Registro de Solares en España en España

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Registro de Solares: Planteamiento General

Registro de Solares: Planteamiento General en el Derecho Urbanístico español

En el Diccionario Jurídico Espasa (2001), Registro de Solares: Planteamiento General es descrito de la siguiente forma: Institución de el Derecho español Urbanístico Tradicional que surgió con la finalidad de evitar la prolongada retención de las porciones de suelo (ya sean éstas solares, terrenos sin urbanizar o que se encuentren ocupados por construcciones precarias que deban ser sustituidas a corto o medio plazo) que, pudiendo ser edificadas, no lo son porque sus propietarios prefieren conservarlas sin darles el uso constructivo que les permite el planeamiento urbanístico correspondiente, con claros fines de lucro especulativo.

El Registro es el instrumento formal a través del que se viabiliza el proceso de venta forzosa al que quedan sometidos los terrenos que son declarados en tal situación, bien por no haber sido edificados en los plazos que señalan las normas urbanísticas aplicables (planes de ordenación o, en su defecto, leyes o reglamentos urbanísticos) o bien por estar ocupados por construcciones precarias (ruinosas o inadecuadas).

Ya la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 (en adelante Ley del Suelo/56) incluyó, en el título dedicado al Fomento de la Edificación, la regulación de este Registro, siendo posteriormente desarrollada en este punto por el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Real Decreto 635/1964 de 5 de marzo (en adelante Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares), el cual, aunque sólo en parte como se verá más adelante, aún continúa en vigor en muchas de nuestras Comunidades Autónomas (en adelante CC.AA.).

Más sobre Registro de Solares: Planteamiento General en el Diccionario Jurídico Espasa

Posteriormente, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1346/76 de 9 de abril (en adelante Texto refundido de la Ley del Suelo 1976), también entró en la regulación de esta materia, concretamente en su Título IV. —Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo—, Capítulo Primero. —Fomento de la edificación—. Sección 1.ª —Plazos de edificación y enajenación forzosa de propiedades—, arts. 156 a 163, de modo parecido a la Ley del Suelo/56, aunque como reconoce en su propia Exposición de Motivos, tratando de conseguir con las modificaciones que introduce, corregir las deficiencias advertidas en la ley anterior.

Y, finalmente, por lo que a la legislación estatal respecta, el Texto Refundido de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/92 de 26 de junio, (en adelante Texto refundido de la Ley del Suelo 1992), lo recoge en su Título V. —Expropiaciones y venta forzosa—, Capítulo Quinto. —Régimen de la venta forzosa—, arts. 227 a 236 denominándolo Registro de solares y terrenos sin urbanizar e introduciendo diferencias de regulación respecto de sus precedentes, basadas en la nueva ordenación urbanística que se aprobó con posterioridad a la Constitución —debiendo respetar dicha ordenación, dado que se trata de un Texto Refundido— y en especial la proveniente de la Ley 8/90 de 25 de julio sobre Reforma del Régimen Urbanístico y valoraciones del suelo que fue la que, en primer término, estableció la nueva ordenación de este Registro.

Otros Detalles

En el momento actual (noviembre—diciembre de 1999), tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 (en adelante Sentencia del Tribunal Constitucional61/97) que declaró inconstitucionales y nulos la práctica totalidad de los arts. del Texto refundido de la Ley del Suelo 1992 que regulaban esta materia por haber sido dictados con el carácter de supletorios y la posterior derogación de los únicos que habían sobrevivido (227.1 in fine y 228.3 —en parte— y 4, básicos) llevada a cabo por la actual ley estatal del suelo, la Ley 6/98 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones/98), el régimen jurídico aplicable al tema que nos ocupa es muy diverso en las distintas CC.AA. del Estado español.

Y ello en función de que, las mismas, ante el enorme vacío legal creado por la Sentencia del Tribunal Constitucional61/97 cuenten, bien con leyes transitorias o leyes puente por las que asumen transitoriamente y hasta la aprobación de su ley general del suelo la regulación del Texto refundido de la Ley del Suelo 1992, bien con leyes generales del suelo posteriores a la misma —Navarra, Cataluña y Galicia contaban con leyes anteriores a ella, si bien la gallega le fue prácticamente coetánea— o con leyes específicas de gestión que establecen en uno y otro caso su propio régimen, o en el supuesto de no haber aprobado ninguno de lo tipos de leyes expuestos, no cuenten con regulación propia por lo que les es aplicable el Texto refundido. Ley del Suelo76.

Desarrollo

A la vista de lo anterior, se considera importante exponer, si bien sucintamente, el régimen tanto del Texto refundido de la Ley del Suelo 1976 como del Texto refundido de la Ley del Suelo 92, que se aplica a varias CC.AA. en el momento actual y en tanto no aprueben su propia normativa general del suelo, para posteriormente especificar el aplicable en todas y cada una de ellas en función de que se encuentren en una u otra de las situaciones expuestas en el párrafo anterior, no sin antes dar una definición del Registro que sirva para acotar, desde el punto de vista técnico jurídico, este instrumento urbanístico.

El Registro Municipal de Solares ha sido definido por SANTOS DIEZ y CASTELAO como el medio técnico a través del cual se puede instrumentar la venta forzosa en los casos de incumplimiento de deberes urbanísticos —si no se aplica la expropiación— conforme a los supuestos y al procedimiento regulado por la legislación aplicable. También, según los mismos autores, con el Registro de Solares se fomenta el cumplimiento de la edificación propugnada por el planeamiento como, por ejemplo, en los supuestos de edificaciones ruinosas o inadecuadas (Derecho Urbanístico. Manual para Juristas y Técnicos. Publicaciones Abella. Madrid, 1999, pág. 971).

Más sobre esta cuestión

El Texto refundido de la Ley del Suelo 1976, en sus artículos 154 a 163, arbitra un sistema que, partiendo del establecimiento de la obligación de edificar los solares en un plazo que en primer término debe ser fijado por el Plan o Programa de Actuación urbanística correspondientes y en su defecto es de dos o tres años, según los casos, prorrogables en determinados supuestos y con algunas excepciones en función de la personalidad de los propietarios, y constatado el incumplimiento de dicha obligación, determina el paso inmediato del solar correspondiente a la situación de venta forzosa y su inclusión en el Registro Municipal de Solares. Así mismo, se consideran solares a los efectos de su inclusión en el Registro, las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, a cuyos propietarios alcanza la misma obligación de edificación en plazo señalada en líneas precedentes.

La inclusión implica la iniciación del expediente de valoración del solar, debiendo valorarse éste de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 23 a 31 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones98, y cualquier persona podrá, transcurridos los plazos de retención por el propietario, adquirir el solar o solicitar al Ayuntamiento que se lo expropie y se lo adjudique íntegramente por el valor señalado en líneas precedentes y bajo el compromiso de edificarlo en el plazo correspondiente, pudiendo el Ayuntamiento expropiarlos de oficio para edificarlos directamente.

Más

Si transcurren dos años sin que nadie se haya interesado por el solar inscrito en el Registro, el Ayuntamiento lo sacará a subasta que se desarrollará con arreglo a lo dispuesto en la legislación de contratos, pero con determinadas especialidades, y si queda desierta por segunda vez, lo puede adquirir el propio Ayuntamiento al precio mínimo licitatorio. Si el Ayuntamiento no ejercita esta última posibilidad, el estado de venta forzosa se suspende por un año, durante el cual el propietario podrá emprender la edificación, transcurrido el cual sin actividad de éste, el inmueble volverá al estado permanente de venta forzosa.

Cabe la exclusión de los solares del régimen de subasta forzosa si el propietario los enajena a un tercero bajo condición de edificar en el plazo de planeamiento o legal en su defecto, o si realiza un ofrecimiento público o anuncio de venta del mismo u otorga un mandato al funcionario o concejal designado por el alcalde para que pueda enajenarlos, en los términos señalados en el art. 160.

La enajenación de una finca incluida en el Registro de Solares o la edificación de la misma por su propietario, implica la extinción de los arrendamientos y demás derechos personales que pesen sobre la misma, debiendo ser indemnizados con cargo al propietario por su valor real, de acuerdo con el procedimiento de la Ley de expropiación forzosa y lo dispuesto en su art. 43, siendo en todo caso el pago o depósito previo al desalojo.