Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal en España en España

Aquí se ofrecen, respecto al derecho español, referencias cruzadas, comentarios y análisis sobre Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal. [aioseo_breadcrumbs][rtbs name=»derecho-home»]

Titulo Constitutivo

Ideas Básicas

La propiedad horizontal queda constituida en el momento en que por cualquier titulo la propiedad de los pisos pertenece a personas distintas. Sin embargo lo habitual es que se constituya por negocio jurídico documentado en escritura pública, inscribible en el registro de la propiedad. El art. 5 exige que en el título figuren determinadas circunstancias (descripción del edificio, de los pisos y locales, la cuota de participación, etc.) su modificación exige el acuerdo unánime de los propietarios. Los propietarios pueden establecer reglas sobre el uso del edificio o de los pisos y locales, pero estas reglas no perjudican a terceros adquirientes si no figuran en el título constitutivo.

Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal en España

TÍTULO CONSTITUTIVO EN SENTIDO AMPLIO: ESTATUTOS

Contenido estatutario

El título constitutivo de la propiedad horizontal podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino de los elementos privativos y comunes, a los gastos comunes, a la administración y gobierno de la comunidad, seguros y conservación del edificio (Art. 5 III). La Exp. M. LPH 49/1960, recogiendo un criterio que no ha sido en absoluto modificado por la Ley 8/1999, reconoce expresamente el carácter contingente de las normas estatutarias o reglas de comunidad. Por lo tanto, éstas serán valiosas en tanto en cuanto complementen o modifiquen las reglas establecidas en la LPH, cuya normativa es considerada suficiente para constituir en lo esencial el sistema jurídico que preside y gobierna este tipo de relaciones (STS 5.3.1998, RA 1577). Los Estatutos no tienen la finalidad -por más que esto sea lo frecuente-, de reiterar los términos en los que se expresa la legalidad vigente -en cuyo caso la SAP Madrid 4.5.1992, (AC 747), exime su aprobación del requisito de la unanimidad-, sino la de aclarar o prever cuestiones que puedan presentar más tarde problemas entre los propietarios. Especialmente necesarios se presentan sin embargo los estatutos de la agrupación de comunidades de propietarios para regular el régimen de los complejos inmobiliarios privados [art. 24.2b) LPH].

La Ley de la Vivienda 8/2004 de Valencia exige como requisito de las ventas de viviendas en proyecto o construcción que el vendedor acredite la d.o.n y la división horizontal ya realizada, así como certificación registral en la que consten las cuotas de participación y los estatutos de la comunidad o el proyecto de los mismos (art. 14). Pero se extralimita en esta última exigencia, ya que los estatutos o normas comunitarias que suelen formar parte del título constitutivo, a diferencia de la división horizontal en sentido estricto, no son de obligado otorgamiento, considerando como considera la propia LPH (Ep. Motivos) que a falta de los mismos, sus disposiciones son suficientes para regir la vida de las comunidades.

Estatutos y división horizontal

Los Estatutos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad juntamente con el contenido del título constitutivo en sentido estricto o descripción del edificio, o pueden acceder al mismo posteriormente; en ambos casos se someten a las mismas reglas de establecimiento y modificación que la descripción de la división horizontal y, como aquélla, perjudica a terceros desde su inscripción (art. 5.3 LPH). No obstante su unidad documental, los Estatutos, normalmente denominados «normas de comunidad» dentro de la escritura única, no pueden arrogarse funciones propias de la escritura de división horizontal, vgr. estableciendo servidumbres aunque sean en favor de la comunidad (STS 13.5.2004, RA 2737, SAP Valencia 28.1.1998, AC 21) o declarando el carácter privativo de elementos no descritos previamente como tales. El lugar adecuado para describir los elementos de la finca y su carácter es la descripción de la división horizontal, de modo que todo elemento no caracterizado como privativo en la misma se considera común (STS 25.1.1994, RA 442).

Estatutos y Reglamentos de régimen interior

Los Reglamentos de régimen interior son normas de convivencia y utilización de los elementos y servicios comunes que los propietarios pueden adoptar dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos (art. 6 LPH).

La diferencia entre Reglamentos de régimen interior y Estatutos queda desdibujada en la redacción de los arts. 5 y 6 LPH. Sin embargo, su diferenciación es imprescindible en orden a dos aspectos: el distinto régimen de acuerdos para su adopción y modificación -unanimidad para los Estatutos ex art. 16.1 LPH y mayoría para los Reglamentos de régimen interior (STS 26.6.1995, RA 5115)- y la necesidad de la inscripción registral de los Estatutos y no así de los Reglamentos (que no tienen acceso al Registro, RDGRN 23.7.2001, RA 2398) a efectos de su oponibilidad frente a terceros adquirentes. Son objeto de reglas estatutarias aquellas normas que acotan y delimitan las facultades dominicales de los propietarios tanto sobre los elementos comunes como sobre los elementos privativos, así como las que versan sobre la organización comunitaria y la distribución atípica de gastos, mientras que son normas reglamentarias las que regulan la modalidad o intensidad de ejercicio de los derechos reconocidos sobre los elementos comunes.

Con refrendo expreso por parte del TS (STS 6.7.1978, RA 2749), los Estatutos suelen extenderse a materias propias de los Reglamentos internos, entrando a regular la convivencia en el interior del edificio así como la adecuada utilización de los servicios comunes a que alude el art. 6 LPH. Sin embargo, la efectividad y especial resistencia a la mayoría de los Estatutos no deriva directamente de la inscripción de cualquier regla como tal, sino que ha de subordinarse, además, a la naturaleza de sus cláusulas. No ha de entenderse como modificación estatutaria – con todas las consecuencias que derivan del art. 16.1º LPH en orden al régimen de formación de la voluntad comunitaria- el acuerdo de la Junta de propietarios contrario a una norma de convivencia indebidamente incluida en los Estatutos.

A la inversa, el especial régimen de adopción de los acuerdos que suponen establecimiento o modificación del título constitutivo y de los Estatutos puede incitar a los propietarios a la introducción de reglas limitativas de las facultades del dominio en los reglamentos de régimen interior, a través de acuerdos mayoritarios. La consecuencia ha de ser sin duda la inoponibilidad de la normativa así creada (SSTS 4.11.1988, RA 8415; 3.12.1982, RA 9031). Pero el TS no siempre ha sido consecuente con lo anterior; la STS de 30.5.1997 (RA 4329), entendió que la acción de impugnación de un reglamento de régimen interior que imponía una distribución de gastos contraria a los estatutos estaba sujeta al plazo de caducidad de treinta días del anterior art.
16.2 LPH.

TÍTULO CONSTITUTIVO Y ENTRADA EN VIGOR DEL RÉGIMEN DE PH

Propiedades horizontales de hecho

Pese a la existencia de algunas decisiones contrarias (SSTS 27.12.1986, RA 7830; 6.11.1989, RA 79931; RDGRN 29.1.1970, RA 3005), el TS había venido manteniendo con anterioridad a la Ley 8/1999 que la propiedad horizontal existe como régimen jurídico desde que resulta por cualquier título que diversos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente integrantes de un edificio pertenecen a distintas personas. Existiendo la realidad fáctica regulada por la LPH, el otorgamiento del título constitutivo no se considera requisito necesario para la aplicación de la misma entre los propietarios (SSTS 5.7.1991, RA 5328; 1.2.1995, RA 1220; RRDGRN 18.6.1991, RA 4656; 18.7.1995, RA 5578; 5.6.1998, RA 5225), sin perjuicio del derecho de cada propietario a exigir su otorgamiento (SSTS 9.5.1991, RA 3631; 15.3.1994, AC 1788; SAP Cuenca 24.12.1993, Act. Civ. 1994.2) que el Juez no puede realizar de oficio aún cuando la situación fáctica sea la descrita en el art. 396 CC (STS 21.6.2002, RA 5257). El actual art. 2º declara expresamente la aplicabilidad de la LPH a las comunidades de propietarios que, sin haberse constituido con arreglo a lo dispuesto en su art. 5 [supuesto contemplado en el art. 2a) LPH], reúnan igualmente los requisitos establecidos en el art. 396 CC; pero, habida cuenta de que la existencia de título constitutivo forma parte del supuesto de hecho contemplado por algunas de las normas de la LPH, limita el sometimiento de estas «propiedades horizontales de hecho» a los artículos relativos al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. Es claramente inaplicable a estas comunidades el art. 5 LPH, que determina la existencia de cuota como mención inexcusable del título constitutivo, lo que determina la aplicación de presunción de igualdad de cuotas prevista en el art. 392.2º CC a efectos de alcanzar las dobles mayorías previstas en el art. 17 LPH, así como de contribuir a los gastos comunes según lo dispuesto en el art. 9.1e) LPH.
La inexistencia de título constitutivo impedirá el acceso al Registro de la Propiedad del régimen, así como de los pisos y locales (arts. 8.4º y 5º LH), esto último a no ser que uno de los propietarios promueva expedientes de dominio sobre su elemento privativo describiendo suficientemente el edificio extrarregistral al que aquél pertenece (RDGRN 24.4.1998, RA); determinará asimismo la imposibilidad de establecer hipotecas sobre los mismos (arts. 107.11 y 218 RH), puesto que la criticable doctrina contenida en las RRDGRN 19.7.1966 (RA 3564) y 21.7.1966, (RA 4017) [V. Capítulo XXX.5.a], parte de la existencia de división horizontal sin posterior inscripción independiente de los pisos y locales descritos en la misma.

Por otra parte, las normas sobre el régimen de actuación de los órganos de la comunidad (art. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 LPH), sobre todo las de convocatoria, habrán de sufrir las necesarias adaptaciones, habida cuenta de que no habrá existido la primera Junta constitutiva en la que la comunidad se dota de estatutos y elige los órganos de representación.

Dentro de estos límites, la aplicación de la LPH a estas comunidades es de carácter imperativo, al igual que en las comunidades formalmente constituidas (DT 1ª Ley 49/1969 y DF Única Ley 8/1999), sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 23.2º LPH y de la posibilidad de eludir a través de pactos puntuales las normas de la LPH que permitan un margen a la autonomía de la voluntad de los partícipes (sobre ello, v. apdo. 3 del Capítulo XXX).

Edificios en construcción

A pesar de los términos en que se expresa el art. 5 LPH, el otorgamiento del título constitutivo tampoco es una condición suficiente para la plena entrada en vigor del régimen de propiedad horizontal. La división horizontal del edificio realizada por su propietario único en cualquier momento anterior a la existencia de una pluralidad de titulares sobre los distintos elementos del edificio ya construido, produce una multiplicación jurídico-real de los objetos susceptibles de titularidad separada. Esta multiplicación objetiva se produce por el otorgamiento de la escritura de división horizontal, sin que sea necesaria la existencia material de los pisos ni la inscripción del título constitutivo en el Registro de la Propiedad. Desde este momento puede transmitirse un verdadero derecho de propiedad sobre los pisos simplemente comenzados, y los adquirentes en documento público podrán levantar el embargo trabado sobre los mismos a través de una tercería de dominio (STS 14.11.1997, RA 8123; pero v. STS 31.1.2001, que anula entre otros el art. 13.2 RH en la redacción del RD 1867/1998 por entender que no puede transmitirse la propiedad de los pisos todavía inexistentes objeto de permuta por más que se divida horizontalmente en la misma escritura el edificio a construir). Pero a efectos comunitarios u organizativos, que constituyen el núcleo de la regulación legal, el régimen de propiedad horizontal no es aplicable hasta que existe una pluralidad de titularidades privativas sobre los pisos construidos.

Comunidad de propietarios para la construcción de un edificio

La Exposición de Motivos de la LPH, tras aludir al caso de construcción de un edificio por un titular que lo destina a la venta por pisos, se refiere al supuesto en que varias personas construyen un edificio con ánimo de distribuirlo desde su inicio entre ellas mismas, transformándose en propietarios de las fracciones independientes, indicando que, con ánimo de simplificar los asientos registrales, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los mismos a favor de sus respectivos titulares, tal y como permite el art. 8.4º LH. En ese caso existe una pluralidad de titulares y, eventualmente (aunque no necesariamente, v. RDGRN 17.7.1998, RA 5973), un título de constitución del régimen inscrito en el Registro de la Propiedad, sin que registralmente sea necesario el sometimiento de los comuneros a un régimen de proindivisión ordinaria que se ha pretendido evitar expresamente a través de pactos especiales (RDGRN 18.4.1988, RA 3358, 24.6.1991, RA 4659, 17.7.1998, RA 5973). No obstante ello, el régimen organizativo de la propiedad horizontal es el régimen jurídico aplicable a un edificio construido. Pese a que el título constitutivo haya sido otorgado e inscrito desde la misma declaración de la obra nueva, la comunidad de propietarios que acomete la construcción en común de un edificio está sometida, en primer lugar a los pactos existentes entre los comuneros, y en lo que los mismos no hayan regulado, a los arts. 392 y sigts. CC (SSTS 14.4.1989, RA 3056; 8.7.1997, RA 6013). Ello impide aplicar en esta fase, a falta de pactos de contenido representativo u organizativo similares a los previstos en la LPH (como los que existían en STS 18.3.1984, RA 2553, RDGRN 17.7.1998, RA 5973), los arts. de la LPH dirigidos a la representación orgánica de los propietarios por el presidente, (SSTS 5.6.1989, RA 4296; 22.5.1993, RA 3723; SAP Asturias 15.3.1994, AC 537; SAP Zaragoza 29.3.1995, AC 468), o el especial régimen de contribución a los gastos comunes diseñado en los arts. 9.5 y 20 LPH. En este sentido es criticable la STS 23.7.1990 (RA 6177), que aplicó el régimen de preferencia del artículo 9.5º LPH al impago de cuotas para la reconstrucción de un edificio a fin de someterlo posteriormente al régimen de PH.

Tampoco a efectos fiscales -en cuanto a la sujeción al ITP y AJD por disolución de comunidad-, se consideró relevante la fórmula expuesta. Según la RTEAC de 20.9.73, carece de sentido afirmar que la construcción de un edificio se hizo ya en régimen de propiedad horizontal, puesto que dicha figura jurídica no es un procedimiento o sistema regulador de la construcción de edificaciones entre varios interesados, sino un régimen del goce de la propiedad con especiales derechos y obligaciones atinentes a las facultades dominicales ejercitables sobre ellas. En igual sentido se expresa la STS cont. 4.4.1977, RA 1494.

Sin embargo, cuando la división horizontal va seguida, sin solución de continuidad, por la adjudicación de los diferentes pisos y locales de manera individualizada a los miembros de la comunidad de propietarios titular proindiviso del edificio, (o éstos se adjudican a los socios de la sociedad titular a cambio de acciones), no es mas que un antecedente inexcusable de la división material de la cosa común, integrándose en la figura que la Ley asimila a la disolución de sociedad a efectos de la aplicación por el gravamen de AJD y sin que proceda exigir doble tributación (SAN 27.6.2000, JUR 276614, SSTS 4.4.1977, RA 1494 y 12.11.1998, RA 8392).
Según la STS cont. 23.5.1998, RA 4149, Recurso de casación en interés de la Ley núm. 2327/1997, no se puede considerar, a efectos del IVA, como primera transmisión, la adjudicación a un comunero de la concreción de su cuota indivisa, puesto que la disolución de la comunidad y posterior adjudicación de un piso o local como concreción de la cuota ideal hasta entonces existente no es un acto traslativo del dominio, sin que a ello obste que el art. 8.dos.2 de la actual Ley del IVA 37/1992 disponga que tienen la consideración de entrega de bienes las aportaciones no dinerarias efectuadas por los sujetos pasivos del impuesto de elementos de su patrimonio empresarial o profesional a sociedades o comunidades de bienes y las adjudicaciones de esta naturaleza en caso de liquidación o disolución total o parcial de aquéllas, pues el precepto se refiere a la adjudicación de bienes concretos que integraban el patrimonio de las sociedades o comunidades, lo que no es el caso de la transformación de la cuota ideal indivisa sobre el haber partible en cuota concreta sobre uno de los lotes -pisos o locales- resultantes de la división, en los que no hay traslación de dominio.

OTORGAMIENTO DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

Naturaleza jurídica del acto de otorgamiento

La división horizontal de un inmueble es un acto de riguroso dominio porque supone modificación jurídica de las entidades hipotecarias (RDGRN 17.4.1970, RA 3460), lo que exige el consentimiento expreso de todos los propietarios, siendo insuficientes los apoderamientos generales (STS 25.6.1990, RA 4894). Pero no es un acto de enajenación -el art. 94.2º RH incluye la constitución de edificios en régimen de PH entre los actos inscribibles a petición del cónyuge titular registral- sino configurador del dominio (STS 13.5.1988, RA 4307). Ello ha permitido entender a la DGRN que el copropietario que insta un expediente de dominio sobre un piso en régimen de propiedad horizontal «de hecho» está legitimado para describir la realidad extrarregistral existente a fin de posibilitar la consiguiente inmatriculación de aquél en el Registro de la Propiedad (RDGRN 24.4.1998, BOE 27.5).
Cuestión distinta de la anterior es la modificación registral del título constitutivo por la que se pretenda afectar como elemento común del edificio un elemento individualizado inscrito con carácter presuntivamente ganancial, en cuyo caso, además de la unanimidad del resto de los miembros de la comunidad (que habrán de consentir la modificación del título y la asignación de nuevas cuotas por absorción de la correspondiente al elemento privativo afectado), se requiere el consentimiento del cónyuge necesario para los actos de disposición (RDGRN 23.6.2001, RA 5686). Entendemos que no así para la validez del acuerdo unánime de modificación del título, para la que bastará el voto de los titulares registrales con independencia de su régimen económico matrimonial.

Legitimación del propietario único

El art. 5 LPH establece los sujetos legitimados para el otorgamiento del título constitutivo indirectamente, a través del mecanismo de fijación de la cuota de participación. En la hipótesis más frecuente de construcción de un edificio para proceder a su venta por pisos, el art. 5 LPH establece que aquélla podrá ser fijada por el propietario único al iniciar su venta por pisos o, en caso de que ya no exista esa titularidad única, por acuerdo de todos los propietarios existentes -directamente o a través de la formalización de un convenio arbitral-, o por resolución judicial. La previsión de titularidad única dirigida a la venta ha de entenderse referida a cualesquiera hipótesis de transmisión de la propiedad sobre la finca por su propietario único, tales como la donación (RDGRN 23.6.1995, RA 5330), la herencia (caso en que el causante puede eliminar la aplicación del art. 23 LPH imponiendo el modo de reconstrucción del inmueble que describe, SAP Badajoz 28.9.1999, AC 2197) o la permuta (RDGRN 16.5.1996, RA 3950).

Legitimación de todos los propietarios existentes

El art. 5 LPH no habla de adquirentes, sino de propietarios. Pese a una jurisprudencia inicial protectora de los intereses de los compradores en documento privado de pisos en construcción, que entendió que el art. 5 LPH negaba legitimación al propietario único una vez hubiera iniciado las ventas (SSTS 3.2.1975, RA 326; 16.4.1979, RA 1400; 3.12.1986, RA 7194), los requisitos para la transmisión de la propiedad a través del título y el modo impuestos por el art. 609 CC han determinado que el promotor del edificio esté legitimado para otorgar por sí solo el título constitutivo de la propiedad horizontal aún cuando hubiera iniciado e incluso culminado las ventas de unidades privativas en documento privado (SSTS 17.7.1987, RA 5799; 28.4.1986, RA 2064; 25.5.1984, RA 2549; 27.2.1987, RA 1001; 23.3.2004, RA 2288; STSJ Navarra 15.3.2001, RA 6143), a no ser que se hubiera producido una entrega simbólica (SSTS 25.5.1984, RA 2549; SAP Asturias 7.11.1984, RGD 1985.1, que consideran tal la entrega de llaves) o la ocupación efectiva (SSTS 6.11.1992, RA 9229; 27.2.1987, RA 1001; 17.7.1987, RA 5799). Desde esta posición restrictiva de los derechos del comprador en documento privado, el TS sólo ha declarado la nulidad del título otorgado unilateralmente por el promotor-vendedor tras iniciar las ventas cuando en el mismo se han impuesto cargas a los propietarios o se les ha privado de derechos en contra de lo estipulado en sus contratos (STS 28.1.1998, RA 21). En esos casos, los adquirentes pueden reclamar judicialmente la adecuación del título otorgado al contenido de sus contratos de compraventa (siempre que no existan otros compradores posteriores amparados en el título inscrito, SSTS 16.7.1986, RA 4570; 5.4.1991, RA 6543; STSJ Navarra, 15.3.2001, RA 6143) o al contenido del proyecto para el que se concedió la licencia (STS 11.6.1994, RA 4810).

Asimismo, se ha entendido que la expresión propietarios existentes excluye a los compradores en escritura pública con reserva de dominio o acceso diferido a la propiedad en régimen de VPO, (STS 19.10.1982, RA 5563), pero no a los compradores en documento público con condición resolutoria (RDGRN 2.4.1980, RA 1604).

Si el legislador no hace algo por remediar las consecuencias de la STS 31.1.2001, (RA 1083) que ha anulado determinados preceptos del RH redactados por RD 1867/1998, la expresión propietarios existentes excluirá asimismo a los cedentes de suelo a cambio de obra futura que se instrumenta en documento público, ya que, aunque parecía ya consolidad una doctrina registral según la cual la imposible simultaneidad del intercambio suelo-piso no obstaculizaba la inmediata eficacia traditoria de la escritura pública (RDGRN 16.5.1996, RA 3950; 14.11.1997, RA 8123), la sentencia citada ha considerado tal previsión contraria al sistema de transmisión del dominio por el título y el modo que rige en el ordenamiento jurídico español. Bien es cierto que el art. 13 RH, tras la reforma operada por RD 1867/1998, hoy anulado por la STS , permitía al cesionario otorgar por sí solo el título constitutivo, pero ello era así siempre que coincidiera exactamente con la descripción que se hiciese en ellas de los elementos independientes descritos en el título de permuta.

Problemas de tracto sucesivo

La legitimación de los propietarios existentes plantea un problema de tracto sucesivo desde el momento en que la constancia registral de la titularidad de pisos y locales existentes se subordina en la LH a la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal (art. 8.4º LH). Los derechos de los adquirentes en documento público que no constan como tales en la inscripción de la finca o solar inicial a concurrir al otorgamiento de la división horizontal del inmueble resultante de la construcción, quedan salvaguardados con la posibilidad de hacer constar los pisos y locales futuros en el folio del solar como términos de referencia de los derechos que ostentan sobre los mismos, posibilidad admitida, como ya se ha visto, desde que exista un acuerdo suficientemente determinado sobre la construcción y el destino de los elementos del edificio (RDGRN 24.6.1991, RA 4659; 25.6.1991, RA 4660, 17.7.1998, RA 5973). A falta de tal constancia registral, cualquiera de los propietarios puede acudir a la vía judicial (5 II LPH) o a la registral del expediente de dominio, que declara, junto al derecho de propiedad de los adquirentes, la existencia de una obra nueva y el sometimiento de los titulares al régimen de PH (RDGRN 18.6.1991, RA 4656). No así a la vía arbitral (art. 5 II LPH), que presupone un acuerdo expreso entre los titulares a fin de formalizar el convenio arbitral.

TÍTULO CONSTITUTIVO Y PROTECCIÓN DEL PROPIETARIO

Título constitutivo y protección registral

La protección del propietario en el régimen de propiedad horizontal se lleva a cabo en la LPH a través del régimen registral de la escritura de división horizontal (art. 8.4º LH y 53 RD 1093/1997) y a través del especial régimen de acuerdos afectantes al título constitutivo (arts. 12 y 17.1ª LPH).

La escritura de división horizontal despliega un efecto protector de los intereses de los propietarios singulares desde el momento en que las facultades y derechos reconocidos en la misma que consten inscritos en el Registro de la Propiedad serán oponibles frente a terceros, incluso frente a los demás propietarios que pretendan posteriormente la nulidad del mismo con base en la falta de legitimación del otorgante; mientras que las limitaciones o restricciones de los derechos que corresponden al propietario del elemento privativo y que no figuran inscritos en el Registro de la propiedad, no se podrán hacer valer frente a éste (art. 5 LPH).
Igual protección brinda el título constitutivo ante alteraciones materiales que provocan divergencias entre la realidad material y registral. Los elementos privativos se adquieren en un edificio sujeto a la LPH con la estructura, configuración y distribución que se derivan del título inscrito (SSTS 22.12.1986, RA 7794; 27.5.1993, RA 4077; SAP Albacete 14.6.1993, AC 1182) y con los servicios e instalaciones comunes reseñados en el título (STS 30.6.1997, RA 5406), lo que evita que el promotor pueda modificar el título constitutivo otorgado por él cuando ya existen compradores que confiaron en su contenido (STS 16.6.1998, RA 5056). No importa que los compradores lo sean en documento privado (STS 18.7.1997, RA 5516, 10.5.1999, RA 2886) o que las modificaciones materiales de la descripción horizontal que pretenden inscribirse posteriormente se hubieran llevado a cabo por el promotor antes de las ventas de los pisos, (RRDGRN 28.2.1968, RA 3645 y 12.11.1991, RA 8631, en relación con segregaciones de terreno sobrante; 22.10.1973, RA 5136, en relación con la división de los locales existentes en otros más pequeños inscrita cuando ya habían accedido otros titulares al Registro de la Propiedad), a salvo el caso de que exista mala fe por parte del adquirente que aceptó la realidad extrarregistral de la finca (STS 19.12.1997, RA 9109). Con ello, la protección que otorga el título constitutivo a los adquirentes de elementos privativos en régimen de PH se amplía a un terreno tradicionalmente vedado a la eficacia de la fe pública registral, cual es el de los datos de hecho relativos a la descripción de la finca (RDGRN 9.4.1991, RA 3140).

Ello no obstante, la esfera dominical del propietario va a verse delimitada por circunstancias ajenas a la inscripción del título constitutivo en el Registro de la Propiedad, y que se constituyen como limitaciones generales en la LPH, principalmente en el art. 9 LPH (servidumbres legales y afección real del piso a los gastos comunes devengados en la anualidad anterior y la parte vencida de la anualidad corriente cualquiera que sea su titular actual).

Sometimiento al régimen de unanimidad y cláusulas de apoderamiento

Una vez otorgado el título constitutivo, se requiere la unanimidad de los propietarios reunidos en Junta para su modificación (art. 17.1º LPH, sin perjuicio de la relajación de esta regla prevista para la instalación o supresión de servicios comunes de interés general), por lo que el acuerdo no unánime que pretenda dicha modificación es nulo de pleno derecho, sin sujeción a plazo de impugnación [STS 4.10.1999 (RJ 7851), que demuestra que el nuevo art. 18.3 LPH no será capaz de acabar con esta categoría de nulidad]. Pero son igualmente nulas las escrituras de subsanación, rectificación o modificación otorgadas por el promotor por asumir competencias que corresponden a aquélla (STS 28.1.1994, RA 571; y RDGRN 27.6.1991, RA 5696). Para evitar la ineficacia de una posterior modificación unilateral, los contratos de compraventa y las escrituras de división horizontal suelen contener cláusulas por las que el promotor se reserva la posibilidad de modificar, subsanar o concretar lo dispuesto en el título constitutivo, así como cláusulas de apoderamiento por las que se anticipa el consentimiento de los propietarios a las futuras modificaciones del título constitutivo o de los elementos comunes del inmueble.

La jurisprudencia ha establecido las condiciones de eficacia de tales reservas:

Sólo serán eficaces las cláusulas de reserva de la facultad de subsanación o corrección de errores por parte del promotor que no perjudiquen los derechos de los propietarios, siendo nulas las escrituras que pretenden verdaderas modificaciones del título constitutivo amparadas en dicha reserva, por contravención del art. 16.1º (hoy 17.1º) LPH (SSTS 25.7.1991, RA 5421; 8.10.1993, RA 7315; 23.6.2001, RA 5686; RDGRN 23.6.2001, RA 5686). Esta es la verdadera razón del fallo de la STS 10.5.1999 (RA 2886), expuesta en el epígrafe siguiente, que para impedir el ejercicio del derecho de sobreelevación que se arrogó el promotor con el solo respaldo de una cláusula estatutaria que le permitía la subsanación de errores y omisiones, declaró -desacertadamente- contrario a la LPH el art. 16.2 RH (según redacción RD 1867/1998). En cuanto a la subsanación de errores por parte de un propietario en relación con la superficie de su elemento privativo, la RDGRN 2.3.2001, RA 2857 permite que el exceso de cabida pueda rectificarse por la vía del expediente de dominio, siempre y cuando no se pretenda la alteración del título constitutivo (por lo que las cuotas de participación quedarán invariables a pesar de la variación superficial inscrita a no ser que la Junta por unanimidad o una resolución judicial determine su adecuación).

Lo dispuesto en los contratos de compraventa -coincidentes con el título inicial- prevalece sobre las modificaciones que posteriormente quieran llevarse a cabo sobre el título constitutivo por parte del promotor-vendedor, aunque la posibilidad de tales modificaciones se hubiera impuesto a los compradores en la propia escritura de división horizontal (STS 30.6.1988, RA 5195).

La cláusula incluida en los contratos de compraventa por la que el adquirente declara conocer y aceptar el contenido del título constitutivo -y por tanto también la cláusula de reserva o apoderamiento en favor del promotor para modificar el título constitutivo contenida en el mismo-, ha de interpretarse en consonancia con la protección otorgada por la legislación de los consumidores -(hoy art. 10, 10 bis y DA Primera LCU)- al comprador sometido a cláusulas no negociadas individualmente (SSAP Toledo 20.6.1993, Act.Civ. 1993.4 y 21.2.1994, AC 351). No debe ser vinculante para el consumidor a efectos de una posterior impugnación del mismo la aceptación del contenido de textos y documentos cuyo contenido no se proporcione simultáneamente a la firma del contrato (DA Primera LCU y 5.2 RD 515/1989) o la aceptación de condiciones contractuales -como la de la aceptación del contenido del título, y con él sus cláusulas de reserva o apoderamiento-, que pueden acabar creando una posición contractual desequilibrada.

Lo anterior no significa que las disposiciones concretas que conforman el título estén sometidas a la LCGC y a la LCU. El título constitutivo en sí no constituye un contrato de adhesión por más que su contenido se acepte en el contrato (STS 23.5.1984, RA 2544). La discusión acerca de su licitud (que posteriormente podrá ser entablada, no contra el inicial otorgante, sino contra otros propietarios que no intervinieron en el mismo) habrá de ser resuelta a través de su compatibilidad con la normativa imperativa de la LPH.

En definitiva, la DGRN ha optado por una interpretación restrictiva de las cláusulas de reserva, ya que suponen una restricción a las facultades dominicales (RDGRN 4.11.1997, RA 828, 24.3.2001, RA 2101).

En especial, las reservas de sobreelevación o subedificación

Las cláusulas contenidas en el título constitutivo por las que el promotor se reserva la posibilidad de aumentar en el futuro el volumen de edificación descrito en el título construyendo «una o más plantas» sobre la cubierta del edificio o excavando el suelo subyacente al mismo, con la consiguiente alteración de elementos comunes y modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, estaban ya expresamente permitidas por el art. 16.2º RH en su redacción anterior a la reforma operada por el RD 1867/1998. Esta última norma vino a concretar los requisitos de dichas reservas añadiendo al apartado 2 antedicho las letras a), b) y c), conforme a las exigencias de una doctrina registral consolidada que, desde la RDGRN 7.4.1970, RA 3459, había interpretado el art. 16.2 de conformidad con la LPH. Por ello, entendemos que las sucesivas declaraciones de nulidad recaídas sobre los apartados b) y c) en virtud de las SSTS cont. 24.2.2000 (RA 2888) y 31.1.2001 (RA 1083) no han de restar validez a la doctrina registral que las motivó, lo cual implica:

1. La denegación de acceso al Registro de la cláusula de reserva del derecho a elevar en el futuro «las plantas permitidas por la disciplina urbanística», porque ello supondría establecer un derecho real de carácter perpetuo e irredimible sin justa causa, cuyo ejercicio no determinaría su extinción y que dejaría a los elementos actuales en situación de provisionalidad permanente en cuanto a sus cuotas de participación, al no determinar las plantas edificables ni el límite temporal de la edificación (RDGRN 6.11.1996, RA 7928, 29.4.1999, RA 2762), en contra del principio de especialidad. El art. 16.2 c) RH, que exigía la determinación en la reserva de un plazo máximo para la construcción, imponiendo además un límite máximo de diez años, ha sido anulado por la STS (cont.) 24.2.2000 (RA 2888), por entender el TS, que el mismo imponía limitaciones dominicales carentes de respaldo normativo en la LH. Pero esta declaración de nulidad no impedirá que, de acuerdo con la doctrina registral citada, la DGRN siga exigiendo la determinación concreta del plazo para la construcción a fin de inscribir la reserva del derecho de vuelo, como lo demuestra acertadamente la RDGRN 26 de septiembre de 2000 (RA 10205), puesto que la falta de rango del RH para establecer esta limitación no es óbice para que el Registrador siga exigiendo en su calificación el respeto al principio de especialidad registral. Lo mismo cabe decir del art. 16.2 b) RH, redactado igualmente por RD 1867/1998, que antes de ser anulado por la STS 31.1.2001 (cont). RA 1083, exigía la determinación concreta del número de plantas a construir y que, a pesar de la nulidad declarada, habrá de seguir indicándose al menos en su número máximo.

2. La exigencia de que las nuevas cuotas de participación queden previamente establecidas o bien fijadas a través de criterios materiales de los que resulten de forma indubitada, evitando así una modificación del título unilateral y arbitraria [RDGRN 7.4.1970, RA 3459, art. 16.2 a) RH que no ha sido declarado nulo por las SSTS citadas anteriormente]. Además, es necesario que se reserve claramente la posibilidad de que el titular del derecho de vuelo pueda modificar el título constitutivo sin consentimiento del resto de propietarios en cuanto a la fijación de dichas cuotas de acuerdo con la determinación expresada en la reserva, puesto que de lo contrario, la determinación que exige el art. 16.2ª) RH tendría como único efecto fijar las condiciones en las que se llevarán a cabo las mismas, pero no la de determinar quiénes han de llevarlas a cabo, por lo que a pesar de la validez de dichas reservas, la fijación ulterior de nuevas cuotas requeriría el consentimiento de todos los propietarios o resolución judicial (RDGRN 24.3.2001, RA 2101).

3. El ejercicio de la facultad contenida en la cláusula no puede suponer convertir en habitables elementos comunes de la finca (RDGRN 11.10.1991, RA 6910). Por ello es criticable la RDGRN 23.11.1999 (RA 8453), que permitió la reserva por la que, previa calificación de la azotea como elemento común, el promotor se reservaba la posibilidad de ir desafectando y atribuyendo como anejos de las distintas fincas privativas las superficies determinadas en un plano.

4. Para ampliar el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que se hicieron constar en la declaración de obra nueva se hace preciso acreditar, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que en el momento de la modificación del título y su acceso al Registro, se permite mayor número (art. 53 RD 1093/1997). Aunque la propia DGRN ha considerado que, por su naturaleza y rango, el RD 1093/1997 carece de virtualidad suficiente para establecer tal limitación al derecho de propiedad, de forma que el requisito de la licencia que permita mayor número sólo podrá exigirse por el Registrador si la normativa autonómica aplicable lo impone para el acto en cuestión [en el caso de las RRDGRN 15.10 y 16.102002 (BOE 43052 de 11.12), se trataba de división material de elementos privativos], la ampliación del número de plantas es un acto sometido a licencia en todas las CCAA.

……………..La STS 10.5.1999 (RA 2886) ya declaró la inaplicabilidad del art. 16.2 RH a las reservas establecidas por el promotor en el título constitutivo de la PH, por considerar que, para estos casos, la norma contradice el principio de jerarquía normativa en contra de lo dispuesto en el art. 396 CC y la LPH. Tratándose de un edificio sometido a PH, la STS sólo considera legítimamente constituido tal derecho si lo otorgan todos los titulares posteriores en favor del beneficiario. La doctrina general enunciada en esta decisión es criticable, puesto que es precisamente en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal (antes de la aparición de los ulteriores propietarios) donde cobra sentido la necesidad de las reservas contempladas en el art. 16 RH, como lo demuestra sin más la necesidad de fijar las nuevas cuotas. Pero las circunstancias concretas de establecimiento de la reserva justifican la decisión (que no los fundamentos jurídicos) del fallo. Las ventas en documento privado, que no contenían referencia alguna a la reserva, se habían iniciado mucho antes del otorgamiento unilateral del título por parte del promotor, que no contenía inicialmente la reserva de vuelo (ésta se introdujo posteriormente haciendo uso de una reserva de corrección o subsanación de errores y omisiones que sí contenía el mismo). Existió por lo tanto una falta de legitimación del promotor que podría haber evitado la declaración genérica de incompatibilidad entre el art. 16.2 RH y los arts. 16.1º (hoy 17.1ª) y 11 (hoy 12) LPH, que ha tenido un rápido refrendo en las SSAP Las Palmas 7.6.2000, AC 2190 Pontevedra 10.10.2000, AC 2337, La Coruña 26.6.2000 (JUR 205720/2001).

IMPUGNACIÓN JUDICIAL DEL TÍTULO CONSTITUTIVO

Impugnación del título y terceros adquirentes

La escritura de división horizontal podrá ser impugnada por el propietario aún en los casos en que a través del contrato de compraventa, haya apoderado al promotor para otorgar por sí sólo el título, por extralimitación de las facultades conferidas (STS 31.10.8197, RA 7495 y SAP Pontevedra 4.5.1992, AC 682) y en aquellos otros en que los propietarios declaren en el mismo conocer y aceptar el contenido de aquél [SAP Sevilla, 15.2.1993, AC 713, que aplica el art.10.1.a) LCU]. Pero las relaciones contractuales entre determinados adquirentes de pisos y locales y el promotor no pueden afectar a terceros adquirentes, a los que ampara la inscripción del título. El título constitutivo es prevalente a lo dispuesto en los contratos de compraventa siempre que hayan existido otros compradores que hayan confiado en el título, que les otorgaba un derecho antitético con el del comprador litigante (SSTS 17.7.1987, RA 557 25.1.1989), a no ser que se trate de pequeñas modificaciones que no perjudicarán a los demás (STS 24.7.1989, RA 5775). Ello no significa que el propietario respecto del que se produce el incumplimiento no tenga acciones de contenido contractual frente al promotor, pero la acción de cumplimiento no puede ser en forma específica si existen otro adquirentes que confiaron en el título (STS 5.4.1991, RA 2643). Sólo si se anotó preventivamente la demanda, accediendo posteriormente a la propiedad terceros adquirentes, será posible hacer valer la sentencia que declara la ineficacia del título inicialmente otorgado frente a éstos.

Si, por el contrario, se entiende que una cláusula es contraria a la regulación que la LPH impone de forma imperativa para proteger los derechos de los propietarios, entonces habrá que entender que los iniciales adquirentes no podrán ampararse en el la inscripción registral de la cláusula impugnada (STS 8.10.1993, RA 7315; 28.1.1994, RA 571), que no ampara los actos nulos (art. 33 LH).

Situaciones litisconsorciales

Ante la impugnación judicial del título por parte de uno o varios propietarios, es preciso traer al proceso a todos y cada uno de los restantes propietarios personalmente, y no a través de la comunidad representada por su Presidente, cuando la demanda entablada por el propietario pretenda la nulidad total de éste, la variación de las cuotas de participación o la impugnación de cláusulas afectantes a derechos privativos de los propietarios (SSTS 1.10.1990, RA 7461; 30.11.1988, RA 8728; SAP Valencia, 18.3.1993, AC 399). No bastan para dar por cumplida la exigencia de litisconsorcio las cláusulas genéricas de emplazamiento de terceros que puedan resultar afectados (STS 11.4.1973, RA 1733), aún cuando el acuerdo unánime de todos ellos sea posteriormente necesario para otorgar la nueva escritura de división horizontal (v. STS 27.2.1987, RA 1001).

La legitimación procesal activa reconocida a la comunidad de propietarios para solicitar judicialmente la nulidad del título o los Estatutos (STS 11.4.1995, RA 3185) no varía la anterior solución, de forma que en caso de que la impugnación se ejercite por el Presidente en nombre de la comunidad, habrán de ser demandados personalmente todos aquéllos propietarios que votaron en contra de la pretensión.

En caso de que la nulidad del título que se pretende afecte a derechos reconocidos en favor de inmuebles colindantes, existirá litisconsorcio pasivo necesario entre la comunidad vecina y los propietarios individuales que la componen, en la medida en que sean beneficiarios individuales del derecho discutido (STS 24.7.1989, RA 5775).

Título Constitutivo y Escritura de Obra Nueva

Véase la entrada sobre obra nueva.

Fuente: María Carmen González

BIBLIOGRAFÍA

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