Historia del Arrendamiento de Cosas en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Historia del Arrendamiento de Cosas. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Arrendamiento de Cosas en el Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia

A efectos históricos, se ofrece una descripción del contenido sobre Arrendamiento de Cosas proporcionado por el Diccionario de referencia, de Joaquín Escriche:
I1I. Naturaleza del erren d «Mi ente de casas.- El arrendamiento es contrato consensual como la compra-venta; y por consiguiente se perfecciona por el solo consentimiento de los contrayentes en la cosa y en el precio, y puede hacerse de palabra o por escrito: ley 2, título 8, Part. 5. Sin embargo, si se hubiese pactado que el arrendamiento se haga por escritura, no quedará perfeccionado, aunque haya conformidad en la cosa y en el precio, hasta que la escritura se halle extendida y firmada, habiendo entretanto lugar al arrepentimiento, como en la compraventa: d. ley 2, título 8, Part. 5. Pueden darse arras en este contrato como en el de compra-venta, así antes como después de estar perfeccionado. Si se dan después, no puede arrepentirse ninguno de los contrayentes, aunque ofrezca perderlas o restituirlas dobladas. Si se dieren antes, puede cualquiera de ellos apartarse de la convención: el que las ha ciado perdiéndolas; y el que las ha recibido, devolviéndolas con otro tanto. V. 11 rías. El arrendamiento puede hacerse para tiempo determinado o indeterminado, y para toda la vida del arrendador o del arrendatario, con cualesquiera pactos y condiciones que no sean contrarios a las leyes ni a las buenas costumbres: ley 2, título 8, Part. 5. IV. Obl?Jaciores y derechos del arrendador y del arrendatario.-Las obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario son las que se expresan en las palabras Arrendador y Arrendatario, cine pueden verse en su lugar. V. Modos de acabarse el arrendamiento de cosas.-El arrendamiento fenece o se acaba: 1.º Por la conclusión del término señalado en el contrato, cuando se hizo por tiempo determinado, sin que haya necesidad de despedida o mutuo desahucio, y sin que el arrendatario pueda alegar posesión para continuar contra la voluntad del dueño, cualquiera que haya sido la duración del contrato: ley 18, título 8, Part. 5; ley 3, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación; y art. 5 del decreto de cortes de 8 de Junio de 1813, restablecido por Real decreto de 8 de Setiembre de 1836 * y 2.º de la ley de 9 de Abril de 1842. * según Real cédula de 26 de Mayo de 1770: ley 3, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación, en el arrendamiento de tierras debían avisarse el dueño y el colono al principio del último año estipulado para su continuación o despedida, como mútilo desahucio; y faltando el aviso del Ultimo año, si solo se hiciese en el fin de este, se entendía deber seguir el año inmediato, como término para prevenirse cualquiera de las partes. Posteriormente, en Reales cédulas de 6 de Diciembre de 1785 y 8 de Setiembre de 1794: ley 4 y su nota, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación, se previno que los dueños o propietarios de tierras, acabados los contratos u arrendamientos pendientes, no pudiesen despojar a los arrendatarios con pretexto de cultivar la tierra por sí mismos, si 110 concurría en ellos la circunstancia de ser antes labradores con el correspondiente ganado de labor, y al mismo tiempo residentes en los pueblos en cuyo distrito estaban les tierras. Pero el decreto citado de 8 de Junio de 1813 abolió estas disposiciones, de manera que en toda especie de arrendamientos a tiempo cierto, queda el propietario, después de concluido el término, con entera libertad de disponer de la finca como mas le acomode, sin necesidad de despedida y sin derecho del arrendatario a preferencia o tanteo, según se ha sentado.

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Si después de concluido el término, permaneciese el arrendatario tres días o mas en la finca con aquiescencia del dueño, se entenderá que continúa el arrendamiento en las heredades por otro año con las mismas condiciones, pero no en las casas, sino solo por el tiempo de la permanencia; porque las casas pueden arrendarse en cualquiera estación del año, al paso que las heredades no suelen tomarse sino en las épocas oportunas para su cultivo: ley 8, título 17, lib. 3, Fuero Real; ley 20, título 8, Part. 5, y decreto de cortes de 8 de Junio de 1813. Sin embargo, si fuese costumbre en el pueblo tomar en arriendo las casas en épocas determinadas, como v. gr., por Navidad o San Juan, y no fuese fácil que el dueño encontrase otro arrendatario en el intermedio, parece natural que también en las casas se entienda renovado el arrendamiento por razón de la permanencia de tres o mas días, sino para todo el año, a lo menos hasta la primera época de los arriendos. Aunque en el expresado caso de la prolongación del arrendamiento subsisten las condiciones que en él se estipularon, no sigue, empero, la fianza, si no se renueva; porque esta depende de la voluntad de un tercero, que solo se obligó para tiempo determinado. Véase Reconducción. Cuando el arrendamiento se hubiese hecho sin tiempo determinado, esto es, sin fijar el tiempo de, su duración, puede disolverlo a su arbitrio cualquier de las partes, avisando a la otra con la debida anticipación: ley 3, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación; decreto de cortes de 8 de Junio de 1813. El término anticipado para darse la despedida mutuamente el arrendador y arrendatario, es de un año en los arrendamientos de heredades: d. ley 3, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación, y d. decreto de cortes de 8 de Junio de 1813. En los de casas y demás edificios, debe seguirse la costumbre de cada pueblo. * Iati doctrina del aparte cuarto, que se funda en el decreto de cortes de 8 de Junio de 1813, restablecido por Real decreto de 8 de Setiembre de 1. 836, se halla enmendada por la ley de 9 de Abril de 1842, en cuyo artículo segundo se dispone: que si cumplido el tiempo fijado en el arriendo de casas continuase de hecho el arrendamiento por consentimiento de las partes, el dueño no podrá desalojar al arrendatario, ni este dejar la casa, sin dar aviso a la otra parte con la anticipación que se hallase adoptada por la costumbre general del pueblo, y en otro caso con la de cuarenta días. En Sil consecuencia, en el caso a ellas referente, se entenderá continuado el arriendo por todo el tiempo que permaneciese en la casa el arrendatario, sin avisar al propietario su ánimo de cesar en el arriendo, o sin recibir igual aviso de este, y además por los cuarenta días siguientes al en que se dieron este aviso, que es el término fijado por la ley, para que pueda buscar el inquilino nueva habitación, y el propietario otro inquilino. Asimismo debe advertirse (sobre que si fuese costumbre cal el pueblo tomar en arriendo las casas en época determinada, y no fuese fácil que el dueño encontrase otro arrendatario en el intermedio, parecía natural que también en las casas se entendiese renovado el arriendo por razón de la permanencia de tres o amas días, sino para todo el ais, a lo menos hasta la primera época de los arriendos) que según el artículo citado del decreto de 1842, el inquilino podrá dejar el predio y el propietario despedir al inquilino, avisándose con la anticipación que fuese de costumbre general del pueblo o con la de cuarenta días, a no que en el caso expuesto fuese costumbre entenderse continuando el arriendo por el mismo término por que se hizo. En los apartes cuarto y quinto se expresó que si el arrendamiento se hubiese hecho sin tiempo determinado puede disolverlo e su arbitrio cualquiera de las partes, avisando o la otra con la debida anticipación, respecto de la cual debe seguirse en el arrendamiento de casas la costumbre de cada pueblo. En defecto de costumbre sobre este particular deberte. avisarse con la anticipación de cuarenta días según el artículo 2 de la citada ley. Véase A?reudumieieto de cesas. * El arrendatario, una vez despedido o desahuciado por el dueño, no tendré derecho alguno de posesión pura ser mantenido en ella ni preferido a otro: d. ley 3, título 10, lib. 10, Novísima Recopilación, y d. decreto de Curtes de 8 de.initio de 1813. Aunque estas dos leyes hablan solo de los arrendamientos de heredades, debe extenderse esta disposición A los de edificios. El derecho que por la ley 4, título 10, lib. 10, Nov. Becop., tenia los arrendatarios de heredades para no ser despojados por los dueños, ni aun con pretexto de cultivar estos las tierras por sí mismos, sino en el caso de que se ha hecho enuncio mas arriba, q uedú abolido implícitamente por el citado decreto de cortes de 8 de Junio de 1813. Sin embargo, la libertad de disolver a voluntad el arrendamiento y la abolición del derecho de posesión para 1a, preferencia, no tienen lugar en los foros de Asíúria.s y Galicia, y demás provincias que estén en igual caso, según expresa el misma decreto de cortes. Las condiciones y la fianza del arrendamiento sin tiempo determinado, no se entienden solamente para el primer término, sino para. todo el tiempo en que el arrendatario gozare de la cosa arrendada en virt ad de este mismo arrendamiento; pues en cada nuevo plazo, no hay mas que una continuación del contrato, y no una tácita recondujeron. 22 En segundo lugar, se acaba el arrendamiento por la realización del acontecimiento futuro e incierto hasta el cual se había hecho. Mas el arrendatario debe continuar en el arriendo hasta que espire el término o plazo en cuyo discurso tuvo lugar el acontecimiento, y hasta el fin del año, si se trata de una heredad que produce en un año sus frutos. 3.º Por la pérdida de la cosa arrendada, ya sea efecto de caso fortuito, ya de culpa del arrendador o arrendatario; porque no puede concebirse un arrendamiento de cosas sin la existencia de una cosa que le sirva de materia u objeto. Si la cosa no ha perecido sino en parte, puede pedir el arrendatario, según las circunstancias, o una disminución proporcionada del precio, o la rescisión del contrato. En uno y otro caso, no hay lugar a indemnización alguna, al la pérdida total o parcial sucedió por caso fortuito; pero si fue por culpa del arrendador o del arrendatario, debe el culpable satisfacer al otro los daños y perjuicios.

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4.» Por faltar el arrendador o el arrendatario al cumplimiento de sus respectivas obligaciones, como por ejemplo, si el arrendador no entrega al arrendatario la cosa arrendada en la época convenida, a no le mantiene en el uso y goce de ella, y si el arrendatario deja de pagar la renta o trata mal la finca. Pero esta es mas bien causa de rescisión que de extinción por pleno derecho. El que por su parte ejecuta A está pronto a ejecutar el contrato, tiene opción u fi. compeler al otro a su ejecución cuando es posible, o a pedir la rescisión con daños V pLiUiCioS. 52 Por la consolidación, es decir, cuando el arrendatario llega a ser dueño de la cosa arrendada por compra, herencia, donación, legado A otro cualquiera título, A cuando el arrendador hereda al arrendatario. 6.º Por el mútilo consentimiento de los contrayentes. 7.º Por la cesación o extinción del derecho del locador o arrendador sobre la cosa arrendada.: Resoluto jure ~lis, resolviste jvs accipientis. De aquí es, que si el arrendador vendiere la cosa arrendada, puede el comprador expeler o despedir al arrendatario, el cual, como no tiene derecho real en la cosa, ni tampoco derecho personal contra el comprador, pues que no contrajo con él, no podrá obligarle a que le mantenga en el arriendo; pero tiene derecho a reclamar del dueño o arrendador la devolución del precio por el tiempo que falte; ley 19, título 8, Part. 5: y también el resarcimiento de daños y perjuicios, a que aquel está obligado por no haber preservado en la venta, como podía, los derechos del colono o inquilino, según sientan generalmente los autores con arreglo a las leyes romanas, y entre ellos Gregorio Lopez, en la glosa 4 de dicha ley 19. * Háse declarado, por sentencia del Tribunal Supremo de 1.º de Julio de 1870, que el que vende una finca arrendada antes que espire el término del arrendamiento, está obligado a sostenerlo o a indemnizar al arrendatario los menoscabos que le resulten por el desahucio; y que no justificándose que en este caso el arrendatario había sido desahuciado por falta de cumplimiento del contrato, son inaplicables las leyes 2, 3 y 19, título 8, Part. 5, y los arts. 5 y 6 del decreto de 8 de Julio de 1813; porque el desahucio de que en ellos se trata, es el que procede de abusos cometidos por el arrendatario de la finca, y no por haberse vendido esta antes de espirar el término del arriendo. * Sin embargo, no podrá el comprador expeler al arrendatario hasta que se cumpla el tiempo del arrendamiento en los casos siguientes: 1.º Si se pactó entre el vendedor y comprador que la venta no había de perjudicar al arrendamiento. 2.º Si el arrendamiento se hizo por toda la vida del arrendatario, o por siempre para él y sus herederos: ley 19, título 8, Part. 5. 3.º Si en el contrato de arrendamiento hipotecó el dueño para seguridad de su observancia la cosa arrendada, y se obligó a no enajenarla dentro del tiempo de su duración, porque mediante la hipoteca, adquiere el arrendatario cierto derecho real en la cosa arrendada para no ser despojado- de ella hasta que espire el tiempo del contrato, y en virtud del pacto de no enajenar sería nula la enajenación que contra su tenor se hiciese, al menos para el efecto del despojo: Gregorio Lopez, en la glosa 4 de la ley 6, y en la 5 de la ley 10, título 8, 1art. 5, cuya decisión ha sido adoptada por Gómez, (!ovarrubias y otros autores. *Debe también tenerse presente sobre esta materia, que en los arriendos de bienes inmuebles hechos por un período que exceda de seis años, no podrán ser despedidos los arrendatarios por el nuevo dueño hasta cumplir dicho término, en el caso de que estando consignados los contratos por escritura pública, se haya tomado razou de ella en el registro correspondiente. Tampoco podrán despedir los dueños a los arrendatarios que hubiesen anticipado las rentas de tres 6 mas años hasta que estos trascurriesen, si se hubiere también inscrito en el registro dicho contrato. Véase el artículo 2, núm. 5, de la ley Hipotecaría de 1870, y el artículo Iescripcioit.. * Lo que se ha dicho del comprador debe aplicarse igualmente a cualquiera otro sucesor singular del arrendador, es decir, a cualquiera otro que adquiere del arrendador la plena propiedad 6 solo el usufructo de la cosa arrendada por donación, legado u otro título particular; porque es regla general, que el sucesor singular no está obligado a los contratos de su autor o causante. Pueden, por consiguiente, el donatario, el legatario y el usufructuario expeler o despedir, del mismo modo que el comprador, al arrendatario de la cosa donada, legada 6 dada en usufructo: Gregorio Lopez, glosa 1 de la ley 19, título 8, Part. 5; Gómez, lib. 2; Ver., cap. 3, núm. 9; Gutiérrez, Can. q?uest., cap. 8, núms. 4, 8, 10 y 19, y Ferraris, en la palabra lucatio, núm. 16. El arrendatario tiene derecho en estos casos, como en el de venta, a reclamar del arrendador o su heredero la restitución del precio adelantado y el resarcimiento de daños y perjuicios. Síguese también del principio arriba sentado, que el propietario 6 su heredero a quien se devuelve el usufructo que había enajenado no está obligado a pasar por el arrendamiento que hizo el usufructuario (ley 3, título 8, Part. 5); niel sucesor en el mayorazgo por el que hizo el poseedor anterior, Gregorio Lopez, glosa 4 de la ley 2, título 8, 5; ni el heredero fideicomisario por el que Part. hizo el heredero fiduciario; Gómez, lib. 2, Var. cap. 3, núm. 3; ni el heredero sustituto por el que hizo el instituido; ni el beneficiado por el que hizo de los bienes del beneficio su antecesor; Molina De just. etjur., trat. 2, disp. 492, número 6; Covarrubirts, lib. 2, Variar. cap. 15, número 6; Reif/eesteel, lib. 3, Decretal. título 18, núm. 83; y ley 9, título li, Part. 1. En estos casos, siempre que el derecho del arrendador sobre la cosa que dio en arriendo se resuelve o extingue por un hecho independiente de su voluntad, como regularmente acaece, no está obligado él ni su heredero a resarcir al arrendatario los daños y perjuicios que se le siguieren por la expulsión, sitio solo a devolverle el precio adelantado, a no ser que hubiese heelio el arriendo como si fuese propietario absoluto de los bienes y no con su calidad de usufructuario, mayorazgo, fiduciario gravado de restitución o beneficiado; pero si se resuelve o extingue su derecho por un hecho propio ejecutado libremente, como por ejemplo, si resigna el beneficio a favor de otro, o hace dimisión voluntaria del usufructo a favor del propietario, deberá entonces satisfacer también al arrendatario los daños y perjuicios: inducción de la ley 21, título 8, Part. 5.

Desarrollo

Es de advertir aquí, que los arrendamientos hechos por el marido de los bienes propios de la mujer no cesan por la disolución del matrimonio; ni los hechos por el tutor o curador de los bienes del pupilo o menor se extinguen por la terminación de la tutela o curaduría; ni los hechos por el prelado de los bienes pertenecientes a la Iglesia se acaban por la traslación, dimisión 6 muerte del mismo prelado; ni los hechos por las autoridades municipales de los bienes ce propios 6 del concejo fenecen tampoco por la cesación de los individuos de Ayuntamiento en sus cargos, etc.; porque ni unos ni otros otorgan dichos arrendamientos en su nombre propio, sino como administradores, esto es, el marido en nombre de la mujer, los tutores y curadores en el de sus pupilos o menores, el prelado en el cte la Iglesia, y la autoridad municipal en el del pueblo; de suerte que el pueblo, la iglesia, los pupilos 6 menores y la mujer tienen que pasar por dichos arrendamientos como si ellos mismos los hubiesen otorgado: Cocarrebias, libro 2, Variar., cap. 15, núm. 5; Contez, tom. 2, Variar., cap. 3, núm. 8; ,Molina, De J-t&st,etfar., trat. 2, cuest. 492; Rosa, Recent., part. 11, desis Locatio, ncíms. 9, 10 y 11. palabra rn e según lo que llevaos dicho, el que Aunque adquiere la cosa arrendada por título singular, como compra, donación 5 legado, o bien por devolución de usufructo, 6 sucesión en mayorazgo, fideicomiso 5 beneficio eclesiástico o por restitución, puede expeler al arrendatario que encuentra en ella y que labía tratado con su antecesor en el disfrute, exige no obstante la equidad que no le despida desde luego, sino que en el arriendo de heredades le deje recoger todos los frutos del año comenzado, y en el de casa continuar en ella por el término corriente y otro mas, según la costumbre del pueblo, a menos que sea fácil procurarse antes otra. Sería efectivamente muy duro que el nuevo dueño o poseedor de una casa expeliese a. principio 6 a mitad de un término y pusiese en la calle a las familias que la habitaban; y- que el de una heredad o hacienda despojase a mitad de año al arrendatario 5 colono que habría hecho ya la mayor parte de los trabajos 6 labores para obtener sus productos. Si el nnevu dueño o poseedor, por los títulos expresados, de la cosa arrendada no está obligado a mantener el arrendamiento, tampoco puede obligar al arrendatario a continuarlo; porque el que no sucede en las obligaciones que resultan de un contrato, no debe suceder tampoco en los derechos. Pero si se obligó con el dueño anterior a llevar a cabo el arrendamiento o este le cedió sus acciones contra el arrendatario, tendrá entonces derecho para obligar a dicho arrendatario a su continuación; porque el derecho y la obligación son correlativos y recíprocos y deben acompañarse con respecto a la una y la otra de las partes. De esta opinión es Gregorio Lopez en la glosa. 2 de la ley 19, título 8, Part. 5. El nuevo dueño o poseedor de que hablamos, puede obligarse, como es claro, a llevar a cabo ej arrendamiento por medio de una convención con el arrendatario. Mas si guardando silencio deja que el arrendatario siga gozando de la cosa arrendada, y percibe a su tiempo sin protesta el precio de los plazos, ¿, se entenderá que aprueba el arrendamiento y que queda obligado a su observancia por todo el tiempo que restare? Para decidir esta cuestión debe atenderse en cada caso a las circunstancias particulares que intervinieren: mas puede decirse en general que no por eso pierde el derecho de expeler al arrendatario; pero si quiere usar de esta facultad, ha de avisarle un año antes en las heredades, y un término o plazo antes en las casas según la costumbre del pueblo, como en los arrendamientos hechos sin tiempo determinado: * si no hubiere costumbre, deberá ser este plazo el de cuarenta días según el artículo 2.º de la ley de 9 de Abril de 1842.

Otros Detalles

Cuando el arrendatario es expelido por el nuevo poseedor o dueño de la cosa arrendada, está obligado el que la dio en arriendo, como ya se ha dicho, a resarcirle los daños y perjuicios que por la inejecución del contrato se le siguieren. La ley no fija las bases de este resarcimiento, el cual por consiguiente habrá de arreglarse prudencialmente por el juez, previo cálculo de peritos. El Código francés dispone: que si se trata de casa o tienda, debe pagar el arrendador al inquilino por daños y perjuicios una cantidad igual al alquiler del término que según el uso del pueblo ha de mediar entre la despedida 6 desahucio y la salida: que si se trata de bienes rurales, se ha de reducir la indemnización a la tercera parte del precio del arriendo por todo el tiempo que faltare; y que si se trata de manufacturas, ingenios u otros establecimientos que exigen grandes anticipaciones, se ha de arreglar la indemnización por prácticos o peritos. Según estas reglas, que en algún caso podrían servir de gobierno, si fuese necesario por ejemplo en virtud de la costumbre del pueblo dar al inquilina la despedida con seis meses de anticipación, habría de pagarle e> dueño por daños y perjuicios tanto como importase el alquiler de seis vieses; y si en el arrendamiento de tierra Í faltasen todavía tres años para concluir el tiempo estipulado habría de dar por indemnización el dueño al arrendatario el importe de la renta de un año. Esta indemnización debe entenderse sin perjuicio de lo que se ha dicho mas arriba sobre la necesidad de dar tiempo al arrendatario despedido para que se procure otra casa u otras tierras. El arrendatario despedido antes de la conclusión del arrendamiento no está obligarlo a dejar la cosa arrendada mientras no se le haga por el arrendador o por el nuevo dueño el resarcimiento de daños y perjuicios; así como tampoco está obligado a dejarla mientras no se le paguen las mejoras que en ella hubiese hecho, según se verá en su lugar. Se dirá tal vez que la facultad de retener la cosa arrendada por razón de las mejoras no puede servir de argumento para la retención de la misma por razón de los daños y perjuicios; porque el arrendatario tiene cierta especie de derecho real en las mejoras para el cobro de su coste, al paso que por los daños y perjuicios que se le siguen de la inejecución del contrato no tiene sino acción o derecho personal contra el arrendador. Pero es regla general con pocas excepciones, que el acreedor puede retener y conservar en su poder una cosa que pertenece y debía entregar a su deudor, hasta que este le pague la deuda. V. Retención. 8.º No fenece el arrendamiento por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, antes bien.obliga del mismo modo a los herederos de ambas partes, a no ser que haya convención en contrario: ley 7, título 17, lib. 3, Fuero Real; ley 2, título 8, 1art. 5; decreto de cortes de 8 de Junio de 1813. La razón es que todo orne que Pace pleito c postrara con otra., lo (cace también por sus herederos como por si, según expresión de la ley 11, título 14, Part. 3; pues que se reputan estos por una persona con su causante, y así le suceden en los derechos y en las obligaciones que no sean puramente propias de su persona; Qrei pasciscitaar sibi., hccredigrc sus pacisci, iralelliyitzar: Ornntis slipulatio, sise -in dando, sise in accediendo inveniatur, et ad ho3redes, et contra lueredes lrarasn ittitur. Exceptuase de esta regla general el arrendamiento que uno hizo con la calidad que en los bienes tenía de usufructuario, mayorazgo, heredero fiduciario, gravado de restitución, o beneficiado; pues cesa y se extingue por la muerte del arrendador, por no recaer sobre bienes pertenecientes a su patrimonio y trasmisibles a sus herederos, como hemos visto mas arriba. Exceptúase también el arrendamiento que no se hubiese hecho para tiempo determinado, sino para mientras quisiere el arrendador; pues se acabaría por la muerte de este: precative ita facta, quoad is qui locassetr^ellet, morle ejus qui locavit tollitur; 1. 4, ff. local. Por la misma razón, si el arrendamiento se hiciese por todo el tiempo que al arrendatario acomodase, fenecería por la muerte del arrendatario. Mas en uno y otro caso es muy justo que el arrendatario o su heredero acaben el año o el plazo comenzado. V. A rreadeador y A rrrendatario.