reduce casi exclusivamente a determinar si la llamada «ruina funcional» (esto es, las imperfecciones que, sin comprometer la estabilidad del edificio, lo hacen inútil para la finalidad que le es propia) está sujeta a un plazo de garantía decenal cuando resulta que los defectos de habitabilidad sólo estan cubiertos en la LOE durante tres años [art. 17.1 b)]. La respuesta a esta cuestión ya fue avanzada al inicio de este Capítulo: la doctrina jurisprudencial sobre la «ruina funcional» fue el resultado de una ponderación de intereses que, ante la inactividad del Legislador, acometió el TS. Si ahora el Legislador sostiene que los defectos de habitabilidad no pueden estar cubiertos por una garantía de diez años hay que reconocer que esta ponderación de intereses es más legítima que la que puedan hacer los tribunales, quienes en un Estado de Derecho no están autorizados a sustituir la ponderación hecha por el Legislador por una ponderación propia, sin base legal, pues -recuérdese- nada de esto decía el art. 1591 CC.

Por otra parte, hay que determinar a qué plazo de prescripción están sujetas las acciones de responsabilidad por defectos constructivos, es decir, si se aplica el plazo quincenal del art. 1964 CC, mucho más amplio que el bianual del art. 18.1 LOE. La solución correcta pasa por aplicar el art. 1939 CC, que no agotó su eficacia en la regulación de los problemas derivados de la publicación del CC, sino que constituye una regla general aplicable a todos los problemas de Derecho transitorio. Es decir, conforme al art. 1939 CC, la nueva ley (la LOE, en nuestro caso) afecta a la prescripción comenzada antes de su entrada en vigor y, a fortiori, a la prescripción que comience durante su vigencia, aunque se refiera a pretensiones reconocidas por la ley anterior. En resumen: para las edificaciones realizadas en virtud de licencias solicitadas antes del 6 de mayo de 2000, la acción de responsabilidad por vicios y defectos constructivos prescribe a los dos años, y si la prescripción comenzó antes de entonces, la acción prescribe a los dos años contados desde la entrada en vigor de la LOE.

Por lo demás, el régimen transitorio estará compuesto también por todas aquellas doctrinas jurisprudenciales que han sido recogidas en la LOE, en la forma expuesta en los epígrafes precedentes. Fundamentalmente, son las siguientes:

1) Legitimación activa de los sucesivos adquirentes durante el plazo de garantía decenal.
2) Legitimación pasiva de todos los partícipes en el proceso edificatorio.
3) Responsabilidad solidaria entre los copartícipes cuando no sea posible determinar la causa de los vicios o defectos o individualizar la cuota de participación imputable a cada copartícipe.
4) Responsabilidad incondicional del promotor frente a los adquirentes.
5) En contra de lo que era doctrina jurisprudencial, debe mantenerse la responsabilidad de las cooperativas de viviendas, pues -aparte de lo injustificado de aquella jurisprudencia- el concepto jurisprudencial de promotor no puede superponerse al concepto legal del mismo del art. 9.1 LOE.
6) Se aplican también las reglas sobre responsabilidad por hecho ajeno de los núms. 5, 6 y 7 II del art. 17 LOE, que procedían también por aplicación de los arts. 1596 y 1903 CC y, por lo que se refiere a la responsabilidad del director por los defectos del proyecto, eran también doctrina jurisprudencial.

Fuente: María Carmen González

BIBLIOGRAFÍA

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