Vivienda Unifamiliar en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Vivienda Unifamiliar. [aioseo_breadcrumbs] Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Vivienda Unifamiliar. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Urbanizaciones privadas de vivienda unifamiliar y tasas municipales

En el paisaje urbano español, dominado mayoritariamente por la cultura urbanística del bloque vertical de viviendas, la vivienda unifamiliar en conjuntos residenciales, va tomando presencia con mucha lentitud y mayor retraso, en relación con los países de nuestro entorno cultural y económico.

Desde los inicios del fenómeno urbano en España, el concepto de vivienda, fuera del ámbito rural, ha ido ligado a la tipología del bloque vertical. En la actualidad, el parque de vivienda unifamiliar sigue siendo tan insignificante frente al de viviendas por pisos en altura, que el término «piso» es el de utilización general para referirse a la vivienda, mientras que para designar a la vivienda unifamiliar aislada, ni siquiera existe un término español adecuado, utilizándose en su lugar el francés «chalet».

Esta patente diferencia entre el paisaje urbano residencial español y el de los países de su entorno, no nace desde luego de las diferentes aspiraciones de sus habitantes, porque españoles, europeos y americanos sueñan con el mismo modelo de vivienda, ni tampoco de problemas de escasez de suelo, ya que España no es el país de Europa con mayor numero de kilómetros cuadrados por habitante, sino que tiene su origen y causa en el tradicional dominio de la presión especulativa en la orientación de los planes urbanísticos favorecida por los Ayuntamientos que los elaboran y aprueban, para, entre otros objetivos menos confesables y no poco frecuentes, aumentar a la mayor velocidad el numero de habitantes y con ello, el correspondiente trasvase de cesión de tributos del Estado hacia las arcas municipales.

Este estado de cosas es la causa de que gran parte de las escasas colonias de «chalets» existentes se deban a planes urbanísticos de iniciativa y promoción de agrupaciones privadas de propietarios para su uso propio.

Este estado de cosas es la causa de que gran parte de las escasas colonias de «chalets» existentes se deban a planes urbanísticos de iniciativa y promoción de agrupaciones privadas de propietarios para su uso propio.

La falta de tradición en España de esta tipología residencial, debida fundamentalmente al desinterés crónico de las Administraciones públicas hacia este tipo de entornos residenciales, ha tenido también su reflejo tanto en las normas que debían delimitar los derechos y obligaciones de estas agrupaciones de propietarios, como en la dificultad de asimilación de los conceptos ligados a los elementos comunes en estas tipologías residenciales por parte de las instituciones, tanto Administrativas como Judiciales.

Esta delimitación del marco normativo regulador de las urbanizaciones privadas de vivienda unifamiliar, se ha ido desdibujando paulatinamente en las sucesivas refundiciones de la Ley del Suelo de 1956, hasta acabar en la actual indefinición, casi absoluta, cuya consecuencia inmediata es la anómala, contradictoria y discriminatoria situación que soportan los propietarios de estos polígonos residenciales.

La Ley del Suelo de 1956, establecía al menos con suficiente claridad, cuales eran los beneficios, obligaciones y plazos correspondientes de aplicación para dichas urbanizaciones de iniciativa privada. Las refundiciones posteriores, aunque no modifican ni contradicen ninguna de estas previsiones, eluden definirlas de forma expresa, por lo que presentan un vacío que agrava aún más la confusión inicial.

Ante el panorama descrito, no es de extrañar que sean muchos los Ayuntamientos que se niegan a asumir la condición de elemento común de los viales que sirven de acceso a las viviendas en estas agrupaciones residenciales e impongan sin más a esos viales la titularidad municipal aunque no sea la que legalmente les corresponda.

En cuanto a las instancias judiciales, a la falta de asimilación de esta tipología inmobiliaria, se une la dificultad de tener que interpretar y aplicar unas normas en las que, sobre esta materia, domina la indefinición, las ausencias y las aparentes contradicciones, de ahí que la mayoría de los conflictos surgidos entre la Administración y las Entidades que administran estas comunidades residenciales, se resuelvan, sin más análisis, con la invocación de dos únicos preceptos sacados del contexto normativo y aplicados erróneamente y con carácter general, sea cual sea la naturaleza jurídico urbanística de estas urbanizaciones. Estos dos preceptos invariablemente invocados son: la cesión obligatoria y gratuita de viales y el «ius variandi» de la Administración.

En cuanto a la obligación de ceder gratuitamente los viales de la urbanización, es indiscutible que se trata de un precepto de aplicación general y sin excepción sea cual sea la naturaleza jurídico-urbanística de los terrenos. Lo que en ningún momento ha establecido la Ley con carácter general es que el destinatario de esta cesión obligatoria y gratuita tenga que ser el Ayuntamiento. Es esta coletilla, que se viene añadiendo por sistema al citado precepto, al margen de la Ley, la causa de que se esté aplicando erróneamente en numerosos casos, ante la pasividad casi general.

La Ley impone que el destinatario de la cesión gratuita de viales sea el Ayuntamiento en los casos siguientes:

• Para el viario de sistema general;
• Para las actuaciones sobre suelo urbano común, donde los primitivos viales municipales, se sustituyen por los nuevos, y
• En todo caso para el sistema de ejecución denominado de «cesión de viales».

En el caso de las urbanizaciones privadas, y en el caso concreto del sistema de actuación de «compensación» el destinatario puede ser indistintamente el Ayuntamiento o el colectivo de propietarios que necesariamente ha de servirse de los viales, según venga establecido en el planeamiento y en este último caso, la cesión por parte de este colectivo de propietarios al Ayuntamiento, es una opción de este colectivo de propietarios, no una imposición, que en la Ley del Suelo de 1956 estaba perfectamente regulada y que las posteriores refundiciones no contradicen. Quienes, en ningún caso pueden retener la propiedad de los terrenos destinados a viales, son el propietario o propietarios cuyos terrenos fueron destinados a este fin, que han de entregarlos obligatoria y gratuitamente a sus destinatarios ya sea el Ayuntamiento o el colectivo de propietarios de la urbanización, de conformidad con la Ley del Suelo y con el planeamiento aprobado.

El propietario o propietarios sobre cuyos terrenos «ha caído» la calificación de viario, son compensados, igual que el resto de los propietarios del polígono, con la parte proporcional de parcelas edificables en la equidistribución, y son estas parcelas edificables las únicas que pueden retener de su propiedad indefinidamente o vender a terceros, pero no sus primitivos terrenos destinados a viales y zonas verdes, que han de entregar obligatoria y gratuitamente para el fin previsto, al colectivo que necesariamente ha de servirse de ellas de acuerdo con lo establecido en el planeamiento correspondiente. Al margen de este planeamiento, los Ayuntamientos no pueden imponer la cesión a su favor, más que mediante expropiación por motivos de interés general, o mediante convenio con sus legítimos propietarios, en otro caso se estaría ante una confiscación.

En cuanto al «ius variandi», el segundo precepto que invariablemente invoca la Administración para justificar el cambio de destino de los viales y zonas verdes que o bien le han sido cedidos gratuitamente por sus propietarios, o que el Ayuntamiento se ha «autocedido», es un precepto que las instancias judiciales vienen considerando, con demasiada frecuencia justificación suficiente para operar estos cambios. En la Ley del Suelo de 1956 y en su Reglamento de Reparcelaciones de 1966, estos cambios de destino eran causa de reversión automática de estos terrenos a sus propietarios, no a sus propietarios originales, que en ningún caso podían retenerlos de su propiedad como hemos visto, sino al colectivo al que iban destinados de conformidad con el planeamiento. Esta normativa alcanza expresamente a la mayoría de las urbanizaciones desarrolladas en los años 70 y principios de los 80 y puede invocarse en los demás casos por asimilación fundamentada en el vacío legal existente.

No es lo más chocante el que se haya generalizado la creencia de que el destinatario de la cesión obligatoria y gratuita de viales ha de ser siempre el Ayuntamiento en lugar del colectivo al que los ha destinado el planeamiento, sino que este precepto, que en la Ley no admite excepciones ni casos particulares, y que junto con la equidistribución, constituye el eje y principio rector de la normativa urbanística desde su origen en 1956, se vea manifiesta y abiertamente incumplido por los Ayuntamientos al proponer y llegar a acuerdos posteriores de recalificación de estos terrenos, con sus propietarios originales a espaldas del colectivo de propietarios de la urbanización, haciendo valer de nuevo los primitivos títulos registrales que la Ley invalidó una vez aprobado el planeamiento en beneficio de este colectivo, con lo que el antiguo propietario de los terrenos que el plan destinó a viales y/o zonas verdes, que ya fue compensados por los demás propietarios mediante la adjudicación de las correspondientes parcelas edificables, obtiene un beneficio singular a costa de este colectivo, vulnerándose con ello el segundo principio rector de la norma: la equidistribución.

En este estado de cosas, tampoco puede extrañar que los propietarios de estos conjuntos de vivienda unifamiliar, se vean gravados de forma simultánea tanto con las cargas y obligaciones que les corresponderían si los viales fueran privados, como las que les hubieran correspondido si los viales fueran públicos.

No es sin embargo difícil descifrar cual es el tratamiento jurídico que a cada urbanización residencial corresponde, esto es, si se trata en primer lugar de una urbanización privada o no, y en segundo lugar que tipo de obligaciones contributivas les corresponde y que derechos, así como los períodos de duración de tales beneficios y obligaciones. Para ello únicamente se han de estudiar los siguientes extremos:

• La naturaleza inicial del suelo sobre el que se desarrolló el planeamiento original de la urbanización;
• Las previsiones contenidas en dicho planeamiento en cuanto al destino y titularidad de los viales, zonas verdes y espacios dotacionales;
• El sistema de actuación adoptado para la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento y la fecha de constitución de la Junta encargada de su desarrollo; y
• Su régimen estatutario.

A partir de estos elementos, y a la luz del marco normativo aplicable considerada en su conjunto y no sesgadamente, se deduce la naturaleza jurídica de la urbanización y en consecuencia, el marco jurídico de sus derechos y obligaciones.

Una vez efectuado el análisis de las circunstancias que concurren en la urbanización y determinada su naturaleza, sólo caben las tres situaciones siguientes:

• Si la urbanización es privada y la junta de propietarios ha optado por cederlos al Ayuntamiento, a estos propietarios les corresponde legalmente el derecho a disfrutar de los beneficios fiscales equivalentes a la deducción del 80% de todos los tributos y tasas que recaigan sobre los inmuebles de la urbanización, y en cuanto al período en el que han de mantener a su costa la urbanización, se limita exactamente al tiempo de duración de tales beneficios.
• Si la urbanización es privada, y su colectivo de propietarios opta por no formular cesión de viales al Ayuntamiento, o esta cesión no es asumida por dicho Ayuntamiento en las condiciones reguladas por la Ley del Suelo, el colectivo de propietarios ha de asumir a su cargo íntegramente su mantenimiento, aunque en tal caso los Ayuntamientos no están legitimados para el cobro de las tasas municipales, como la Tasa de Carruajes, sobre los viales de la urbanización.
• Por último, si los viales son públicos, bien porque así lo determinó el planeamiento o porque ya lo eran con anterioridad al planeamiento, el mantenimiento de la urbanización debe recaer íntegramente en el Ayuntamiento desde la finalización de las obras de urbanización, y en tal caso, los propietarios deben asumir las correspondientes tasas municipales que recaigan sobre los viales.

En definitiva, los viales de estas urbanizaciones o son públicos, o son privados, y no en función de lo que imponga el Ayuntamiento sino de las circunstancias jurídicas de cada caso y de lo que haya determinado el planeamiento con el que se desarrolló originalmente la urbanización.

La realidad es que este análisis no suele hacerse en ningún caso, ya sea por desinterés o desconocimiento, y la resolución de los conflictos se resuelven como hemos dicho, con la sistemática aplicación de los dos preceptos citados sea cual sea la naturaleza de la urbanización y las previsiones de su planeamiento.

Autora: Teresa Saintgermain (2004, Injef)

Arrendamientos de Vivienda

Ideas Básicas

Véase la información en los Derechos y obligaciones de las partes en el Arrendamiento de Vivienda, su duración y renta, en esta Enciclopedia Jurídica.